余姚耀江华府住宅小区前期物业服务.docx
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余姚耀江华府住宅小区前期物业服务
余姚耀江华府住宅小区前期物业服务
招
标
文
件
招标人：
余姚中昂房地产开发有限公司
代理机构：
宁波建拓工程管理有限公司
日期：
二零一八年九月
第一章前期物业服务招标公告……………………………3
第二章标的介绍……………………………………………5
第三章投标须知……………………………………………18
第四章投标文件的编制……………………………………19
第五章开标、评标及定标…………………………………23
第六章评标标准与评标办法………………………………26
第七章合同签订……………………………………………29
第八章附则…………………………………………………30
第一章招标公告
余姚耀江华府住宅小区前期物业服务招标公告
一、招标人和代理机构的名称、地址和联系方式
招标人：
余姚中昂房地产开发有限公司
地址：
余姚市泗门镇大庙周村
联系人：
蔡工
电话：
代理机构：
宁波建拓工程管理有限公司
联系地址：
余姚市多元创业大厦B幢122室
联系人：
徐工虞工
联系电话：
8
传真：
5
二、招标物业的名称、地址、物业概况
1、物业名称：
余姚耀江华府住宅小区
2、物业地址：
位于余姚市泗门镇大庙周村，东至皇封桥江，南至规划防护绿地，西至双周路，北至皇封桥路。
3、物业概况：
3栋8层住宅，4栋6层住宅,1栋7层住宅和配套用房组成。
（1）总用地面积：
23070平方米
（2）总建筑面积：
45432.78平方米。
其中地上32409平方米（住宅31283.07平方米、商业223.56平方米、物管等配套用房902.37平方米），地下13023.78平方米。
机动车总停车位：
342个，其中：
地下277个，地上65个。
非机动车车位：
492个，其中：
地下394个，地上98个。
（3）建筑性质：
住宅、商业
（4）户数：
住宅231户，商业5户。
三、投标单位资质条件
1、具有履行合同所必需的设备和专业技术能力的物业服务企业。
2、拟派项目负责人需提供担任过项目负责人的项目所在地物业主管部门出具的信用证明（无不良行为记录证明）。
物业企业提供企业所属地物业管理部门出具的信用档案证明（无不良行为记录证明）。
3、外地企业必须在投标截止日期前办理进城备案手续。
四、投标保证金：
人民币壹万元整（￥10000）。
投标保证金由余姚市公共资源交易中心实收代收代退，收妥抵用（即到账）截止时间：
2018年10月22日上午10:
00，各投标响应方以本单位开出的转账支票（必须实时清算）、银行汇票或电汇形式缴入余姚市公共资源交易中心帐户，并在备注栏中注明该项目名称。
投标保证金收款单位名称：
余姚市公共资源交易中心
开户行：
上海浦东发展银行宁波分行余姚支行
账号：
9
五、获取招标文件
投标人可直接点击此公告后“招标文件附件”进行下载。
招标单位统一制作的封面，到余姚市公共资源交易中心（余姚市谭家岭东路2号，南雷大厦附楼4楼G414窗口）领取。
六、投标文件提交截止时间、地点
截止时间：
2018年10月23日14:
00，逾期提交的投标文件将不予接收。
提交地点：
余姚市公共资源交易中心（余姚市谭家岭东路2号，南雷大厦（暂名）附楼4楼）
七、开标时间、地点
时间：
2018年10月23日14:
00
提交地点：
余姚市公共资源交易中心（余姚市谭家岭东路2号，南雷大厦（暂名）附楼4楼）
本招标公告与招标文件内容如不一致，以招标文件为准。
八、本次招标公告刊登在
1、宁波市公共资源交易网余姚分网（
2、余姚日报
3、宁波市物业管理协会网站
招标人：
（盖章）代理机构：
（盖章）
2018年9月30日2018年9月30日
第二章标的介绍
根据国家《物业管理条例》、《前期物业管理招标投标管理暂行办法》及《余姚市前期物业管理招标投标管理暂行办法》的规定，经余姚市住房和城乡建设局审核，余姚市公共资源交易管理办公室备案，决定对余姚耀江华府住宅小区的前期物业管理服务进行公开招标。
一、招标项目基本情况
余姚耀江华府住宅小区为小高层、多层住宅项目，由余姚中昂房地产开发有限公司开发，座落于余姚市泗门镇大庙周村。
物业管理范围为：
东至皇封桥江，南至规划防护绿地，西至双周路，北至皇封桥路。
物业类型：
3栋8层住宅，4栋6层住宅（其中3栋是叠墅），1栋7层住宅和配套用房组成。
（一）主要经济技术指标
规划用地面积（M2）
23070
容积率
1.4
绿地率
30%
绿地面积（M2）
6921
建筑密度
28.45%
建筑占地面积（M2）
6562.74
机动车停车位
地下
277个
地上
65个
非机动车位
地下
394个
地上
98个
电梯
22台
户数
231户
建筑面积
地上（M2）
32409
建筑面积（M2）
住宅1-4层
11579.46
住宅5层及以上
10079.94
叠墅
9623.67
商业用房
223.56
社区服务用房
65.67
物业管理用房
99.68
物业经营用房
129.90
养老用房
99.74
公建配套
与其他（配电房消防控制室等
507.38
地下（M2）
13023.78
最终的经济技术指标以有关单位确认的为准。
类 型
幢 数
套（单元）数
建筑面积
（平方米）
住宅
8幢
231套
31283.07
商业用房
1幢
5套
223.56
集中停车库
1处
位于地下室
物业管理用房
位于12号楼二层
1处
99.68
物业经营用房
位于12号楼北侧一层和二层
1处
129.90
社区用房
位于12号楼二层
1处
65.67
地下室
地下一层
1处
13023.78
变配电房
位于10号楼及12号楼
3处
391.32
监控室、消控室
位于12号楼一层
1处
70.34
居家养老活动室
位于12号楼二层
1处
99.74
备 注
上述面积数据为暂估面积。
最终面积为第三方机构实测为准。
（二）建筑及公用设施
1、出入口：
本小区实行封闭式管理，共设置出入口2个。
人行、车行主出入口设置于小区西侧中间位置，朝向双周路。
次出入口，设置于小区北侧中间位置，朝向皇封桥路。
2、环卫设施：
在每个楼梯前面按照环卫要求设置二色垃圾桶，小区主出入口设置四色垃圾桶，由专人清理收集清运。
在装修期间设置专门的装修材料堆放点和垃圾收集点。
并按垃圾分类处置相关文件要求，做好相关工作。
3、智能化系统：
智能化设计主要以下子系统：
①入侵报警系统②视频安防监控系统③电子巡更系统④楼宇可视对讲系统⑤停车库管理系统⑥楼宇自控系统⑦防雷接地系统⑧监控中心建设⑨有线电视、电信网络入户⑩综合管路系统。
4、文化休闲设施：
小区设有景观中心区，配有小型花架、碎石铺路、休闲桌椅、室外健身娱乐设施，提供给小区居民一个可以休闲、健身和娱乐的良好环境。
5、电梯：
共设有电梯22台。
6、车辆管理系统：
门岗及地库出入口采用车牌识别系统，车牌识别技术结合电子不停车收费系统识别车辆，过往车辆通过道口时无须停车，即能够实现车辆身份自动识别。
在车场管理中，为提高出入口车辆通行效率，车牌识别针对无需收停车费的车辆，建设无人值守的快速通道，免取卡、不停车的出入体验。
（三）结构
住宅，结构形式均为现浇钢筋混凝土框架剪力墙结构；
（四）给排水
1、水源由周边市政道路向本工程各地块各引入二根DN200的给水总管，经水表井后分成DN150的生活给水系统和DN200的消防给水系统，室外消防系统成环状布置。
2、给水：
是否市政直供水有，是否有水泵房有。
有4台水泵，功率为30KW；消防水箱1个。
（具体以当地自来水公司委托的专业单位图纸为准）
3、排水：
生活污水与雨水是否分流是；室内粪便污水与洗浴废水是否分流否；住宅厨房排水设置情况接入废水管，有化粪池共2个。
4、供水系统：
三层（含）以下采用市政直接供水，四层及以上采用增压供水，采用一户一表计量（以当地自来水公司委托的专业单位图纸为准），自来水公司抄表到户。
（五）电器设施
1、电源等级：
地下室应急照明，消防泵、喷淋泵、排烟风机、地下室公共照明以及小区通讯机房，监控室等用电为一级负荷；电梯、地上应急照明、地上公共照明等设备用电为二级负荷。
2、公共照明系统：
住宅公共区域设置应急照明和普通照明，均采用感应自熄开关控制，其中应急照明带强启功能。
地下室设备房间照明采用就地控制、车库照明采用集中控制。
路灯、地下车库灯和楼道灯等公共照明由物业管理维护，路灯50只，每只功率100w；地下车库灯300只，每只功率36w；地下车库安全疏散灯125只，每只功率2W；楼道灯是采用声光控，共500只，每只功率22w。
3、楼层表箱采用电力电缆电线连通。
系统采用断路器作短路、过载保护并设置漏电保护装置。
4、计量方式：
住户计量为一户一表；商业用房在一层设相对集中表箱，采用一户一表计量。
5、所有电力分表需单独开户。
电力部门抄表到户。
6、发电机：
壹台，功率200KW，设置在地下室。
（六）弱电系统
1、电信通信系统（固话及宽带）：
住宅电话按每门户考虑；通过电信总机房内的网络管理设备。
每套住宅内设1个信息点。
小区共计需安装约231个信息点。
2、有线电视系统：
每套配设1只电视用户终端。
3、公共广播系统：
系统采用定压传输方式。
系统扬声器在消防时均能强切作消防广播用。
机房与消防中心合用。
4、保安监控系统：
是否与消控室在同一位置是，是否有可视对讲系统有。
是否有家庭安全防范报警系统有，功率1KW；是否有电视监视系统有，功率14KW；是否有背景音乐广播系统有，功率1KW；是否有周界红外报警系统有，功率1KW；是否有电子巡更系统有，功率1KW。
（七）消防系统
1、室内消防系统：
公共区域设置消火栓系统、地下室设自动喷淋系统及灭火器。
2、室外消防系统：
在室外给水管上布置室外消防栓，室外消防栓间距不大于120m，水压保证不小于0.1MPa，室外设消防接合器。
3、火灾自动报警系统：
火灾自动报警系统：
在各公共部位位置设火灾自动报警系统；消防控制室与监控制均设于12号楼位置。
4、灭火联动控制系统：
有。
（八）太阳能、空气能热水系统
顶层采用屋顶分户太阳能热水系统，其余楼层采用分户空气能热水系统，每户太阳能设备和空气能设备均能独立运行使用,采用一户一系统。
热水系统属于各业主所有，由各业主自行维护管理。
（九）无障碍系统
每栋单元门前入口处设置无障碍坡道，与场地外人行通道无障碍连通；住宅电梯均为无障碍电梯，并设置无障碍标志；小区共设置无障碍停车位5个，分布于地下停车场。
二、物业资金和用房配套
招标单位根据余姚市人民政府办公室关于贯彻落实《宁波市住宅小区物业管理条例》的实施意见规定，配套下列资金及用房：
（一）物业资金组成：
前期物业服务费、物业保修金、专项维修资金、首次业主大会会议的筹备经费。
（二）物业管理办公用房按不小于3‰比例配置，位于12号楼二层，建筑面积为99.68平方米。
物业管理经营用房按不小于4‰比例配置，位于12号楼北侧一层和二层，建筑面积为129.90平方米。
社区用房按不小于2‰比例配置，位于12号楼二层，建筑面积为65.67平方米。
以上物业资金及用房的数量以竣工验收后有关部门核准为准。
移交给物业管理的办公用房、物业管理经营用房仅适宜于物业管理办公、经营之用，以房屋登记用途为准。
三、前期物业服务内容和要求
（一）、前期物业服务内容
根据《宁波市住宅小区物业管理条例》，确定余姚耀江华府住宅小区的前期物业服务内容：
1、物业管理区域内物业公共部位、公共设施的维修、养护的管理。
2、物业管理区域内道路、排水设备等公共设施的使用管理和维修养护。
3、物业管理区域内绿化养护和管理。
4、配合公安部门做好治安协助及公共秩序的维护。
5、物业管理区域内房屋共有部分和公共场所的保洁。
6、物业管理区域内车辆进出（包括机动车和非机动车）及停放的管理。
7、法律政策及合同规定的其它事项。
有条件时，接受供电、供水、通讯、有线电视、邮政等专业机构的有偿委托，扩充物业管理内容。
（二）、前期物业服务要求
余姚耀江华府住宅小区的前期物业服务按以下服务标准实施。
按专业化的要求合理配置管理人员，包括：
管理人员、保安人员、保洁人员、绿化维护人员、工程管理人员等。
服务标准：
项目
序
号
服务
内容
服务要求
备注
综合管理服务
1
管理处设置
（1）小区内设置管理处。
（2）办公场所整洁有序。
（3）配置办公家具、电话、电脑、打印机等办公设施及办公用品。
2
管理人员要求
（1）管理人员配置4人，其中项目经理1名，具有物业经理上岗证，行政人员1人，客服服务2人；
（2）公司员工统一着装、佩戴标志，语言、行为规范，服务主动、热情。
（3）特种作业人员100%持证上岗。
3
日常管理与服务
（1）与委托方签订规范的物业服务合同，明确双方的权利义务关系，并按照有关规定和合同约定物业服务项目、内容及收费标准。
（2）导入服务质量管理体系，实施完善的物业服务方案。
（3）建立健全的财务管理制度，对物业服务费和其它费用的收支进行财务管理，并按有关规定和合同约定公布物业服务费用的收支情况，做到运作规范，账目清晰。
（4）建立档案管理制度，包括物业竣工验收档案、设备管理档案、业主或使用人资料档案（含业主或使用人装修档案）、物业租赁档案、日常管理档案等，各种基础资料、台帐、图册健全，装订整齐，保存完好。
（5）制定房屋装修巡视制度，每日巡视1次以上。
（6）成立16小时值班的“服务中心”，实行统一受理服务制度，公示服务联系电话，受理业主、使用人的咨询、投诉和费用缴纳；对业主或使用人的投诉在24小时内答复或报有关部门处理。
（7）16小时受理业主或使用人报修，急修10分钟内到现场处理。
（8）可采取走访、恳谈会、问卷调查、通讯等多种形式与业主或使用人进行沟通并征询意见，每年的沟通面不低于小区实际入住住户的80%。
（9）制定管理处内部管理制度和考核制度，并运用计算机进行管理（含业主档案、收费管理、设备管理等）。
（10）能提供6种以上特约服务（有偿）和6种以上便民（无偿）服务；节假日有专题布置，每年组织2次以上社区活动。
（11）对违反小区规约（临时规约）或政府有关规定的行为进行劝阻或报有关部门处理。
项目
序号
服务
内容
服务要求
备注
公共区域清洁卫生
1
人员配置
保洁人员配置4人，并实行9小时保洁工作制度。
2
公共部位和公共场地保洁
（1）楼内地面每日清扫1次，拖洗1次，其中门厅地面每日清扫；大堂、门厅的花岗石、大理石每2个月保养一次，保持材质原貌，干净、无灰尘。
（2）道路地面干净。
（3）沿街人行道每日清扫6次以上。
（4）明沟无杂物、无积水。
（5）天台、屋顶保持清洁、无垃圾。
（6）公共门、窗等玻璃每周擦拭1次，其中门厅玻璃每日1次，目视洁净、光亮、无灰尘。
（7）天花板每周除尘1次，目视干净，无蜘蛛网。
3
公共
设施
保洁
（1）载人电梯保持整洁通风，楼梯扶手、栏杆、窗台每日擦抹1次，保持干净、无灰尘。
（2）消防栓、指示牌、宣传栏、信报箱、公共灯具等每周擦抹1次，目视无灰尘、无污渍。
（3）垃圾厢（房）有专人整理，生活、建筑垃圾封闭存放，垃圾厢（房）每日清理、冲洗1次以上，垃圾厢（房）整体清洁，无异味，灭害措施完善。
（4）果皮箱、垃圾桶合理配置，每日清理2次，擦拭1次，箱（桶）无满溢、无异味、无污迹。
4
垃圾收集
（1）按单元设置垃圾收集点，每日16小时循环清理（不小于2次），收集点周围地面无散落垃圾、无污迹、无异味。
（2）定点收集装潢垃圾，每2日清运1次。
（3）根据有关规定做好垃圾分类工作。
5
其他
（1）实行保洁巡查制度，无乱悬挂、乱贴乱画、乱堆放等现象。
（2）对违反规定饲养宠物的要及时进行劝告，不听劝告的报告有关部门。
（3）配合社区，提供人员对窨井、明沟、垃圾房喷洒药水和灭四害。
项
目
序
号
服务
内容
服务要求
备注
公
共
区
域
秩
序
维
护
1
人员要求
（1）保安配置9人，其中一名为保安队长。
（2）专职保安人员中45周岁以下的人员占总数的50%以上，身体健康，工作认真负责并定期接受专业培训。
（3）能处理和应对小区公共秩序维护工作，能正确使用各类消防、物防、技防器械和设备。
（4）上岗时佩带统一标志，穿戴统一制服，仪容仪表规范整齐。
（5）配备对讲装置和其他必备的安全护卫器械。
2
门岗
（1）各出入口24小时值班看守，其中主出入口双人执勤，7：
00-20：
00立岗，并有详细交接班记录和外来车辆的登记记录。
（2）控制外来人员进入小区，通过对讲系统联系业主，决定是否放行。
（3）对进出小区的车辆进行管理和疏导，保持出入口环境整洁、有序、道路畅通；对大型物件搬出实行记录。
3
巡逻岗
（1）保安人员按指定的时间和路线每1小时巡查1次，重点部位应设巡更点。
监控中心有巡更记录。
（2）接到火警、警情后五分钟内到达现场，协助保护现场，并报告管理处与警方。
（3）在遇到异常情况或住户紧急求助时，5分钟内赶到现场，采取相应措施。
4
技防设施和
救助（监控岗）
（1）小区设有监控中心，具备录像监控（监控点至少覆盖单元进出口、小区主要道路出入口）、周界报警、住户报警、门锁智能卡等4项以上技防设施，24小时开通，并有人驻守，注视各设备所传达的信息。
（2）控制中心接到报警信号后，保安人员5分钟内赶到现场进行处理，同时中心应接受用户救助要求，解答用户询问。
（3）小区有火警、警情应急预案，并在监控中心控制室内悬挂；每年应组织不少于1次的防火应急预案演习。
（4）定期对保安人员进行消防培训，保证消防通道畅通，消防设施设备完好，可随时启用。
5
车辆管理
（1）地面、墙面按车辆道路行驶要求设立指示牌和地标，车辆行驶有规定路线，车辆停放有序。
（2）有专职人员24小时巡视和协助停车事宜。
（3）收费管理的车库应24小时有专人管理，车辆停放有序，车库内配置道闸和录像监视，地面、墙面按车辆道路行驶要求设立指示牌和地标，照明、消防器械配置齐全，车库场地每日清洁1次，无渗漏，无积水，通风良好，无易燃、易爆及危险品存放。
项目
基本条件
服务内容
要素
养护要求（植物）
备注
公
共
区
域
绿
化
日
常
养
护
1、绿地总体布局合理，满足居住环境的需要，集中绿地率10%以上。
2、利用植物、山石、水景等设置景点，且与环境协调。
3、乔、灌、地被、草配植合理，层次较丰富，景观好。
花坛、花镜面积占绿地总面积的0.5%以上。
4、绿地保存率，乔、灌、草等保存率98%以上。
绿地设施、硬质景观保持完好。
人员和设备
绿化人员配置1人。
草坪
修剪
草坪保持平整。
清杂草
每年清除杂草7遍以上，杂草面积不大于5%。
灌、排水
常年保证有效供水，有低洼及时整平，基本无积水。
施肥
按肥力、草种、生长情况及时施肥，每年2遍以上。
病虫害防治
及时做好病虫害防治。
其它
草地生长正常，斑秃黄萎低于5%。
树木
修剪
乔、灌木修剪每年3次以上，基本做到无枯枝、萌蘖枝；蓠、球、造型植物及时修剪，每年不少于5遍，做到枝叶紧密、圆整、无脱节；地被、攀援植物修剪及时，每年不少于3次，基本无枯枝。
中耕除草、松土
适时中耕除草，做到基本无杂草，土壤疏松。
施肥
按植物品种，生长状况、土壤条件适时施肥，每年普施基肥不少于1遍，花灌木增施追肥1遍。
病虫害防治
防治结合，及时灭治，主要病虫害发生低于5%。
扶正加固
树木基本无倾斜。
其它
乔灌木生长良好，树冠完整；花灌木按时开花结果；球、篱、地被生长良好，无缺枝、空挡。
花坛花境
布置
1年中有3次以上花卉布置，3季有花。
灌、排水
保持有效供水，无积水。
补种
缺枝倒伏不超过5处。
修剪、施肥
及时清除枯萎的花蒂、黄叶、杂草、垃圾；每年施基肥1次，每次布置前施复合肥1次。
病虫害防治
适时做好病虫害防治。
项目
序
号
服务内容
运行、保养、维修服务要求
备注
公用
配套
设备
设施
日常
运行、
保养、
维修
1
人员和设施要求
（1）工程维修人员配置1人。
2
公建配套设施用房
每季1次以上对房屋结构进行检查，涉及使用安全的部位每季检查1次。
每天巡视公共部位门窗，保持玻璃、门窗配件完好。
墙面、顶面粉刷层无脱落，面砖、地砖平整不起壳，无缺损。
每季检查1次屋顶，并及时修理，无跑、冒、滴、漏和四害现象。
3
小区消防及通风设施、设备
消防泵、增压送风、排烟设备每月启动1次，每季保养1次，保证其运行正常。
地下室通风设备适时开启，确保设备运转正常，地下室通风良好。
消防栓每月巡检1次，消防栓箱内各种配件完好。
每季检测1次探测器，不合格的应当调换。
每季检查1次消防水带、阀杆处加注润滑油并作1次放水检查。
消控中心设备保持完好，需24小时值班监控，发现火警及时处置并报警。
4
电梯
载人电梯24小时正常运行。
按规定聘请专业维保单位维护保养并每年均需检测合格。
5
公共照明
及时修复损坏的灯座、灯泡、开关等，保持灯具完好，景观灯、节日彩灯、大堂吊灯及小区内属物业管理企业管理的楼道灯（包括地下室照明设备）、街坊灯亮灯率在99%以上。
6
排水管道
每月1次对小区排水管道进行清扫、疏通，保障排水畅通（6月至9月每半月检查1次）。
7
楼道粉刷
楼道内墙面每3年局部整修一次。
8
围墙
每半月1次巡查围墙，发现损坏立即修复，铁栅栏围墙表面无锈蚀，保持围墙完好。
9
道路、场地等
每周1次巡查道路、路面、侧石、井盖等，发现损坏立即修复，保持路面平整、无破损、无积水，侧石平直无缺损。
10
休闲椅、凉亭、雕塑、景观小品
每日1次对休闲椅、凉亭、雕塑、景观小品等进行巡查，发现损坏立即修复、无破损、无积水，侧石平直无缺损。
11
室外健身设施、儿童乐园等
每日1次巡查，发现损坏立即修复，保证器械、设施的安全使用（如需更换的除外）
12
安全标志等
对危险隐患部位设置安全防范警示标志，并在主要通道设置安全疏散指示和事故照明设施。
每半个月检查1次，保证标志清晰完整，设施运行正常。
6、人员配置表：
名称
人数
配置位置
综合管理
2人
项目经理、行政人员等。
客户服务
2人
客服接待处理客户诉求、报事等服务。
秩序维护
9人
门卫值班，外围巡逻，地下室巡逻，监控室（消防室）值班。
环境管理
4人
公共部位、场地、设施进行保洁。
绿化管理
1人
公共绿化进行养护。
工程人员
1人
工程维修、装修管理、水电管理。
合计
19人
升级会员 