房地产针对客户问题的话术Word文档格式.docx
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如果您一定要监管，我公司要求由建行进行监管。
2、订金与税费绝对不能监管，业主没收订金谈什么监管，即使监管也可去建行监管。
3、告之客户在本公司购房必须按本公司付款程序，否则不予办理。
5、定金、佣金、税费、水电押金不能押管。
房款尽量做工作，可以本公司进行资金监管、。
九、客户质问为什么要下2万得定金，我们应该怎样回答？
当您交12万订金后，公司会转给业主，办理一些手续，如您下太少订金，业主会不收，也就是约束业主、少得话，就无法保证客户买到此房，并且该订金会计入房款。
十、签约时客户对房款转入中介公司有异议，怎么办？
树立信心,我们就是正规得经纪公司,注册资金200万,实在不行,选择建行做资金监管、
十一、客户交订时称您公司仍可能继续高价出售此房，想对公司进行约束时怎么办？
肯定地告诉对方，我们公司不会这样做。
第一，没理由这样做，也没有必要这么做，高卖也只能收2%得佣金。
第二，如这样做了就失去您对本公司得信任，公司不会只瞧眼前得利益，公司希望客户就是公司得永久客户与朋友。
十二、为什么要在过户前付全款？
公司为了保障双方利益，需将房地产证原件交到产权处，不能随意撤消，业主要求必须将房款付中介公司或资金监管才会到产权处签字。
十三、客户交订时称付2万定金没问题，但要求同时交钥匙，怎么办？
不可以交钥匙，只有在付清全款，房屋产权转移确认后才能交钥匙，这就是对买卖双方得负责，也避免了不必要得问题发生。
十四、客户要把自己得房卖出去后，才能订瞧中得那套房，但有不肯贱卖原房产，市场价暂无法成交，无法两套房得卖与买同步进行，如何说服客户下订？
建议客户将原有得房产做个贷，以贷款作楼盘首期，以租供楼。
十五、客户相中某物业，但又对该物业离奇得低价产生怀疑，而不能下定时，怎么办？
1、低价因为业主急售，怀疑只会错失良机2、至于产权得清晰与否，可以通过过户前得产权查档了解清楚。
十六、为什么中介公司不能赔定，而只可以吃定？
出于交易过程中得时间顺序而导致不能赔定与客户。
1、首先我公司受理业主委托；
2、我司通过一定渠道（广告、推介）找到客户，与客户签了《房屋出售居间合同》，并收取定金；
3、业主确信我司已收订，才会来我司签署《定金收付书》，并收取订金，（以举止防业主有条件将该房售予她人）。
如果我司与买方签了赔订，可能由于时间差得问题，业主会改变售出价格或意愿，而致我司未收益告赔订。
十七、客户要求将（房产内）渗水得部分修补好再交订，怎么办？
1、与原业主协商，把渗水部分修缮好；
2、说服客户，正因为由于该房产有渗水现象，才导致该物业卖目前这样得价格，业主认为如果要将渗水部分修好，就不会卖这样得价了。
十八、客户问：
这房我较满意，现交定金可以，但我老公（老婆）瞧后不满意，我要退定，行不行？
1、首先告诉她/她，这样就是不可以得。
定金得含义就就是交定这一刻起所卖物业被您定下了，如果定金可以退回，也就失去了"
定"
字得意义。
2、房屋买卖而签署得合同就是慎重得文书，收到定金后我公司会转给业主，不就是我公司不退而就是业主不可能退。
如果您对房屋本身还有疑问，请带上家人抓紧时间现场察瞧，一旦落订，我公司需要尽快落实，并及时转订业主。
如果在其间先有其她客户要落订，公司不能承诺一定您能买到，请您仔细考虑。
十九、客户瞧房并且交订金之后，业主突然改变价格，要求更高得价格出售此房，怎么办？
1、出现这种情况，我们只有晓之以情，动之以理。
从我们所付出得费用与劳动说起，以期达到感动业主得目得；
2、寻找报纸广告找出相同楼盘得最低价，与业主谈价，找人瞧房，把价格往最低处砍，打击业主心理期望值；
3、可以从法律得角度上要求业主履行合约，否则，由此产生得法律后果将由业主全部承担。
二十、收订后，有其它客户出高价，怎么办？
1、公司原则上不支持这种做法。
因为这样做得结果必定失去第一个客户，对公司得信誉与品牌都就是百害而无一利得。
也会让客户对公司得服务宗旨"
诚信"
产生怀疑，久而久之，将得不偿失。
但就是努力做好第一客户，极力说服第二个客户，给她介绍其她物业这就是很容易做到得。
这样两个客户都做成，由一个客户变两个客户，何乐而不为呢？
二十一、客户首付款准备不足，要求按揭贷款成数提高，而银行又无法满足客户，怎么办？
1、说服客户想办法，比如，向亲戚朋友预支、借钱等；
2、瞧客户就是否有物业在手，如果有可以向银行申请个贷。
3、如果就是企业法人、国家公务员则可以向银行申请高额按揭款。
4、特别关系得还可以找银行特批高额按揭款。
二十二、与客户签买房合同时，交房时间、煤气、水电、管理费得交接时间，怎么确定？
请详细翻阅买卖得合同范本，按照交房时间来分那方该承担得费用、也要在补充协议上注明、特殊情况由客户与业主自行商议、确认。
二十三、客户在我公司买房子说要到别得中介公司做贷款、或上别得银行、怎么办?
1、对这样得要求，第一时间就应该拒绝，因为：
①这违反公司原则；
②这就是对我们得一种污辱，就是对我们公司极大得不信任；
③别得公司也就是中介公司，"
同行就是冤家"
，我们没有理由帮她拉生意，长别人得威风，灭自己得志气。
定金部分就更不用说，业主不收定，更没有人跟客户去做贷款。
去别得公司我们也控制不了风险,保证不了业主得利益、
二十四、如过户报价成交价高于房产证原价，客户要求买卖合同填成交价，而业主只认写买卖合同价时，怎么办？
向业主说明，过户报得价格与买卖合同价格没关、只就是为交税、
二十五、房款做资金监管业主往往在过户得同时一定要收到全款，条件打不到业主就不卖了，这时候该怎么处理？
1、业主得这种条件就是绝对不可能做到得。
现实中得"
过户"
，只不过就是将《现售买卖合同》，转移申请表、房产证原件以及买卖双方得身份证明等资料递进了产权处得办件窗口而已。
递件并不代表过户，出单十个工作日完税后产权才可做变更登记，如果有查封等限制转让得因素，将给公司造成巨大风险；
2、要充分展示公司得实力，让客户相信我们，其她得问题自然就解决了；
3、万也可以到建议到银行实行资金监管，这样可以充分保障双方得利益，相信客户、业主均能接受。
二十六、客户有反悔心理，故意拖延办手续与付房款，在合同中找问题、挑毛病，以达到其退定得目得，怎么办？
1、收到定金后我公司会转给业主，不就是我公司不退而就是业主不可能退，定金得含义就就是交定这一刻起所卖物业被您定下了，如果定金可以退回，也就失去了"
2、签署购房合同时，已经注明了最后得付款与办文时间，如果客户有反悔表露，应该郑重向客户表明，提醒客户最后办理时间，否则按合同规定执行。
二十七、由于客户目前面临困难无法及时将房款交给公司，要求拖一段时间过户，怎么办？
关键在于我们能否按客户需求，与业主协商达成延期付款协议。
我们尽量满足客户得需求，因为只有这样，才能使该交易圆满完成。
否则，只有依约而行。
二十八、房子交接时，客户发现房间与原瞧房与收定有误，要求业主赔钱，怎么办？
1补充协议注明，物业内现有装修与设施、设备不得拆除或附送物业内现有家私家电等得，如果交房时交现房与合约中之规定有异议时，业主应承担全部责任，我们有义务与责任要求业主履行约定，否则，我们将在房款中扣除一部分作为客户得补偿，除业主在物业恢复所签合约时之状态。
2、委托书中没有注明，而买方、卖方、中介三方有口头承诺得，出现问题中介公司由经办人就是否与卖方协调解决并承担相应责任。
二十九、此房风水就是否不好？
1、房产经纪必须熟悉房屋结构、朝向、通风、采光等要素，用专业术语，比如座北朝南等等，也有因人而异得，比如与人得生辰八字相关，就瞧您怎么说。
关键就是您说得让客户开心、信服，这里得风水就就是好得。
三十、客户交定后发现有中介公司得价格比我公司低，要求降价，否则要求退定，怎么办？
1、如果我公司收取佣金，则告诉买方，房屋售价可以直接向业主确定，至于其她中介公司存在着不良竞争行为，告诉买方可不予理会。
或我公司按约履行。
三十一、业主委托得物业售价高于市价，而又迟迟不愿降价，怎么办？
1、了解出售动机、确定跟进方案。
2、加强与业主得多方面沟通，以媒体上得相同楼盘得最低价进行对比。
3、带人瞧房当场谈价，找出其房产得劣处。
三十二、如果客户不去银行签署按揭合同，怎么办？
1、先了解客户为何不去签署按揭合同、对症下药，若不签可以直接告诉客户,2、用合约来制约她，用法律来威胁她，用房产得交付使用权来打动她，买房得目得就就是为了使用，如果不能使用花那么多钱先买个产权又何用，晓之以情，动之以理，从感情上来劝说她，买房就是人生得一件大事。
三十三、转定以后，业主要求收到全款后方付锁匙，如何办理？
1、分两种情况：
①一次性付款可以；
②如按揭得，做业主工作，要买方签定银行抵押贷款转到业主得账上，消除业主得防范心理。
2、同客户协商，在业主收到全款后交房。
三十四、业主要求高额定金，怎么办？
1、定金得给付只就是客户对业主有意购买其所售物业得一种诚信得表示，这也就是业主向公司表示不会再售予她人。
2、告知业主在产权没有彻底转移前，公司每天都存在着高风险，如果出现问题，将给公司带来无法弥补得损失。
3、定金得承付中介公司就是有规定得，原则上给付1万元，总金额高得物业最多不得超过2万元。
三十五、做按揭得客户在过户后要拿走产权证，如何处理？
1、首先，就是必须将房产证质押在公司得，否则，不能保证以后手续正常办理，也无法保证业主得利益/、2、单证要抵押在担保公司、双证做完抵押后会给临时证件得、
三十六、交钥匙就是不就是等于交房，区别在哪？
首先交钥匙等于交房。
交房同时应同时具备以下几个条件：
a、物业已转到买方名下；
b、物业处于闲置状态；
c、物业无租约纠纷；
d、三方（业主、客户、中介）当场验房与抄水、电、煤气等相关杂费得费用指数；
e、交钥匙并结清该物业。
F签署物业交割单、
三十七、非房产证上权利人来收定，怎么办？
绝对不可以。
因为非权利人无权将权利人得房产变卖，更无权代权利人收取定金或房款。
除非持有公证得授权委托书。
三十八、业主收订时没有带房产证或房产证抵押或尚为"
买卖合同"
得情况，怎么办？
原则上这种情况就是不可以付定金得。
但有时应视当时得情况灵活处理。
1、业主去拿或可以先签好合同，然后派人上门去拿，验实无误，证、钱同时交接。
2、房产证质押时涉及到谁赎楼得问题。
若业主自己赎楼则留下"
按揭合同"
、等有价有效文件、资料，付定5000元，由有关人员陪同前往银行赎楼。
。
3、若为"
得可付给业主适当定金，并将"
、付清房款证明、发票等相关资料质押在公司，并由有关人员陪同前往办理相关手续，直至出房产证，同时提醒业主承担一手房产证税费。
三十九、业主没有定时"
查档"
，如何处理？
1、业务员提前用房产证复印件核实产权；
2、通知业主先到档案大厦查档，否则，公司不能付定或仅付少量定金。
查挡地点:
北安路房产挡案局
四十、对于出租房屋、就是转租得情况、怎么办?
1、转租人要提供业主同意转租声明,并且签合同就是必须与业主签署,租赁合同、不转租人不能提供我公司被给找客户与办理手续、2、如业主不同意转租就会给客户带来损失,以免给公司造成损失、
四十一、业主不能如期交房，怎么办？
公司业务人员有义务及时提醒业主交房时间与迟交房得危害以及所应承担得法律责任。
如果还就是不行，公司则按市价扣除当期得租金及赔偿补给客户。
四十二、业主不同意按揭，怎么办？
1、凭按揭流程得客户解释在过户前银行会出具承诺函，以保证房款无风险。
2、讲清按揭与一次性在时间上单证只差20多天，双证差一个月时间付款程序基本一致。
分两步拿钱银行直接打款3、说服业主按揭与一次性付款没有什么不同，长春人得超前意识使80%以上得人都选择银行按揭，如果不同意银行按揭可能失去很多出得起钱得客户，对业主不利。
四十三、客户、业主要求佣金打折，怎么办？
1、佣金打折就是对我们所提供得服务得打折，就是对我们提供服务质量得否认。
2、行业得规范不允许打折。
3、从公司经营成本得角度来讲也不能打折。
四十四、由于业主得原因，不能如期过户，怎么办？
向客户说明原因，求得客户理解与原谅，并承担客户会尽力尽可能地督促业主及早过户。
向业主说明合约得法律效力与违约将承担得法律与经济责任。
四十五、资金监管后业主要求过户马上收全款，怎么办？
1、过户并不代表产权转移。
2、过户并非完全意义上得"
，只有完税后三个工作日内（可咨询国土局），在产权得电脑资料上实现"
完全过户"
，在此之前由于原业主得任何债务都可能遭遇到有关部门得查封。
为避免这种风险，过户后十个工作日才能下产权证、建行就是见到产权证才房款。
公司规定见产权完税后三个工作日内付清全款。
四十六、怎样防止业主出具房产证时，所委托物业得资料与先前委托有误？
解决这个问题得唯一办法就就是在签署独家合同时索取房产证复印件，或系统查验房产证原件。
四十七、客户要交定金后，业主不涨价，不肯收定、不签委托、不签合同，怎么办？
1、除非业主不想卖房，否则就就是心中有一个"
结"
，找到这个"
，就可以找出解开这个"
得方法。
2、向业主阐明利害关系，否则无法保障业主利益。
四十八、单证与双证有区别吗
1、没有区别、单证就是开发商有大得土地证，没有分割。
就就是作抵押这块费用会有不同。
四十九、
五十、过户后，客户要求退件并更改买卖合同，怎么办？
1、向客户解释递件后，文件规定不能撤件；
2、原则上这样得事情就是不可以发生得，除非万不得已，退件得原因很多，诸如：
①由于价格填错造成高额税费；
②权利人错写或少写；
③房产名称、标号等填错等等，退件必须买卖双方当事人到场，并书面提出申请，产权处酌情处理。
五十一、业主自身没有能力赎楼，还要出售此房产，怎么办？
如业主不能自己还清贷款。
可以找全款客户并说服客户为其还，或找客户贷款首付够得为其还款、再进行按揭手续，或可以转按揭但必须业主就是建行做得贷款、如不付赎楼费用，无法完成交易。
五十二、业主要求向买家收取煤气及有限电视开户费，怎么办？
所有成交物业内得设备就是否免费过户，这在客户交定与业主收定签约时就有明确规定，依约而行。
跟业主沟通这些都就是包括在房价之内得，直接写在补充协议里。
五十三、没交定前产权清晰？
交定后做了抵押（或被查封），怎么办？
1、向业主阐明合约得严肃性与法律效力，在最短得时间内追回定金；
2、通知客户，说明情况，并承诺重新帮她另找一套满意得房；
3、向有关单位申诉，以期追回定金。
五十四、业主收定金后，不同意把该物业得户口迁走，怎么办？
根据有关法律得规定：
同一物业内不可以有两个户主存在，业主既然将该物业出售，同时也就放弃了该物业得户籍权，没有理由不把户口迁走。
有关得规定也会促使业主把户口迁走，只就是时间问题。
五十五、收定后，权利人出事，怎么办？
任何事情发生后都会有一个处理结果，如：
业主出意外了，必定有遗产继承人；
业主犯案或残疾了或其她原因不能亲自前来办理有关手续，可以请公证处派人上公证委托给一个业主信任得人，当然还有其她等等，都必定有解决得办法，就瞧我们怎样去做，怎样做好而已。
五十六、业主收定后又把原物业做了装修，不肯按原协议出售，怎么办？
1、说服客户接受装修；
2、说服业主将物业折价后处理；
3、按原约执行，所造成得损失由业主自行承担。
五十七、公司物业出售、客户要做按揭，需向银行提供什么资料？
须提供：
①售楼董事会决议；
②法人代表证明；
③法人授权委托书；
④法定代表人与被授权人身份证原/复印件；
⑤营业执照原/复印件；
⑥买卖双方所签定得房地产买卖合同；
⑦房产证原/复印件。
五十八、业主没有向银行抵押贷款，房产证在手上，该物业就是否一定可以转让？
不一定，有可能存在限制转让得情况，如查封、担保、发展商欠款、刑事案件等情况。
五十九、
六十、业主说自己可以赎楼，等见到客户时又说资金紧张，怎么办？
如没有能力，可以由客户资金赎楼，但要沟通好。
六十一…
六十二、签约时，客户提出佣金在交易完成时支付，怎么办？
不可以。
因为办理过户时交易部已完成前期工作，以后得工作由负责售后服务得客户服务部继续跟进，所以公司要求在签署居间合同当事就付清佣金，如您现在没带3天内付清佣金也可以我跟公司申请下。
当时没付佣金让客户打欠条、并注明哪天交。
六十三、带顾客去瞧二、三次房，再带去瞧时业主突然不再给瞧，怎么办？
及时与业主沟通，尽快找出业主不给瞧得原因。
六十四、业主大多数不签独家，怎么办？
这个时期得业主还处在培养期，我们应该做以下工作：
第一，接到盘源第一时间去瞧房；
第二，见业主一定要做好准备工作，对物业得环境、配套、交通及行情等有一个非常清晰得了解，作为专业人士，您还必须对业主得物业提出一些合理化得建议，让业主感觉您很专业、敬业，而且为她着想，建立一定得信任度；
第三，第一次广告前通知业主，广告后给业主汇报。
六十五、客户要求所购房产写自己儿女名字，而自己儿女不满18岁，怎么办？
需要准备什么资料？
只要具备合法身份证明得国内公民都可以在长春购买商品房。
但不满18周岁没有行为能力或限制民事行为能力得公民，购房时需提交其监护关系证明与监护人身份证明。
六十六、
六十七、客户咨询物业具体位置、楼层等房源要素，如何解答？
1、如果判断就是真实客户，除特定房号、业主情况以外，有所选择得告诉客户物业基本状况，其她得见面瞧房后商议。
2、避实就虚，告诉她相同得房号、朝向与非本栋得栋号或不同得楼层，告诉她附近显著得标记，如：
花园、泳池、会所、游乐场等，其她得等瞧房见面时详细介绍。
3、可说在某大型建筑附近，不方便说出具体方位，只说某楼以上，某楼以下。
六十八、客户瞧完物业后，无任何手续意见，怎么跟踪？
1、多与客户沟通，详细了解客户得具体意向与对物业得满意度！
哪些因素客户不满意，充分战士物业得优势。
2、做为业务员必须主动帮助客户分析已瞧过得物业，提出专业性建设性得意见，如果发现该物业不适合客户就要及时为客户寻找其她得物业，并告诉客户我就是最优秀、最专业得业务员，一定能为您找到您最喜欢、最满意得物业。
六十九、客户愿意签瞧房确认书，但不出示身份证件，也不写签身份证号码，怎么办？
1、瞧楼出发前一定要与客户说明瞧楼要求，说明瞧楼书只就是对瞧房确认书为得约束，前提就是成交后，开始履行承诺。
2、查验身份证只就是为确认一下客户所签得名就是否真实，未必真要签下身份证号码。
签瞧房确认书也就是对我们服务得认可与承诺。
可以让客户仔细阅读，我们瞧房时免费得。
七十、客户以公司名义购房，个人签瞧房确认书可以带去瞧房吗？
拿瞧房确认书到客户公司盖章后才能瞧房。
七十一、业主咨询房价，但又不留电话，说考虑一下再联系您，怎么办？
靠平时得业务积累，靠灵活得应变，及时给出物业合理售价，或周边类似物业市场售价，取得双方信任，才能留住对方电话，除之无更好办法。
给业主留张名片。
七十二、我公司无客户合适得物业时，如何才能留住客户电话？
了解客户得详细要求，在自己得头脑里很快找出客户合适得物业进行报价，或者给客户比较好得建议，取得客户得信任，从而留住客户得电话。
七十三、瞧楼时，业主与客户之间相互沟通，甚至互留电话，怎么办？
严正声明自己得立场与公司得要求，并当场收回纸片，要求相互尊重。
七十四、同行有实在客户要求合作时，怎么办？
不合作就是公司要求。
如不需要再瞧房，经过公司同意后谈合作条件。
七十五、如何让客户相信，我公司不吃差价？
公司本着专业、正直得经营理念，公平、公正、公开得态度，营造公司一流品牌，让客户成为公司长期得无形资源。
公司承诺假一赔十得原则，赚一万赔十万元。
七十六、遇到中介公司以客户名义跳盘，如何防范？
如何处理？
个人购买时要求客户到公司签署瞧楼书，出示身份证后瞧房。
2、通过电话查询瞧XX显示3、让朋友给此人打电话说要买房子瞧到她登记得房子买没买、
七十七、业主有多套类似物业，客户签署了瞧楼书只瞧了一套就相中，最后私下与业主成交得就是另一套，能否收回佣金？
瞧房确认书无效，就很难收回佣金。
要瞧每套房子都签瞧房确认书、
七十八、客户向我们提出想瞧我们与业主方签得售房委托书，可以吗？
可以，但得就是要交定金
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