房地产投资注意事项.docx

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房地产投资注意事项

房地产投资注意事项

房地产投资注意事项 1.签证问题​现在美国已对中国大陆允许使用旅游签证。

另外，目前国内公民进入美国的签证还有商务签证，探亲签证等。

虽然目前美国的签证一直都比较严格控制，但是美国签证对于中国大陆将会越来越容易，并且对于海外的投资者并不是一道很大的门槛。

2.私人对土地利用的控制​除了政府对土地利用的控制外，私人业主和土地分割商等在转让土地时往往也设定一些对土地用途的限制条件，这些限制条件一般用契约的形式规定，如“在这块地上不能建设建筑面积小于2000平方英尺的住宅”等。

一般情况下，私人对土地用途的限制契约都到登记机关登记，对今后的后续受让人都有约束力。

3.健全的房地产保险业务​保险业在美国房地产业发展过程中扮演着重要角色，是房地产市场健康发展的保证，房地产市场的运作靠保险业来分散和避免风险。

有关房地产的保险包括自然灾害方面的保险、建筑期保险、抵押信用担保、抵押证券发行担保、产权保险等方方面面。

健全的保险制度分散了房地产投资风险，使房地产投资、买卖、房地产抵押等安全可靠，房地产成为一项收益稳定，风险有保障的投资工具。

 4.税务​美国的房地产税是由各地方政府征收，而不是美国联邦来征收。

因此各州税率不一，高低不等，多数是房子价值的1-1.8%之间。

但如果是投资土地，地税则要低许多。

因此，对于每一个投资项目的税率都要的特别关注，并且及时采取各种避税措施。

5.物业维护和管理​在美国，物业维护和管理对于房地产投资的保值、增值起着重要作用。

由于美国允许土地私有化，因此业主们对自己永久拥有的产业维护有佳。

同时，法律也有相关规定，每年必须花费一定比例的金额在房屋维护方面。

物业管理人员都必须拥有房地产经纪人执照。

 6.政府职能​美国是土地私有制国家，房地产市场完全按市场规律运作，政府对市场的干预很少，在房地产市场上，政府与所有其它业主一样，也是一个普通的业主，遵守同样的游戏规则。

在与房地产管理有关的政府职能中，政府第一是管规划，通过规划规定每一块土地的用途，建筑类型、高度、密度，进行土地管制；第二是管理房地产从业人员，主要是通过房地产经纪人和销售人员的考试发牌制度和房地产估价人员的发牌制度规范房地产市场；第三是依法征税；第四是为公众利益行驶警察权力。

除此之外，政府对房地产市场管理没有其它职能，房地产活动完全按市场规律办事，既不审查开发公司的资格，也不发房地产证。

 7.法律​美国的法律无论在体系和内容上都比较完善，对于海外投资者的利益保障也与本国公民一样对待。

另外，美国的合同大多为标准合同，对于投资者也是一种保护。

政府对土地利用的控制主要是通过制定规划和规划法规来实现的。

主要的规划建筑法规有：

　　总体规划（masterplan）：

总体规划由市或县一级政府制定，主要规划一个地区的发展目标，协调社会、经济、环境等关系。

　　分区条例（Zoningordinance）：

分区条例即法定图则，是总体规划的法律化，总体规划通过分区条例发生法律效力。

分区条例规定了一个地区土地的用途、地块大小、建筑的类型、建筑高度、建筑密度、建筑离道路的距离等。

　　建筑法典（BuildingCodes）：

建筑法典主要规定建筑的标准和准则，如建筑材料要求、卫生设施、配电设施、防火标准等等。

根据建筑法典的要求，新建建筑或改建原有建筑都必须获得《建筑许可证》方可施工，新建的建筑物完工后经验收合格，获得《占用证》（certificateofoccupancy），改建的建筑物完工后经验收合格，则获发《合格证》（certificateofcompliance）。

　　地块划分规则（subdivisionregulations）：

地块划分规则主要是控制住宅用地的划分。

因为美国的家庭住宅一般都是一户一幢的，每一户都单独占一块地，因此有专门的法律规定地块如何划分，以确保小区环境优美、生活安全舒适。

地块划分规则主要规定地块的大小、分布、坡度、街道的宽度、建筑退红线要求、市政设施的安装、公共用地的面积等等。

　　除了规划法规对土地利用的限制外，环境保护法律也对土地利用有严格的约束。

海外房产产权情势　　国外公寓分为两大类，一种出租公寓，另一种是产权分售公寓，这两种公寓的重要差别是前者只租不售，后者只售不租，而且出租公寓比产权分售公寓建造设计标准要低一些。

国外别墅屋宇类型可分为4种：

肚冖屋，指只有一户人家居住的房子，与我国的独门独院类似。

肚冖屋有地上两层跟地下一层即地下室。

平房与独破屋差未多少，但只有一层，包含有前院跟后院。

半肚冖屋是指两户人家连在一起的别墅。

它也与肚冖屋的内部构造类似，所不同的是两户人家用一堵墙。

它的土地业权情势为两栋别墅分辨领有土地一半的永恒业权。

连排别墅与国内销售的联体别墅类似，它的产权情势与半肚冖屋类似，业主除了领有所买的这栋房子所占土地的不可宰割永恒业权外，还领有连排屋占公用土地面积的部分不可宰割永恒业权。

　　国外的产权情势重要分为两种：

一是永恒业权，另一种为租借权。

永恒业权是指当你购买一套别墅时，在产权证上所登记内容为土地的边界、面积及土地范畴内所有物业的产权领有者，无利用及租用年限限定；如购买的是一套公寓，业主所购买的不仅仅是此项物业，还包含此房产所占这块土地上1／N的不可宰割的永恒产权跟此套房产所在的空间永恒利用权。

这两种产权证书均由专业的测量师出据报告，并由政府房产局颁发产权证。

　　土地租借权又分为两种：

一种是有年限的租借权，土地契约中明白表明租借期限，每年房钱多少，及是否有续约权。

另一种是无穷的永恒租借权，此情势多发生在土地位置相称罕有地块上，原有的大业主希看卖了土地后，当前每年仍有必定的固定收进。

租借人每年均须依租远嗌俣必定的土地房钱，从而永远领有此土地利用权。

所以实际上这类永恒租借地与永恒业权土地意思上差别不大。

　　投资海外房产上风及回报率　　●百年永固的产业可世代相传　　绝对国内70年的物业产权，海外房产尽大多数都是永恒产权，业主领有该地块的永恒利用权限，屋宇的升值来源重要是土地增值。

在国内进行房产投资，必定要核实土地利用期限，物业的残余利用期限越短，该物业的价值会越低。

因为海外房产不利用年限的限度，其屋宇价值会因为土地的增值而增值。

　　●资金投进量少，买家可安排高达75％左右的屋宇贷款　　海外贷款比率高于国内银行。

国内人士在海外银行可贷款高达80%，无论别墅、商展、住宅等贷款同样为最高80%，这与国内的别墅商展10年50%贷款比拟，可能降落投资者的资金进市门槛。

装修费用可能变相贷款。

国外屋宇交楼标准全为精装修，售价已含装修费用，这象征着装修费用也等于同时办理贷款，资金可节俭出来进行再投资，进步投资回报率。

　　●完美的法律体系使个人财产受到保护及尊敬。

　　购买国外房产与国内房产手续完全不同。

买家个别先付首期即房款10％，且存进买家律师信托户口，开发商、买家、律师三方任何一方无权动用，直到屋宇产权证、质检证、合格证全部办理结束。

买家律师确认无误方告诉买家办理房款过户手续，此时买家已拿到正式的产权证。

因此，假如发展商不按期合格交楼，一分钱也收不到；而买家也无任何丧失，将收回全部首期付款及本钱。

　　●投资回报牢固，每年房钱回报为7~8%，房产升值率则为10%左右。

　　投资海外房产之人士，最关怀回报率有多少。

现时投资澳洲房产回报率个别为4%－6%（净），而新西兰则更具吸引力，回报率为7－9%（净）。

从专业投资参谋角度来看，则倡议投资新西兰。

因新西兰过往40年房产均匀每年升幅为10%左釉冬而贷款利率为6%，所以综合楼价升幅及房钱扣除本钱支出，总收益约为12%－15%。

　　如何制订海外房地产投资打算　　投资什么国度的房子，就要看你对哪一个国度比较熟悉了，这是最重要的。

大多数人在非常住国购买房产，投资是最重要的目标。

与任何一种投资雷同，房地产投资关注的也是本钱与回报，长期利率是重要参考指标。

对本钱，购买价格天然是最重要的。

然而因为国外购房的按揭贷款常常采取浮动利率，所以利率程新余信息港首页度对于持有屋宇本钱的影响也是宏大的。

这里的利率指的并不仅仅是各国的基准利率。

　　以美国为例，长期国债收益率（10年期以及30年期）才是房地产市场的指标利率。

这是因为在美国的贸易银行的房贷资产个别都是要通过资产证券化出售，对这些资产的定价，长期国债收益率有着宏大的影响。

目前在美国市场的情况是，们讵储从2004年开端大幅调高基准利率，抬高了短期利率，然而长期利率却变更不大。

所以起码到目前为止，们讵储本轮加息对房地产市场的影响还不是很明显。

　　不过长期利率长期保持在低位并不必定都是好事，因为与短期利率程度反应通胀压力不同，长期利率反应的更多的是长期经济的预期。

一种实际认为，长期利率过低象征着经济萧条，于房价切实是不利。

不过以美国的情况来看，长期利率保持在低位的起因是海外资金的流进以及退休基金仓位调剂。

从这点来看，低长期利率对目前美国的房地产市场可能是利好。

　　除了本钱，另外一个影响房价的因素就是回报。

除了房钱收进，影响回报的就是屋宇的增值才能，即卖价。

这时对供给跟须要的断定就显得至关重要。

　　经济增加会带动物业须要增加，假如供给不能很快跟上，那么价格将会敏捷走高，同时经济增加导致的通胀预期也会导致居民偏向于将金融资产向实体资产转移。

所以对处于经济复苏并且人口密集的国荚冬房价的前景较好，目前的日本仿佛已经看到了端倪。

而绝对而言，版图广阔而人口增加不济的国荚定打消了移民的因素），房价的前景个别不振。

　　另外一个影响须要的因素还是自有房产的领有率。

2003年，美国68.8％的人口领有属于本人的房产，而英国当初的数据更高。

这也是阐明过往多少年为什么这两个国度房产市场如此旺盛的起因之一。

　　除了这些宏观的因素，一些细节性的数据对房地产市场也有侧重要的影响。

在英国，过往多少年单亲家庭的大幅增加也导致了房地产须要异样强劲。

而在美国，执政党的更迭也是影响房价的重要起因。

因为在***党执政时代，政府更重视社会的进步，经济发展反而做得绝对较少。

　　更加细节的因素还包含所购买房产的社区。

长期以来构成的一种社区氛围，对外来房产投资者显得非常关键，因为一个布衣聚居区即便地位上佳其增加潜力也相称有限。

还有就是要留心政府的税收政策，不仅仅包含交易税。

比方在英国被称为CouncilTax的政府税收每年也是一笔可观的支出。

　　再提示投资者一点：

在七大产业国中，近期只有日本以及德国还不房价大幅上涨。

　　懂得了以上影响海外房地产市场的因素之后，你便可能针对本人的实际情况制订一个投资打算了。

就个人而言，一个好的投资打算可能为其带来丰富的回报。

如何才是一个好打算，以下多少个方面供参考：

　　1、正确评估本人的资金投进才能。

　　2、断定投资策略，房地产投资不是投机，应当抉择中长线。

　　3、正确估计投资地区及国度房产的潜力。

　　4、正确控制投资机会。

　　5、提交国内收进证明，银行评新余信息港定的个人信贷额度。

　　6、征求律师的专业看法。

　　7、长期与专业销售代办公司保持接洽，以便获得最新的市场资讯。

　　8、尊敬专家的看法，信新余生活网赖本人的懂得与断定，不要信赖不经意的看法。

当你选定国荚冬制订好投资打算时，投资者就具体某一物业抉择时，要留心以下多少点：

　　1、重要的是抉择好地段。

　　2、考虑发展商的实力，从而保障屋宇品质。

　　3、名目标配套程度，包含宽带网络、环保、购物、会所、交通、学校、病院等。

　　4、懂得当地房产的市场供需关联。

　　5、社区文化背景。

　　6、期房还是现房，期房打算交楼时光。

　　7、物业管理公司的品牌。

　　8、懂得该地的房地产历史所显示的投资回报状况。

　　9、当地屋宇出租状况。

　　10、当地家庭均匀收进程度。

　　投资海外房地产所应躲避的危险　　无论是当投资或度假用处，购买海外房地产都有必定的危险。

投资者除了要考虑到发展商的坚固性跟营业纪录外，也不可忽视当地政府对本国人领有当地房地产的产权管制。

　　各国条例不同，在某些国荚冬本国人交易房地产都须要经过当地政府当局的审批，而且非公民往往不准在当地领有永恒地契房产。

　　在澳洲，本国人面对的最重要限度是必须先获切当地外资检查局（FIRB）的批准，才可进行交易。

假如有关澳洲房产日后要卖给非澳洲人，新买家也需得到外资检查局的批准。

这类个别申新余生活网请，审批期约60天。

　　不过，若澳洲的发展商早就打算把房地产名目标部分单位带到澳洲以外行销，他们通常都会当时向外资检查局提出申请。

岸外买家只有不超过该名目标半数买荚冬就无需再提出申请。

一旦比率超过50%，发展商个别会个别帮岸外准买家办理申请手续。

　　在马来西亚，非公民（包含永恒居民）跟本国公司投资房地产也须要得到当地外来投资委员会的批准。

而窃冬当局也不容许非公民购买当地的低本钱住屋或一些只供马来人利用的土地。

　　在泰国，从技巧上来说，但凡非公民都不可领有土地，但他们可领有30年的可更新契约。

假如要在泰国持有永恒地契房产，本国人可通过设破泰国公司、以有关公司的名义来领有永恒地契房产。

　　在印尼，本国人买当地房子通常只可获得25年地契。

假如要领有永恒地契，个别人的做法是以印尼当地人的名字来买，不过这类安排有必定的危险，在很大的程度上取决于买家跟印尼搭档的彼此信赖与承诺。

　　此外，在一些地广人多的国荚冬各个州、县、省也可能会有不同的条例管制，但只有按照有关当局的条例、缴付当局所规定的税额，就不多大标题。

　　投资者在海外投资房地产时务必要懂得发展商的背景跟可托度。

为了使投资海外物业人士最大限度进步回报率，将危险降到最低，首先倡议选用合乎资格、有信用的海外房地产置业参谋公司；且付款时利用银行贷款，因为银行批复屋宇贷款时，将检查所有产权所属是否合法，这样购买者又多一重保障；还必定要抉择有实力有信用的发展商。

　　事实上，就算是买了房子当前，投资者还是得时时留心当地的市场情况跟任何法律的调剂。

比方说，最近斯里兰卡政府颁布向本国买家征收100%的房地产税，重要是因为当地大众投诉本国买家把地点优胜、存在历史价值的房子都抢购光了。

　　而窃冬在产生海啸后，斯里兰卡政府也禁止人们把房子建得太凑近海岸线。

类似的条例改变对房子的价格、市场须要等都有影响。

　　当然，有些条例的改变是有利于投资者的，澳洲新南威尔斯（NewSouthWales）最近废除2.5%的房地产转售税（vendortax）。

因此，与澳洲其余州一样，人们在卖掉房地产时，不必缴付这2.5%的税，这对投资者的回报率可起到助长作用。

　　除了以上所谈到的，买家在物色海外房地产也必须考虑到有关国度的经济前景、利率走势、汇率的牢固、政治跟社会局面等危险。

　　Tips　　投资中国房产的步骤大家都非常熟悉，然而投资海外房产手续却大不雷同。

以新西兰为例购买房产要经过以下贱程：

　　一、选房。

　　1.买家选中房号。

　　2.买家与销售代办公司签认购合同，交订金2万元国民币。

　　3.传真新西兰发展商确认是否乐意卖此套单位。

4.如认购书不成交，买主另选其余单位。

　　二、14个工作日内签正式合同。

　　1.买家同时付首期房款15％。

　　2.房款存进卖家律师信托银行户口，收取5％左右本钱，任何人都无权动用。

　　3.残余75％房款于收楼前6个月，由代办公司帮业主安排银行按揭手续。

　　三、买家在合同上增加附加前提，而后交由律师审查。

　　四、传真交与发展商律师审查，而后再交与发展商签名。

双方律师各拿一份。

　　五、交楼时发展商必须持有3个法律文件：

持牌测量师发放的合格证、政府验收检查合格证书、屋宇产权证书。

　　六、卖家律师发出正式告诉给买家律师，告诉楼已竣工。

　　七、买家律师收到告诉后，请买家办理产权证过户手续，买家可自费请测量师再次验收屋宇品质，7至10天内将残余房款转进发展商银行户口。

　　八、发展商收到全部房款，购房手续实现。

　　特别提示：

　　1.双方是通过律师来实现全部的屋宇交易业权转让过程，买房可能通过代办公数据恢复司安排中国律师，但合同为英文。

　　2.买家可附加任何交易条款但必须注明期限，由律师审视。

　　3.假如买家请求包租，必须在签勘误式合同时提出。

　　4.贷款银行动香港银行及海外当地银行，中国投资客户最高可贷款75％。

　　投资者不难发明，实际上海外投资房产的危险已经躲避到最小化。

发展商如不把合格工程交付业主，不办理好买家名下的产权证，发展商永远收不到一分钱房款，而投资者也无任何丧失，因为15％首期房款是存进发展商律师的信托银行户口，还可能收取银行本钱。

一、关于工程量清单的统一性问题     　　西方经济发达国家在工程招投标报价方法（国内多称工程量清单法）的名称、表现形式、内容、分项和编码、工程量计算规则上并不统一，即使在同一国家，它们也可能不同。

英国自十九世纪开始出现工料测量师（Quantity Surveyor）制度，至今已逐步形成一套严谨有序的工料测量规范系统——SMM7，这一制度传播到一些地区和英联邦国家，示范并影响了当地的做法，如香港、南非等的工料测量规范都是其影响的结果。

美国的做法与英国有所不同，美国没有设立独立的工料测量师制度，工程量清单方面显得比较灵活。

这里将着重介绍美国的一些做法并与国内现行做法进行比较评价。

 　　美国的一些行业协会和较大的工程顾问公司，如美国CSI协会（ConstrUction Specification Institute）和R．S．Means公司，推出的方法和规则对建筑领域和工程造价行业影响较大，多数从业人员采用他们制定的规则和估算方法。

     　　在美国建筑工程的招标列项（Bid Items）中，政府和私营项目有所区别。

政府的工程合约受到相关各种法律和规定的限制，以保证正确的财务核算和对政府的公共资金支出的监督。

政府或权力部门在合同文件中列有招标项目单（Bid Item Ust）并对每一项目给予严格的定义。

合同实施中工程项目单用以作为支付和进行现金流量分析的依据。

私营业主则不受与公共资金相关的法律和规定的限制。

因此，私营业主常省却招标项目单（工程量清单），采用总价合同形式。

（Lump-Sum Contract）。

自上个世纪70年代起，美国建筑业开始使用两种编码体系：

Uniformatt和MASTERFORMAT。

 Uniformat将建筑工程划分成12个分部，基本上是按建筑物的形成过程划分的； MASTERFORMAT是由美国建筑规范和说明协会（CSI）编制的，它将建筑工程划分成16个分部，按照建筑专业和工种进行划分。

除以上两种编码体系，还有其它众多的编码体系，不过现在比较流行的是MASTERFORMAT体系。

     　　美国主要的工程造价信息出版商和一些软件产品均采用MASTERFORMAT体系。

联邦政府采用的编码体系也不统一，多数使用MASTERFORMAT，但有些机构采用另外的体系，如美国通用服务管理委员会GSA（The General Services Adminstration）采用Uniformat，少数如联邦能源监管委员会（TheFederal Energy Regulatory Commision）则有其专门的编码系统。

     　　二、工程量清单的项目分类和编码     　　同英国SMM7相比较，美国多数工程项目采用的分类和编码是由建筑领域的行业协会CSI编制的，而英国SMM7分类和编码则是由专业协会皇家注册测量师学会牵头，联合相关的一些协会制定的。

美国CSI不单影响到工程估价，还包括建筑设计规范和说明的编制。

美国建筑师多数会按照CSI协会的统一格式来写详细说明。

该系统将建筑工程分成16部（Division），每一分部又由许多章（Section）组成。

每一分部和章都给予一个固定不变的统一编码。

16个分部具体如下：

　　01．通用要求（General Requirements）　　02．场地工作（Site work）　　03．混凝土（Concrete）　　04．砖石（Masonry）　　05．金属材料（Metals）　　06．木和塑料（Wood and Piastics）　　07．保温和防水（Thermal and Moisture Prtection）　　08．门窗（Doors and windows）　　09．表面材料（Finishes）　　10．特殊设备（SPecialties）　　11．设备（Equipment）　　12．装饰材料（FUrnishings）　　13．特殊建筑系统（SPecial Construction）　　14．运输系统（ConVeying Systerns）　　15．机械（Mechanical）　　16．电气（Electrical）     　　场地工作内容包括：

现场准备（SitePreParation）、拆除（Demolition）、上方工程（Earthwork）、打桩工程（Piling）、排水和共用工程（Drainage ＆ Utlities）（Paving ＆ Surfacing）、绿化（Landscaping）等。

作为工程估算人员也是按照招标文件中的上述内容和顺序编制工程量清单或进行投标报价的。

CSI协会开发的项目分类和编码体系适用于建筑业的各个方面，包括设计、施工、供货等，而不是仅限于某一专业或行业内，它使得设计和估价有了一个信息交流平台。

在工程估价专业方面也具有了信息交流基础，给各方带来了极大的便利，这已是CSI协会的宗旨。

 　　CSI的分类和编码只是一个对主要工程和专业划分和编码的系统，详细或细节的可 以根据需要在CSI分类编码的基础上扩展。

例如美国著名的工程造价顾问公司和出版商R．S．Means公司的编码和CSI的编码关系CSI采用5位数字编码，Means则在此基础上采用10位数字分类和编码，Means的建造成本指标分类和编码是CSI的扩展。

 　　CSI的这种分类和编码是按照建筑工程专业和工种考虑的，它既符合建筑设计和供货的专业分工，也符合工程施工的专业和工种划分。

采用这种系统分类和编码，相对于采用Uniformat的系统估算法或形成估算法，在投标报价阶段容易确定工程价格，在施工阶段，则方便跟踪价格。

 　　承包商的组织结构一般是由总承包商、分包商、再分包或各工种人员等多层次组成。

分包商和各工种人员是按照专业形成的组织。

当总承包商接获业主的招标书时，除可自己完成的承包项目需要详细估价外，其它价格都是通过对分包商和各工种人员再招标获得的，即通过竞争形成的。

工程项目的分类和分包商及各专业工程相互对应。

这样，某一层次项目划分的依据就是分包商或工种的承包范围和报价范围，这些分包商或工种人员对他们熟悉和专长的项目，报价会快速且准确。

 　　三、工程费用的组成和划分 　　美国的安装工程费用项目组成与国内的相应费用组成有很大不同。

主要区别在于直接费（Direct Cost）部分。

美国将分包商的费用列人直接费，这与国内作法不同。

国内长期以来按定额体系确定价格，分项工程每一项直接费均采用分析价格方法确定，即分项工程要编制单位估价表，分析人工、机械、材料费用各是多少，以此组成分项工程价格，完全没有按承包商组织结构的价格形成方式来考虑。

美国的费用划分充分反映了在市场经济条件下工程价格的形成方式。

一般来说，总承包商将部分工程发包给分包商，其发包价格是在招投标基础上形成的。

尽管总承包商有时会象业主评估那样评估一下分包商的价格是否合理，但总承包商多是在他比较熟知的分包商中取得比较有竞争力的价格，总承包商在此基础上进行加价以考虑总承包商的管理费用，通常比自己承包项目要低些，如10%。

 　　四、其它 　　关于造价信息的使用和可靠性问题。

政府或民间出版的造价信息（cost data）对大多数承包商来说，是辅助的，参考性的，最可靠的应是他们自己积累的工程造价数据和资料。

当估算人缺少资料时才考虑上述公开造价信息，估算人也可以利用这些公开信息匡算复核自己的估价。

对业主或顾问来说，政府保留的前期投标