东汉国际大酒店信贷客户评价报告.docx
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东汉国际大酒店信贷客户评价报告
编号：
中国建设银行
信贷客户评价报告
（有效期自2003年7月20日至2004年7月20日）
客户名称：
长沙新世界国际大饭店有限公司
分行（处）：
建设银行长沙市天心支行
直接评价人：
彭卉
评价审查人：
彭钢
评价审定人：
陈晓军
审定行公章
信用等级审批认定行公章
声明与保证
我们在此声明与保证：
此报告是按照《中国建设银行信贷客户评价暂行办法》和有关规定，根据借款申请人提供的和本人收集的资料，经我们审慎调查、核实、分析和整理后完成的。
报告全面反映了客户最主要、是基本的信息，我们对报告内容的真实性、准确性、完整性及所作判断的合理性负责。
直接评价人签字：
年月日
评价审查人签字：
.
年月日
评价认定人签字：
.
年月日
目录
一、结 论
二、基本情况
三、信用等级
四、授信量分析
一、结论
1、评价结论（对基本情况、竞争力、流动性、管理水平等进行总结评价）:
长沙东汉国际大酒店有限公司于2000年初正式成立，注册资本为6480万元，法定代表人于雄，注册地址：
长沙市五一西路188号，主要经营：
住宿、餐饮、娱乐、日用百货等。
该公司由长沙市国有资产管理经营公司、鸿铭（湖南）物业发展有限公司、富瀚国际有限公司、湖南宏远工程建设有限公司、湖南东方威灵科技有限公司段忠良六家股东共同投资，组织形式为有限责任公司，各股东以出资额对公司的债务承担责任，同时分享利润。
该公司所建东汉大酒店项目符合长沙市旅游局2000年—2010年长远规划，东汉国际大酒店座落在长沙市最繁华的五一广场西北角，地理环境优越，交通便利，购物方便，能充分吸引客源。
东汉国际大酒店已与国际著名的假日酒店管理集团签定协议，由假日大酒店派驻高级管理人员对该酒店进行经营管理，这对保证东汉国际大酒店的经济效益和提升长沙市酒店业的管理水平将起到积极的作用。
东汉国际大酒店项目单位面积成本低，项目总投资27414万元（不包括流动资金贷款1000万元），实际建筑面积50952平方米，每平方米5380元，与通程、神农、湘泉、金源等酒店相比，其单位面积成本低2000元以上，形成的原因是享受优惠政策减免一部分税费所致。
该项目因处于在建阶段，造成流动比和速动比较低，主要是大部分资金体现在在建工程上。
但随着项目的建成营业，收入的逐年增加，流动性指标将越来越增强。
行业：
酒店旅游业
净资产：
13576万元
主导产品：
住宿、餐饮、娱乐、日用百货、家电产品等
信用等级得分：
S=54;C=18;L=5，M=14，P=17
信用等级：
A
帐户类型：
基本结算户
银企关系：
良好
客户重要性：
重要
授信控制量（CL）：
16000万元
授信总量建议值：
16000万元
直接评价人签字:
年月日
2、评价审查人意见
其中，信用等级得分：
54
建议客户信用等级为：
A级
建议授信总量：
16000万元
评价审查人签字：
年月日
3、评价审定人意见
其中，信用等级基本得分：
54
建议客户信用等级为：
A级
建议授信总量：
16000万元
评价审定人签字:
年月日
二、基本情况
1、客户详细地址长沙市五一西路188号
邮政编码410005
2、法人营业执照号码4301001002737-1/3
贷款卡（证）号码430100000052740501
主营业务限筹建（住宿、餐饮、歌舞、卡拉OK）不得经营；日用百货、家电产品、工艺品（不含金银首饰）的销售。
兼营业务五星级酒店（筹）
行业酒店旅游业规模（净资产、销售收入、生产能力）净资产13576万元。
（净资产和生产能力按近期情况填写，销售收入情况按上年度情况填写）
资质等级
法人代码证号71706742-1
基本帐户行建设银行长沙市潇湘支行
3、法定代表人于雄国籍中国电话4411788
财务主管梁静波国籍中国电话4411288
4、客户所有制类别：
□国有企业□集体企业■民营企业
□中外合作企业□中外合资企业□外商独资企业
客户组织类别：
■有限责任公司□有限责任公司（联营）□国有独资公司
□股份有限（上市）□股份有限（未上市）
□合伙□股份合作
客户与政府关系类别：
□具有行业管理职能的公司
□与政府机关有关的服务公司■政府机关无隶属或附属关系
5、客户注册资本6480万元实收资本6480万元
实收资本/注册资本=100%
客户主要投资人实际投资额占实收资本
①湖南东方威灵科技有限公司3917万元60.44%
②鸿铭（湖南）物业发展有限公司1750万元27.01%
③富瀚国际有限公司484万元7.47%
④湖南宏远工程建设有限公司176万元2.72%
⑤长沙市商业国有资产经营公司43万元0.66%
⑥段忠良110万元1.70%
其余投资人无
企业上级主管部门或隶属于无
企业组织结构
关于组织结构其他需要说明的事项：
该公司设董事会，董事会是最高权利机构，其职责是：
1、决定公司的经营方针和投资计划；2、选举和更换董事、决定有关董事的报酬事项；3、选举和更换由股东代表出任的监事，决定有关监事的报酬事项；4、审议批准公司的年度财务预算方针、决算方案；5、审议批准董事会的报告；6、审议批准公司的利润分配方案和弥补亏损方案；7、对公司增加或减少注册资本作出决议；8、对发行公司债券作出决议；9、对股东向股东以外的人转让出资作出决议。
6、企业文化特点
该项目的建设是适应长沙市旅游业的发展，为人们提供娱乐、休闲场所，同时经营管理上引进国际第二大酒店经营管理集团“假日”酒店管理公司的管理模式。
其特点是手段先进、规范，客源渠道广泛。
该公司经营的所有酒店都有良好的业绩，在世界酒店管理和广大消费者中享有良好的声誉。
正是这种管理的品牌效应，将为长沙市的酒店管理开辟先例，树立良好的社会形象，从而创造良好的经济效益。
7、企业历史沿革:
长沙新世纪原名东汉国际大酒店有限公司，是在原“科文大厦建设指挥部”的基础上组建而成的，东汉大酒店的前身系“科文大厦”。
1995年科文集团组建“科文大厦指挥部”在五一广场西北角兴建科文大厦。
2000年四月，经政府有关部门批准，“科文大厦建设指挥部”从科文集团剥离出来，由长沙市国有商业资产经营公司、鸿铭物业发展公司等七家股东在其基础上组建成了当时注册资金为2200万元的长沙东汉国际大酒店有限公司。
8、资产负债表和损益表主要财务数据
企业财务报表类型：
□事务所审计过□报送税务机关□调整过□未调整
审计部门
审计报告结论时间
审计意见类型□无保留□保留□否定□拒绝发表意见
财政部门审批意见：
无
填报日期2003年6月30日单位：
万元
项目
2001年
2002年
2003年6月
总资产
19275
22768
28624
固定资产净值
311
314
317
在建工程
16929
21477
24638
无形和递延资产
0
0
0
流动资产
2035
957
3650
货币资金
423
423
2895
应收票据
0
0
0
应收帐款净值
0
0
0
存货
6
6
6
其他应收款
1606
604
748
长期投资
0
20
20
流动负债
5699
2193
1349
应付帐款
0
0
0
其他应付款
4871
2320
4785
实收资本
5280
6480
5280
资本公积
0
0
0
未分配利润
8296
8296
8296
销售收入
0
0
0
销售成本
0
0
0
销售毛利
0
0
0
利润总额
0
0
0
净利润
0
0
0
9、银行负债情况
截止日:
2002年6月30日单位：
万元
序号
项目
币种
本行
其它商业银行
备注
1
固定资产贷款余额
RMB
12500
RMB
2
其中：
逾期
RMB
3
流动资金贷款余额
RMB
4
其中：
逾期
RMB
5
贴现余额
6
其中：
逾期
7
现汇、外汇转贷款余额
RMB
8
其中：
逾期
RMB
9
进出口贸易融资（不含开证）余额
RMB
10
其中：
①融资类余额
RMB
11
其中：
逾期
RMB
12
②非融资类余额
RMB
13
其中：
垫款
RMB
14
信用证开证余额
RMB
15
其中：
垫款
RMB
16
承兑余额
17
其中：
垫款
18
保证余额
RMB
USD
19
其中：
垫款
RMB
SD
20
各类信用余额合计
RMB
USD
21
其中：
表内信用
RMB
USD
22
其中：
逾期/垫款
RMB
USD
23
表外信用
RMB
USD
说明：
①本表中“固定资产贷款”含房地产开发贷款，“进出口贸易融资（不含开证）”中“融资类”含打包贷款、押汇、贴现等融资类业务，“非融资类”含保函、承兑、提货担保等非融资类业务。
②有关栏目的“RMB”填写本币信用总额（单位为人民币，美元按1:
8.3折合人民币），“USD”仅填写外币信用总额（单位为美元），其他栏均为人民币信用总额。
评论（主要从负债期限，数量等方面是否合适进行说明）：
该公司现在我行有12500万元固定资产贷款，其中，实际支用额度5800万元。
10、或有负债分析
截止日：
2003年7月20日单位：
万元
项目
笔数
对象
余额
到期日
企业垫款的可能性
对外担保
0
0
承兑商业汇票
被担保/承兑企业简况（市场地位，经营状况，资金实力，资信情况，前景等）
无
企业对外不良担保将对企业产生的影响：
无。
贸易融资开证情况（包括种类，数量）
无。
除我行外的所有本外币负债是多少？
无。
11、其他重要项目情况分析（主要是对客户存在异常情况的资产、负债项目作出说明，如财务报表是否真实，如何调整？
客户有无作假账问题？
是否参与股票市场、期货市场交易等。
）
该公司的财务报表客观地反映了该公司的财务状况和经营成果；无异常的资产、负债项目；不曾参与股票市场、期货市场交易。
三、信用等级
（一）市场竞争力分析
1、客户经营的市场定位：
“硬件”、“软件”设施定位为“五星级”标准。
主导产品（服务）：
住宿、餐饮、娱乐等。
最大的几个客户情况，所占比例，与大客户的关系如何？
产品质量在同行业中的水平如何？
房地产、建筑施工企业的优良品率是多少？
目前长沙市五星级宾馆有华天、神农、通程三家，四星级的有金源、富丽华、湘泉等，上星级的有32家。
行业竞争十分激烈。
3、主要产品和服务的特点
住宿、餐饮、购物、娱乐、休闲等。
服务特点：
五星级的硬件服务设施，四星级的收费标准，“假日”酒店的服务管理模式，顾客将享受到应有的服务水准。
主要产品和服务所在行业的行业特点和结构（竞争情况、竞争方式、市场分割、定价政策或行业规范）
住宿、餐饮、购物、娱乐、休闲等为一体的综合服务模式。
4、客户的成本结构，主要竞争优势和劣势：
随着国内人民生活水平的提高和国家经济繁荣稳定，旅游业呈现勃勃生机。
因此，酒店业的发展是必然的，但随着酒店一个个的建成，竞争也就十分激烈，各家酒店一方面通过自身的特点吸引客户，一方面提高服务质量，赢得客户的满意，另一方面降低房价，既低星级的房价，享受高星级的服务及设施。
同时还不断推出新的服务项目，以满足不同档次的客户，就目前酒店的现状，主要是因客源不足造成酒店饱和，相互竞争更激烈。
竞争优势：
1、单位面积成本低；2、裙楼部分商铺销售情况好，整体降低了客户的经营成本。
5、客户主要竞争对手及其基本情况（优势、劣势）：
已营业的高档次酒店占有绝对市场分额，而且已发挥了品牌的效应，优势是明显的，如
华天大酒店：
五星级，现有贵宾楼客房及原客房，客房出租率60%，2001年营业收入为1.2亿元。
金源大酒店：
四星级，房间套数365套，客房出租率55%，2001年营业收入7218万元。
6、客户的上游（如制造业企业的原材料，零配件供应、商贸企业的商品供应者）的具体情况和存在的问题分析：
主要是从客户来源分析：
根据长沙市旅游局提供的“旅游涉外饭店（宾馆）、公寓、写字楼经营情况基本报表”统计情况看，1999年度客房出租率为60%，据测算，每天入住宾馆的客源约5100人左右。
7、客户经营环境分析（从国家政策、地方政策、法律环境、环保政策、地理位置等方面进行分析）
1、地理位置十分优越；
2、项目得到了地方政府减免3年所得税的优惠政策；
3、项目对环境无任何污染，不同于一般的工业项目。
8、客户的经营设施如何（从技术、设备、装备水平等经营设施是否带给企业竞争优势分析）
东汉大酒店施工设计图由湖南大学设计研究院完成。
风格明快，现代气息浓厚。
外装用料高档，色彩明快，采用的机电设备基本上是世界知名品牌，建成后可达到四星级酒店的硬件要求。
9、客户的质量管理水平如何？
有哪些质量管理措施？
通过了哪些质量认证？
企业质量管理体系是否存在不完善的问题？
东汉国际大酒店与“假日酒店”（中国）有限公司签定协议，对项目的后期建设提供技术服务，次管理人员已到位，待酒店建成后，经营管理人员也将到位，负责酒店的日常管理。
“假日酒店”是世界第二大酒店，其经营管理的连锁店仅在中国就达30多家，其管理体系和管理质量在世界各地酒店经营中得以验证，是比较成功的。
10、客户的市场拓展能力如何？
销售网络、渠道情况如何？
处于何种水平？
通过“假日”的客源服务网络系统在大力开拓国内客源市场的同时，不断开拓国际市场。
该酒店是集住宿、餐饮、娱乐、购物等为一体的综合性酒店，设施高档、齐备，能够适应不同档次的客户的消费。
其经营管理引进“假日酒店”的管理模式，加之该酒店的地理环境优越，交通便利等，这些都是该酒店经营创收入不可多得的有利条件。
11、近3年是否出现较大的经营或投资失误？
无。
12、目前的经营情况、存在的主要问题和未来展望（
（1）过去限制企业发展的因素是什么？
现在是否有改善？
（2）决定企业过去成功的因素是什么？
是否现在还存在？
将来能否持续下去？
（3）对进一步发展有重大影响的因素是什么？
近两年内可否实现？
）
目前，东汉国际大酒店尚未对外营业，无营业收入，现已完成了主体工程外装修和大型设备安装。
存在的主要问题是前期建设投入较大，造成资金短缺，内装修及配套设施无法进行。
另外，长沙市酒店已相对饱和，若该酒店开业经营，行业内竞争将十分激烈、残酷。
这就要看谁的经营方式、服务特色能满足客户的需求，谁就能在市场上站稳脚根。
这对该酒店来说是一个严峻的考验。
13、指标分析
指标
2000
2001
增长率
销售毛利率（销售毛利／销售收入）
0
0
0
销售利润率（营业利润／销售收入）
0
0
0
（二）流动性分析
1、流动性指标分析
指标
2001年
2002年6月
增长率
流动比率（流动资产/流动负债）
35.70%
29.04%
-18.65%
速动比率[（流动资产-存货）/流动负债]
35.60%
28.93%
-18.73%
存货周转率（销售成本/平均存货）
0
0
0
应收帐款周转率=销售收入净额/（应收帐款平均余额+应收票据平均余额）
0
0
0
利息保障倍数=［利润总额+折旧+摊销＋财务费用-（应收及预付款项增加＋存货增加－应付及预收款项增加）］/（财务费用）
0
0
0
经营现金净流量
0
0
0
筹资现金净流量
0
0
0
投资现金净流量
0
0
0
经营现金流动负债比率（经营现金净流量/流动负债）
0
0
0
分析与评论（主要从发展趋势，变化原因，行业比较，与竞争对手比较等方面评论、预测）：
流动比和速动比低的主要原因是该公司大部分资金都已投入到东汉大酒店的工程上，资金大部分体现在在建工程。
2、应收款项分析
（1）、应收帐款帐龄分析
截止日期：
2002年6月30日
帐龄
户数
金额（万元）
比例（%）
半年以内
6个月——12个月
0
0
0
一年——两年
0
0
0
其他
合计
0
0
0
（2）、其他应收款
截止日期：
2002年6月30日
帐龄
户数
金额（万元）
比例（%）
半年以内
6个月-12个月
8
858
55%
一年-两年
3
709
45%
其他
合计
11
1567
100%
企业应收款项质量分析及其对企业的影响：
其他应收款大部分为裙楼铺面已售余款。
均能到期收回。
3、坏帐准备金的提取和使用情况
无应收帐款未提取坏帐准备金。
4、客户是否有备用流动资金（增资扩股、银行已经承诺的信用支持、变现能力很强的有价证券等）？
如果有，量是多少？
计划扩大股东资本金数量，具体如何办理，有待董事会决定。
分析与评论（主要从发展趋势，变化原因，行业比较，与竞争对手比较等方面评论、预测）：
该项目属酒店业，只要经营管理得好，收入是比较稳定的，但行业发展前景一般。
与目前同行业相比，具有地理优势和管理优势。
（三）管理水平
1、企业主要领导简历及评价（从业务素质、领导能力、创新精神、道德品质等方面进行评价，比如对潜在的竞争如何认识的？
准备采取那些策略？
是否有能力控制增长、提高市场占有率？
是否有广阔的视野、策略是否有深度和远见？
能否及早辨认出问题所在，以及快市场一步洞悉有利的机会？
）
该公司董事长为于雄：
男，汉族，湖南长沙人，生于1963年，毕业于湖南大学，属下拥有湖南东方农业产业有限公司、湖南东方文化传媒有限公司、湖南东方威灵科技有限公司、长沙佳亨实业（集团）有限公司等独立的经济实体，湖南省第9届人大代表、袁隆平农业高科技股份有限公司董事、湖南省农科院客座研究员、湖南省知名企业家。
2、企业领导人的业绩如何？
他们是如何处理重大事项，如银根紧缩、法律诉讼、主要对手挑战、监管机构的压力？
与同业相比，企业各项业务的回报率如何？
在经济周期以及有关该行业的科技、供求、信贷和其他周期的不同阶段，企业的表现如何？
该公司董事会成员，主要特点是学历、职称普遍较高，市场和效益观点较强。
能理论与实际相结合，长于筹划，善于经营，并在不同的行业作出了一定的业绩。
3、客户的管理结构如何？
主要从企业班子结构是否优良（年龄、文化、专业水平、开拓创新、团结等方面分析）、企业内部信息是否流通顺畅、激励约束制度是否落实、人力资源配置是否合理等方面进行分析
该公司董事会人员年富力强，普遍学历、职称较高，具有稳健经营和开拓创新的工作作风，团结务实，内部管理政令畅通，组织机构健全，酒店的激励约束机制根据假日酒店的经营模式制定。
4、企业主要的领导岗位是否主要由有亲缘关系的人员担任？
是■否
说明如下：
公司的用人机制是根据员工的德、能、勤、绩作为用人的标准。
5、指标分析
指标
2000年
2001年
增长率
资产报酬率[（利润总额+财务费用）／年平均总资产]
0
0
0
贷款按期偿还率（当期归还银行贷款本金数额／当期累计应归还银行贷款本金数额）
100%
100%
0
贷款利息按期偿还率（当期归还银行贷款利息数额／当期累计应归还银行贷款利息数额）
100%
100%
0
贷款本息按期偿还率（当期归还银行贷款本息数额／当期累计应归还银行贷款本息数额）
100%
100%
0
分析与评论（主要从发展趋势，变化原因，行业比较，与竞争对手比较等方面评论、预测）：
公司的贷款按期偿还率、贷款利息按期偿还率、贷款本息按期偿还率都为100%。
说明该公司信誉良好。
（四）其他方面
1、指标分析
指标
2001年
2002年6月
增长率
资产负债率（负债/资产）
29.57%
29.24%
-1.12%
销售收入
0
0
0
销售收入增长率（当期销售收入-前期销售收入）/前期销售收入
0
0
0
分析：
目前酒店尚未经营，现计算资产负债率较低。
2、客户主导产品处于发展的哪一阶段？
分析：
酒店行业是一个成熟的行业，看谁的管理、经营模式符合市场需求，谁就能站稳脚根。
3、客户所在行业的周期性和稳定性如何？
行业前景情况如何？
分析：
酒店行业稳定性较好，但行业发展前景一般。
4、重大事项
1）重大建设项目：
东汉大酒店项目的后期建设。
2）重大体制改革
分析：
无。
3）重大法律诉讼
分析：
无。
4）重大或有项目、对外担保责任风险
分析：
无
5）重大的人事调整
分析：
无。
6）重大事故和赔偿
分析：
无
7）其他分析
分析：
2001年度，东汉大酒店项目建设正常，无其他重大经营性和非经营性亏损，资产保值情况较好，该项目的资产升值潜力较大。
5、贷款风险分析：
（1）已有的贷款风险状况（结合贷款五级分类结果分析）
分析：
该公司和我行发生业务以来，一直保持较好的银企合作关系，2002度的清分中被划分为正常类。
（2）风险分析（现实、潜在风险）
风险分析；A、长沙市酒店行业竞争十分激烈，星级宾馆不下二十家，由于客源有限，造成酒店里的平均利润下降，致使该项目的还贷期较长，贷款风险加大。
B、长沙市毕竟不是全国知名的旅游城市，境内、境外观光旅游的人数有限市场容量无法在短期内迅速扩张。
C、该项目的后期自筹资金将通过出售铺面和收回在已售铺面余款约2889万元外，已无多少自筹资金来源，后期建设资金主要靠银行贷款解决。
6、相关效益分析：
（1）客户是否我行基本结算户？
■是□否
在建行资金结算率为:
100%
（2）客户是
升级会员 