《九江市住宅小区物业服务收费管理暂行办法》Word格式.docx
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提倡通过公开、公平、公正的市场竞争机制选聘物业
服务企业；
鼓励物业服务企业开展正当的价格竞争，促进
物业服务收费通过市场竞争形成。
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第二章收费范围
第五条物业服务收费根据物业服务内容的性质和不
同特点，分别实行政府指导价和市场调节价。
保障性住房物业服务费、非保障性住宅（别墅型等物
业服务费以合同约定）前期物业（业主委员会成立之前，
下同）服务费实行政府指导价（具体收费标准见附表）。
车辆停放服务费（含地面、地下及路面占道停车）、
装饰装修垃圾清运费、非住宅物业费（含住宅内的非住宅）
、成立业主委员会的住宅物业服务费及物业服务企业接受
委托开展的特约服务等其他服务收费实行市场调节价。
第六条市价格主管部门会同市房产主管部门，根据
物业类型、服务内容和服务成本等，对实行政府指导价的
物业服务费制定相应的基准价和浮动幅度，适时向社会公
布，并对其监督管理。
第七条物业服务一般包括以下内容：
（一）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维
修、养护和管理；
（二）物业共用部位、公共区域的清洁卫生、垃圾的
收集清理和化粪池清理；
（三）公共绿地、景观和花草树木的养护管理；
（四）装饰装修管理服务；
（五）公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；
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（六）物业维修、更新费用的帐目管理和物业档案资
料管理；
（七）业主委托的其他公共性服务内容;
第八条 物业服务收费的构成包括物业服务成本、法
定税费和物业服务企业的利润。
物业服务成本构成一般包括以下部分：
（一）服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福
利费等；
（二）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维
护费用;
（三）物业管理区域清洁卫生、绿化养护、秩序维护
费用；
（四）物业服务企业办公费用；
（五）物业服务企业实施物业管理必备的固定资产折
旧；
（六）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险
（七）经业主或业主委员会同意的其他费用；
物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费
用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务
成本。
第九条 业主与物业服务企业可以采取包干制或者酬
金制的方式约定物业服务收费标准。
第三章收费管理
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第十条新建设的住宅（含保障性住房、拆迁还房等）
，开发建设单位在办理房屋预售证手续前，应当通过公开
招投标等方式选聘好物业服务企业，招标单位标书的制定，
应事先征求房产、价格等主管部门的意见，参加竞标的物
业服务企业应依照相关法律法规，在价格主管部门公布的
政府指导价及其浮动幅度范围内，拟定好前期物业服务合
同、业主临时管理规约等，参加竞标。
前期物业服务合同
应当明确物业服务费的计费方式、计费起始时间、服务内
容、服务标准及收费标准等。
物业服务企业中标后，开发建设单位、物业服务企业
应将《商品房买卖（预售）合同》、前期物业服务合同、
业主临时管理规约、物业收费标准等报当地价格主管部门
备案。
前期物业服务合同、业主临时管理规约应作为《商品
房买卖（预售）合同》的附件,随《商品房买卖（预售）合
同》一并经物业买受人签字确认。
开发建设单位取得房屋预售证后，应将商品房预售价
格报价格主管部门备案。
第十一条保障性住房物业收费标准应经成本监审后
报当地价格主管部门备案。
第十二条非保障性住宅业主委员会成立后,物业服务
费、停车服务费、装饰装修垃圾清运费等标准的确定与调
整由业主大会或授权的业主委员会与物业服务企业，在物
业服务合同中约定。
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第十三条实行政府指导价的物业服务费实行价格备
案、公示制度。
物业服务企业（前期物业）通过公开招投标中标后，
应将物业服务费标准向当地价格主管部门办理物业收费备
案手续和申领《九江市住宅物业服务收费公示》。
第十四条实行市场调节价的物业服务费、停车服务
费、装饰装修垃圾清运费等标准，由开发建设单位、物业
服务企业与业主、业主大会或业主委员会在物业服务合同
中约定，并报当地价格主管部门备案。
第十五条物业服务收费实行明码标价制度。
物业服
务企业应当在物业管理区域内显著位置，按照价格主管部
门明码标价规定，公布物业服务项目、收费标准、价格举
报电话等，接受业主的监督，不得向业主或者物业使用人
收取合同中未约定（法律法规规定的除外）的费用。
第十六条物业服务企业应当每年不少于一次向全体
业主公布住宅的服务项目、服务工作开展和物业服务费用
收支情况，听取业主委员会、业主大会或物业项目所在地
街道、社区的意见并接受质询与监督。
第十七条 物业服务费，以房屋所有权证登记的建筑
面积计算。
未办证的以售房合同中房屋建筑面积或房产测
绘部门实测的房屋建筑面积计算，未计入产权面积的附属
房屋不得收取物业服务费。
第十八条 已交付（交房期限内业主实际收房时间、
交房期限后仍未收房的，则以交房期限内最后一天视为交
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房时间）业主的物业，物业服务费自交付之日起次月由业
主承担。
未交付业主的物业，物业服务费由开发建设单位全
额承担，未经验收合格交付使用的物业、一律不得收取物业
服务费，其建设期间发生的物业服务费由开发建设单位承
担。
第十九条物业服务费应每月足额缴纳，业主与物业
服务企业约定预收的，预收期限原则上不超过3个月，业主
自愿交纳、另有合同约定的从其约定。
第四章停车收费
第二十条 住宅物业服务区域内符合规划配置要求的
共用车位（含地下、地面）、地下车库、地面停车场由物
业服务企业人员提供管理服务的，可以收取停车服务费。
与业主合同约定或经业主大会、业主委员会同意,且不
影响消防通道、业主出行方便的前提下，占用业主共有的
道路或者其他场地用于停放汽车的车位，并提供管理服务
的,可收取停车服务费,具体收费标准由业主、业主大会或
业主委员会与物业服务企业以合同约定，占用公共场所收
取的停车服务费具体使用按照本办法第二十五条之相关条
款执行。
业主对车辆有特殊保管要求的，由业主和物业服务企
业另行签订保管合同。
第二十一条住宅物业服务区域内车库、车位应优先
满足本管理区域内业主、物业使用人的停车需求。
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第二十二条 实施物业服务区域车辆停放服务收费的
物业服务企业，应当建立健全车辆停放服务及收费的内部
管理制度，做好车辆进出管理、停车场所保洁、照明、监
视（或巡视）和日常维护等服务工作。
第五章其它收费
第二十三条住宅区域内共用电梯、公共照明、消防
设施、景观水系、监控系统、单元门禁等设施设备运行费，
纳入物业服务费，不得另行分摊收取。
二次供水设施运行费用未纳入物业服务费的，物业服
务企业应当按照实际支出和约定的计费方式，向相关业主
公平、合理分摊，并定期公布。
分摊计算公式为：
用户实
用量×
（单价+总损耗费÷
全部用户实用量）。
也可按每吨
用水量加固定费用的方式向相关业主计收二次供水设施运
行费用，具体计费方式及收费标准应在合同中约定。
第二十四条物业服务区域内供水、供电、供气、供
热、通信、数字电视等单位应当向最终用户收取有关费用。
物业服务企业接受委托代收上述费用的，可向委托方
收取手续费，具体标准在双方委托合同中约定；
物业服务
企业不得向业主收取手续费等额外费用。
物业服务企业不得向进驻住宅服务区域内进行公用配
套设施建设、维护、施工的单位收取进场费、补偿费、手
续费等额外费用。
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第二十五条业主将自有物业依照相关法规改做商用
或出租他人做商用的，物业服务费可按本服务区域内商业
物业收费标准收取。
物业服务企业利用物业共用部位、共用设施设备进行
经营活动的，应当在征得相关业主、业主大会、业主委员
会的书面同意后，按照规定办理有关手续。
经营所得除成
本费用外主要用于补充专项维修资金等，也可以按照业主
大会的决定、业主委员会的合同约定使用。
第二十六条 装饰装修单位或装饰装修人委托物业服
务企业清运装饰装修垃圾的，应当缴纳装饰装修垃圾清运
费。
具体收费标准在服务合同中约定。
不产生装饰装修垃
圾的或自行处理装饰装修垃圾的不得收费。
不得强行收取装饰装修保证金。
有合同约定收取装饰
装修保证金的，应严格按合同的约定收取和返还，因装饰
装修造成共用部位、共用设施设备等损坏的，恢复、维修
费用按实际发生额，由业主（使用人）或装修单位（装修
人）承担，造成严重后果并触犯相关法律法规的，由当事
人承担相关法律责任。
第六章监督管理
第二十七条 物业服务企业应当加强价格自律，遵守
价格法律、法规、政策，按照物业服务合同约定的服务内
容提供服务。
第二十八条政府价格主管部门对物业服务行业实行成
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本监审制度和价格监测制度。
物业服务企业应当按照政府
价格主管部门的要求，如实反映情况，提供必要的资料。
第二十九条 物业服务收费实行分级管理，市和县
（市、区）政府、庐山管理局价格主管部门会同同级房地
产主管部门负责本行政区域内物业收费的监督管理工作。
物业服务企业构成价格违法违规的，由价格行政主管
部门依据《中华人民共和国价格法》等法律、法规予以处
罚。
第三十条未选聘物业服务企业的住宅、单位宿舍、
业主自行组织的物业管理，可参照本办法自行协商，并在
物业所在街道办事处（乡、镇）的指导下具体实行。
第三十一条本办法实施前已取得房屋预售证的新建
住宅及服务合同未到期的，仍按《九价字[2012]41号》文
执行，其物业服务及其收费方式、标准等按原合同约定执
行，也可由业主大会或授权的业主委员会与物业服务企业
按照本办法重新约定，合同到期后按本办法规定执行。
第三十二条各县（市、区）、庐山管理局价格主管
部门和房地产主管部门按属地管理原则，可结合本地物业
类型、服务内容、环境设施和服务成本等，参照本办法具
体测算制定公布相应的基准收费标准和浮动幅度。
本市市区范围内的浔阳区、庐山区、开发区、八里湖
新区执行本办法中的指导价收费标准。
第三十三条本办法自2016年2月1日起施行。
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类别
基准收费标准（元/月、平方米）
备注
无电梯
有电梯
普通住
宅
0.37
1.40
可上、下浮动，无电梯
住宅最高上浮至1.00元/
月平米，电梯住宅最高
上浮至1.90元/月平米，
下浮均不限。
（别墅型
等以合同约定）
保障房
0.35
0.70
住宅最高上浮至0.60元/
上浮至1.00元/月平米，
附表
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