房地产评估之成本法.docx
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房地产评估之成本法
成本法及其运用
要求
1.熟悉成本法的含义；
2.熟悉成本法的理论依据；
3.掌握成本法适用的估价对象；
4.熟悉成本法估价需要具备的条件；
5.熟悉成本法估价的操作步骤；
6.掌握房地产价格构成；
7.掌握成本法的基本公式；
8.熟悉重新购建价格的含义；
9.熟悉重新购建价格的求取思路；
10.掌握建筑物重新购建价格的求取方式；
11.熟悉建筑物重新购建价格的求取方法；
12.掌握建筑物折旧的求取；
13.了解房屋完损等级评定的有关规定；
14.了解房屋折旧的有关规定。
第一节 成本法概述
本节阐述成本法的含义（熟悉），理论依据（熟悉），适用的估价对象（掌握），成本法估价需要具备的条件（掌握）以及成本法估价的操作步骤（熟悉）。
1.成本法的含义
简要地说，成本法是根据估价对象的重置成本或重建成本来求取估价对象价值的方法。
具体地说，成本法是求取估价对象在估价时点的重新购建价格和折旧，然后将重新购建价格减去折旧来求取估价对象价值的方法。
所谓重新购建价格，是指假设在估价时点重新取得全新状况的估价对象的必要支出，或者重新开发建设全新状况的估价对象的必要支出及应得利润。
所谓折旧，是指各种原因造成的房地产价值减损，其金额为房地产在估价时点的市场价值与在估价时点的重新购建价格之差。
成本法也可以说是以房地产价格的各个构成部分的累加为基础来求取房地产价值的方法，即先把房地产价格分成它的各个组成部分，然后分别求取各个组成部分，再将各个组成部分相加。
因此，成本法也被称为积算法，由此还可知成本法中的“成本”并不是通常意义上的成本（不含利润），而是价格（包含利润）。
但在该方法中也用到了通常意义上的成本，此外还用到了费用、支出、代价等相关概念。
因此，在遇到“成本”、“费用”、“支出”、“代价”等词时，要注意根据上下文的内容判定它们的具体内涵。
本质，是以房地产的重新开发成本为导向来求取房地产价值，测算出的价格称为积算价值。
优点：
价值易于区别项目构成，测算有依据
成本法是先分别求取估价对象时点的重新购建价格和折旧，然后将重新购建价格减去折旧来求取估价对象价值的方法。
（ ）
【正确答案】正确
【答案解析】参见教材P269。
例题：
1.成本法是根据估价对象房地产在建造时的购建价格，然后扣除折旧，以此来估算估价对象客观合理的价格或价值的方法。
（ ）
【正确答案】×
【答案解析】应为在估价时点的重新购建价格。
2.成本法的理论依据（熟悉）——生产费用价值论，即商品的价格是依据其生产所必要的费用而决定的。
从卖方看，房地产价格是基于其过去的“生产费用”，重在过去的投入，房地产价格不能低于他为开发建设所付出的代价，包括必要支出和利润；
从买方看，房地产的价格是基于其社会上的“生产费用”，类似于“替代原理”房地产价格基于社会生产成本，如果高于社会成本，则购买不合适，不如自己开发；
均衡点，卖方不低于开发建设已花费的代价，买方是不高于预计的重新开发建设的必要支出及利润，则可接受的共同点是正常的开发建设代价，包括必要支出及应得利润。
3.成本法适用的估价对象（掌握）
适用对象：
新开发的房地产，旧的房地产，在建工程，计划开发建设的房地产，很少发生交易而不适用市场法，没有经济收益或没有潜在经济收益而限制收益法运用的房地产，例如学校、医院、图书馆、体育场馆、公园、行政办公楼、军队营房等以公益、公用为目的的房地产，均特别适用成本法估价。
化工厂、钢铁厂、发电厂、油田、码头、机场之类，有独特设计或者只针对个别使用者的特殊需要而开发建设的房地产，单独的建筑物或者其装修部分，房地产保险及房地产损害赔偿，房地产市场不活跃或类似房地产交易较少无法使用市场法的项目。
不适用的对象——建筑物过于老旧的房地产。
成本法估价比较费时费力，测算估价对象重新购建价格和建筑物折旧都有较大的难度，尤其是测算那些建筑物过于老旧的房地产的重新购建价格和折旧。
如果一个建筑物已很破旧，基本上没有了使用价值，这时采用成本法估价就无多大意义了。
这种情况下，对于建筑物，一般是根据拆除后的残余价值来估价；
对于整个房地产，一般是采用假设开发法根据开发完成后的价值减去开发建设的必要支出及应得利润来估价。
因此，成本法主要适用于评估建筑物是新的或者比较新的房地产的价值。
例题：
1.成本法特别适用于那些既无收益又很少发生交易的房地产估价，这类房地产主要包括（ ）等。
（2005年多项选择题）
A.图书馆
B.钢铁厂
C.空置的写字楼
D.单纯的建筑物 E.加油站
【正确答案】ABD
【答案解析】参见教材P271。
4.成本法估价需要具备的条件（掌握）
条件：
自由竞争，商品本身可以大量重复生产。
如果不是在长时期内，或者没有自由竞争，又或商品本身不可以大量重复生产，上述循环就不能成立，价格就不会等于成本加平均利润。
实际上，即使具备这些条件，价格等于成本加平均利润也是偶然的，价格仅仅是围绕着“成本加平均利润”而上下波动，趋向于“成本加平均利润”。
当求大于供时，房地产价格可能大大高于房地产开发建设成本；
当供大于求时，房地产价格可能大大低于房地产开发建设成本。
因此，房地产开发建设成本高，并不一定意味着房地产价格就高；房地产开发建设成本低，也不一定说明房地产价格就低。
正是因为房地产价格与房地产开发建设成本不是始终成正比，才出现了房地产开发投资有赚钱与赔钱的问题。
从一个房地产开发项目来看有赚钱与赔钱的问题，从一个房地产开发企业来看也有赚钱与赔钱的问题，甚至从整个房地产开发行业来看，短期内也有赚钱与赔钱的问题。
最主要的是要注意以下3个问题：
（1）是应采用客观成本而不是实际成本。
可将房地产开发建设成本区分为实际成本和客观成本。
实际成本也称为个别成本，是指某个具体的房地产开发商的实际花费。
客观成本也称为正常成本，是指假设重新开发建设时大多数房地产开发商的一般花费。
（2）是应在客观成本的基础上结合选址、规划设计等的分析进行调整。
现实中有一些选址不当或者规划设计不合理等造成不符合市场需要的房地产，极端的例子是在人流量很小的地方建造的商场。
在这种情况下虽然无论谁建造该商场客观上都要花费那么多成本，但该商场也不会有那么高的价值。
（3）是应在客观成本的基础上结合市场供求分析进行调整。
当房地产市场供大于求时，应在客观成本的基础上调低评估价值；当供小于求时，应在客观成本的基础上调高评估价值。
5.成本法估价的操作步骤（熟悉）
运用成本法估价一般分为以下4个步骤：
①弄清估价对象的价格构成，搜集相关资料；
②测算估价对象的重新购建价格；
③测算估价对象的折旧；
④求取估价对象的积算价值。
成本法是以房地产价格的各个组成部分累加为基础，来求取房地产价格的，适用于评估可独立开发建设的整体房地产价格，不能用于评估局部房地产的价格。
【2010年真题】
【正确答案】错误
【答案解析】如果评估局部，可以先根据总体，测算出单价，再进行修正调整。
参见教材P271。
某宗房地产的价格并不是由其开发建设成本决定的，因此运用成本法估价应该注意的内容包括（ ）。
【2010年真题】
A.应采用客观成本而不是实际成本
B.应该采用实际成本而不是客观成本
C.应结合选址、规划设计等对成本法的测算结果进行调整
D.应结合市场供求状况对成本法的测算结果进行调整
E.应结合估价委托人的要求，对成本法的测算结果进行调整
[答疑编号950276080105]
【正确答案】ACD
【答案解析】AB中肯定只有1个正确选项。
E违背了估价师独立性的原则。
参见教材P272。
在运用成本法时最主要的有（ ）。
A.区分计划成本和实际成本
B.区分实际成本和客观成本
C.结合实际成本来确定评估价值
D.结合实际开发利润来确定评估价值
E.结合市场供求分析来确定评估价值
【正确答案】BE
【答案解析】参见教材P272。
第二节 房地产价格构成
房地产价格构成（7项）：
土地取得成本+建设成本+管理费用+销售费用+投资利息+销售税费+开发利润。
①土地取得成本
②建设成本
③管理费用
④销售费用
⑤投资利息
⑥销售税费
⑦开发利润
房地产价格＝①＋②＋③＋④＋⑤＋⑥＋⑦
其中，土地取得成本和建设成本之和，称为直接成本，即：
直接成本=土地取得成本+建设成本
土地取得成本、建设成本、管理费用、销售费用、投资利息和销售税费之和，称为开发成本，即：
开发成本=土地取得成本+建设成本+管理费用+销售费用+投资利息+销售税费
1.土地取得成本
土地取得成本也称为土地费用，是指取得房地产开发用地的必要支出，包括土地开发补偿费（如土地和房屋征收补偿费、相关税费、地上物拆除费、渣土清运费、场地平整费等）、城市基础设施建设费、建设用地使用权出让金和土地取得税费等。
土地取得成本的构成因取得房地产开发用地的途径不同而不同。
取得房地产开发用地的途径可归纳为以下3个：
①通过市场购置取得；②通过征收集体土地取得；③通过征收国有土地上房屋取得。
在实际估价中，应根据估价对象中的土地在估价时点取得的主要途径，选取上述三个途径之—来求取。
①市场购置下的土地取得成本
土地使用权购买价格，买方缴纳的税费，可直接归属于该土地的其他支出。
土地使用权购买价格（简称地价款）。
一般是采用市场法求取，也可以采用基准地价修正法、成本法求取。
土地取得税费。
包括契税、印花税、交易手续费等，通常是根据税法及中央和地方政府的有关规定，按照土地使用权购买价格的一定比例来测算。
例如，某宗面积为5000㎡的房地产开发用地，市场价格（楼面地价）为800元/㎡，容积率为2，受让人需按照受让价格的3%缴纳契税等税费，则土地取得成本为：
800×5000×2×（1＋3%）＝824（万元）。
②征收集体土地的土地取得成本（七项构成）：
土地征收补偿费、土地使用权出让金、城市基础设施建设费、相关税费、地上物拆除、渣土清运和场地平整费。
③ 土地征收补偿（四项构成）：
土地补偿费（征收前3年平均产值6-10倍）+安置补助费（每人4-6倍，每公顷最高不得超过前三年平均年产值的15倍）+地上附着物和青苗补偿费+安排被征地农民的社会保障费用
土地补偿费和安置补助费的总和不得超过前三年平均年产值的30倍。
土地征收补偿标准的改革：
最低统一年产值标准、区片综合地价。
（目的：
公平）
相关税费（五项税费）：
征地管理费+耕地占用税+耕地开垦费+新菜地开发建设基金+政府规定的其他有关费用
征收国有土地上房屋的土地成本
2011.1.21《国有土地上房屋征收与补偿条例》，原2001年6月13日国务院公布的《城市房屋拆迁管理条例》同时废止。
《国有土地上房屋征收评估办法》2011.6.3出台。
房屋征收补偿费（五项）:
被征收房屋补偿费+搬迁费+临时安置费+停产停业损失补偿费+补助奖励
相关费用：
房屋征收评估费+房屋征收服务费+政府规定的其它有关费用
2.建设成本：
（1）勘察设计和前期工程费，例如市场调查、可行性研究、工程勘察、环境影响评价、规划及建筑设计、建设工程招投标、施工的通水、通电、通路、场地平整及临时用房等开发项目前期工作的必要支出。
要注意场地平整等费用与前面的土地取得成本的衔接，如果土地取得成本中包含了房屋拆除费（拆除房屋和清运渣土等费用）或者取得的房地产开发用地是“七通一平”等场地平整的熟地，则在此就没有或者只有部分场地平整等费用。
（2）建筑安装工程费，包括建造商品房及附属工程所发生的土建工程费用、安装工程费用、装饰装修工程费用等。
附属工程是指房屋周围的围墙、水池、建筑小品、绿化等。
要注意避免与下面的基础设施建设费、公共配套设施建设费重复。
（3）基础设施建设费，包括城市规划要求配套的道路、给排水（给水、雨水、污水、中水）、电力、电信、燃气、热力、有线电视等设施的建设费用。
如果取得的房地产开发用地是熟地，则基础设施建设费已部分或全部包含在土地取得成本中，在此就只有部分基础设施建设费或者没有基础设施建设费。
（4）公共配套设施建设费，包括城市规划要求配套的教育（如幼儿园）、医疗卫生（如医院）、文化体育（如文化活动中心）、社区服务（如居委会）、市政公用（如公共厕所）等非营业性设施的建设费用。
（5）其他工程费，包括工程监理费、竣工验收费等。
（6）开发期间税费，包括有关税收和地方政府或其有关部门收取的费用，如绿化建设费、人防工程费等。
有时需要将上述建设成本划分为土地开发成本和建筑物建设成本。
在这种情况下，一般可将基础设施建设费归入土地开发成本；公共配套设施建设费视土地市场成熟度、房地产开发用地大小等情况，归入土地开发成本或建筑物建设成本中，或者在两者之间进行合理
3.管理费用是指房地产开发企业为组织和管理房地产开发经营活动的必要支出,包括房地产开发商的人员工资及福利费、办公费、差旅费等，一般按土地取得成本与建设成本之和的一定比例来测算。
4.销售费用，指销售房地产的必要支出。
分为销售之前发生的费用和销售同时发生的费用，一般按开发完成后的价值的一定比例测算。
5.投资利息
房地产开发完成或者实现销售之前发生的所有必要的费用，都应计算利息。
包括土地取得成本、建设成本、管理费用和销售费用（四项），无论其是来自借款资金还是自有资金。
借款要支付贷款利息，自有资金要放弃可得的存款利息，即要考虑机会成本。
投资利息的计算（五方面）
应计息项目（四项）：
土地取得成本，建设成本，管理费用，销售费用（注：
销售税费一般不计利息）。
计息周期，计算利息的单位时间，可以是年、半年、季、月。
计息期——估算建设期（有些是一次性发生的，有些是建设期内均匀发生的）。
计息方式——单利和复利两种方式。
利率——投资利息计算中一般采用估价时点的房地产开发贷款的平均利率。
某银行存款的计息方式采用单利，假设其一年期存款的年利率为5%，为吸引3年期的储户，则3年期存款的单利年利率应大于：
下列房地产开发成本中，属于基础设施建设费的是（ ）。
【2010年真题】
A.围墙工程费
B.电力设施工程费
C.居委会用房建设费
D.人防工程费
【正确答案】B
【答案解析】基础设施主要指水电路之类。
围墙是附属工程，在建筑安装费中；居委会用房属于公共配套；人防工程属于开发期间费用。
（常识题）
【2009年真题】某成片荒地面积1k㎡，进行“七通一平”的开发后分块有偿转让，开发成本及管理费用、销售费用等为3亿元，年贷款利率为7.2%，开发经营期为1年，上述费用均匀投入，可转让土地面积比率为65%。
该地块可转让土地的应计成本是（ ）元/㎡。
A.310.61 B.321.60
C.477.87 D.494.77
【正确答案】C
【答案解析】参见教材P281。
开发成本、管理费用、销售费用3亿
投资利息3×[（1+7.2%）0.5-1]=1061.23万元
总成本=31061.23万元
单位成本为310.61
可转让地块单位成本=310.61/65%=477.87
【2009年真题】成本法中，在计算投资利息时，应计息项目包括（ ）。
A.土地取得成本 B.建设成本
C.管理费用 D.销售费用
E.销售税费
【正确答案】ABCD
【答案解析】参见教材P279。
某宗熟地的原生地取得费为540元/㎡，土地开发期为2年，土地开发费第一年和第二年分别为90元/㎡和60元/㎡，贷款年利率为8%。
这块地的面积是10000平方米。
采用成本法求取该熟地的价值时，其中的投资利息为（ ）元/㎡。
A.55.20 B.103.22
C.109.63 D.114.82
【正确答案】B
【答案解析】参见教材P280、P281。
540×（1.082-1）+90×（1.081.5-1）+60×（1.080.5-1）
=89.86+11.01+2.35=103.22
6.销售税费：
销售税金及附加（两税一费，即营业税、城市维护建设税、教育费附加，为售价的5.5%）。
其他销售税费：
印花税、交易手续费等。
特定规定，销售税费不包括应由买方缴纳的契税、土地增值税和企业所得税（这些进入了买方的购置成本）。
7.开发利润
开发利润指房地产开发企业的利润而非建筑承包商利润。
开发利润指土地增值税、企业所得税前利润。
开发利润是该类房地产开发项目在正常条件下开发商所能获得的平均利润，而不是个别开发商最终实际获得的利润，也不是个别开发商期望获得的利润。
根据不同的基数，有不同的利润率指标。
（利润率一般是通过大量调查、了解同一市场上类似房地产开发项目的利润率得到的）
直接成本利润率＝
投资利润率＝
成本利润率＝
销售利润率＝
直接成本利润率最大，其次是投资利润率，再次是成本利润率，销售利润率最小
直接成本好记，7个项目中，带成本字眼的就2个，就是直接成本，销售利润是按照开发完成后的全部价值计算的，包含全部7个项目，注意：
算开发利润时，开发利润也是销售利润率计算的项目。
考试时主要考中间的两个，因为容易混淆。
记忆窍门：
投4成5，总共7个项目，女人“头饰”（头谐音投，投资利润率，取成本项目的前4个）、男人“金城武”（城谐音成，成本利润率，取成本项目的前5个；还一个理解方法:
投资的时候利息还没发生，所以不在投资成本中）。
【2010年真题】某商品住宅项目的土地取得费用、建设成本、管理费用、销售费用、投资利息、销售税金分别为600万元、900万元、50万元、60万元、150万元、120万元，投资利润率为20%，则成本利润率为（ ）。
A.17.13% B.18.30%
C.18.61% D.21.47%
【正确答案】B
【答案解析】参见教材P282-283。
先算开发利润。
头饰，开发利润=（土地取得费用+建设成本+管理费用+销售费用）×投资利润率
=（600+900+50+60）×20%=32.2
金城武，成本利润率=开发利润/（土地取得费用+建设成本+管理费用+销售费用+投资利息）
=32.2/（600+900+50+60+150）
=18.3%
【2011年真题】某写字楼的土地取得成本8000万元，建设成本6000万元，管理费用800万元，销售费用600万元，投资利息720万元，销售税费为售价的6%，销售利润率为16%。
该写字楼的价值为（ ）万元。
A.17087.20 B.18699.20
C.19666.40 D.20666.67
【正确答案】D
【答案解析】8000+6000+800+600+720+X×6%+X×16%=X
X=20666.67。
参见教材P282。
【2009年真题】某房地产开发商开发一幢建筑面积10000㎡的写字楼，开发完成后销售均价为3000元/㎡，已知取得土地时楼面地价为1000元/㎡，开发成本和管理费用为1200元/㎡，开发成本和管理费用在开发期内均匀投入，开发完成后即开始销售，销售费用为销售价格的2%，销售税费为销售价格的5.5%，开发期为1.5年，年利率为10%。
该幢写字楼的销售利润率为（ ）。
A.7.90%
B.11.08%
C.11.83%
D.13.73%
【正确答案】B
【答案解析】参见教材P283。
土地投资1000万
开发成本和管理费用1200万
投资利息1000×[（1+10%）1.5-1]+1200×[（1+10%）0.75-1]=242.61
销售费用3000×2%=60
销售税费3000×5.5%=165
销售利润=3000-1000-1200-242.61-60-165=332.39
销售利润率=332.39/3000=11.08%
某企业开发某土地，土地重新取得成本为1000元/㎡，正常开发成本为1500元/㎡，管理费用为前两项的5%，投资利息占直接成本的5%，销售费用为100元/㎡，直接成本利润率为6%，则开发后的地价为（ ）元/㎡。
A.1840 B.2840
C.2966 D.3000
【正确答案】D
【答案解析】参见教材P282～284。
直接成本利润率＝
开发利润＝（土地取得成本＋建设成本）×直接成本利润率＝（1000＋1500）×6%＝150
土地价格＝土地重新取得成本＋土地开发成本＋管理费用＋投资利息＋销售费用＋利润
＝1000＋1500＋（1000＋1500）×5%＋（1000＋1500）×5%＋100＋150＝3000。
利用销售利润率计算出的房地产价值
房地产价值＝土地取得成本＋建设成本＋管理费用＋销售费用＋投资利息＋销售税费＋利润
销售税费＝房地产价值×销售税费率
开发利润＝房地产价值×销售利润率
房地产价值
＝
【2009年真题】某房地产开发项目的利润为360万元，土地取得成本、开发成本、管理费用、销售费用合计为2000万元，投资利息为200万元，企业应缴纳土地增值税200万元，该房地产开发项目的投资利润率为18%。
【正确答案】正确
【答案解析】计算投资利润率时，投资成本主要是土地取得成本、建设成本、管理费用、销售费用这四个项目（头饰），投资利息和销售税费是不包括在投资成本中的。
土地增值税是在房地产转让的时候才缴纳的，不计入投资成本。
参见教材P283。
第三节 成本法的基本公式
1.成本法最基本的公式（掌握）
房地产价值＝重新购建价格－折旧
2.适用于新开发的房地产的基本公式（掌握）
新开发房地价值＝土地取得成本＋建设成本＋管理费用＋销售费用＋投资利息＋销售税费＋开发利润
新建成的建筑物价值＝建筑物建设成本＋管理费用＋销售费用＋投资利息＋销售税费＋开发利润
新开发的土地价值＝待开发土地取得成本＋土地开发成本＋管理费用＋销售费用＋投资利息＋销售税费＋开发利润
例8-1：
某成片荒地面积2平方公里，取得荒地的代价是1.2亿元，开发成“五通一平”（通水、通电、通路、通讯、通气、平整土地）熟地的开发成本和管理费用为2.5亿元，开发期为3年，贷款年利率为8%，销售费用、销售税费和开发利润分别为可转让熟地价格的2%、5.5%和10%，开发完成后可转让土地面积比例为60%。
求取该荒地开发完成后可转让熟地的平均单价（假设建设成本
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