经济师考试中级房地产经济试题及答案解析.docx
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经济师考试中级房地产经济试题及答案解析
2009年经济师考试中级房地产经济试题及答案解析
一、单项选择题（共60题，每题1分。
每题的备选项中，只有1个最符合题意）
1．下列关于区位的说法中，错误的是（）。
A．区位是指某一事物与其他事物在空间方位和距离上的关系
B．区位不随时间而变化，仅由方位和距离两个因素决定
C．地理环境变化和交通网络扩张都会引起区位的变化
D．政治区位是反映某一事物与政治中心、政治边界等政治要素相互关系的区位
正确答案：
B
【答案解析】在特定的时间，区位是确定的和唯一的，受方位和距离两个因素的制约。
前提是时间是特定的，而题目中B项说区位不随时间而变化，仅由方位和距离两个因素决定。
因此是错的。
【试题点评】本题考查区位的相关内容，参见教材P10-11。
2．中心商务高度等于（）之比。
A．中心商务区建筑面积总和与总建筑基底面积
B．中心商务用地建筑面积总和与总建筑面积
C．中心商务用地建筑面积总和与总建筑基底面积
D．中心商务区建筑面积总和与总建筑面积
正确答案：
A
【答案解析】中心商务高度指标（CBHI）=中心商务区建筑面积总和/总建筑基底面积
【试题点评】此题考查中心商务高度指标。
参见教材P19。
3．消费者对某种房地产未来价格的预期与其对该种房地产现时需求的关系是（）。
A．若预期房地产价格上涨，则会减少其现时需求
B．若预期房地产价格下降，则会增加其现时需求
C．若预期房地产价格上涨，则会增加其现时需求
D．若预期房地产价格不变，则会减少其现时需求
正确答案：
C
【答案解析】当消费者预期房地产价格在未来会上涨时，就会增加现时需求。
【试题点评】本题考查决定房地产需求量因素中的消费者对未来的预期，参见教材P22。
4．“某宗房地产位于汽车站的北侧”表示的是该宗房地产的（）。
A．环境
B．方位
C．通达性
D．朝向
正确答案：
B
【答案解析】方位是指方向和位置，主体和客体间的区位关系可以用方位表述。
【试题点评】此题考查方位的概念。
参见教材P10。
5．根据古典地租理论，地租是农产品市场价格扣除生产成本和（）后的余额。
A．平均税费
B．平均利润
C．平均市值
D．平均价格
参考答案：
B
【答案解析】地租=市场价格－生产成本－平均利润
【试题点评】本题考查古典地租理论，参见教材P26。
6．集体土地征收是国家为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序，强制取得集体土地（）的行为。
A．所有权
B．使用权
C．继承权
D．通行权
参考答案：
A
【答案解析】集体土地征收是国家为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序，强制取得集体土地所有权的行为。
【试题点评】本题考查集体土地征收的概念。
参见教材P35。
7.在评估公益事业用房的拆迁补偿价格时，通常采用的方法是（）。
A.市场法
B.收益法
C.成本法
D.假设开发法
参考答案：
C
【答案解析】公益事业用房由于缺乏足够的交易案例，通常无收益或收益较少，因此，通常采用成本法评估。
【试题点评】本题考查公益事业用房拆迁补偿的评估方法。
参见教材P46。
8.征收农民集体所有的土地，土地补偿费用归被征收土地的（）所有。
A.农民个人
B.剩余劳动力安置单位
C.地上附着物所有人
D.农村集体经济组织
参考答案：
D
【答案解析】征收集体所有的土地，土地补偿费用归被征收土地的农村集体经济组织所有。
【试题点评】此题考查集体土地征收补偿费用的使用。
参见教材P43。
9.房地产征用是指国家因抢险、救灾等紧急需要，依照法律规定的权限和程序强制使用单位、个人财产的行为。
征用的目的是获得财产的（）。
A.所有权
B.使用权
C.处分权
D.收益权
参考答案：
B
【答案解析】征用的目的旨在获得使用权，是对单位、个人财产的临时使用，使用后要返还，所有权不发生转移。
【试题点评】本题考查征用特征中的不转移所有权。
参见教材P36。
10.下列建设用地使用权处置方式中，不属于建设用地使用权转让的是（）。
A.抵押
B.出售
C.互换
D.赠与
参考答案：
A
【答案解析】国有建设用地使用权转让的主要形式有出售、交换和赠与三种。
【试题点评】此题考查国有建设用地使用权的转让方式。
参见教材P63。
11．下列关于建设用地使用权互换的说法中，正确的是（）。
A．互换的标的物必须都是建设用地使用权
B．互换的标的物之一必须是建设用地使用权
C．互换后的建设用地使用权人不发生变化
D．互换的建设用地使用权应当是等值的
参考答案：
B
【答案解析】建设用地使用权互换是指当事人双方约定互相转移建设用地使用权或一方转移建设用地使用权，另一方转移金钱以外的标的物的行为。
所以B的说法是正确的。
【试题点评】本题考查建设用地使用权互换的内容。
参见教材P63-64。
12．下列建设用地使用权中，不得设定抵押的是（）。
A．通过招标、拍卖、挂牌出让方式取得的建设用地使用权
B．通过协议出让方式取得的建设用地使用权
C．通过转让方式取得的建设用地使用权
D．已依法公告列入拆迁范围的房屋占用范围内的建设用地使用权
参考答案：
D
【答案解析】属于下列范围的建设用地使用权不得设定抵押：
已依法公告列入拆迁范围的房地产。
【试题点评】此题考查建设用地使用权不得设定抵押的情况。
参见教材P67。
13．建设用地使用权抵押后，下列关于该土地上新增的建筑物的说法中，正确的是（）。
A．新增建筑物属于抵押财产
B．在建设用地使用权实现抵押权时，新增建筑物应与建设用地使用权一并处分
C．新增建筑物转让时，建设用地使用权不随之转让
D．实现抵押权时处分所得的价款，抵押权人有权优先受偿
参考答案：
B
【答案解析】《物权法》第二百条规定：
“建设用地使用权抵押后，该土地上新增的建筑物不属于抵押财产。
该建设用地使用权实现抵押权时，应当将该土地上新增的建筑物与建设用地使用权一并处分，但新增建筑物所得的价款，抵押权人无权优先受偿。
”
【试题点评】本题考查抵押建设用地使用权处分的受偿相关内容。
参见教材P68-69。
14．下列关于集体建设用地使用原则的说法中，错误的是（）。
A．维护社会主义公有制，保护土地所有者和使用者的合法权益
B．按规划用地、节约用地、保护耕地
C．按计划用地，可以适当突破计划控制指标
D．如果涉及占用农用地的，必须依法办理农用地转用审批手续
参考答案：
C
【答案解析】按计划用地，不得突破计划控制指标。
【试题点评】此题考查集体建设用地使用的原则，参见教材P72。
15．进行房地产市场调研时，首先应明确（）。
A．调研人员
B．调研计划
C．调研目标
D．调研方案
参考答案：
C
【答案解析】调研目标是进行房地产市场调研时应先明确的。
【试题点评】本题考查房地产市场调研程序的相关内容。
参见教材P79。
16．在房地产市场环境调研中，对居民消费结构和消费水平的调研属于（）调研。
A．经济环境
B．政治法律环境
C．区域环境
D．社会文化环境
参考答案：
A
【答案解析】对居民收入水平、消费水平和消费结构的调研属于经济环境调研。
【试题点评】本题考查房地产经济环境调研的内容。
参见教材P81。
17．消费者对房地产的购买欲望是房地产需求的（）。
A．主体
B．动力
C．保障
D．结果
参考答案：
B
【答案解析】购买欲望是需求的动力，是产生需求行为的源泉。
【试题点评】此题考查房地产市场需求调研的相关内容。
参见教材P81。
18．在房地产市场供给调研中，对同类企业的数量、规模、实力状况的调研属于（）调研。
A．市场行情
B．市场反响
C．市场竞争者
D．消费行为
参考答案：
C
【答案解析】对竞争企业的数量、规模、实力状况的调研属于房地产市场竞争者调研。
【试题点评】本题考查房地产市场竞争者调研的内容。
参见教材P82。
19．下列在房地产市场调研中搜集的资料，不属于次级资料的是（）。
A．官方统计资料中有关房地产的分析资料
B．公司发展部针对特定项目进行目标消费者购买力调研的资料
C．来自主管部门和行业管理机构的资料
D．专业研究机构提供的相关资料
参考答案：
B
【答案解析】B项属于初级资料而不是次级资料。
【试题点评】本题考查次级资料的相关内容。
参见教材P83-84。
20．房地产开发投资和置业投资是根据投资是否直接（）而划分的。
A．作用于房地产产品
B．形成增量房地产
C．使投资者拥有房地产
D．取得土地使用权
参考答案：
B
【答案解析】按照是否直接形成房地产增量资产，房地产直接投资可分为房地产开发投资和房地产置业投资。
【试题点评】本题考查房地产投资的分类，参见教材P102。
21．银行向某家庭提供了年贷款利率为6％，期限为l0年，按月等额偿还的个人住房抵押贷款，该家庭承担的实际年利率是（）。
A．6．14％
B．6．15％
C．6．17％
D．6．50％
参考答案：
C
【答案解析】i=（1+r/n）^n－1=（1+6%/12）^12－1=6.17%
【试题点评】本题考查实际利率的计算方法。
参见教材P110。
22.房地产开发项目中的基础设施建设费，是指项目红线范围内建筑物（）米以外的各种管线、道路工程的建设费用。
A．1
B．2
C．3
D．4
参考答案：
B
【答案解析】房地产开发项目中的基础设施建设费，是指项目红线范围内建筑物2米以外的各种管线、道路工程的建设费用。
【试题点评】本题考查基础设施建设费的含义。
参见教材P116。
23．若某房地产投资方案的财务净现值小于零，则该方案在经济上不可行，因为该方案是（）的方案。
A．投资亏损
B．不能满足基准收益率要求
C．无利可图
D．风险很大
参考答案：
B
【答案解析】当财务净现值小于零时，说明该方案不能满足基准收益率或目标收益率要求的盈利水平，故该方案不可行。
【试题点评】本题考查财务净现值的评价准则，参见教材P131。
24．投资项目的盈亏平衡分析是指在一定的市场环境、生产能力及经营管理条件下，对产品的（）进行相互关系分析的一种不确定性分析方法。
A.产量、价格、成本
B.产量、利润、价格
C.产量、成本、利润
D.成本、利润、价格
参考答案：
C
【答案解析】投资项目的盈亏平衡分析是指在一定的市场环境、生产能力及经营管理条件下，对产品的产量、成本、利润进行相互关系分析的一种不确定性分析方法。
【试题点评】本题考查投资项目盈亏平衡分析的含义。
参见教材P143。
25．在对投资项目进行敏感性分析时，临界点是指不确定因素的变化使项目（）的临界数值。
A．由可行变为不可行
B．由低风险变为高风险
C．由敏感性弱变为敏感性强
D．由盈利变为不盈利
参考答案：
A
【答案解析】临界点是指不确定因素的变化使项目由可行变为不可行的临界数值。
【试题点评】此题考查敏感性分析临界点的含义。
参见教材P149。
26．从房地产投资项目风险分析的过程来看，感知风险和分析风险是（）阶段的重要内容。
A．风险识别
B．风险估计
C．风险评价
D.风险应对
参考答案：
A
【答案解析】风险识别过程包含两个环节：
一是感知风险；二是分析风险。
【试题点评】此题考查风险识别的内容。
参见教材P153。
27．预售是房地产开发商普遍采用的营销方式。
从风险应对的角度看，该营销方式采用了（）的方法。
A．风险回避
B．风险组合
C．风险转移
D．风险自留
参考答案：
C
【答案解析】在房地产投资中，契约性转移主要包括预售、租售、出售一定年限的房地产使用权、项目工程出包与分包等方式。
所以预售属于风险转移。
【试题点评】此题考查风险转移的内容。
参见教材P164。
28．某投资者拟以500万元的限额购买店铺，现有销售总价分别为500万元、200万元、l60万元的3个店铺供其选择。
该投资者可选择的投资方案是（）个。
A．1
B．2
C．3
D．4
参考答案：
D
【答案解析】在若干可采用的独立方案中，如果有资源约束条件，则只能从中选择一部分方案实施，可以将它们组合为互斥方案。
本题中可选择的投资方案是500万、200万、160万、（200+160）万共4个。
【试题点评】本题考查组合－互斥方案的相关内容。
参见教材P171。
29．若投资资金是投资者进行投资的强制约束条件，则在进行方案比选时宜采用（）。
A．净现值法
B．净将来值法
C．净年值法
D．净现值率法
参考答案：
D
【答案解析】在投资资金受到强制约束的情况下，一般宜采用净现值率法。
【试题点评】本题考查净现值率法的适用情况。
参见教材P173。
30．采用差额内部收益率法进行投资方案比选时，是将差额内部收益率（△IRR）与基准收益率（ic）进行比较，判别标准是（）。
A．若△IRR>ic，则投资大的方案为优
B．若△IRR>ic，则投资小的方案为优
C．若△IRR＜ic，则投资大的方案为优D．若△IRR＜ic，则方案间无法直接比较
参考答案：
A
【答案解析】若△IRR>ic，则年均净现金流大的方案为优；若0<△IRR＜ic，则年净现金流小的方案为最优。
【试题点评】此题考查用差额内部收益率法进行投资方案比选的判别准则。
参见教材P182。
31．在房地产投资项目可行性研究中，要对现金流量进行折现分析，这是投资项目经济评价的（）原则的要求。
A．有无对比
B．以动态分析为主
C．以定性分析为主
D．收益与风险权衡
参考答案：
B
【答案解析】动态分析是指利用资金时间价值的原理对现金流量进行折现分析。
【试题点评】本题考查投资项目经济评价应遵循的基本原则。
参见教材P188。
32．对于房地产开发项目的工程系统构成而言，下列包含关系的说法中，正确的是（）。
A．单项工程∈单位工程∈分部工程∈分项工程
B．单位工程∈单项工程∈分部工程∈分项工程
C．分项工程∈分部工程∈单位工程∈单项工程
D．分项工程∈分部工程∈单项工程∈单位工程
参考答案：
C
【答案解析】房地产开发项目的工程系统由单项工程、单位工程、分部工程和分项工程构成。
【试题点评】本题考查房地产项目系统的关系。
参见教材P194。
33．在房地产开发项目管理的矩阵型组织中，每一项纵向和横向交汇的工作，指令来自（）。
A．纵向部门
B．横向部门
C．纵向和横向两个部门
D．项目经理
参考答案：
C
【答案解析】在房地产开发项目管理的矩阵型组织中，每一项纵向和横向交汇的工作，指令来自于纵向和横向两个部门。
【试题点评】本题考查矩阵型组织的内容。
参见教材P197。
34．在房地产开发项目管理过程中，可行性研究阶段的启动标志是（）。
A．项目建议书获批准
B．编制可行性研究大纲
C．项目机会研究
D．签订设计合同
参考答案：
A
【答案解析】在房地产开发项目管理过程中，可行性研究阶段的启动标志是项目建议书获批准。
【试题点评】本题考查房地产开发项目的管理过程。
参见教材P195表8-1。
35．在工程招标中，投标人按招标文件向招标人提出报价的行为是（）。
A．承诺
B．议价
C．要约
D．邀约
参考答案：
C
【答案解析】投标人按招标文件向招标人提出报价的行为是要约。
【试题点评】本题考查投标的性质。
参见教材P198。
36.房地产项目建设投资的工程费用不包括（）。
A．税金
B．土地使用费
C．间接费
D．直接费
参考答案：
B
【答案解析】土地使用费属于工程建设其他费用，不属于工程费用。
【试题点评】本题考查房地产开发项目建设投资的工程费用。
参见教材P203图8-5。
37.某房地产开发企业对潜在消费者的户型需求进行了调研，并将调研结果作为开发项目规划没计的依据之一，这表明该企业开发经营遵循的观念是（）。
A．生产观念
B．推销观念
C．市场营销观念
D．产品观念
参考答案：
C
【答案解析】市场营销观念的基本内容是：
消费者需要什么房地产产品，企业就应当开发和销售什么房地产产品。
企业考虑问题是从反映市场的需求出发，按照目标客户的需求去组织开发和销售。
【试题点评】本题考查房地产开发的市场营销观念。
参见教材P215。
38．房地产开发经营企业采取直接渠道进行商品房销售的优点是（）。
A．有利于发挥销售专长
B．销售队伍建设成本低
C．销售策略调整快捷
D．销售效益好
参考答案：
C
【答案解析】房地产销售采取直接渠道，产销直接见面，便于房地产开发企业直接了解客户的需求、购买特点及变化趋势，由此可以较快地调整销售策略。
【试题点评】本题考查房地产销售直接渠道的优点。
参见教材P217。
39．某商品房开发项目即将上市时适逢金融危机，该项目开发建设资金主要来自银行借贷，为避免资金链断裂的风险，此时稳妥的定价目标宜设定为（）。
A．实现预期利润
B．维护企业形象
C．维持市场占有率
D．维持营业
参考答案：
D
【答案解析】当房地产开发企业受到市场不景气、同行业竞争激烈等方面的冲击时，商品房无法按正常价格出售，为避免资金链断裂甚至企业倒闭，往往推行大幅度折扣，以保本价格甚至亏本价格出售商品以求资金收回，维持营业。
【试题点评】本题考查房地产定价目标中维持营业的相关内容。
参见教材P221。
40．某商品房开发项目采用成本加成法测算得出的价格是5000元／㎡。
根据市场调查结果，80％的被调查者可接受的价格范围是6000—6500元／㎡，10％的被调查者可接受的价格范围是7000元／㎡以上，企业决策者最终将项目的销售价格确定为均价6500元／㎡。
该项目采用的主要定价方法是（）。
A．目标利润定价法
B．需求导向定价法
C．竞争导向定价法
D．比较定价法
参考答案：
B
【答案解析】需求导向定价法是以客户的需求强度及其对价格的承受能力作为定价依据，是体现市场营销观念的一种定价方法。
题目中该企业对市场进行调查，并根据消费者的价格承受能力确定了项目价格，所以是需求导向定价法。
【试题点评】本题考查房地产定价的基本方法。
参见教材P223。
41．在某花园洋房开发项目开盘前，房地产开发企业邀请了约200名当地不同行业的人士到现场参观，向来访者提供自助晚餐，并举行了抽奖活动。
上述促销手段属于房地产促销方式中的（）。
A．人员推销
B．活动推广
C．营业推厂
D．公共关系推广
参考答案：
B
【答案解析】在某花园洋房开发项目开盘前，房地产开发企业邀请了约200名当地不同行业的人士到现场参观，向来访者提供自助晚餐，并举行了抽奖活动。
这是楼盘庆典的一种，属于房地产促销的活动推广。
【试题点评】此题考查活动推广的类型。
参见教材P234。
42．某城市某种商品住宅2009年3月1日至11月1日的价格平均每月比上月上涨0．3％，其中某套商品住宅2009年5月1日的价格为3500元／㎡。
如将该套住宅的价格调整到2009年11月1日的价格，则调整后的价格是（）元／㎡。
A．3552．82
B．3563．00
C．3563．47
D．3574．16
参考答案：
C
【答案解析】F=P（1+i）^n，调整后的价格=3500×（1+0.3%）^6=3563．47。
【试题点评】本题考查复利计息的计算公式。
参见教材P109。
43．某建筑物8年前建成交付使用，建筑面积为l20㎡，单位建筑面积的重置价格为600元／㎡，年折旧额为l440元，用直线法计算该建筑物的成新率是（）。
A．81．00％
B．84．00％
C．84．17％
D．84．80％
参考答案：
B
【答案解析】成新率=[1－（1－R）t/R]×100%，由于题目给出了年折旧额的值，所以可知C（1－R）/N=1440，C=600×120=72000，可知（1－R）/N=0.02。
成新率=[1－0.02×8]×100%=84%。
【试题点评】本题考查成新率的计算方法。
参见教材P253-254。
44．某套住宅未来每年的潜在毛租金收入为2万元，空置和收租损失为潜在毛租金收入的l0％，运营费用率为20％，该住宅的年净收益是（）万元。
A．1．40
B．1．44
C．1．60
D．1．80
参考答案：
A
【答案解析】净收益=潜在毛租金收入－空置和收租损失+其他收入－运营费用=2－2×10%－2×20%=1.4。
【试题点评】本题考查基于租赁收入测算净收益的基本公式。
参见教材P257。
45．净收益=潜在毛租金收入－（）+其他收入－运营费用。
A．空置和收租损失
B．还本付息额
C．折旧额
D．所得税
参考答案：
A
【答案解析】净收益=潜在毛租金收入－空置和收租损失+其他收入－运营费用。
【试题点评】本题考查基于租赁收入测算净收益的基本公式。
参见教材P257。
46．在物业管理中，制定临时管理规约的主体是（）。
A．业主大会
B．业主委员会
C．物业建设单位
D．物业服务企业
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