汉庭商务酒店投资计划书.docx
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汉庭商务酒店投资计划书
商业计划书
项目名称汉庭商务酒店
项目单位
地址
电话
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电子邮件
联系人
2015年12月19日
1.摘要
1.1.项目公司
汉庭商务酒店（管理责任公司）是本商业计划书建议设立的公司，它将由公司取得对荆州市地区新的酒店大楼15年的经营权，汉庭商务酒店将对新酒店大楼按照三星级酒店标准装修并配备相应设备、设施，通过自营住宿、取得收入并实现利润。
酒店上下楼总面积2850㎡，各类客房86间，大堂150㎡。
酒店将按照三星级酒店的标准管理并提供服务，通过与旅行社、会议会展公司、商业订房网站及各机关企事业单位的合作，采用直接销售渠道和间接销售渠道相结合的方式进行销售推广，并力争成为本市管理水平、服务质量、经济效益均位于前列的三星级商务酒店。
我国和荆州市地区旅游市场近十年将保持年均10％以上的增长，而我国酒店业在2001年左右已经开始新的一轮景气周期，目前正是投资酒店行业的较好时机。
本项目汉庭酒店地理位置优越、配套设施健全、年经营承包费用低廉，酒店周围同档次酒店少，具备良好的经营和盈利条件。
计划吸收外部融资，尽快使XX酒店投入试营业，迅速形成住宿、餐饮服务能力，成为本酒店业中的管理先进、效益优良的酒店，给投资者以良好的回报。
1.2.市场营销
XX商务酒店定位于中档商务酒店，目标市场为参加各类会议、进行公务、商务活动，外省市来本地旅游的人员。
XX商务酒店计划客房价格如下表所示。
项目
备注
标准间
套间
标准间
套间
旺季
160
180
160
420
7、8、9月
平季
200
380
120
320
5、6、10月
淡季
160
280
100
220
11－来年4月
年均价格
190
355
120
295
1.3.营运与管理
酒店将自公司及面向社会选聘优秀人才担任酒店管理职务，酒店将按照《饭店星级的划分与评定》按照不低于三星级酒店的要求进行酒店各项服务设备（硬件）的配备，并提供不低于三星级标准的服务。
也将建立不低于三星级酒店要求的管理体系，酒店将制定员工手册、层级管理制度、质量控制制度、市场营销制度、物资采购制度、工作岗位说明书、工作程序说明书等一系列管理制度，并严格遵照执行。
2.项目规划
2.1.1.酒店大堂
酒店大堂，面积150平方米，具有设施完备、功能齐全的特点。
2.1.2.客房
客房分布于9-14层,共6层,面积共有2850平方米，共有客房86间，其中：
商务套房10套，豪华标准间20间。
有普通标准间36间，套间30间，共86间客房。
客房具有面积大，空间视野宽的特点，房间拟配备高档、精致家具，突出酒店的商务特点，装饰装潢强调统一中显个性，力求舒适、温馨、实用。
3.本市环境评估
3.1.区位优势
3.1.1.自然情况
本市是一座美丽的内陆城市，本市总面积12000平方公里，城市规划控制面积1600平方公里，下辖7区一县，总人口208.2万人，市区人口占83.5％，另有流动人口约120万。
是荆州地区政治、经济、文化的中心，也是我省开放的主要门户和对外经济文化交流的窗口之一。
其经济结构具有大城市、小郊区的特点，第三产业比重大，服务功能强。
本地区科研院所、高等院校和其他各类学校集中，人才相对较多，是荆州地区的科研、文化、广播、电视、新闻中心。
在经济保持高速发展的同时，本市的生态环境也得到了保护，具备可持续发展潜力。
于2000年获得了全国优秀旅游城市（地级市）荣誉。
4.酒店行业概况
4.1.酒店业概况
4.1.1.我国星级酒店数量、结构及分布
随着我国对外开放经济的发展，旅游业得到了迅速的发展，作为旅游服务业的重要组成部分－酒店业也得到了迅猛的发展。
有关统计资料显示，我国快捷商务酒店数量和客房数量自2002年至2014年一直保持着超过10％的增长率，至2014年我国商务快捷饭店数量已经达到7358家，客房数量达接近90万间，我国近年来星级酒店的数量变化情况见图4.1所示。
从酒店的地区分布上，四星、五星高星级酒店酒店集中分布在北京、上海、广东、江苏等经济发达地区，在其他地区，则均以二星、三星酒店为主。
20014年我国星级酒店的地区分布将表4.1所示。
从星级酒店的比例来看，五星、四星高档酒店约占酒店总数量的9％，三星级酒店约占酒店总数量的32％，一星、二星中低档酒店约占酒店的60％；而从酒店客房比重来看，而商务快捷酒店的客房比重高达近39％。
说明在我国酒店市场中，商务快捷酒店的供给最大。
造成商务快捷酒店与其他酒店经营效益出现如此大的差异的原因除了因商务快捷酒店管理水平高、服务质量好、具有国际销售网络的支持等因素外，很重要的一个原因是商务快捷酒店国有成份较少、市场化程度高.
4.2.酒店业经济特点
4.2.2.对经营管理的要求高
商务快捷酒店为给客人提供安全、舒适、方面的环境，同时取得比较好的经济效益，就必须在服务质量保证和监控、成本费用控制、员工管理和激励、市场分析和市场营销等多个方面建立比较成功的管理模式，由于商务快捷酒店为客人提供的服务种类多、标准高、市场竞争激烈、企业员工众多，这一切都对星级酒店的经营管理提出了较高的要求。
4.3.酒店业发展趋势
4.3.2.酒店业发展趋势预测
酒店的建造由于受到经济形势、税收政策以及投资心理的影响极大，另外从酒店建造到开始营业的时间也较长，因此很难确定酒店开始营业时市场的真正需求，从而有可能造成在某地或者在某一时间对某一类型的酒店供求不均衡，因此酒店盈利情况有较大的周期性。
我国星级酒店数量自2000－2015年一直保持15％以上的增长速度，使得酒店行业利润率迅速下降，甚至在1998年－2001年连续四年出现了行业整体亏损的局面，根据我们前面对酒店行业景气度的分析，我国酒店行业目前已经走出低谷，目前已步入缓慢上升的趋势中。
根据国际著名咨询公司德勤公司对2015年1－8月中国酒店业的调查测评，我国酒店业在2015年1－8月的入住率、平均房间收入这二个酒店业重要营运指标方面，不仅远高于发生“非典”的2003年，较2000年也有了显著的提高，这也充分说明我国酒店业已经走出低谷。
表4.420105年1－8月中国酒店业表现
入住率
平均房间收入
至2015年8月（%）
相对2014年变化（%）
相对2013年变化（%）
至2015年8月（元）
相对2014年变化（%）
相对2013年变化（%）
中国所有酒店
73.7
41
5
567
67
20
中国主要城市
76
49
4
681
76
18
中国次要城市
70
29
9
352
40
21
中国地域性城市
68.5
26
6
371
42
37
资料来源：
德勤“酒店业评测调查”
我国酒店数量分布不平衡，三星以上酒店在京、沪、穗等一线大城市和东南沿海比重很大，在中西部地区比重较小；同时，中西部星级酒店的房价也明显低于经济发达地区，因此随着中西部地区经济和旅游业的发展，市场对中西部地区星级酒店的需求将进一步增长，酒店出租率和酒店价格也将得到一定的提高，中西部地区酒店业将会以高于全国平均水平的速度增长。
5.市场、竞争和项目定位
5.1.2.本酒店基本情况
目前本市拥有酒店28家，而作为本地区的商务快捷酒店市场却还处于空白,本酒店位于荆州火车站,及荆州机场,地理位置占据优势
本商务快捷酒店的客人可为途经本市,及到本市出差的商务人士之首选,本市国内客人的住宿目的也以游览观光、商务、会议为主要目的。
从国内旅游客人的地区来源来看突出表现为以下特点：
空间距离越近，人数越多，表现在是否开通直达列车，如山西、甘肃、四川、河南等省；经济发展水平越高的省区，人数越多，如广东、浙江、江苏、山东等省；人文环境差异越大，人数越多，如广东、浙江、江苏等东南省区的游客明显较东北、华北地区多。
5.1.4.本酒店价格和出租率
本商务快捷酒店的价格在各个酒店之间、季节之间差异很大。
根据季节的情况，在考虑团队客人折扣因素后，本商务快捷酒店标准间实际价格旺季约在240元／间左右，平季约在200元／间左右，淡季约在160／间左右，全年平均价格约在200元／间左右。
由于统计方面的原因，本星级酒店的入住率尚无准确数字，但根据与本同为荆州地区主要城市的2014年统计公报，荆州市2014年酒店出租率达到了85％，说明荆州地区酒店的出租率在近年来有了显著提高。
根据本酒店业人士估计，本酒店出租率应在80%-85%左右，其中在11,12,1三个月旺季酒店出租率在95％左右，在5、6、10三个月平季中酒店出租率约在75％左右，在2-4月三个月淡季中出租率约在50％左右。
5.2.竞争分析
5.2.1.竞争对手基本情况
由于同星级酒店的客源基本不相同，因此，本每一家星级酒店都不将是汉庭商务酒店的竞争对手，同汉庭商务酒店与火车站,飞机场距离较近，价格实惠,客房入住数量将比星级酒店的入住率由着显著的提高
5.2.2.SWOT分析
⑴优势
1有新建设酒店的优势
酒店企业的生命期与其他行业有显著的不同，酒店企业通常经历三个阶段：
起步期、中期以及衰退期，并且生命期都较短，根据国外的经验表明，一家酒店的平均生命期为40年，通常只有少数企业由于不断创新的缘故使得企业生命期延长到80到90年。
酒店的入住率和收益在起初的5到10年之间，也就是起步期阶段基本上增长都非常迅速，并且在开业后8到15年之间（中期）收益都会维持相当高的水平，之后创利能力逐渐下降（衰退期）。
汉庭商务酒店，作为新建成酒店，其装修、设施、设备更能够符合客人的需要，其对酒店经营的15年将均处于该酒店高收益、高出租率时期，相对于建成时间较长的同档次酒店能够取得更好的收益。
②具有显著的成本费用优势
酒店的成本费用是影响酒店经济效益的一个重要因素，对于一家新建的酒店土地成本、建造成本、利息费用、家具及固定设施和其他日常运营成本等都是重要的成本费用因素。
仅需投入低廉的租金,部分家具、设备和装修费用酒店即可正式营运，这成为汉庭酒店取得良好的盈利状况无可替代的成本费用优势。
③具有地理位置和配套设施优势
汉庭酒店所处的区域目前现有的酒店不多，且汉庭酒店位于本市计划投资数十亿元的机场及火车站，如火车站已如期建成,已投入使用,机场也开始建设之中，则入住汉庭酒店的客人将能够快速及便捷的通往机场与火车站，将有助于提高本酒店的知名度、入住率和酒店房间价格。
本酒店还拥有100余个停车位，这在其它酒店是绝无仅有的，能够为酒店入住客人提供便利的停车服务，更能够为住客提供便利的条件。
优势
1.汉庭酒店有着丰富的管理经验
2.酒店品牌知名度
汉庭酒店作为国内知名的商务快捷酒店，是商务快捷酒店市场的引领者，酒店有着十分成熟品牌知名度，不需要再重新建立品牌。
②我国酒店业进入新的一轮景气周期
由于酒店业自身的特点，酒店行业存在明显的景气周期，从我国酒店行业的利润、入住率、酒店房价等指标分析，我国酒店自2001年应当已经开始新的一轮景气周期，目前正处于入住率、房价平稳增长时期（初期），目前正是进入酒店业的良好时机。
③荆州地区经济的发展
随着国家江汉地区的战略发展和实施，荆州地区经济得到了迅速的发展，这些都会提供大量的商业机会，增加荆州地区的商务、会议游客数量，将为荆州地区酒店行业的发展提供助力。
5.2.3.竞争分析结论
根据项目的优势、机会的分析，项目的实施具有难以替代的内部优势和众多的机会，存在的劣势均可以通过企业自身努力和正确的经营策略加以弥补，面临的威胁并不大，应当采取增长型进取战略，尽快实施本酒店项目，使本酒店能够在2016年荆州地区旅游旺季到来之前正式投入运营。
5.3.项目目标定位。
根据地区经济和旅游发展状况、区域环境及发展趋势，项目定位于三星级标准酒店，设置餐饮和各种娱乐设施。
酒店客户群主要定位于参加各类会议、进行公务、商务活动，外省市来荆旅游的人员，即酒店根据客户群体定位于商务、旅游、会议酒店。
本市星级酒店由于房价高，以国内客户为主要服务对象的一、二、三星级档次酒店，随着我国宏观经济向好，各行业发展迅速，国内游客、因商因公出差的国内客户的需求将是其的主流，尤其是在本区域内，交通便利，市场前景较好；同时，随着，人民生活水平的提高，更多的国内旅游团体和自助旅游者将来到本，而项目价位适当、具有吸引力，将形成价格和入住率的良好配合，提高经营效率。
对于某些特殊标准的要求，可以设置若干高于三星级标准的套间以备使用。
此外，通过加强管理和服务，本酒店的整体水平将不仅仅体现在硬件的星级标准上，更体现在配套软件、管理的星级水平。
6.发展规划
6.1.总体设想
以取得每年租赁权费用较低的本酒店15年经营权为契机，对酒店按照三星级标准进行装修并配备相关设备、设施，争取在2016年荆州地区春节旺季开始之前酒店能够试营业，以合理的价格、良好的设施、完善的管理、优质的服务建立酒店的竞争优势，通过与旅行社、会议会展公司、商业订房网站的合作，结合酒店自行销售，以公关和市场宣传手段为服务，在2－3年成为本市知名商务快捷酒店。
在酒店运行2－3年后，可考虑通过自有资金积累或合作投资，实施改造工程，以充分提高现有资产的利用率，取得更大的收益。
6.2.公司发展战略步骤设想
6.2.1.完成酒店试营业
⑴本阶段目标
本阶段需要实现的目标：
及时选择好条件适宜的合作伙伴，完成酒店的设备购置安装，完成酒店管理人员的选聘工作，对招聘员工进行培训，建立和完善酒店管理体系和质量控制体系，在旅游旺季开始前快速切入市场，迅速拓展市场，取得良好的经济效益。
⑵工作重点
积极寻找合作伙伴，尽早完成酒店的装修和设备配备工作，按照三星级酒店的要求建立管和服务体系，进行员工培训，完善营运条件，使酒店尽早进入可正常营运状态。
招聘到适合的销售、管理人才也是本阶段的重要工作。
第一阶段计划在3－5个月内完成。
6.2.2.通过本市市场认定、并成为本知名酒店之一
⑴本阶段目标
通过本市市场认定，并在酒店入住率、客户美誉度、经济效益等方面占据本酒店的领先地位，成为本知名商务快捷酒店之一。
⑵工作重点
加强酒店内部管理、进一步提高服务质量，严格控制成本费用。
加强销售队伍建设，探索销售创新手段，努力提高酒店的入住率和单位房间收入。
第二阶段计划在2－3年内实现。
6.2.3.实施改造工程，进一步提高经济效益
⑴本阶段目标
本阶段需要实现的目标：
通过实施改造工程，提高房间档次和房间价格，通过现代老板俱乐部的建设，提高酒店的整体档次和知名度，进一步大幅提高酒店的经济效益。
⑵工作重点
做好改造工作，继续提升酒店管理和服务水平，推出新的酒店服务维持酒店竞争优势。
第三阶段计划在3年后开始。
7.市场营销
7.1.目标市场
参加各类会议、进行公务、商务活动，外省市来荆的人员。
具体可分为如下层次：
⑴团队
⑵散客
⑶公务、商务客人
7.2.产品与服务
主要提供住宿服务。
7.3.定价
定价采用竞争定价法，根据竞争对手（本商务快捷酒店）的价格策略进行定价。
房价参照本市商务快捷酒店的平均中位价格确定，2015年计划价格如表7.1所示。
表7.12005年计划房价表（单位：
人民币元）
项目
备注
标准间
套间
豪华标准间
豪华套间
旺季
240
480
160
420
7、8、9月
平季
200
380
120
320
5、6、10月
淡季
160
280
100
220
11－来年4月
年均价格
190
355
120
295
上表为酒店房间计划实际价格，
7.4.销售渠道
7.4.1.直接渠道
⑴通过酒店销售部与存在消费意向的单位和个人通过签订消费协议、会员卡等方式自行销售住宿、餐饮、会议服务。
⑵通过与旅行社合作，销售团队客人住宿、餐饮服务。
⑶通过与会议会展展览公司合作，销售团队客人会议、餐饮、住宿服务。
7.4.2.间接渠道
通过与网络订房网站，以订房网站作为分销商面向中档商务公务散客销售餐饮住宿服务。
根据艾瑞市场咨询公司《2015年中国网上订房订票研究报告》的研究数据显示，就目前而言，用户订房主要采取电话订房、直接到宾馆订房、网上订房等几种方式。
其中，作为一个传统的预订模式，电话预订以37.8％居第一位，其次是网上预订27.9％。
另外有15.6%的用户选择了直接去宾馆订房。
网络订房作为酒店新的销售方式在散客销售中将占据重要的地位。
7.5.公关宣传策略
⑴新闻媒体：
加强与新闻媒体的合作，除了正常的广告播放和栏目的合作，同时抓住时机策划一些临时性的新闻报告宣传，提高酒店的知名度和美誉度。
⑵交通工具：
如飞机、巴士上的介绍和宣传。
⑶人员促销、交易会促销、信函促销，通过旅行社宣传，电子邮件，其他媒体等，吸引客人。
⑷内部宣传：
客人进店要促成每项消费，就必须把每项服务介绍给他们，需要建立有效的内部宣传网－自走进酒店的大厅开始，通过总体设施灯箱和图片就能了解酒店的基本设施情况，走进电梯，又能进一步看到图文并茂的宣传广告，到了客房，除了一些重点介绍的项目外，还将有图文并茂的服务指南，除了各项设施的介绍图片、计费方法、电视节目、菜谱外，还有酒店的背景资料和名人来访图片及企业文化的内容等，同时还将有酒店位置图、各项交通设施和旅游景点的介绍、相应的地方风土人情等。
7.6.初步销售策略
7.6.1.客房业务
⑴旅行社客源
以客房价格作为杠杆，在旺季追求利润最大化，在淡季追求高的客房出租率，吸收各旅行社团队。
在与XX地区本地较大的旅行社建立联系的同时，在疆外与广东、北京、上海、江浙各地及国内主要游览地的旅行社合作，力争作为指定酒店，其中疆内旅行社作为重点，他们的客源是酒店重要的基本客源。
为保证在与竞争对手价格基本相同的条件下保证较高的开房率，需要做好与各大旅行社计划调度部门及社领导的商务公关活动。
⑵会务客源
以政府各职能部门、疆内外商务及会议公司作为主要销售对象。
与本各机关、企业、事业单位及商务会议公司建立合作关系，同时策划一些企业经济类学术研讨会、培训班会议和事业单位的会议。
⑶散客客源
散客客源市场的开发，是影响酒店经济效益的重要因素，酒店要在有限的客房条件下提高收入，必须适当提高入住客人的散团比例。
在开拓散客市场的目标上，重点是江浙、广东、北京、上海等地。
具体计划采用如下销售方式：
与国内知名商务订房网站合作，以订房网站作为酒店客房销售的代理商，争取采用网上订房方式的外地来乌散客；加强与本地企事业单位的联系，争取成为其接待外地客人的订点酒店；针对散客，实行客房、餐饮捆绑销售，客人在酒店入住，可同时享受不同程度的优惠，并结算；根据不同客人的需要，设计多种房间包价套餐；大力发展长住客户，针对长住客户，给予一定的奖励或优惠。
7.6.3.提高回头率的措施
通过促销，把客人吸引进来，留住客人，提高回头率是关键所在，只有留住客人，让客人满意才能提高回头率，才能保证酒店客房出租率和餐饮收入稳定上升。
留住客人的手段除了良好的硬件配套措施外，还要为客人提供良好的软件服务（包括服务、餐饮菜品质量、其他营业部门高标准的服务等），同时也可以采用一些赠送和让利措施－如推行“住房消费积分卡”，消费达到一定的金额或住房数量，享受赠送房，赠送娱乐服务和优惠折扣的奖励。
7.7.销售激励制度
酒店将根据实际情况，制定针对酒店销售部、前厅、等部门的销售奖励制度，保证员工促进酒店销售的积极性，如制定内部员工合理的客房提成奖励制度，针对出租车司机的拉客，制定合理的拉客奖励制度。
8.营运和管理
8.1.基本业务流程
酒店住宿的基本业务流程为：
总台预订、前厅接待、总台接待、客房管理、客房服务、账单核对、总台收银等。
8.2.营运管理初步计划
8.2.1.服务项目和基本设施安排
⑴服务项目安排
酒店将设置与酒店星级及规模相对应的服务项目：
1接待服务项目，如停车、行李运送、问询、服务；电话、电传、电报、图文传真服务；打字、复印、服务；租车、订票、医务及各种会议接待服务；贵重物品存放服务等。
2客房服务项目，包括客房服务及房内冷热水供应，电话、电视、叫醒服务、洗衣、熨烫、客房酒水、客房保险柜、擦鞋服务等。
⑵酒店基本设施安排
酒店的基本设施决定了一个酒店的接待能力和条件，XX商务酒店计划安排如下基本设施：
1前台接待设施。
设置具有与XX酒店规模与标准相适应的前台接待条件，包括前台接待大厅、总服务台（含接待处、问讯处、收银处）、商务中心、贵重物品寄存处、大堂副理接待处等。
2客房接待设施。
客房内将配有与酒店星级标准相应的客用设施，如写字台（或梳妆台）、衣柜、床（软床垫）、座椅、沙发、床头控制柜等配套家具；每间客房设有单独卫生间，卫生间内配有坐式便器、梳洗台（装有洗面盆、梳妆境）、冷热水设施（包括配有喷头的浴缸、浴帘）；每间客房都具有能够保证或调节温度的分体空调或中央空调；每间房间都配有电话和宽带，可直拨或通过总机挂通国内或国际长途电话，可通过宽带上国际互联网；每间客房都配有电视机并接通有线电视系统；每间客房内都配有一定数量的文化用品，如信纸、信封、明信片、城市地图、针线包、酒店指南；每间客房内还配有一定数量的卫生用品，如牙刷、牙膏、香皂、洗发水、沐浴露、浴帽、擦鞋器等。
3酒店经营保障设施。
包括工程保障设施，如变、配殿设施，空调冷冻设施，备用发电设施，供、排水设施，热水供应设施，洗衣房及其所需的设备设施；安全保障设施，如对讲通讯设施、事故广播设施、消防指挥设施、各种灭火器材等；内部运行保障设施
8.2.2.建立并实施完善的质量标准
⑴前厅、客房质量标准。
具体包括环境及设施标准、前厅接待人员素质要求标准、接待前的准备工作标准、有预订散客接待程序标准、常客和贵宾接待程序标准、团队客人接待程序标准、无预订客人接待程序标准、换房和房间变更程序标准、总台接待协调配合标准、总台问询服务质量标准、代客沟通与联系程序标准、会客与查询程序标准、总台预订服务质量标准、贵重物品包管服务质量标准、商务中心服务质量标准、电话总机服务质量标准、司门行李服务质量标准、客房卫生质量标准、客用卫生间卫生质量标准、客人住店服务质量标准、客人特别要求服务质量标准、特殊情况处理质量标准、夜床服务质量标准、公共区域卫生质量标准、客人投诉卫生质量标准、行李房管理标准、客房卫生消毒标准等。
（2）安全质量标准。
具体包括环境及设施标准、物料及原料的配备标准、员工状态标准、服务质量标准等。
8.2.3.建立并实施完善的财务内控制度
为强化酒店管理，降低酒店运营成本，本商务酒店将建立覆盖货币资金、采购与付款、销售与收款、工程项目、固定资产、存货、预算、成本费用、筹资、投资等各个环节的全方位的财务内控制度。
8.4.人员配备
酒店住宿服务人员计划前楼按照1：
1.4的比例配备服务人员，旺季约需要120名服务人员，平季、淡季将适当减少人员。
酒店后楼服务人员计划1：
1的比例旺季配备服务人员62人。
酒店餐饮部厨房工作人员计划配备15人，收银服务人员计划配备30人。
其他销售、职能部门根据职责和需要配备人员。
8.5.管理团队
酒店的管理团队部分来自于汉庭酒店管理团队，部分外聘具有丰富酒店管理经验的人员。
具体高级管理人员的人选将与外部投资者共同考察、协商后确定。
9.投资与财务评价
9.1.项目实施计划进度
目前项目的
升级会员 