《九江市住宅小区物业服务收费管理暂行办法》Word格式.docx

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提倡通过公开、公平、公正的市场竞争机制选聘物业

服务企业;

鼓励物业服务企业开展正当的价格竞争,促进

物业服务收费通过市场竞争形成。

1

第二章收费范围

第五条物业服务收费根据物业服务内容的性质和不

同特点,分别实行政府指导价和市场调节价。

保障性住房物业服务费、非保障性住宅(别墅型等物

业服务费以合同约定)前期物业(业主委员会成立之前,

下同)服务费实行政府指导价(具体收费标准见附表)。

车辆停放服务费(含地面、地下及路面占道停车)、

装饰装修垃圾清运费、非住宅物业费(含住宅内的非住宅)

、成立业主委员会的住宅物业服务费及物业服务企业接受

委托开展的特约服务等其他服务收费实行市场调节价。

第六条市价格主管部门会同市房产主管部门,根据

物业类型、服务内容和服务成本等,对实行政府指导价的

物业服务费制定相应的基准价和浮动幅度,适时向社会公

布,并对其监督管理。

第七条物业服务一般包括以下内容:

(一)物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维

修、养护和管理;

(二)物业共用部位、公共区域的清洁卫生、垃圾的

收集清理和化粪池清理;

(三)公共绿地、景观和花草树木的养护管理;

(四)装饰装修管理服务;

(五)公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理;

2

(六)物业维修、更新费用的帐目管理和物业档案资

料管理;

(七)业主委托的其他公共性服务内容;

第八条 物业服务收费的构成包括物业服务成本、法

定税费和物业服务企业的利润。

物业服务成本构成一般包括以下部分:

(一)服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福

利费等;

(二)物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维

护费用;

(三)物业管理区域清洁卫生、绿化养护、秩序维护

费用;

(四)物业服务企业办公费用;

(五)物业服务企业实施物业管理必备的固定资产折

旧;

(六)物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险

(七)经业主或业主委员会同意的其他费用;

物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费

用,应当通过专项维修资金予以列支,不得计入物业服务

成本。

第九条 业主与物业服务企业可以采取包干制或者酬

金制的方式约定物业服务收费标准。

第三章收费管理

3

第十条新建设的住宅(含保障性住房、拆迁还房等)

,开发建设单位在办理房屋预售证手续前,应当通过公开

招投标等方式选聘好物业服务企业,招标单位标书的制定,

应事先征求房产、价格等主管部门的意见,参加竞标的物

业服务企业应依照相关法律法规,在价格主管部门公布的

政府指导价及其浮动幅度范围内,拟定好前期物业服务合

同、业主临时管理规约等,参加竞标。

前期物业服务合同

应当明确物业服务费的计费方式、计费起始时间、服务内

容、服务标准及收费标准等。

物业服务企业中标后,开发建设单位、物业服务企业

应将《商品房买卖(预售)合同》、前期物业服务合同、

业主临时管理规约、物业收费标准等报当地价格主管部门

备案。

前期物业服务合同、业主临时管理规约应作为《商品

房买卖(预售)合同》的附件,随《商品房买卖(预售)合

同》一并经物业买受人签字确认。

开发建设单位取得房屋预售证后,应将商品房预售价

格报价格主管部门备案。

第十一条保障性住房物业收费标准应经成本监审后

报当地价格主管部门备案。

第十二条非保障性住宅业主委员会成立后,物业服务

费、停车服务费、装饰装修垃圾清运费等标准的确定与调

整由业主大会或授权的业主委员会与物业服务企业,在物

业服务合同中约定。

4

第十三条实行政府指导价的物业服务费实行价格备

案、公示制度。

物业服务企业(前期物业)通过公开招投标中标后,

应将物业服务费标准向当地价格主管部门办理物业收费备

案手续和申领《九江市住宅物业服务收费公示》。

第十四条实行市场调节价的物业服务费、停车服务

费、装饰装修垃圾清运费等标准,由开发建设单位、物业

服务企业与业主、业主大会或业主委员会在物业服务合同

中约定,并报当地价格主管部门备案。

第十五条物业服务收费实行明码标价制度。

物业服

务企业应当在物业管理区域内显著位置,按照价格主管部

门明码标价规定,公布物业服务项目、收费标准、价格举

报电话等,接受业主的监督,不得向业主或者物业使用人

收取合同中未约定(法律法规规定的除外)的费用。

第十六条物业服务企业应当每年不少于一次向全体

业主公布住宅的服务项目、服务工作开展和物业服务费用

收支情况,听取业主委员会、业主大会或物业项目所在地

街道、社区的意见并接受质询与监督。

第十七条 物业服务费,以房屋所有权证登记的建筑

面积计算。

未办证的以售房合同中房屋建筑面积或房产测

绘部门实测的房屋建筑面积计算,未计入产权面积的附属

房屋不得收取物业服务费。

第十八条 已交付(交房期限内业主实际收房时间、

交房期限后仍未收房的,则以交房期限内最后一天视为交

5

房时间)业主的物业,物业服务费自交付之日起次月由业

主承担。

未交付业主的物业,物业服务费由开发建设单位全

额承担,未经验收合格交付使用的物业、一律不得收取物业

服务费,其建设期间发生的物业服务费由开发建设单位承

担。

第十九条物业服务费应每月足额缴纳,业主与物业

服务企业约定预收的,预收期限原则上不超过3个月,业主

自愿交纳、另有合同约定的从其约定。

第四章停车收费

第二十条 住宅物业服务区域内符合规划配置要求的

共用车位(含地下、地面)、地下车库、地面停车场由物

业服务企业人员提供管理服务的,可以收取停车服务费。

与业主合同约定或经业主大会、业主委员会同意,且不

影响消防通道、业主出行方便的前提下,占用业主共有的

道路或者其他场地用于停放汽车的车位,并提供管理服务

的,可收取停车服务费,具体收费标准由业主、业主大会或

业主委员会与物业服务企业以合同约定,占用公共场所收

取的停车服务费具体使用按照本办法第二十五条之相关条

款执行。

业主对车辆有特殊保管要求的,由业主和物业服务企

业另行签订保管合同。

第二十一条住宅物业服务区域内车库、车位应优先

满足本管理区域内业主、物业使用人的停车需求。

6

第二十二条 实施物业服务区域车辆停放服务收费的

物业服务企业,应当建立健全车辆停放服务及收费的内部

管理制度,做好车辆进出管理、停车场所保洁、照明、监

视(或巡视)和日常维护等服务工作。

第五章其它收费

第二十三条住宅区域内共用电梯、公共照明、消防

设施、景观水系、监控系统、单元门禁等设施设备运行费,

纳入物业服务费,不得另行分摊收取。

二次供水设施运行费用未纳入物业服务费的,物业服

务企业应当按照实际支出和约定的计费方式,向相关业主

公平、合理分摊,并定期公布。

分摊计算公式为:

用户实

用量×

(单价+总损耗费÷

全部用户实用量)。

也可按每吨

用水量加固定费用的方式向相关业主计收二次供水设施运

行费用,具体计费方式及收费标准应在合同中约定。

第二十四条物业服务区域内供水、供电、供气、供

热、通信、数字电视等单位应当向最终用户收取有关费用。

物业服务企业接受委托代收上述费用的,可向委托方

收取手续费,具体标准在双方委托合同中约定;

物业服务

企业不得向业主收取手续费等额外费用。

物业服务企业不得向进驻住宅服务区域内进行公用配

套设施建设、维护、施工的单位收取进场费、补偿费、手

续费等额外费用。

7

第二十五条业主将自有物业依照相关法规改做商用

或出租他人做商用的,物业服务费可按本服务区域内商业

物业收费标准收取。

物业服务企业利用物业共用部位、共用设施设备进行

经营活动的,应当在征得相关业主、业主大会、业主委员

会的书面同意后,按照规定办理有关手续。

经营所得除成

本费用外主要用于补充专项维修资金等,也可以按照业主

大会的决定、业主委员会的合同约定使用。

第二十六条 装饰装修单位或装饰装修人委托物业服

务企业清运装饰装修垃圾的,应当缴纳装饰装修垃圾清运

费。

具体收费标准在服务合同中约定。

不产生装饰装修垃

圾的或自行处理装饰装修垃圾的不得收费。

不得强行收取装饰装修保证金。

有合同约定收取装饰

装修保证金的,应严格按合同的约定收取和返还,因装饰

装修造成共用部位、共用设施设备等损坏的,恢复、维修

费用按实际发生额,由业主(使用人)或装修单位(装修

人)承担,造成严重后果并触犯相关法律法规的,由当事

人承担相关法律责任。

第六章监督管理

第二十七条 物业服务企业应当加强价格自律,遵守

价格法律、法规、政策,按照物业服务合同约定的服务内

容提供服务。

第二十八条政府价格主管部门对物业服务行业实行成

8

本监审制度和价格监测制度。

物业服务企业应当按照政府

价格主管部门的要求,如实反映情况,提供必要的资料。

第二十九条 物业服务收费实行分级管理,市和县

(市、区)政府、庐山管理局价格主管部门会同同级房地

产主管部门负责本行政区域内物业收费的监督管理工作。

物业服务企业构成价格违法违规的,由价格行政主管

部门依据《中华人民共和国价格法》等法律、法规予以处

罚。

第三十条未选聘物业服务企业的住宅、单位宿舍、

业主自行组织的物业管理,可参照本办法自行协商,并在

物业所在街道办事处(乡、镇)的指导下具体实行。

第三十一条本办法实施前已取得房屋预售证的新建

住宅及服务合同未到期的,仍按《九价字[2012]41号》文

执行,其物业服务及其收费方式、标准等按原合同约定执

行,也可由业主大会或授权的业主委员会与物业服务企业

按照本办法重新约定,合同到期后按本办法规定执行。

第三十二条各县(市、区)、庐山管理局价格主管

部门和房地产主管部门按属地管理原则,可结合本地物业

类型、服务内容、环境设施和服务成本等,参照本办法具

体测算制定公布相应的基准收费标准和浮动幅度。

本市市区范围内的浔阳区、庐山区、开发区、八里湖

新区执行本办法中的指导价收费标准。

第三十三条本办法自2016年2月1日起施行。

9

类别

基准收费标准(元/月、平方米)

备注

无电梯

有电梯

普通住

0.37

1.40

可上、下浮动,无电梯

住宅最高上浮至1.00元/

月平米,电梯住宅最高

上浮至1.90元/月平米,

下浮均不限。

(别墅型

等以合同约定)

保障房

0.35

0.70

住宅最高上浮至0.60元/

上浮至1.00元/月平米,

附表

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