綦江营盘山公园XX小区项目可行性研究报告.docx

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綦江营盘山公园XX小区项目可行性研究报告

綦江营盘山公园XX小区项目可行性

研究报告

第一章总论2

一、项目评估结论2

二、项目概况2

三、可行性研究报告编制依据2

四、可行性研究报告研究范围、目的、内容2

第二章项目定位2

一、项目定位2

1、项目综合定位2

2、目标群体2

3、体量分配2

4、户型配比2

5、项目价格2

第三章项目经济效益分析2

一、项目经济测算依据2

1、主要建筑体量测算依据2

2、主要经济测算依据2

二、项目开发进度安排2

三、项目销售计划安排2

四、项目投资估算2

1、项目投资估算原则2

2、建设投资估算2

五、项目收入及税金2

1、项目收入估算2

2、主营业务税及附加估算2

3、项目收益估算2

六、项目资金筹措及使用2

七、项目财务评价2

1、财务评价基础指标（现金流量表）2

2、盈利能力评价分析2

3、财务效果评估2

八、敏感性、不确定性（风险指标）2

1、敏感性分析2

2、盈亏平衡点2

3、风险分析2

第一章总论

一、项目评估结论

表：

项目经济效益表

开发建设成本（万元）

7416.46

经营收入（万元）

9881（不含车库）

主营业务税金及附加（万元）

543.46

所得税（万元）

633.96

税前

税后

利润额（万元）

1921.08

1287.12

投资利润率（%）

25.90%

17.35%

财务净现值（万元）

651.58

256.76

财务内部收益率（%）

18.26%

13.57%

二、项目概况

Ø建设地点：

綦江营盘山公园

Ø开发单位：

重庆XX房地产开发有限公司

Ø企业性质：

民营企业

Ø工程概况：

地块总占地15464㎡。

三、可行性研究报告编制依据

《重庆市统计年鉴（2006年）》

国家计委《建设项目经济评价方法与参数》

建设部《房地产开发项目经济评价方法》

建设部《城市居住小区技术经济指标》

国家有关的法规、标准及规范文件

四、可行性研究报告研究范围、目的、内容

研究工作范围：

綦江营盘山地块，总占地23.2亩。

研究目的：

研究该项目开发建设的必要性、技术可行性、经济合理性以及实施的可能性。

研究内容：

包括项目市场分析与营销战略、建设规模与功能、工程建设方案、投资估算与资金筹措、项目经济效益评价等。

第二章项目定位

一、项目定位

1、项目综合定位

宜居性强、户型紧凑、户型功能齐全的“新加坡风情社区”。

2、目标群体

本项目主要客户群是来自于在綦江县城工作和綦江周边城镇生活的家庭年收入主要集中在3-5万元之间，年龄22-40岁之间的群体。

3、体量分配

住宅（㎡）

商业（㎡）

车库（㎡）

其他（㎡）

总计（㎡）

地块（㎡）

45000

1000

3487

-

49487

4、户型配比

比较竞争市场的产品供需，以及消费者的需求。

目前户型产品的面积正在向趋小的方向发展。

基于前述以及销售去化，建议本项目的户型面积配比为：

户型

房型

套数

套数比例（%）

一房

一房两厅62㎡

28

4.8%

两房

紧凑型两房69-78㎡

156

26.9%

普通型两房82-93㎡

128

22.1%

舒适型两房95-110㎡

84

14.4%

三房

普通型三房107㎡

92

15.8%

舒适型三房114-123㎡

92

15.8%

总计

580

100%

5、项目价格

①住宅平均销售均价2018元/㎡

②商业平均销售均价8000元/㎡

第三章项目经济效益分析

一、项目经济测算依据

根据项目定位，对项目经济测算提供以下依据：

1、主要建筑体量测算依据

序号

项目

总计建筑面积（㎡）

1

住宅

4500

2

商业

1000

3

车库

3487

4

其他

0

合计

49487

5

占地面积

15464

6

容积率

3.2

2、主要经济测算依据

1）价格（按建筑面积测算）

住宅按2018元/㎡，商业8000元/㎡。

2）土地成本：

地块按54万元/亩测算。

3）按理想状态，商铺与住宅全部销售，车库作为存量资产不计入收益。

二、项目开发进度安排

由于本项目体量较小，仅4.9万㎡（包括车库），预计整个开发周期为18个月（以项目土地整平为始）。

从2007年第四季度开工建设，具体开发进度安排为。

物业类型

2008年1季度

2008年2季度

2008年3季度

2008年4季度

2009年1季度

2009年2季度

住宅

10.00%

20.00%

30.00%

20.00%

10.00%

10.00%

商业

20.00%

70.00%

10.00%

0.00%

0.00%

0.00%

车库

50.00%

40.00%

10.00%

0.00%

0.00%

0.00%

三、项目销售计划安排

从全程营销策略方案来看，其时间节点及销售比例安排如下：

四、项目投资估算

1、项目投资估算原则

⏹在项目定位方案的基础上，根据项目的情况与开发商的投资策略相结合

⏹尽量符合节约与稳妥的原则合理、充分利用开发建设投资

⏹各项目税费根据重庆市有关法规标准估算

⏹依据政府相关职能部门的规定及行业要求

2、建设投资估算

所引用的建筑经济指标、基本技术参数以及主要成本数据，如土地成本、前期费用、建安工程造价等，均以调查资料及开发商提供的相关资料为主要依据。

其中建设投资各项目成本估算如下：

1、建安工程费用：

3890万元（地上建筑面积46000平方米，按800元/平方米计算；地下建筑面积3487平方米，按600元/平方米计算）

2、土地费用：

1250万元（开发商提供）

3、行政规范：

568.36万元（具体标准，详细经济测算表）

4、公共设施建设费：

856.10万元（具体标准，详细见可行性报告经济测算表）

5、前期工程费：

96万元（具体标准，详细见可行性报告经济测算表）

6、管理费用：

73.5万元（1-5项4%）

7、营销费用：

219.29万元（包括广告、售房部装修等）

8、财务费用：

247.2万元（贷款2000万，两年贷款期，6%年利息）

9、不可预见费用：

216.01万元（1-8项的3%，行业惯例）

建设投资成本总计为：

7416.46万元，单位造价为1612.27元/㎡

具体数据测算如下表：

表一：

成本核算表

序号

费用名称

数量（万平方米）

费用标准（元/平方米）

费用金额（万元）

备注

总计

综合开发建设费用

4.60

1612.27

7416.46

1

土地费用

4.60

271.74

1250.00

土地成本按54万/亩计*23.14亩

2

前期工程费

4.60

96.00

2.1

可行性研究、策划费

4.60

2.00

9.80

2.2

规划设计费用

4.60

11.00

50.60

按11元/平方米计算

2.3

地质勘测费用

4.60

2.37

10.90

2.4

招投标管理费

4.60

2.60

11.96

2.5

工程审计

4.60

1.27

5.84

按建安费用的0.15%计

2.6

施工图审查

4.60

1.00

4.60

2.7

放线、测绘

4.60

0.50

2.30

3

公共设施建设费

4.60

186.11

856.10

3.1

供电、水、气、排污工程

4.60

60.00

276.00

由于水、气、排污等可忽略不计，因此与供电一并计入60元/平方米

3.2

绿化环境广场道路

4.60

0.02

216.50

按行业惯例为200元/平方米，面积按占地的覆盖率的70%计

3.3

发电机组

4.60

25.00

50.00

2台发电机组╳25万元/台

3.4

生化池

4.60

475.00

27.60

按每户1平方米，每平方米475元计算

3.5

电梯费用

4.60

30.00

240.00

按初步设计知电梯共8部，平均每部30万元

3.6

消防

4.60

10.00

46.00

4

政府行政规费

4.60

230.50

568.36

4.1

城市配套费

4.60

90.00

414.00

4.2

工程监理费

4.60

2.00

9.80

4.3

工程质检费

4.60

4.00

18.40

4.4

人防建设费

4.60

15.00

69.00

4.5

规划综合费

4.60

2.00

9.20

住宅按2元计，非住宅按4.5元计

4.6

环境评估费

4.60

0.50

2.30

4.7

地质灾害评估费

4.60

0.50

2.30

4.8

防雷测评费

4.60

0.70

3.22

4.9

质量监督费

4.60

2.25

10.35

4.1

招标管理费

4.60

1.56

建安成本的千分之0.4

4.11

工程定额测定费

4.60

1.00

4.60

1元/平方米

4.12

环保噪音费

4.60

2.50

11.50

2.5元/平方米

4.13

白蚁防治费

4.60

1.00

1.38

4.14

施工合同交易费

4.60

1.56

0.4‰×建安造价

4.15

规划许可执照费

4.60

2.00

9.20

2元/平方米

4.16

交易费用

4.60

4.89

21.50

4.16.1

住宅

4.50

3.00

13.50

住宅按3元/平方米计

4.16.2

非住宅

0.10

8.00

非住宅按交易额的1%计

5

建安工程费

4.60

800.00

3890.00

5.1

住宅

4.50

800.00

3600.00

建安费用为800元/平方米

5.2

非住宅

0.10

800.00

80.00

建安费用为800元/平方米

车库

0.35

600.00

210.00

建安费用600元/平方米

6

管理费用

4.60

26.70

73.50

6.1

公司运行管理费用

4.60

66.60

按前5项总计的1%计

6.2

物管前期费用

4.60

1.50

6.90

物业管理费用按1.5元/平方米计

7

销售费用

4.60

219.29

7.1

售房部费用

4.60

50.00

按行业惯例售房部按50元计

7.2

员工工资及提成

4.60

59.29

按行业惯例为销售收入的1.2%计

7.3

广告费用

4.60

110.00

按110万计算

8

财务费用（银行利息）

4.60

247.20

贷款2000万

9

不可预见费用

4.60

77.30

216.01

前8项目之和的3%

五、项目收入及税金

1、项目收入估算

2008年2季度，一期1、2号楼开盘，预计销售65%，第3季度销售35%。

二期于08年4季度开盘，预计销售70%；09年1季度销售余下的30%。

商业则在08年4季度开始销售。

根据前述对销售住宅及商铺全售，车库作为存量资产作为理想状况，因此，

住宅销售收入为：

9081万元，

商铺的销售收入为：

800万元，

综合以上收入，得出项目的经营收入为9881万元。

具体估算如下：

项目

2007年

1季度

2007年

2季度

2007年

3季度

2007年

4季度

2008年

1季度

2008年

2季度

2008年

3季度

2008年

4季度

2009年1季度

2009年2季度

收入合计

住宅

0

0

0

0

0

3683.25

1983.29

2377.41

1037.05

0

9081

临街商铺

0

0

0

0

0

0

0

360

280

160

800

合计

0

0

0

0

0

3683.25

1983.29

2737.41

1317.05

160

9881

2、主营业务税及附加估算

主营业务部金及附加包括：

营业税：

主要按销售收入的5%计算，为494.05万元，

城市维护建设税：

按营业税的7%计算，为34.58万元，

教育费附加：

按营业税的3%计算，为14.82万元，

总计主营业务税金及附加为543.46万元。

具体估算如下：

序号

项目

2008年1季度

2008年2季度

2008年3季度

2008年4季度

2009年1季度

2009年2季度

总计

1.10

收入

0.00

3683.25

1983.29

2737.41

1317.05

160

9881.00

1.1.1

住宅销售收入

0.00

3683.25

1983.29

2377.41

1037.05

0

9081.00

1.1.2

临街商铺销售收入

0.00

0

0

360

280

160

800.00

2.00

经营税金及附加

0.00

202.58

109.08

150.56

72.44

8.80

543.46

2.10

营业税（收入*5%）

0.00

184.16

99.16

136.87

65.85

8.00

494.05

2.20

城市维护建设税（营业税*7%）

0.00

12.89

6.94

9.58

4.61

0.56

34.58

2.30

教育费附加（营业税*3%）

0.00

5.52

2.97

4.11

1.98

0.24

14.82

3、项目收益估算

项目收益（指项目收入除去成本及税金后的纯利润，即税后利润）计算公式为：

经营收入=住宅销售收入+商铺销售收入

=9081万元+800万元

=9881万元

经营成本=建设投资成本+主营业务税金及附加

=7416.46万元+543.46万元

=7959.92万元

税前利润总额=经营收入-经营成本=9881万元-7959.92万元=1921.08万元

税后利润=税前利润总额-所得税

=1921.08万元-1921.08万元*33%

=1287.12万元

损益表（万元）

序号

项目

2007年3季度

2007年4季度

2008年1季度

2008年2季度

2008年3季度

2008年4季度

2009年1季度

2009年2季度

总计

一

经营收入

0.00

0.00

0.00

3683.25

1983.29

2737.41

1317.05

160

9881.00

二

经营成本[1]

1349.09

241.53

1161.98

1907.86

1282.92

792.95

714.83

508.75

7959.92

2.1

建设投资成本

1349.09

241.53

1161.98

1705.28

1173.84

642.39

642.39

499.95

7416.46

2.2

经营税金及附加

0.00

0.00

0.00

202.58

109.08

150.56

72.44

8.80

340.88

三

利润总额

（1349.09）

（241.53）

（1161.98）

1775.39

700.37

1944.46

602.22

（348.75）

1921.08

四

所得税

0.00

0.00

0.00

0.00

0.00

550.31

198.73

（115.09）

633.96

五

税后利润

（1349.09）

（241.53）

（1161.98）

1775.39

700.37

1394.15

403.49

（233.66）

1287.12

综上所述：

项目的税前利润总额为1921.08万元（不含车库），税后利润为1287.12万元（不含车库）。

六、项目资金筹措及使用

资金使用主要按开发进度安排作为主要测算依据，主要费用支出为建设投资成本的各项目费用、主营业务营税金及附加、所得税，项目的资金来源主要为自有资金、银行贷款、销售收入、融资。

2008年第二季度项目尚未销售前，项目前期费用支出较多，主要是土地成本。

因此2007年二季度前，建议银行贷款为2000万元，自有资金800万元。

在2008年第二季度开盘以后，项目资金主要靠销售收入运作。

资金使用及筹措表

序号

费用名称

2007年3季度

2007年4季度

2008年1季度

2008年2季度

2008年3季度

2008年4季度

2009年1季度

2009年2季度

总计

1

资金使用

1349.09

241.53

1161.98

1907.86

1282.92

792.95

714.83

508.75

7959.92

建设成本

1349.09

241.53

1161.98

1705.28

1173.84

642.39

642.39

499.95

7416.46

1.1

土地费用

1250.00

0.00

0.00

0.00

0.00

0.00

0.00

0.00

1250.00

1.2

前期工程费

32.00

32.00

32.00

0.00

0.00

0.00

0.00

0.00

96.00

1.3

基础设施建设费

0.00

85.61

171.22

256.83

171.22

85.61

85.61

0.00

856.10

1.4

政府行政府规费

0.00

56.84

113.67

170.51

113.67

56.84

56.84

0.00

568.36

1.5

建安工程费

0.00

0

389.00

778.00

1167.00

778.00

389.00

389.00

3890.00

1.6

管理费用

9.19

9.19

9.19

9.19

9.19

9.19

9.19

9.19

73.50

1.7

销售费用

0.00

0.00

0.00

43.86

43.86

43.86

43.86

43.86

219.29

1.8

财务费用（银行利息）

30.90

30.90

30.90

30.90

30.90

30.90

30.90

30.90

247.20

1.9

不可预见费用

27.00

27.00

27.00

27.00

27.00

27.00

27.00

27.00

216.01

1.1

主营业务税金及附加

0.00

0.00

0.00

202.58

109.08

150.56

72.44

8.8

543.46

1.11

所得税

0.00

0.00

0.00

0.00

0.00

550.31

198.73

（115.09）

633.96

2

资金筹措

2000.00

0.00

752.61

3683.25

1983.29

2737.41

1317.05

160.00

12633.61

2.1

自有资金

0.00

0.00

752.61

0.00

0.00

0.00

0.00

0.00

752.61

2.2

借款

2000.00

0.00

0.00

0.00

0.00

0.00

0.00

0.00

2000.00

2.3

收入

0.00

0.00

0.00

3683.25

1983.29

2737.41

1317.05

160

9881.00

3

资金节余或短缺

（1349.09）

（241.53）

（1161.98）

1775.39

700.37

1944.46

602.22

（348.75）

1921.08

累计资金节余或短缺

（1349.09）

（1590.62）

（2752.61）

（977.22）

（276.85）

1667.61

2269.83

1921.08

（1087.88）

七、项目财务评价

1、财务评价基础指标（现金流量表）

表：

现金流量表　

序号

项目

2007年3季度

2007年4季度

2008年1季度

2008年2季度

2008年3季度

2008年4季度

2009年1季度

2009年2季度

总计

1

现金流入

　0.00

0.00　

0.00　

3683.25

1983.29

2737.41

1317.05

160.00

9881.00

2

现金流出

1349.09

241.53

1161.98

1907.86

1282.92

792.95

714.83

508.75

7959.92

2.1

开发成本

1349.09

241.53

1161.98

1705.28

1173.84

642.39

642.39

499.95

7416.46

2.2

主营业务税金及附加

0.00

0.00

0.00

202.58

109.08

150.56

72.44

8.80

543.46

利润总额

（1349.09）

（241.53）

（1161.98）

1775.39

700.37

1944.46

602.22

（348.75）