西安市历年房地产政策回顾及10年政策解读与预测Word文档格式.doc
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《办法》明确规定，经济适用住房的面积将严格控制以中小套型为主，中套面积在80平方米左右，小套面积在60平方米左右。
住房价格以保本微利为原则，真正让广大中低收入群众受益。
7月底
《物业服务收费明码标价规定》2004年7月底，国家发改委、建设部下发《物业服务收费明码标价规定》的通知，提出物业服务收费实行明码标价，规定自2004年10月1日起施行。
规定明确物业管理企业向业主提供服务应当标明服务项目、收费标准等有关情况。
9月2日
《商业银行房地产贷款风险指引》，2004年9月2日中国银监会公布了《商业银行房地产贷款风险指引》，规定建筑商不得为开发商垫资建楼，开发商开发项目自有资金不低于项目总投资的35%，购房者的月供房款不得超过收入的50%，这是继去年央行121文件后金融监管部门发出的又一次加强房地产贷款监管的重要信号。
10月29日
九年来首次加息中国人民银行决定，从2004年10月29日起上调金融机构存贷款基准利率，并放宽人民币贷款利率浮动区间和允许人民币存款利率下浮。
中国人民银行决定从2004年10月29日起上调金融机构存贷款基准利率并放宽人民币贷款利率浮动区间和允许人民币存款利率下浮。
金融机构一年期存款基准利率上调0.27个百分点，由现行的1.98%提高到2.25%，一年期贷款基准利率上调0.27个百分点，由现行的5.31%提高到5.58%。
1.2.3市场反应
（1）土地供应紧缩土地完成开发土地面积增幅持续下降
土地市场是房地产市场发展的先行条件。
2004年以来土地市场的紧缩政策效果非常明显。
1998～2003年全国房地产开发购置土地面积年平均增长率为28.7%，完成开发土地面积年平均增长率为23.5%。
2004年，全国房地产开发购置土地面积为39984.66万平方米，同比增长5.9%；
完成开发土地面积为19740.17万平方米，同比下降11.4%。
与1998～2003年全国房地产开发购置土地面积和完成开发土地面积的平均增幅相比，2004年购置土地面积和完成开发土地面积的增幅分别下降22.8和34.9个百分点；
并且，完成开发土地面积出现1998年以来首次同比减少的局面。
（2）土地管控致供应下滑供求矛盾下房价不降反升
在宏观调控措施取得成效的情况下，房地产价格却持续较大幅度上涨，增加了中低收入居民购房的困难，引起社会各界对房地产是否“过热”和存在“泡沫”的担心。
这轮房价上涨，首先是有北京、上海、杭州等经济发达的大城市开始，接着天津、重庆、沈阳、青岛等城市建设速度较快的城市房价大幅度上涨，其他省会城市也有普涨的趋势。
认真分析，其中既有居民实际需求较旺，房地产供求一度偏紧，土地、建材价格上涨较快的客观因素（2004年四季度土地交易价格上涨10.1%，全国固定资产投资价格上涨5.6%）；
也有地方政府超前城市拆迁改造，增加被动需求和中低档住宅供应比例下降，房地产供应给结构不合理的人为因素，同时也存在一部分投资和炒作的非合理因素，导致局部地区出现房地产价格脱离实际供求的现象。
（3）开发成本大幅提高开发投资同比大幅下滑
房地产开发成本大幅提高，使房地产开发投资趋于下降，从而影响到房地产市场的供应；
加息改变了需求的预期，突现出真实的购房需求。
2004年商品房开发投资的增幅为24.4%，首次低于当年房地产开发投资29.6%的增幅，幅度之差为5.2个百分点。
2005年第1季度，商品房开发投资增幅为22%，已降至2000年以来最低，低于同期房地产开发投资增幅4.7个百分点。
其中，2005年1～2月房地产开发投资增长27%，而商品房开发投资的增幅仅为16.6%，低于同期房地产开发投资增幅10.4个百分点。
也就是说，在2005年1～2月的房地产开发投资中，对房地产市场能够形成有效供给的投资增长仅为16.6%。
该变化预示着房地产开发投资增长后劲已经减弱。
（4）市场预期悲观新开工面积增幅降至最低水平
2004年商品房新开工面积增幅大幅下降，为10.4%，增幅同比减少了17.42个百分点；
2005年1～2月商品房新开工面积增幅仅为1%，降至1999年以来最低水平；
1～3月商品房新开工面积为14096.6万平方米，同比增加9.3%（见图2）。
其中，2005年1季度东部地区出现新开工面积下降的局面，幅度为0.4%，最低降幅为1～2月的4.4%。
2005年1季度中部地区和西部地区商品房新开工面积的增幅呈现开始回升的态势，增幅分别为28.7%和22.2%。
其中，中部地区商品房新开工面积的增幅最高，而西部地区商品房新开工面积的增加速度最快。
1.22005年房地产政策及其影响
1.2.12005年房地产政策概述
新一轮宏观调控犹如一条红线贯穿到2005年全年，主要目标就是防止房地产投资过热，稳定住房价格。
两个“国八条”双剑出鞘，各地政府尤其是房地产热点城市政府为稳定房价积极采取措施，严控高档商品房开发，适当增加中低价房的开发，楼市调控取得重要的阶段性成果。
纵观2005年的房地产市场，政策导向产生了三方面的明显影响：
一是房地产投资减缓，二是房价涨幅回落，三是房地产炒作得到有效控制。
房地产市场宏观调控，取得了初步成功。
1.2.22005年房地产政策回顾
关键辞：
新、老国八条，税收调整
3月26日，国务院办公厅发出《关于切实稳定住房价格的通知》，被称为“国八条”。
4月27日温家宝主持国务院常务会议，认为房地产投资规模过大，商品房价格上涨过快，提出八条调控和引导措施，被称为“新八条”。
5月27日，国家税务总局、财政部、建设部联合发布《关于加强房地产税收管理的通知》，《通知》明确规定，自６月１日起，个人将购买不足2年的住房对外销售的，应全额征收营业税。
9月，银监会向各地银监局及信托公司下发了“212号文件”，文件规定：
各信托公司开展贷款类房地产信托时，信托资金投向的房地产开发企业必须满足三项条件：
35%资本金“到位”、“四证齐全”和具有“二级资质”。
（1）中央的宏观调控措施收效甚微房价仍在高位运行
2005年和2006年一季度的投资表明，房地产投资增幅仍然过大。
2005年，我国固定资产投资价格比上年上涨1.6％，70个大中城市房屋销售价格上涨7.6％。
据上海市统计局统计，05年1月-11月，全市共完成房地产开发投资1141亿元，同比增长11.3%。
（2）新、老国八条相继出台各地房价涨幅回落
新、老国八条的相继出台，充分显示出政府调控房地产市场的决心，也使消费者对房价的未来走势进入“观望期”，“持币待购”成为各大中城市下半年消费者心理的真实写照。
但是，值得一提的是，两个“八条”使楼市处于短暂观望状态，据国家统计局调查显示，2005年第三季度，全国70个大中城市房屋销售价格同比涨幅为6.1%，涨幅比第二季度回落1.9个百分点。
其中，新建商品住房销售价格比上年同季上涨6.8%，涨幅比第二季度回落2.1个百分点。
分地区看，第三季度70个大中城市中只有3个城市房屋销售价格同比涨幅仍超过10%。
上海、杭州房屋销售价格同比涨幅比第二季度均回落5.1个百分点，商品房特别是住房价格过快上涨的势头得到一定遏制。
很多房地产热点城市的房价上涨幅度由两位数，减至一位数，房价回落明显。
（3）税收调整市场供求结构性矛盾突出
2005年度的税收调整对于打击房地产投机、抑制过度的房地产投资需求很有成效。
如房地产投机、投资现象较为普遍的上海，在2005年6月1日之前，出现了大量突击抛盘现象。
但是另一方面，税收调整使得房地产市场供求结构性矛盾突出，商品房空置率过高。
具体表现在小户型和经济房供不应求，高档住宅滞销。
2005年11月末，全国商品房空置面积达1.14亿平方米，比2004年同期增长14.2%，规模超过2005年上半年房屋竣工面积。
住宅空置面积达0.63亿平方米，比2004年同期增长8.0%，规模接近于2005年前5个月的住宅竣工面积。
（4）“212号文件”出台中小开发商融资困难
银监会“212号文件”的出台使中小房地产公司的融资途径进一步变窄，资金链难以维系。
这一政策将加速中小房地产公司的洗牌过程，同时，符合要求的客户群的减少也给信托公司的经营带来了挑战。
1.32006年房地产政策及其影响
1.3.12006年房地产政策概述
调控基调：
政府职能作用凸显，注重市场结构调整
对于房地产业来说，2006年绝对应该称得上是政策年。
这一年当中有关部门出台的有关房地产方面的政策之多，简直是令人目不暇接。
2006年房地产政策总体来说有两个倾向：
更加强调地方政府职能；
市场化手段调控占主导，主要手段还是通过土地政策和金融信贷政策表现出来。
回顾过去的一年，国家从各个方面出台了对房地产市场的调控政策。
政策层面上“国六条”的推出，具体措施的实施，如央行的提高房贷利率，国土资源部严查土地违法案件，二手房交易营业税的征收……这一系列令人眼花缭乱的调控政策的矛头纷纷指向了房地产市场。
而其中一条“90平方米、双70%”的标准，更是引发了人们的广泛关注。
看来，去年的房地产宏观调控更加注重的是房地产市场结构的调整，通过发展中小套型住宅来调整供应结构，还有就是通过抑制投资、需求来缓解供需之间的不平衡。
与去年调控不同的是，今年出台的针对开发商的更少，而把政策的主要针对方转到政府一级，强调政府的责任和职能，比如通过建设经济适用房、廉租房等，建立住房政策保障体系。
政府以一个公正的角色，执行政府的职能，在监督市场交易双方的同时，保证社会整体的居住权利。
而在堪称调控重拳的“国六条”中提出行政问责制，鞭策地方政府尽心尽力履行职能。
1.3.22006年房地产政策回顾
国六条，住房供应结构调整，规范市场
1月1日
由国家税务总局颁布并实施的《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》，规定将原预售收入的预计营业利润率修改为预计计税毛利率，将房地产项目预售收入税率提高５％；
房地产开发企业不得享受新办企业的税收优惠。
《通知》旨在通过细化税收政策调控房地产市场。
5月24日
《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》（37号文）出台，被业界称为“国六条”。
意见规定：
对购买住房不足5年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税，重点发展中低价位、中小套型普通商品住房、经济适用住房和廉租住房。
套型建筑面积90平方米以下住房比重必须达到开发建设总面积的70%以上。
４月９日
国土资源部和国家工商总局发布《国有土地使用权出让合同补充协议》，对出让土地的竣工时间、投资总额、单位用地面积投资强度、宗地容积率、建筑系数等合同条件及违约责任进行了明确约定。
旨在防止出让之后的土地囤积、炒卖，通过土地开发强度调整房地产开发结构。
４月２８日
央行全面上调各档次贷款利率０．２７个百分点，其中，５年期以上的银行房贷基准利率由６．１２％上调至６．３９％。
这是央行在加息后短短一年多时间里再次上调利率，此次加息主要是为了抑制投资需求，进一步稳定房地产价格。
５月１７日
国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议。
会上提出了促进房地产业健康发展的六项措施（俗称“国六条”），包括住房供应结构、税收、信贷、土地、廉租房和经济适用房建设等方面。
主要内容有：
切实调整住房供应结构；
重点发展中低价位、中小套型普通商品住房、经济适用住房和廉租住房；
各地都要制定和实施住房建设规划，对新建住房结构提出具体比例要求；
进一步发挥税收、信贷、土地政策的调节作用；
严格执行住房开发、销售有关政策，完善住房转让环节税收政策，有区别地适度调整信贷政策，引导和调节住房需求；
科学确定房地产开发土地供应规模，加强土地使用监管，制止囤积土地行为。
业内人士认为这六条措施拉开了２００６年房地产调控序幕。
５月２９日
国务院办公厅出台《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》（国办发（２００６）３７号），人称九部委“十五条”，对“国六条”进一步细化，而且在套型面积、小户型所占比率、新房首付款等方面作出了量化规定，提出９０平方米、双７０％的标准。
５月３１日
国税总局下发《关于加强住房营业税征收管理有关问题的通知》（国税发７４号文件），对“国六条”中二手房营业税新政策的具体执行问题予以明确。
要求各级地方税务部门严格执行调整后的个人住房营业税税收政策。
２００６年６月１日后，个人将购买不足５年的住房对外销售全额征收营业税。
个人将购买超过５年（含５年）的普通住房对外销售，应持有关材料向地方税务部门申请办理免征营业税的手续，如果不能提供属于普通住房的证明，一律要征收营业税。
７月１２日
建设部颁发１６５号文件《关于落实新建住房结构比例要求的若干意见》，进一步明确了３７号文件中９０平方米标准为单套住房建筑面积，并提出要加强监督检查，落实责任追究制度，地方政府要负起切实责任。
１６５号文件核心精神有三：
一、９０平方米套型建筑面积指“单套住房的建筑面积”；
二、套型建筑面积９０平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重必须达到开发总面积的７０％以上，这个７０％的比例要求适用于“各城市年度新审批、新开工的商品住房总面积”；
三、６月１日前已审批但未取得施工许可证的商品住房项目，由当地政府根据当地年度结构比例要求，因地制宜地确定需要调整的情况。
7月24日
建设部联合其他５部委下发１７１号文件《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》，被业内称为“外资限炒令”，加强了对外商投资企业房地产开发经营以及境外机构和个人购房的管理。
一、规范外商投资房地产市场准入；
二、加强外商投资企业房地产开发经营管理；
三、严格境外机构和个人购房管理；
四、进一步强化和落实监管责任。
８月１日
国土资源部制定的《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范》和《协议出让国有土地使用权规范》正式施行，规范对招标拍卖挂牌或协议出让国有土地使用权的范围作了细化，进一步明确六类情形必须纳入招标拍卖挂牌出让国有土地范围。
8月30日
财政部、建设部、国土资源部出台《关于切实落实城镇廉租房保障资金的通知》。
规定廉租房资金实行专户管理，专款专用，各地土地出让净收益的５％必须用来建设廉租房。
廉租房管理还必须配备专职人员。
9月4日
国家外汇管理局、建设部联合发布《关于规范房地产市场外汇管理有关问题的通知》，规定境外主体办理购房结汇时，结汇资金直接划入房地产开发企业的人民币账户，所购房产转让取得的人民币资金须经审核方可购汇汇出。
境外主体并购或收购境内房地产企业未能以自有资金一次性支付全部转让款的，不办理转股收汇外资外汇登记；
外国投资者专用外汇账户内的资金不得用于房地产开发和经营。
9月5日
国务院发布《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》，对各地和各部委提出了八大方面的要求，严把土地“闸门”。
我国政府在土地管理和调控政策上再度进行重大调整。
11月20日
财政部、国土资源部、中国人民银行联合发布《关于调整新增建设用地土地有偿使用费政策等问题的通知》，规定２００７年１月１日起，新增建设用地土地有偿使用费标准将提高一倍，同时继续实行中央与地方三七分成体制，地方７０％的费用分成将上缴至省级后下拨。
相关收入专项用于基本农田建设和保护、土地整理、耕地开发。
12月12日
国家发改委和国土资源部发布《限制用地项目目录》和《禁止用地项目目录》。
与１９９９年禁止目录相比，新目录增加了别墅类房地产开发，高尔夫球场，赛马场，党政机关、国有企事业单位新建培训中心，未依法取得探矿权的矿产资源勘查，未依法取得采矿权的矿产资源开采等六个项目。
新进入限制用地的项目包括，机动车交易市场、家具城、建材城等大型商业设施，大型游乐设施、主题公园（影视城）、仿古城，低密度、大套型住宅项目（指住宅小区建筑容积率低于1.0、单套住房建筑面积超过１４４平方米的住宅项目），赛车场项目，公墓项目，机动车训练场项目等。
1.3.3市场反应
（1）“国六条”造短暂观望房价仍在上涨
“国六条”具有更强的强制性和操作性，出台后全国不少城市出现较长一段时间的观望，但之后楼价又出现报复性上涨。
资料显示，2006年涨幅比上年回落2.1个百分点，调控初见成效。
但是，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨5.5%。
（2）“国六条”出台投资性需求松动
受“国六条”出台的影响，一线城市房地产市场在政策出台一周后开始出现放量，其中北京100万以上的高端房产和40万以下的低端房源挂牌量分别增长了35.8%和29.3%，特别是高端房产比较集中的CBD、三元桥、紫竹桥等典型区域的房源挂牌量增长相对更为明显，分别增长了37.8%、37.5%、39.3%。
之所以两极房产挂牌增长较大，这是因为投资高端房产收益较大，而投资低端房产的成本相对较低以及未来容易出手，决定了高低两端房产的投资比较集中；
而投资者对政策变动是比较敏感的，一旦政策出现变动，必将促使投资者在最短的时间内对政策做出了趋利避害的反应，从而造成了高低两端房源短时间内的放量增加。
因此，可以看到国六条的出台对于投资性房产已经起到了一定的预警作用
（3）二套房税收缩紧成交量迅速下滑
据“链家地产”统计资料分析，6月份的房源挂牌量相比5月下降了18%，其中房龄在5年内的二手商品房挂牌量更是下降25%。
之所以带动房源量迅速下降的根本原因就是在于营业税的征收年限从之前的2年延长至5年，使得一部分房产出售者的成本增加，出售意愿降低，从而导致房源放量减少。
1.42007年房地产政策及其影响
1.4.12007年房地产政策概述
抑制房地产价格过快上涨
2007年，中国房地产市场的发展仍然让人眼花缭乱和焦虑不安，房地产投资高温不退，房价仍然在高位运行。
连续实施的房地产宏观调控政策效果不明显，中高档住宅投资增长逆宏观调控逐渐上扬，住宅建设投资全面加速，房地产热呈区域扩散态势，房价增幅继续保持高位，并且扩散态势明显，房地产贷款继续保持过快增长。
1.4.22007年房地产政策回顾
经适房、廉租房，二套房，持续加息
1月24日
《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（下称《通知》）《通知》出台后，土地增值税将执行四级超率累进税率，即土地增值税要视增值率的大小,采取分段计算应纳土地增值税税额的方式，对增值额超过扣除项目金额200%的，分别适用30%、40%、50%和60%的税率，不再全部按60%的税率计征。
3月18日
央行首次加息。
中国人民银行决定，自2007年3月18日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。
金融机构一年期存款基准利率上调0.27个百分点，由现行的2.52%提高到2.79%；
一年期贷款基准利率上调0.27个百分点，由现行的6.12%提高到6.39%；
其他各档次存贷款基准利率也相应调整。
5月19日
央行再次加息，上调人民币存贷款基准利率。
金融机构一年期存款基准利率上调0.27个百分点，一年期贷款基准利率上调0.18个百分点，其他各档次存贷款基准利率也相应调整。
个人住房公积金贷款利率上调0.09个百分点。
从2007年6月5日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点
5月23日
商务部、国家外汇管理局日前发出《关于进一步加强、规范外商直接投资房地产业审批和监管的通知》，要求各地商务和外汇管理部门依法加强对外商投资房地产业的审批和监管。
其中规定，外商投资内地房地产项目必须通过审批。
与此同时，所有由地方部门审批的外资房地产公司必须上报商务部备案。
7月20日
央行第三次加息。
央行宣布在本次加息中，个人住房公积金贷款利率相应上调0.09个百分点。
同时，上调活期存款利率9个基点,由0.72%上升至0.81%。
这是2002年2月以来首次上调活期存款利率。
在这5年来,央行曾多次加息,但是上调对象均为定期存款或贷款利率,此次是5年多来首次上调活期存款利率。
8月7日
《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（24号文）出台，核心内容在于“加快建立健全以廉租住房制度为重点、多渠道解决城市低收入家庭住房困难的政策体系”。
10月1日《中华人民共和国物权法》正式颁布实行，明确规定对公有财产和私有财产给予平等保护。
11月30日，建设部等七部门联合发布《经济适用房管理办法》，明确规定经济适用住房购房人拥有有限产权。
9月27日，央行与银监会联合发出《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》，俗称359号文，要求第二套住房首付不得低于40%，利率同时提高10%。
9月30日
国土资源部下发《关于认真贯彻〈国务院关于解决城市低收入家庭住房困难若干意见〉进一步加强土地供应调控的通知》，就进一步加大土地供应结构调整力度，保证用于解决城市低收入家庭住房困难的住房用地作出了部署。
其中要求，在编制土地供应计划时，要“优先”安排这一部分的用地。
在制定年度土地供应计划时，要根据当地的发展规划以及年度计划，明确城市低收入家庭住宅用地的供应规模、布局和供应时序等。
廉租住房、经济适用住房和中低价位、中小套型普通商品住房建设用地，其年度供应总量不得低于住宅供应总量的70%。
依法报国务院和省级人民政府批准的城市建设用地中涉及的住宅用地，必须单独列出，其中廉租住房等的建设用地也不得低于70%。
10月31日
国家发改委联合商务部发布了《外商投资产业指导目录（2007年修订）》，其中指出，我国将继续限制外商投资于高档宾馆、别墅、写字楼和国际会展中心的建设、经营，外商投资土地成片开发则必须与内资企业合资、合作，并新增对外商投资房地产二级市场交易及房地产中介或经纪公司的限制。
同时，将“普通住宅用地开发建设”从鼓励投资类别中删除。
11月14日
财政部正式出台《廉租住房保障资金管理办法》。
规定廉租住房保障资金实行专项管理、分账核算、专款专用，明确了廉租住房保障资金来源的八大渠道，这些渠道包括公积金收益，以及市县财政预算安排用于廉租住房保障的资金等。
11月27日
建设部、国家发改委、监察部、民政部、财政部、国土资源部、人民银行、国家税务总局和国家统计局等九部门联合发布了《廉租住房保障办法》。
其中进一步明确了廉租住房的保障对象为“城市低收入住房困难家庭”，即城市和县人民政府所在地的镇范围内，家庭收入、住房状况等符合市、县人民政府规定条件的家庭。
办法中提出，廉租住房保障方式实行货币
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