房地产开发企业所得税管理办法.docx

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房地产开发企业所得税管理办法

潍坊市国家税务局房地产开发企业所得税管理办法（试行）

第一章  总  则

　　第一条  为加强房地产开发企业所得税的监控管理，规范房地产开发企业的纳税行为，

提高所得税科学化、精细化管理水平，根据《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施

细则，《中华人民共和国企业所得税暂行条例》及其实施细则，总局、省局有关房地产税

收管理的有关规定，结合我市实际，制定本办法。

　　第二条  本办法适用于对全市范围内从事房地产开发企业的企业所得税管理。

　　本办法所称房地产开发企业，是指经有关部门依法批准成立，从事房产、地产开发经

营的内资企业。

第二章  应税收入

　　第三条  房地产开发企业的应税收入是指按税法规定应征收企业所得税的各项收入总

额，主要包括房地产开发业务收入和其他业务收入两类。

　　房地产开发业务收入包括：

商品房销售收入、土地转让收入、配套设施销售收入、代

建工程（代建房）结算收入、商品房售后服务收入和出租房租金收入等；

　　其他业务收入包括：

销售材料、下脚料、废料收入、无形资产转让收入、投资收益、

固定资产转让（出租）收入及其他收入等。

　　第四条  房地产开发企业应根据收入的性质和销售方式，按照收入的确认原则，合理

地确认各项应税收入的实现。

　　第五条  符合下列条件之一的，应视为开发产品已完工：

　　1、竣工证明已报房地产管理部门备案的开发产品（成本对象）；

　　2、已开始投入使用的开发产品（成本对象）；

　　3、已取得了初始产权证明的开发产品（成本对象）。

　　第六条  开发产品销售收入的范围为销售开发产品过程中取得的全部价款，包括现金、

现金等价物及其他经济利益。

开发企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和

附加等，凡纳入开发产品价内或由开发企业开具发票的，应按规定全部确认为销售收入；

凡未纳入开发产品价内并由开发企业之外的其他收取部门、单位开具发票的，可作为代扣

代缴款项进行管理。

　　第七条  对完工开发产品，应按以下规定确认开发产品销售收入：

（一）采取一次性全额收款方式销售开发产品的，应于实际收讫价款或取得了索取价

款的凭证（权利）时，确认收入的实现。

（二）采取分期收款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定付款日确认收入

的实现。

付款方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。

　　（三）采取银行按揭方式销售开发产品的，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，

余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。

　　（四）房地产开发企业采取委托方式销售开发产品的，并分别不同情况确认收入的实

现：

　　1、采取支付手续费方式委托销售开发产品的，应按销售合同或协议中约定的价款于收

到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现；

　　2、采取视同买断方式委托销售开发产品的，属于开发企业与购买方签订销售合同或协

议，或开发企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同或协议的，如果销售合同或协议

中约定的价格高于买断价格，则应按销售合同或协议中约定的价格计算的价款于收到受托

方已销开发产品清单之日确认收入的实现；如果属于前两种情况中销售合同或协议中约定

的价格低于买断价格，以及属于受托方与购买方签订销售合同或协议的，则应按买断价格

计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现；

　　3、采取基价（保底价）并实行超基价双方分成方式委托销售开发产品的，属于由开发

企业与购买方签订销售合同或协议，或开发企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同

或协议的，如果销售合同或协议中约定的价格高于基价，则应按销售合同或协议中约定的

价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现，开发企业按规定支

付受托方的分成额，不得直接从销售收入中减除；如果销售合同或协议约定的价格低于基

价的，则应按基价计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。

属于

由受托方与购买方直接签订销售合同的，则应按基价加上按规定取得的分成额于收到受托

方已销开发产品清单之日确认收入的实现。

　　4、采取包销方式委托销售开发产品的，包销期内可根据包销合同的有关约定，参照上

述 1 至 3 项规定确认收入的实现；包销期满后尚未出售的开发产品，开发企业应根据包销

合同或协议约定的价款和付款方式确认收入的实现。

　　已销开发产品清单应载明售出开发产品的名称、地理位置、编号、数量、单价、金额、

手续费等项内容，以月或季为结算期，定期进行结算，并在规定期限内向税务机关进行纳

税申报、预缴税款。

对不按规定定期结算、纳税申报和预缴税款的，按《中华人民共和国

税收征收管理法》的有关规定进行处理。

　　第八条  开发企业将开发产品先出租再出售的，凡将开发产品转作固定资产的，其租

赁期间取得的价款应按租金确认收入的实现，出售时再按销售固定资产确认收入的实现；

凡未将开发产品转作固定资产的，其租赁期间取得的价款应按租金确认收入的实现，出售

时再按销售开发产品确认收入的实现。

　　第九条  开发企业新建的开发产品在尚未完工或办理房地产初始登记、取得产权证前，

与承租人签订租赁预约协议的，自开发产品交付承租人使用之日起，出租方取得的预租价

款按与承租人签订租赁预约协议确定的金额和期限确认租金收入的实现，承租方支付的预

租费用同时按租金支出进行税前扣除。

　　第十条  开发企业以本企业为主体联合其他企业、单位、个人合作或合资开发房地产

项目，且该项目未成立独立法人公司的税务处理：

（一）凡开发合同或协议中约定向投资各方分配开发产品的，开发企业在首次分配开

发开发产品时，如该项目已经结算计税成本，其应分配给投资方（即合作、合资方，下同）

开发产品的计税成本与其投资额之间的差额计入当期应纳税所得额；如未结算计税成本，

则将投资方的投资额视同预售收入进行相关的税务处理。

（二）凡开发合同或协议约定分配项目利润的，应按以下规定处理：

　　1、开发企业应将该项目形成的营业利润额并入当期应纳税所得额统一申报缴纳企业所

得税，不得在税前分配该项目的利润。

同时不能因接受投资方投资额而在成本中摊销或在

税前扣除相关的利息支出。

　　2、投资方取得该项目的营业利润应视同取得股息、红利，凭开发企业的主管税务机关

出具的证明按规定补缴企业所得税。

　　第十一条  关于以土地使用权投资开发项目的，应按以下原则进行税务处理：

（一）企业、单位以换取开发产品为目的，将土地使用权投资房地产开发项目的，应

在首次取得开发产品时，将其分解为转让土地使用权和购入开发产品两项经济业务进行所

得税处理，并按应从该项目取得的开发产品（包括首次分出的和以后应分出的）的市场公

允价值计算确认土地使用权转让所得或损失。

　　接受土地使用权的开发方应在首次分出开发产品时，将其分解为按市场公允价值销售

该项目应分出的开发产品（包括首次分出的和以后应分出的）和购入该项土地使用权两项

经济业务进行所得税处理，并将该项土地使用权的价值计入该项目的成本。

（二）企业、单位以股权的形式，将土地使用权投资房地产开发项目的，应在投资交

易发生时，将其分解为销售有关非货币性资产和投资两项经济业务进行所得税处理，并计

算确认资产转让所得或损失。

土地使用权转让所得占当年应纳税所得额的比例如超过

50%，可从投资交易发生年度起，按 5 个纳税年度均摊至各年度的应纳税所得额。

　　接受土地使用权的开发方在投资交易发生时，可按上述投资交易额计算确认土地使用

权的成本，并计入开发产品的成本。

　　第十二条  房地产开发企业发生代建工程和提供劳务取得的收入应按以下原则确认：

（一）房地产开发企业代建工程和提供劳务不超过 12 个月的，可按合同约定的价款结

算日或在合同完工之日确认收入的实现。

（二）代建工程和提供劳务持续时间超过 12 个月的，可采用完工百分比法按季确认收

入的实现。

完工百分比法是根据合同完工进度同比例确认收入和费用的方法。

完工进度可

按累计实际发生的合同成本占合同预计总成本的比例、已经完成的合同工作量占合同预计

总工作量的比例、测量已完成合同工作量等方法确定。

　　开发企业在代建工程和提供劳务过程中节省的材料、下脚料、报废工程或产品的废料

等，如按合同规定留归开发企业所有的，应于实际取得时按市场公平成交价确认收入的实

现。

　　第十三条  对房地产开发企业的下列行为，应视同销售，按规定确认收入的实现：

（一）将开发产品转作固定资产；

（二）将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励等；

　　（三）将开发产品用作对外投资以及分配给股东或投资者；

　　（四）以开发产品抵偿债务；

　　（五）以开发产品换取其他企事业单位、个人的非货币性资产。

　　第十四条  房地产开发企业的开发产品发生视同销售行为的，应于开发产品所有权或

使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。

确定收入（或利润）

的方法和顺序为：

（一）按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定；

（二）由主管国税机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定；

　　（三）按开发产品的成本利润率确定。

开发产品的成本利润率不得低于 15％（含

15%），由主管国税机关结合本地实际情况，按公平、公正、公开的原则分类（或分项）确定。

　　收入=开发产品建造成本×（1+成本利润率）/（1-营业税税率）

　　第十五条  房地产竣工交付使用后的物业管理由房地产开发企业承担的，其取得的物

业管理收入应作为房地产开发企业的其他业务收入。

　　第十六条  房地产开发企业给予买受人的销售折扣，如果企业在销售合同中明确给予

买受人的折扣，且销售额和折扣额在同一张销售发票上注明的，可按折扣后的销售额确认

收入；如果将折扣额另开发票，则不得从销售额中减除折扣额。

　　房地产开发企业因销货退回或折让（因质量问题）退还给买受人的销售额，应凭能够证

明其真实发生的凭据从发生销货退回或折让当期的销售额中扣减。

第三章  税前扣除

　　第十七条  房地产开发企业在进行成本、费用的核算与扣除时，必须按规定区分期间

费用和开发产品成本、开发产品会计成本与计税成本、已销开发产品计税成本与未销开发

产品计税成本的界限。

已销开发产品计税成本和期间费用符合规定的，可在当期直接扣除。

　　第十八条  房地产开发企业在结算开发产品的计税成本时，应按以下规定进行处理：

　　1、开发产品建造过程中发生的各项支出，当期实际发生的，应按权责发生制的原则计

入成本对象；当期尚未发生但应由当期负担的，除税收规定可以计入成本对象的外，一律

不得计入当期成本对象。

　　2、开发产品必须按一般经营常规和会计惯例合理地划分成本对象，同时还应将各项支

出合理地划分为直接成本、间接成本和共同成本。

　　3、开发产品完工前发生的直接成本、间接成本和共同成本，应按照配比原则将其分配

至各成本对象。

其中，直接成本和能够分清成本负担对象的间接成本，直接计入成本对象

中；共同成本以及因多个项目同时开发或先后滚动开发而不能分清负担对象的间接成本，

应按各个成本对象（项目）占地面积、建筑面积或工程概算等方法计算分配。

　　4、计入开发产品成本的费用必须是真实发生的，除税收另有规定外，各项预提（或应

付）费用不得计入开发产品成本。

　　5、计入开发产品成本的费用必须符合国家税收规定。

与税收规定不一致的，应以税收

规定为准进行调整。

　　6、开发产品完工后应在规定的时限内及时结算其计税成本，不得提前或滞后。

如结算

了会计成本，则应按税收规定将其调整为计税成本。

　　第十九条  开发企业发生的应计入开发产品成本中的费用，包括前期工程费、基础设

施建设费、公共配套设施费、土地征用及拆迁费、建筑安装工程费、开发间接费用等，在

建造过程中实际发生的各项支出，属于成本对象完工前发生的，应按计税成本结算的规定

和其他有关规定直接计入成本对象，属于成本对象完工后发生的，应按计税成本结算的规

定和其他有关规定，首先在已完工成本对象和未完工成本对象之间进行分摊，然后再将应

由已完工成本对象负担的部分，在已销开发产品和未销开发产品之间进行分摊。

　　前期工程费是指企业在前期准备阶段发生的各项费用，包括总体规划设计费、可行性

研究费、政府代收代缴的各项费用、勘察设计费、各项临时工程（临时水、临时电、临时

路等）费用、七通一平（宗地外通路、通电、通信、通上水、通下水、通燃气、通热力及

宗地内土地平整）或三通一平（通水、通电、通路和土地平整）费用等；

　　基础设施建设费是指建造各项基础设施所发生的费用。

基础设施主要是指与开发产品

相关的道路、供热设施、供水设施、供电设施、供气设施、通讯设施、照明设施、以及绿

化（包括排污、排洪、环卫）等；

　　公共配套设施费是指为开发项目服务的，不能有偿转让的各项公共配套设施发生的费

用，如锅炉房、水塔、公共厕所、自行车棚等。

　　土地征用及拆迁费是指房地产开发时为征用土地所发生的各项费用，包括土地出让金、

劳动力安置费、青苗补偿费、土地补偿费、拆迁补偿费及其他因征用土地而发生的支出

（如耕地占用税）等；

　　建筑安装工程费是指房地产开发企业以出包方式支付承建单位的建筑安装工程费和企

业自营工程发生的建筑安装费；

　　开发间接费是指企业所属的开发部门或工程指挥部门为组织和管理开发项目而发生的

各项费用支出，包括工资、福利费、办公费、差旅费、折旧费、修理费、水电费、劳动保

护费、周转房摊销等。

　　第二十条  房地产开发企业要正确划分成本核算对象。

对房地产开发项目以独立编制

设计预算和施工预算（即独立编制“建筑工程预算书”）的单位工程为成本核算对象。

对

同一开发地点、结构类型相同的群体开发项目，如果开工、竣工时间相近，由同一单位施

工，可以合并为一个成本核算对象。

　　第二十一条　开发企业发生的各项应付费用，可以凭合法凭证计入开发产品计税成本

或进行税前扣除，其预提费用除税收另有规定外，不得在税前扣除。

　　第二十二条　开发企业对尚未出售的开发产品和按照有关法律、法规或合同规定对已

售开发产品（包括共用部位、共用设施设备）进行日常维护、保养、修理等实际发生的费

用，准予在当期扣除。

　　第二十三条　开发企业将已计入销售收入的共用部位、共用设施设备维修基金按规定

移交给有关部门、单位的，应于移交时扣除。

代收代缴的维修基金和预提的维修基金不得

扣除。

　　第二十四条　开发企业在开发区内建造的会所、停车场库、物业管理场所、电站、热

力站、水厂、文体场馆、幼儿园等配套设施，按以下规定进行处理：

（一）属于非营利性且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位的，

可将其视为公共配套设施，其建造费用按公共配套设施费的有关规定进行处理。

（二）属于营利性的，或产权归开发企业所有的，或未明确产权归属的，或无偿赠与

地方政府、公用事业单位以外其他单位的，应当单独核算其成本。

除开发企业自用应按建

造固定资产进行处理外，其他一律按建造开发产品进行处理。

　　第二十五条　开发企业在开发区内建造的邮电通讯、学校、医疗设施应单独核算成本，

按以下规定进行处理：

（一）由开发企业投资建设完工后，出售的，按建造开发产品进行处理；出租的，按

建造固定资产进行处理；无偿赠与国家有关业务管理部门、单位的，按建造公共配套设施

进行处理。

（二）由开发企业与国家有关业务管理部门、单位合资建设，完工后有偿移交的，国

家有关业务管理部门、单位给予的经济补偿可直接抵扣该项目的建造成本，抵扣的差额应

计入当期应纳税所得额。

　　第二十六条　开发企业建造的售房部（接待处）和样板房，凡能够单独作为成本对象

进行核算的，可按自建固定资产进行处理，其他一律按建造开发产品进行处理。

售房部

（接待处）、样板房的装修费用，无论数额大小，均应计入其建造成本。

　　第二十七条　开发企业采取银行按揭方式销售开发产品的，凡约定开发企业为购买方

的按揭贷款提供担保的，其销售开发产品时向银行提供的保证金（担保金）不得从销售收

入中减除，也不得作为费用在当期税前扣除，但实际发生损失时可据实扣除。

　　第二十八条　广告费、业务宣传费、业务招待费按以下规定进行处理：

（一）开发企业取得的预售收入不得作为广告费、业务宣传费、业务招待费等三项费

用的计算基数，至预售收入转为实际销售收入时，再将其作为计算基数。

（二）新办开发企业在取得第一笔开发产品实际销售收入之前发生的，与建造、销售

开发产品相关的广告费、业务宣传费和业务招待费，可以向后结转，按税收规定的标准扣

除，但结转期限最长不得超过 3 个纳税年度。

　　第二十九条　利息按以下规定进行处理：

（一）开发企业为建造开发产品借入资金而发生的符合税收规定的借款费用，属于成

本对象完工前发生的，应配比计入成本对象；属于成本对象完工后发生的，可作为财务费

用直接扣除。

（二）开发企业向金融机构统一借款后转借集团内部其他企业、单位使用的，借入方

凡能出具开发企业从金融机构取得借款的证明文件，其支付的利息准予按税收有关规定在

税前扣除。

　　（三）开发企业将自有资金借给全资企业（包括分支机构）和其他关联企业的，关联

方借入资金金额超过其注册资本 50％的，超过部分的利息支出，不得在税前扣除；未超过

部分的利息支出，准予按金融机构同类同期贷款基准利率计算的数额内税前扣除。

　　第三十条　开发企业以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使

用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。

因超过出让合同约定的动工开发

日期而缴纳的土地闲置费，计入成本对象的施工成本；因国家无偿收回土地使用权而形成

的损失，可作为财产损失按税收规定在税前扣除。

　　第三十一条　成本对象报废和毁损损失。

成本对象在建造过程中如单项或单位工程发

生报废和毁损，减去残料价值和过失人或保险公司赔偿后的净损失，计入继续施工的工程

成本；如成本对象整体报废或毁损，其净损失可作为财产损失按税收规定扣除。

　　第三十二条　开发企业将开发产品转作固定资产的，可按税收规定扣除折旧费用；未

转作固定资产的，不得扣除折旧费用。

　　第三十三条  房地产开发企业发生的当期准予扣除的开发产品销售成本，是指已实现

销售的开发产品的计税成本，按当期已实现销售的可售面积和可售面积单位工程成本确认。

开发企业当期未实现房地产销售的，其当期销售成本为零。

可售面积单位工程成本和销售

成本按下列公式计算确定：

　　可售面积单位工程成本＝成本对象总成本÷总可售面积

　　已销开发产品的计税成本＝已实现销售的可售面积×可售面积单位工程成本

　　总可售面积是指国家规定的房屋测绘部门出具的确定房地产项目可售面积报告或类似

文书中明确的面积。

　　成本对象总成本是指应归属于总可售面积的建造成本。

　　已实现销售的可售面积不包括企业以预售形式销售的、尚未竣工交付使用的房地产面

积。

　　第三十四条  房地产开发企业给予买受人的回扣支出不得在企业所得税前列支。

　　第三十五条  房地产竣工交付使用后的物业管理由房地产开发企业承担的，其发生的

相应的成本、费用可在企业所得税前扣除。

第四章应纳税额的计算

　　第三十六条  房地产开发企业应以其当期应税收入总额扣除当期准予扣除项目的余额，

计算当期应纳税所得额，按照税法的规定计算缴纳企业所得税。

　　应纳税所得额＝应税收入总额-准予扣除项目金额

　　应纳所得税额＝应纳税所得额×适用税率

　　1、应税收入总额是指按税法规定应征收企业所得税的各项收入。

　　2、准予扣除项目是指纳税人每一纳税年度发生的与取得应税收入有关的所有必要和正

常的成本、费用、税金和损失。

　　3、适用税率是指法定税率及两档优惠税率。

　　第三十七条  房地产开发企业采取预售方式销售开发产品的，取得预售收入时，应按

当期实际收取的预售款，确认当期的预售收入。

申报时，先按预计计税毛利率分季计算出

当期毛利额，扣除相关的期间费用、营业税金及附加后再计入当期应纳税所得额，待开发

产品结算计税成本后再行调整。

　　预售收入毛利额＝预售开发产品收入×计税毛利率

　　预售是指房地产开发企业将未完工开发产品预先出售给买受人，并由买受人预先支付

一定价款的行为。

　　所谓未完工开发产品，是指不具备竣工证明已报房地产管理部门备案的开发产品（成

本对象）、已开始投入使用的开发产品（成本对象）、已取得了初始产权证明的开发产品

（成本对象）三条件之一的开发产品。

　　第三十八条  预售收入的计税毛利率按以下原则确定：

　　1.经济适用房项目预售收入的计税毛利率不得低于 3%。

　　所谓经济适用房是指政府提供政策优惠（经济适用住房建设用地，实行行政划拨方式

供应；经济适用住房建设和经营中的行政事业性收费，实行减半征收；经济适用住房项目

小区外基础设施建设费用，由政府负担），限定建设标准（经济适用住房严格控制在中小

套型，中套住房面积控制在 80 平方米左右，小套住房面积控制在 60 平方米左右。

）、供

应对象（市、县人民政府确定的供应对象）和销售价格（售房价格以保本微利为原则），

具有保障性质的政策性商品住房。

　　开发企业对经济适用房项目的预售收入进行初始纳税申报时,必须附送有关部门的批准

文件以及其他相关证明材料。

凡不符合规定或未附送有关部门的批准文件以及其他相关证

明材料的，一律按销售非经济适用房的规定计算缴纳企业所得税。

　　2、非经济适用房开发项目，按照我市行政区划相关规定，预计计税毛利率确定如下：

　　开发项目位于奎文区、潍城区、坊子区、寒亭区、高新技术产业开发区和经济技术开

发区的，不得低于 15%；开发项目位于其他地区的，不得低于 10%。

　　第三十九条  房地产开发企业与买受人签订预售合同并预收款后，在产权转移前又将

预收款全部或部分退还买受人的，应由企业提供相关证明后，按照原预计计税毛利率计算

预计毛利额，抵减当期应纳税所得额；未退还部分计入应纳税所得额征收企业所得税。

　　第四十条  开发产品完工后，房地产开发企业应合理地将预售收入确认为实际销售收

入，同时按规定结转其对应的计税成本，计算出该项开发产品实际销售收入的毛利额。

该

项开发产品实际销售收入毛利额与其预售收入毛利额之间的差额，计入完工年度的应纳税

所得额。

　　第四十一条  凡已完工开发产品在完工年度未按规定计算计税成本，或未对其实际销

售收入毛利额和预售收入毛利额之间的差额进行纳税调整的，主管税务机关有权确定或核

定其计税成本，据此进行纳税调整，并按《中华人民共和国税收征收管理法》的有关规定

对其进行处理。

第五章  征收管理

　　第四十