深圳旧住宅小区改造政策研究Word下载.docx

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4、2012年《深圳市城市更新办法实施细则》

属于以旧住宅区改造为主的改造项目的，区政府应当在城市更新单元规划经批准后，组织制定搬迁补偿安置指导方案和市场主体公开选择方案，经占建筑物总面积90%以上且占总数量90%以上的业主同意后，公开选择市场主体。

市场主体与所有业主签订搬迁补偿安置协议后，形成单一主体。

5、2012年《深圳市福田区拆除重建类城市更新单元实施办法》

旧住宅区改造类项目分以下两种情形：

1、在《实施细则》出台之前计划已报区城中村（旧村）改造办公室且符合《实施细则》相关要求的，本办法将其作为历史遗留问题，由区城中村（旧村）改造办公室汇总审查后报区城市更新领导小组审议。

2、在《实施细则》出台之后，旧住宅区需拆除重建的，由区政府组织实施：

（1）区政府认为确需拆除重建的旧住宅区项目，由区城中村（旧村）改造办公室提出改造意向，经区城市更新领导小组同意后，由区城中村（旧村）改造办公室牵头，街道办事处具体负责组织征集及核实业主意愿，由区城中村（旧村）改造办公室完善资料，请示区政府后申报。

旧住宅区项目和由政府组织实施的城市更新项目，由区城中村（旧村）改造办公室组织开展更新单元规划编制和申报。

6、2012年《深圳市罗湖区拆除重建类城市更新实施办法（试行）》

以旧住宅区为主的城市更新单元，由区老旧住宅区城市更新办公室以区城市更新职能部门名义申报。

老旧住宅区更新改造，由各街道办事处组织现状调研、城市更新单元拟定、意愿征集、可行性分析等工作。

对《实施细则》出台前，市场主体向区城市更新职能部门申报的老旧住宅区项目，各街道办事处可通过公示的方式对原市场主体征集的意愿进行核查确认，但此意愿公示不作为确定实施主体的依据。

《实施细则》出台后，区城市更新职能部门不再受理老旧住宅区城市更新项目的申报。

区政府认为确需拆除重建的老旧住宅区，由老旧住宅区城市更新办公室提出改造意向，经区协调小组议定后，由街道办事处开展现状调研、城市更新单元拟定、意愿征集、可行性分析等前期工作。

7、2014年《罗湖区旧住宅区拆除重建类城市更新项目公开选择市场主体工作规程（试行）》

《深圳市城市更新办法实施细则》发布以后列入城市更新计划的旧住宅区拆除重建类城市更新项目，按照本规程规定公开选择市场主体，形成单一主体后实施。

参与旧住宅区拆除重建类城市更新项目市场主体竞选的单位应当是依照《中华人民共和国公司法》在中国境内设立的有限责任公司或者股份有限公司，并且注册资本不低于人民币1亿元。

旧住宅区拆除重建类城市更新单元规划经批准后，区政府组织制定搬迁补偿安置指导方案和公开选择市场主体方案。

　　搬迁补偿安置指导方案主要明确建筑物的统一搬迁补偿标准等事项。

建筑物的统一搬迁补偿标准原则按照以下方式确定：

选择回迁安置的，一般按套内建筑面积计算拆除1平方米补偿1平方米，或按建筑面积计算拆除1平方米补偿不超过1.3平方米；

选择现金补偿的，补偿金额由具有相关资质的评估机构根据周边类似商品房的同期市场交易价格评估确定。

对候选市场主体进行投票的第一轮业主大会会议表决期限届满，候选市场主体未获得占建筑物总面积90%以上且占总数量90%以上业主投票同意的，选取得票数最高的候选市场主体，召开第二轮业主大会会议进行表决；

经第二轮表决，候选市场主体仍未获得占建筑物总面积90%以上且占总数量90%以上业主投票同意的，终止本次公开选择市场主体的活动。

二、主要政策变动

在城市更新细则公布后，深圳市城市更新办副主任谭权明确，旧住宅区改造的方针改为政府主导，并以综合整治为主，不鼓励拆除重建，旧住宅区不再允许房地产开发企业申报计划。

以前深圳城市更新办法的一个原则是政府引导、市场主导，制定办法之初，政府希望能通过市场来解决包括拆迁谈判等问题，但在旧住宅小区的更新领域办法实施2年后发现很多问题，于是在这一领域重新回到政府主导上来。

对于确有必要新开展的旧住宅区改造项目，“以旧住宅区为主的城市更新单元，应当由区政府组织开展现状调研、城市更新单元拟订、意愿征集、可行性分析等工作，由区城市更新职能部门进行计划申报”。

这意味着“今后不再允许开发商自发进驻小区设立各类‘改造办公室’、私自发布公告、进行意愿征集、签订改造补偿协议等，计划受理单位也不再受理市场主体上报的旧住宅区改造申请”。

在城市更新单元规划经批准后，由区政府组织制定搬迁补偿安置指导方案和公开招标方案，经占建筑物总面积90%以上且占总数量90%以上的业主同意后，公开选择市场主体。

市场主体与所有业主签订搬迁补偿安置协议后，方可形成单一主体。

在《实施细则》出台之前计划已报区城中村（旧村）改造办公室且符合《实施细则》相关要求的福田区旧住宅小区项目将其作为历史遗留问题，罗湖区旧住宅小区改造项目则是按照《细则》发布以后列入城市更新计划的旧住宅区拆除重建类城市更新项目为标准，按照规定公开选择市场主体，形成单一主体后实施。

罗湖区旧住宅小区改造项目选择回迁安置的，一般按套内建筑面积计算拆除1平方米补偿1平方米，或按建筑面积计算拆除1平方米补偿不超过1.3平方米；

三、深圳旧住宅区现状调查

深圳市城市更新办通过对深圳旧住宅区进行为期3个月的现状普查工作显示：

1、深圳原特区的数百个成片旧住宅小区现状整体良好

建设强度适中，环境较好。

90%以上的小区地块容积率低于3.2，多数在1.5左右，密度适中，且小区内部卫生、周边绿化整体较好，环境较舒适；

区域位置优越，交通便利。

约80%的小区地块位于已建成或近期实施的地铁站500米服务半径内，近50%的小区比邻城市次干道以上路网，通达性好，出行方便；

三是多数历经整治，安全尚好。

普查中超过半数小区于近5年内实施过各种类型的综合整治，外观较新，基本上不存在重大安全隐患。

2、旧住宅小区主要问题为配套问题

居民老龄化后，电梯明显缺乏，普查中7-9层的中高层住宅楼约2500栋，占普查居住建筑物总量的56%，均无电梯；

配套不足，约88%的小区垃圾转运力不足，50%的小区未通管道燃气，再者，仅3%的小区停车位配置满足现行规范要求。

3、少部分旧住宅小区质量堪忧

除2010年已纳入正式旧改计划的8个老旧小区外，深圳还有8个这样质量堪忧的小区。

其中，以南园新村和南华村为代表，这2个旧住宅小区都已请深圳市建筑科学研究院做了危房鉴定，达到了深圳市城市更新单元有关申报指引的危房D级标准。

四、旧住宅小区改造操作难度

1、旧住宅小区改造项目现状

2010年已通过立项的8个老旧小区项目至今尚无进展。

此外，还有以南华村等为代表的尚未立项的质量堪忧的众多旧住宅小区。

旧改由区政府主导后，除因建地铁破环建筑结构的中康生活小区政府目前有意愿将之纳入旧改外，尚没有任何新增的住宅小区。

注：

2010通过立项的8个旧住宅小区项目为：

福田区华泰小区更新单元、福田区龙溪花园更新单元、罗湖区太宁路金钻豪园更新单元、罗湖区爱国路木头龙更新单元、南山区南苑新村更新单元、南山区鹤塘小区-沙河商城更新单元、盐田区海涛花园更新单元、盐田区桥东片区更新单元

2、旧住宅小区目前的操作难度

政策因素：

原则上旧住宅小区不再纳入拆除重建类城市更新

旧住宅小区旧住宅区改造的方针改为政府主导，并以综合整治为主，不鼓励拆除重建，旧住宅区不再允许房地产开发企业申报计划。

除了2010年已批的8个旧住宅小区更新项目外，原则上旧住宅区暂不纳入拆除重建类城市更新，除了区政府今后不再受理市场主体申报的更新改造，除因建筑存在重大安全隐患，因重大基础设施、公共设施建设原因需要拆除重建以外。

据悉，目前旧住宅小区项目立项要经市办公会议一致通过才能确定。

旧住宅小区项目带来对维稳的负面影响

开发商的抢驻与恶性竞争、钉子户的冥顽不化、群众的上访等等问题对于政府维护社会稳定带来了较大的压力，因此政府在面对旧住宅小区旧改项目的问题上采取了中止及暂缓的措施。

典型项目代表木头龙项目甚至已经造成了流血冲突，加之媒体对此类事件的负面报导，为旧住宅小区类拆除重建项目带来了较大的难度。

旧住宅项目将提升对城市功能的规划及公共设施配套的要求

旧住宅小区的容积率提高，将带来居住密度增加，就会加重公共配套设施的负担，例如学位、医院等公共设施配套无法跟上。

相反，城中村旧改起到的提升城市功能的效果就很明显，城中村的人口密度在旧改之后往往会降下来，从而降低基础配套设施的承压。

因此，旧住宅区高强度开发改造与深圳市城市更新拓展产业空间、完善城市功能、优化城市结构、促进城市转型等目标不一致，也有违绿色更新的理念。

旧住宅小区的利益主体太过分散，拆除重建实施难度大

目前项目强制搬迁缺乏法律支撑，旧住宅区产权分散，拆除重建实施难度较大，对于‘钉子户’完全没有太好的解决办法。

虽然政策上规定是双90的要求，但实际操作中必须是100%的利益主体同意和100%的面积被拆除，才能进行后续的施工重建。

成本因素：

旧住宅小区拆迁补偿方案补偿过高

木头龙的补偿方案是按建筑面积1:

1.3赔偿新房，包补地价包装修等等条件，这将成为其他旧住宅小区项目参考的一个重要的标准，同时也意味着其他旧住宅小区的拆迁补偿方案基本上以这个标准为参照

公开选择市场主体的政策改变将激发开发商之间的竞争，从而提升开发成本

一方面，在细则并未出台之前并未立项的旧住宅小区改造项目，目前正处于政策更变下的尴尬地位，如果按照公开选择市场主体的话，开发商提前进进驻小区进行意愿征集等准备活动等所花费的前期投入将打水漂。

另一方面，从公开选择市场主体这种招标的角度看，价高者得，开发商成本增加了，但可得到的利并没有反馈给业主，而是落入政府的口袋，另一方面开发商还将面对不断提高拆赔标准的业主，将陷入两难的地位。

其他不可控因素：

立项后拆迁补偿无法满足业主

当业主们答应区城市更新部门的拆迁补偿方案通过立项后，通过公开招标等开发商进来后，业主们不同意原来区城市更新部门的拆迁补偿方案，向开发商要求更好的补偿方案，不提高拆迁补偿方案就不跟开发商签订搬迁补偿安置协议，开发商将面临进退两难的局面。

立项后选房方案无法满足业主

政府主导旧住宅小区旧改后，通过公开选择市场主体后，开发商在前期无办法满足业主关心的楼房分配等条件，例如分配的位置、楼向、楼层。

如果业主不满意楼层和楼向，无法顺利签订拆迁补偿协议，则无法确定实施主体。

五、典型案例-木头龙

（一）基本情况

开发商为深圳市益田集团股份有限公司（目前已更变为益田置地）共有业主1340户。

2011年7月，有约800户业主与开发商益田集团签约搬出，每户拿到的搬迁奖金及租金约15万元，开发商为此支付现金约1.2亿元。

迄今已搬走约1000多户，开发商支付的总奖金及租金超过1.5亿。

益田集团总经理余海称，从2011年6月份业主搬迁开始迄今两年来，益田集团在租金及补偿方面的投入已超过5个亿。

（二）益田已经取得的进展:

1在木头龙1340户中,益田通过协议,大部分以"

两年租金+3万奖金"

总额约15万的代价,"

迁走"

了接近1000户,小区尚有整栋的幼儿园和350户因各种原因不肯"

2益田通过罗湖区物管科的默许,与原物管"

深圳城建物管"

达成交易,完全接管了木头龙物业管理

3益田通过业主委托拆迁公司拆除门窗的方式,把已"

迁出"

的近1000户中的约500户的门窗、防盗网、管线等拆除,彻底断掉这部分人反悔的后路

4通过拍卖,买下城建约3000平方的商业物业"

巴蜀风"

并同时拆除楼宇内的基本设施

（三）益田已经采取的措施

1通过恐吓小区业主,为"

施压.手法不碍乎:

选尚在小区中的业主"

活跃分子"

派"

不明人士"

跟踪,明目张胆殴打个别业主,毁坏业主车辆等.

2通过破坏小区设施,达到"

目的。

在小区建两米高的铁围墙,铁大门,封堵小区消防通道,阻碍业主出行;

随意关闭小区路灯,让小区漆黑一遍;

利用拆部分已迁走业主房屋防盗网铁门之机,有意破坏楼宇上下管道,破坏排污系统等。

3变物业管理服务为物管使坏。

停止小区清洁工作,撤走小区所有垃圾桶:

包括益田项目部及住户的所有垃圾,因无法清运,全部堆放在小区内,小区已自发形成数堆垃圾山,蚊蝇聚集,恶臭.街道办,工作站,物管科,防疫站,绿委会、信访局等均已收到投诉,但都未能得到处理.居民担心会造成疫症传播源。

4变换开发商。

已迁走的业主,协议书都是和"

益田集团"

签的,现在原"

已换成"

益田置业有限公司"

.该公司注册资金为1000万.部分业主已接到"

改签合同"

的通知.目前在盛传,益田将于最近转让木头龙项目。

（四）总结

1、益田集团在木头龙旧改项目的策略上以内部分化为主，意图通过制造已搬迁业主与未搬迁业主之间的矛盾来转移开发商与未搬迁业主之间的矛盾，结果反而起到相反的作用，最后造成不可收拾的冲突，

2、益田集团在旧改过程中，取得了政府方面各部门的支持，通过接管物业为达到拆迁目的而为己用，却忽视了业主这个最核心的权利主体。

3、在拆迁补偿协议并未得到全体业主的通过，就开始拆迁，并未给自己留下一条后路。

4、成本控制不到位，前期投入过大，无法顺利抽身，最后造成进退两难的局面。

六、对未来旧住宅小区改造项目的思考

1、从小区房屋安全及配套质量入手

拆除重建类旧住宅小区满足条件有以下3点条件：

建筑存在重大安全隐患，重大基础设施、公共设施建设原因需要拆除，在未来旧住宅小区改造项目应优先调查该小区是否达到D级危房标准，是否有重大基础设施及公共设施的老旧及破坏等。

但即使达到危房标准，也不一定能顺利立项

如果是危房可以拆建，但是危房鉴定应由市住建局组织出具才能算数。

另一方面，按照相关规定，如果是危房，还可以走危房的就地重建程序。

如果走危房就地重建程序，一般都是先加固，加固的成本要大于拆除重建的成本70%以上，才会考虑拆除重建，这中间至少需要3-5年，而且重建是就地原结构重建，不会改变城市功能，但鉴定及重建方案将耗时漫长。

南园新村和南华村都已请深圳市建筑科学研究院做了危房鉴定，达到了深圳市城市更新单元有关申报指引的危房D级标准，深圳目前共有8个这样质量堪忧的小区，但均未通过立项。

2、考虑产权比较集中的项目

旧住宅区产权分散，拆除重建实施难度较大，对于‘钉子户’完全没有太好的解决办法，实际操作中必须是100%的利益主体同意和100%的面积被拆除，才能进行后续的施工重建，因此在项目的选取上尽量考虑产权相对比较集中的项目为主。

3、通过牺牲一定项目收益，增加项目未来的公共配套以满足城市规划需要。

政府在叫停旧住宅小区旧改项目很大一点原因就在于大批量的旧住宅小区项目入市将严重增加城市公共配套设施的负担，因此考虑未来在打造旧住宅小区项目上以适当的让利，通过增加区域内配套条件满足条件。

3、符合未来城市规划，选择城市发展的重点区域

符合深圳未来重点发展的区域规划，放弃福田、罗湖、南山等配套成熟区域，选择一些未来重点城市发展区域如坪山、龙华、宝安、光明等，配合未来城市发展的要求。

4、策略要以业主为根本，与业主站统一战线。

从木头龙项目的策略可以看出，分化业主不是一条行的通的路，开发商只有将自己的利益与业主捆绑在一起才有出路，正确处理好业主、开发商与政府三者之间关系，开发商更多的是要站在辅助的角色，始终代表业主，尽量减少业主与开发商之间的矛盾。

5、严格控制前期投入成本

只有减少前期投入，在面对众多不可预见的风险的时候，开发商才可进可退。

6、未来思考：

让业主去申报立项

目前市场主导与政府主导效果均不明显，是否可以考虑未来开发商以辅助的角色帮助业主形成业主代表团体向政府提出改造意愿。

参考台湾地区旧改，第一阶段是协议合建，第二阶段是设置权利变换机制，即法定多数通过后，可强制执行。