辽宁理工学院综合楼房产技术过程学生练习Word文件下载.docx

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建筑安装工程费的确定采用重置成本法求得的现时工程造价。

根据估价对象实际情况，以《辽宁省建筑工程预算实物量定额》及其配套费用定额和《辽宁省工程造价信息》、建材人工施工机械市场行情为参考依据，调整得出被评建筑物现时建筑安装工程费为：

****元/平方米。

勘察设计、前期工程费

包括市场调查、可行性研究、工程勘察、环境影响评价、规划及建筑设计、建设工程招投标、施工的通水、通电、通路、场地平整及临时用房等开发项目前期工作所必要的费用。

根据当地现行有关规定并结合评估对象实际情况确定，前期工程费约60～100元/平方米，约占建筑安装工程费用的5～12%。

详见下表。

序号

项目名称

单位

取值

1

规划及建筑设计费

元/㎡

10-35元/㎡

2

水文地质勘察费

5-10元/㎡

3

可研、环评等咨询费

5～15万元

4

招标管理费

1-2元/㎡

5

三通一平、临时设施费用

建安工程费×

0.15%

6

市场调查、项目策划等费用

　行业数据

本次估价考虑到估价对象建筑标准一般，无特别开发难度限制有情情况，按建安工程费用的*%计算。

即勘察设计和前期工程费费用=****×

*%=***元/㎡。

基础设施建设费

指建筑物2米以外和项目用地规划红线内的各种管线和道路工程，费用包括用地规划红线以内的道路、供水、供电、供气、照明、通讯、排污等工程费用，以及各项设施与市政设施干线、干管、干道的接口费用。

估价对象厂区内主要有给排水工程、供暖工程、电力工程、道路地面工程，没有通燃气工程。

基础设施建设费约130～200元/平方米，约占建筑安装工程费用的5～15%。

本次估价考虑到估价对象建筑密度较低等实际情况，对红线内基础设施建设费取建安工程费的*%。

即基础设施费用=****×

**%=***元/㎡。

公共配套设施建设费

公共配套设施建设费包括城市规划要求配套的教育、医疗卫生（如医院）、文化体育（如文化活动中心）、社区服务（如居委会）、市政公用（如公共厕所）等非营业性设施的建设费用。

根据估价对象的实际情况，该项费用取值为0元/平方米。

其他工程费

其他工程费主要包括合同公证费、工程质量监督费、监理费、竣工图编制费、工程保险费等。

按行业数据XX元/㎡。

开发期间税费：

包括有关税收和地方政府或其有关部门收取的费用。

合计XX元/㎡，如下表：

收费项目

计征标准

收费文件依据

（元/㎡）

1、基础设施配套费

锦政规（2001）4号；

锦政发（2002）84号

其中：

城市建设配套费

30

自来水配套费

10

煤气配套费

热力配套费

公交场站配套费

消防配套费

锦价发（2003）197号

2、新墙体基金

8

锦政办发（2003）14号

3、人防结建费

（2003）国人防办字第18号；

辽民防发（2003）2号执行，委托市人防办计征

4、价格调节基金

锦价发（2002）73号

5、解困基金

开发成本合计=①+②+③+④+⑤+⑥

=XX+XX+XX+XX+XX=XX元/平方米

2）管理费用

管理费用是指开发企业直接组织、管理开发项目发生的各项管理支出，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。

管理费用投资一般占到项目开发成本的2～5%。

本次估价，根据项目的建设周期、建设管理难度，对管理费用按照行业一般水平，估算为开发成本之和的3%。

管理费用=****×

*%=**元/平方米。

3）销售费用

销售费用也称销售成本，是指预售或销售开发完成后的房地产的必要支出，包括广告费、销售资料制作费、样板房或样板间建设费、售楼处建设费、销售人员费用或者销售代理费等。

一般性的工业用房地产不存在预售或销售费用，不记取.因此本次估价销售费用取值为0元/平方米。

4）投资利息

投资利息是指在房地产开发完成或者实现销售之前发生的所有必要费用应计算的利息，一般计息项目包括开发成本、管理费用、销售费用，计息期按照估价对象建设规模，经查《全国统一建筑安装工程工期定额》，合理的施工期为XX年，利率按照央行公布的金融机构贷款利率表计算取银行一年期贷款利率为XXXX%，按开发成本、管理费用、销售费用在施工期内均匀投入的原则计息，采用单利计息方式。

利息=（开发成本+管理费用+销售费用）×

[（1+利率）工期/2-1]

=（XX+XX+XX）×

[（1+***%）1.5/2-1]=***元/平方米

5）开发利润

开发利润是指建设单位进行项目投资和管理所应获得的合理报酬。

利润的大小与项目风险有关，一般占到开发成本、管理费用、销售费用、投资利息之和的10～40%不等。

本次估价考虑到项目为工业房地产建设项目，投资风险相对较低。

同时，结合**市工业房地产市场开发情况，考虑项目的建设周期、建筑档次等因素，对成本利润按照开发成本、管理费用、销售费用、投资利息之和的**%记取。

开发利润＝（开发成本+管理费用+销售费用+投资利息）×

成本利润率

＝（XX+XX+XX+XX）×

**％＝XX元/平方米

6）销售税费测算

销售税费是指预售或者销售开发完成后的房地产应由卖方缴纳的税费，一般包括营业税、城市维护建设税和教育费附加，费率合计为房地产开发价值的5.6%。

销售税费=建筑物重置价格

×

5.6%

=（开发成本+管理费用+销售费用+投资利息+开发利润）/（1-5.6%）×

=***元/平方米

7）建筑物重置价格确定

=XX+XX+XX+XX+XX+XX

=XXXX元/平方米

2、建筑物折旧测算

建筑物折旧是指各种原因造成的建筑物价值的实际减损，分为物资折旧、功能折旧和外部折旧。

采用直线法求取成新率。

■成新率计算公式

q=[1-（1-R）*t/N]×

100%

q—建筑物成新率（%）

t—建筑物有效年龄

N—建筑物的经济寿命

R—建筑物的净残值率

■各种结构房屋的经济耐用年限参考值（年）

房屋经济耐用年限表（年）

房屋结构

生产用房

受腐蚀的

非生产

用房

残值率

钢结构

70

50

80

—

钢筋混凝土结构（包括框架结构、剪力墙结构、筒体结构、框架－剪力墙结构等）

35

60

0%

砖混结构一等

40

2%

砖混结构二等

砖木结构一等

20

6%

砖木结构二等

4%

砖木结构三等

3%

简易结构

参参照有关规定并根据房地产估价师到实地察看的判断，估价对象为框架结构的X层XX，残值率为0。

经济耐用年限为60年。

由于估价对象的土地使用权性质为划拨用地，故本次估价应按照建筑物经济耐用年限XX年计算建筑物成新率，如下表：

房屋竣工日期

X年X月X日

估价时点

房屋已经过年期t

*

年

所在宗地剩余使用年限

建筑物剩余使用年限

建筑物经济寿命N

建筑物的净残值率

百分率

直线法成新率q

直线法成新率=建筑物剩余经济寿命/建筑物经济寿命×

=XX/XXX=99%

采用观察法求取成新率。

根据原城乡建设环境保护部于1984年11月8日颁发的《房屋完损等级评定标准（试行）》以及按不同构成部分的评分标准进行对照打分，汇总得出建筑物的成新率。

用观察法估测建筑物成新率按下列数学式计算：

成新率=（结构部分合计得分×

G+装修部分合计得分×

S+设备部分合计得分×

B）×

100%

式中：

G—结构部分的评分修正系数

S—装修部分的评分修正系数

B—设备部分的评分修正系数

现场勘查及打分评定表

结构部分

评分

装饰部分

设备部分

评分

基础（25）

25

门窗（25）

水卫（25）

20

承重构件（25）

外粉饰（20）

电照（25）

非承重构件（10）

10

内粉饰（20）

暖气（20）

15

屋面、屋架（20）

顶棚（20）

消防（20）

地面（20）

细木装饰（15）

其他（10）

小计（100）

100

85

权重（G）

70%

权重（S）

15%

权重（B）

观察法成新率=结构部分合计得分×

G+装修部分合计得分×

S+设备部分合计得分×

B

98%

观察法成新率=（100×

70%＋100×

15%＋85×

15%）=XX%

1）综合成新率确定

综合成新率=直线法成新率×

50%+观察法成新率×

50%

=99%×

50%+98%×

50%=98%

3、建筑物评估值确定

=建筑物重置价格×

成新率

=XX×

XX%=XX元/平方米

单价取整为2315元/平方米

办公楼总价=评估单价×

建筑面积

=2315元/㎡×

XXXX㎡

=XXXX万元（四舍五入）

估价对象之二：

食堂

4、建筑物重置价格测算

8）开发成本

9）管理费用

10）销售费用

11）投资利息

投资利息是指在房地产开发完成或者实现销售之前发生的所有必要费用应计算的利息，一般计息项目包括开发成本、管理费用、销售费用，计息期按照估价对象建设规模，经查《全国统一建筑安装工程工期定额》，合理的施工期为X年，利率按照央行公布的金融机构贷款利率表计算取银行一年期贷款利率为XXXX%，按开发成本、管理费用、销售费用在施工期内均匀投入的原则计息，采用单利计息方式。

利率×

工期/2

***%×

1/2=***元/平方米

12）开发利润

13）销售税费测算

14）建筑物重置价格确定

5、建筑物折旧测算

参照有关规定并根据房地产估价师到实地察看的判断，估价对象为框架结构的X层XX，残值率为0。

2）综合成新率确定

6、建筑物评估值确定

单价取整为XX元/平方米

=XX元/㎡×

三、估价结果确定

1.确定估价对象的市场价值

估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，经过实地查勘和市场调查，采用科学合理的估价方法，在认真分析现有资料的基础上，结合估价经验与影响房地产市场价格因素，经过分析、测算和判断，最终确定估价对象在满足全部假设限制条件下于估价时点的房屋市场价值合计为RMBXX万元，人民币XX元整。

评估结果明细表