物业公司工程管理监控管理制度Word格式.doc

物业公司工程管理监控管理制度Word格式.doc

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批准人

1.目的

便于规范工程维修部日常管理工作，利于工作管理和人员管理。

2.适用范围

适用于各城市物业公司对工程维修部各个班组，入户维修、值班人员、日常维修等成员的管理。

3.职责

3.1工程维修部主管负责制定细节制度、并监督实施；

考核本部门维修员岗位职责的实施。

3.2工程维修部维修班长负责细节制度的实施及信息反馈。

4.方法和过程控制

4.1早会制度

4.1.1每天早上上班时与班长进行夜班相关工作交接，重点工作交底，对前一天的重点工作与特殊工作分析、总结，当天工作的安排，重点与特殊工作的安排与讨论，每天8:

15开始，8:

308:

40开始，8:

50完成

完成，班长休息由主管或指定人员执行。

4.1.2每日的日常工作安排应重点针对或优先处理晚班交接的未完成项，以免造成延续性工作脱节的情况发生。

4.2人员安排与要求

4.2.1重点满足入户维修，保证及时率与服务质量。

合理调节时间，保障对重要的设备房的及时巡检及相关运行记录、巡查记录表格内容更改

的填写。

机动工作岗位人员配合固定工作岗位，按照工作轻重缓急分配。

4.2.2严格遵守维修人员行为规范与工作操作规程，执证上岗、不违章操作。

4.2.3维修组每位员工按时对每个区域的设备设施的巡检，责任到人，要善于发现问题、处理问题、总结问题。

4.2.4熟悉服务区域内的水、电、气等的供、送、排的方式，熟悉电源管线的阀门开关位置及操作方法，对景观照明根据实际季节、气候、时间对景观照明控制开放，室外用电必须保障漏电保护完好，无破损线路，尽量使用安全电压。

4.2.5确保公共区域的管井门、箱柜门须处于关闭状态，标识清晰清楚、警示标识明显；

对临时取电必须穿管，并做警示防护。

4.2.6根据公司收费要求按时对辖区内水电按时抄收，片区负责人需要对辖区内用电情况做到一清二楚。

4.3中午值班

4.3.1值班人员必须保障业主生活急需，处理紧急事件。

4.3.2如果发生突发事件,其他人员应在接到通知后10分钟内赶到现场协助处理。

4.4下班前

4.4.1认真完成上手里的工作，不许抢时间下班，不重视工作质量，如有半小时内的工作量必须完成。

4.4.2如有半小时外的工作量，如工作不影响客户生活的，适当的与客户协商，如客户着急或影响客户生活，请班长另做加班人员安排或者增加人员支援。

4.4.3如有4小时以内的加班，可以适当调节调休，如晚上加班，根据公司的人事规定进行。

4.4.4下班前整理好自己一天的工作记录，交接好相关的工作与物品。

4.4.5按时、按要求做好《工程人员日志表》相关记录资料的填写

的填写，要求填写不漏项、不马虎、无虚假、字迹工整。

4.5夜班

4.5.1值班人员必须保障业主生活急需，处理紧急事件。

4.5.2值班人员按时、按要求做好设备房运行记录、巡查记录，做好路、景灯的巡查工作。

4.5.3值班人员必须熟悉紧急预案的操作流程，熟悉水、电、气的开关阀门位置,新员工入职一个月内不安排单独值班。

4.5.4突发事件发生，宿舍所有人员听从现场值班人员调配，根据实际情况调配人员多少，如果无住宿人员,应立即通知工程维修部主管,由工程维修部主管进行人员调配。

4.5.5值班人员必须在交接班之前按实填写好《工程人员值班记录表》，在交接班时做到无遗漏，未完成并需继续跟进的事项必须交接清楚细节问题。

4.6工作纪律要求：

4.6.1严格遵守上下班时间，休息、调休要先有请假手续，工作认真负责，遵守行为规范，工作纪律，按照操作规程作业指导书执行，不违章操作，不清楚、不明白、不懂的问题及时请教同事与上报领导。

4.6.2对讲机时刻保障畅通，定期检查对讲是否串频，是否未开机，电池及时更换。

特殊情况要及时告诉工程班长或主管与管业部，说明暂时无法使用对讲机的原因与现在的工作位置，手机为第二联系方式保障。

4.6.3本项工作完成后及时继续下项工作或回到待岗位置。

4.6.4在职期间不允许在服务区域范围内揽接私活。

4.6.5上班时间不许无特殊事情不许

回宿舍，不许串其他宿舍、值班室，有特殊事情按照请假制度执行。

4.6.6责任区内的巡查、维修、运行、保养等相关记录做到按实、按时、按要求填写好，并按时提交班长和主管审核，及时存档。

4.7工作的时效性

4.7.1如果在规定或约定的时间内到不了客户家或未完成工作，工程维修部班长或主管要及时另外安排人员或及时通知客户与解释。

根据工作的实际情况做以调节。

4.7.2处理突发紧急事件，谁知道、谁近、谁熟悉、谁专业谁领导，处理、指挥、上报，根据预案操作流程处理。

4.7.3中午与晚上下班前，如果手里工作未完，根据实际情况处理完毕或报告领导安排调整，结果要让客户满意,不影响客户生活。

4.8员工培训

4.8.1每个项目每个工种必须培养两名以上技术人员，至少一主一备，如装修管理，门窗修理、油瓦工、弱电维修、电梯急救等，全员向综合维修、一专多技、一工多能培养发展。

4.8.2班长培训工程维修部的管理规定，与设备保养维修巡视等内容，以及工作方法与注意事项，组织专业技能学习，对新员工指引等，发现问题临时及时纠正并

组织学习等培训。

4.8.3主管每月必须保障2次必须进行一次

计划性培训，主要培训公司的管理规定，礼仪礼节，行为规范，相关的法律法规，建筑、电气、物业、建筑、消防、治安、职业道德等培训，站在发展的角度针对性的进行技能培训，组织专场技术讨论学习等。

4.8.4物业服务中心经理每月1-2小时培训，公司的文化，公司的发展方向，以及针对部门的缺陷知识培训。

4.8.5培训要有培训记录、培训效果评估。

4.9设备设施检查监控要求

4.9.1职责：

督促工程维修人员对设备设施的检查维护力度，保障设备设施的正常运行，提高对设备的保护意识和项目管理的职能。

4.9.2设备设施检查工作是工程管理的一项主要内容，目的在于检查物业服务中心的工程维修人员的工作状态，保证工程设备设施管理工作质量。

4.9.3工程设备设施检查按照计划制定和人员组成情况分别为“A级检查”、“B级检查”、“C级检查”三种，A、B级检查事先必须制定年度检查计划，为保证查岗情况的真实性，须对制定的检查计划设立相应的保密范围。

4.9.3.1“A级检查”计划时间的安排由公司品质部于每年12月31日前制定完成，报管理者代表审批，由经理级以上人员担任查岗人员，计划保密范围至总经理、管理者代表及品质部，由品质部于实施前24小时内将检查内容通知检查人员（原则上应与被查部门无关），由管理者代表监督执行。

“A级检查”须保证每月至少1次，并填写《设备设施检查不合格问题汇总表》。

4.9.3.2“B级检查”是以管理处物业服务中心（后同）

为单位的内部检查，计划由部门经理于每年12月31日前制定完成，报公司品质部审批，由部门主管及以上人员担任检查人员，计划保密范围至总经理、管理者代表、品质部及部门经理，由部门经理于计划实施前24小时内通知检查人员。

由品质部监督执行。

“B级检查”每月至少进行1次，并填写《设备设施检查不合格问题汇总表》。

4.9.3.3“C级检查”是无计划不定时的临时性突击检查，通常在特殊情况下进行，由品质部或部门经理临时决定检查范围、检查人员和检查时间的组织安排，并填写《设备设施检查不合格问题汇总表》。

4.9.3.4若检查计划在实施过程中因人员变动或其它原因需改变时，由原计划编制部门负责调度、安排。

4.9.6检查结果的处理：

4.9.6.1品质部对“A级检查”的结果进行全公司范围内通报，并负责监督部门采取纠正和预防措施。

4.9.6.2部门经理须对“B级检查”的结果进行部门内部通报，并监督纠正预防措施的实施情况。

检查结果和通报在部门备案保存。

4.9.6.3由品质部组织的“C级检查”结果处理方式同“A级检查”，由部门经理组织的“C级检查”结果处理方式同“B级检查”。

4.10工程人员信条：

五无：

无事故、无损失、无投诉、无纠纷、无浪费；

三要：

要发现问题、要处理问题、要总结问题要及时发现问题、要及时处理问题、要及时总结问题

。

5.附则

5.1本指引由XX大区物业管理部品质督导组负责解释及修订。

5.2本指引自颁布之日起执行。

6.支持性文件

无

7.相关记录

7.1《工程人员值班记录表》CRWH-WY-PZ-LV2-031-F1

7.2班前标准化会议替换此表格（李书兵下发）

《晨会记录》CRWH-WY-PZ-LV2-031-F2

7.3附件已改

《商业用水抄表记录表》CRWH-WY-PZ-LV2-031-F3

7.4附件已改

《住宅用水抄表记录表》CRWH-WY-PZ-LV2-031-F4

7.5附件已改

《商业用电抄表记录表》CRWH-WY-PZ-LV2-031-F5

7.6《设备设施检查不合格问题汇总表》CRWH-WY-PZ-LV2-031-F6

7.7新增加表格，商业、住宅通用

《物业区域总用电每日抄录表》CRWH-WY-PZ-***-***-F*

7.8新增加表格，商业、住宅通用

《物业区域总用水每日抄录表》CRWH-WY-PZ-***-***-F*