上海甲级办公楼市场调研报告.docx
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上海甲级办公楼市场调研报告
前言
上海的办公楼市场经过近十年的发展，目前，已具备相当的发展规模，且逐步形成区域性规模发展态势，优质办公楼物业层出不穷，上海市甲级办公楼目前主要分布于五大区域，即：
虹桥区域、南京西路区域、淮海中路区域、人民广场外滩区域以及浦东陆家嘴区域。
本报告将着重围绕这五大区域中的75栋甲级以及次甲级办公楼，来分析上海目前办公楼市场现状。
一.
办公楼市场综述
1.上海甲级办公楼历年供应量及空置率
由上图可以看出，上海甲级办公楼的的供应急速增长，而在需求增量速度跟不上的情况下，导致了到1998年上海甲级办公楼空置率突破50％的恶果。
从1995年起，甲级办公楼的供应量逐年上升，而市场消化量也相应逐年上涨，在供应量自1996年、1997年、1998年三年连续大幅增长后，办公楼新增量走势逐渐趋缓；而市场消化量自1999年后开始大幅上涨，使得办公楼的空置率大幅下降，整体市场趋好。
2.
上海甲级办公楼历年价格、租金及资金回报率分析
合理的投资收益对超额回报率的打压，使得上海甲级办公楼的回报率在1994年达到24.2％的顶点之后，连年持续走低。
回报率的走势基本与空置率保持相反的步调，办公楼整体市场环境趋弱导致其回报率长期居低不上。
而自1999年始，租金、价格的上升，办公楼的热租，使近三年的办公楼投资回报率不断上升，由数据显示，2000年和2001年的办公楼投资回报率分别为8.5％和9.5％，办公楼市场开始呈现升温。
从甲级办公楼的价格走势看，在1995年达到顶峰，但随着办公楼供应量的大幅上升，1995-1999年间，甲级办公楼的价格也随之大幅下降，到2000年随着入住甲级办公楼的公司增多，空置率下降，价格有所回升。
租金的走势同价格的走势基本相近，1995年达到最高点，随后办公楼供应量上升，租金逐年下滑。
1999年以后亚洲经济复苏，大量的外资开始涌入上海市场，甲级办公楼升温，租金开始节节上涨。
3.
办公楼的未来区域发展热点
中国的入世和近几季度的强势供应共同缔造了近期办公楼市场繁荣的这一局面。
入世对办公楼市场将产生持续的影响，很多银行、金融机构和律师事务所将不断积极地扩大各自企业规模，例如太平洋安泰人寿保险在上海国际贸易大厦租下了5个楼面。
中国正在努力成为国际制造工厂，这也对传统企业扩大国内办事机构规模有利好因素影响。
尽管全球经济复苏的步伐对办公楼市场仍有较大影响，但中国的入世对办公楼市场的需求量仍有着强有力的鼓舞，上海市办公楼市场需求增长趋势将会随着中国履行其加入WTO的承诺而持续下去。
从区域市场热点演绎来看，从最早的虹桥地区到现在逐步发展成以浦东陆家嘴中央商务区为龙头，以南京西路、太平桥、虹桥、徐家汇为区域性CBD的多级发展格局，而近来随着城市化的进程和城市规模的扩张，五角场、中山公园、浦东国际机场、松江新城作为潜在的区域性CBD均有崛起之势，CBD的形成所带来的聚集效应和辐射功能，又反过来促进和推动办公楼市场的发展，使得办公楼的投资建设和市场变化成为房地产市场的热点。
从上海现有办公楼的发展趋势来看，区域发展、分头并进的局面仍将保持，各个CBD受到整个大势趋好的影响下，将会保持自己独立的特色，以吸引优势客户，立足与此以获得良好的发展。
根据目前已出台的规划表明，以下这几个区域将会有新的亮点出现，值得关注。
●与外滩南北呼应的上海北外滩地区整体开发
未来北外滩地区将形成现代商务区、国际航运商贸区和提篮桥历史风貌与现代商业街区三大功能组团，成为黄浦江沿岸又一亮点；虹口港以西的现代商务区与外滩、陆家嘴形成上海CBD（中心商务区）“金三角”。
世茂在北外滩中央商务区改造土地面积为20万平方米，新建建筑面积为70万平方米，包括高级办公楼，五星级酒店，商业旅游等，加上配套的高级住宅区，总建筑面积将会超过100万平方米，整个项目将在今年之内动工，预计五年内可全部建成。
●太平桥地区规划
建筑形态规划上用高度、体量和处理均大致相同的办公楼组成办公区，用湖区、低层的历史保护区和办公区，把淮海中路的高层办公楼和本区的高楼分开。
在太平桥地区规划建设一栋200米的超高层建筑，成为本地区的新的标志性地标建筑。
在黄陂南路与东台路、太仓路与新辟湖滨路之间为办公区，共占地约6公顷。
●松江新城启动
松江新城是上海最重要的卫星城，是“十五”规划期间上海市郊区城镇重点战略“一城九镇”中的重中之重。
开元广场建设项目地处松江新城，占地91亩，建筑面积18.6万平方米，包括五星级酒店、商业大卖场、美食娱乐城、电视城、商业街、酒店式公寓、单身公寓、地下停车场、银行、证券所、邮局等，是目前松江房地产项目中最大的一个。
预计到2004年可全部建成并投入使用。
4.
目前甲级办公楼的衡量标准
上海
在上海将甲级办公楼定义为：
市中心繁华地段，高品质、装潢讲究、大堂宽敞、楼面面积宽阔、间隔具有弹性、中央空气调节系统完善、设有良好的载货升降机设备、高速客梯、专业物业管理、先进智能化设施、有常年泊车设施等。
香港
在香港，外资测量师行对甲级办公楼的定义，位置——靠近地铁站（约10—15分钟的步行路程）；外观设计——优良及新颖；楼层——每层不少于10,000平方英尺，并多属于无柱设计；供电——有USP系统；安全设施——智能化系统（用于停车场及大厦入口等）。
美国
在美国，一些专业的房地产顾问公司，则以市场上最高质素的建筑来作为参考标准，大致上会将甲级办公楼定义如下：
Ø落成年份少于15年；
Ø高质素建筑并附有设施或其它建筑特色；
Ø地点位置优越并广泛为人认知；
Ø拥有大型知名而具代表性的租户；
Ø具有专业水准的管理模式。
二.
上海主要办公区域分析
1.地理位置分布
上海高档办公楼集中分布于5个区域，即卢湾区的淮海中路沿线，静安区的南京西路沿线，浦东新区的陆家嘴，长宁区的虹桥，以及徐汇区的徐家汇。
根据2001年的统计，各区域办公楼市场供应分布有所不一致。
（如下图）
2.上海未来轨道交通主要受益的办公区域
名称
路线
受益办公楼区域
建设时间
地铁一号线北延伸段
上海火车站至太和外环路
新客站
2000-2003
地铁一号线南延伸段
莘庄至闵行开发区
——
2000-2002
明珠二号线
宝山路至虹桥路
浦东、徐汇
2001-2004
M8线地铁
江湾新村至中山南路
人民广场、淮海中路、浦东
2001-2005
松江新城申松线
松江新城至徐家汇
徐汇
2002-2005
地铁二号线西延伸段
虹桥机场至中山公园
虹桥
2001-2005
明珠一号线北延伸段
江湾镇至宝钢
——
2001-2004
地铁M7线
祁连山路至中山南路
南京西路、浦东
2002-2006
L4轻轨线
外高桥保税区至三林城
浦东
2002-2005
3.
淮海中路区域（卢湾）
淮海中路是上海的高档商业区域，交通便利，集商业零售、现代办公于一体。
近几年来，随着淮海中路东段（成都路以东至西藏南路）的高档办公楼的迅速崛起，使本区域居为上海最主要的办公楼区域之一。
该区域交通便捷度可以充分体现在，通过南北高架直达火车站以及通往市区内环线，而通过内环线可以在15至20分钟内到达虹桥国际机场或是浦东新区，而通过延安路隧道，仅10分钟便可从淮海中路上的办公楼出发到达陆家嘴。
地铁一号线分别在淮海中路常熟路、陕西南路以及黄陂南路设有三个的车站使在淮海路办公楼内工作的上班族倍感便捷。
其路两旁拥有众多知名楼盘，代表性的物业有中环广场、香港广场、上海广场、大上海时代广场、兰生大厦、瑞安广场、力宝广场、中海大厦、金鐘广场、柳林大厦等。
主要租客类型，以大型外资公司为主，涉及通讯科技、网络、证券、投资咨询、房地产行业、广告策划等。
一些香港的主要发展商，例如瑞安、力新、新鸿基、菱电、力宝、九龙仓以及新世界在此都有自己开发的项目，包括办公楼、住宅、零售以及酒店。
其中瑞安广场是在此区域中第一个完工的优质项目，竣工于1997年该项目一推出市场便被迅速吸纳，租户包括主要的跨国公司如：
安达信、杜邦、拜耳以及国际商业机器（IBM）等。
上海中环广场以及力宝广场均是在1999年推入租赁市场的国际甲级办公楼，总共提供约87,600的办公楼面积。
两个项目在完工后均被市场被迅速吸纳，现基本上都无办公楼面积可供出租。
其中中环广场拥有一批知名公司入住其中，例如：
默沙东、Pillsbury、普华大华以及北方电讯等。
目前，该区域总的甲级办公楼供应面积约65万平方米左右，出租率约93%左右，已出租面积约48万平方米，租金约在$0.65/平方米/天，物业管理费在$3-3.8/平方米/月之间。
（区域内甲级办公楼的可供应面积、已出租面积及个案平均租金比较，见图）
4.南京西路区域（静安）
南京西路上的上海商城曾经是上海最为显赫的办公楼，作为当时设施最优越和位置最适中的办公楼，曾经以月租金高达90美金而被列为当时全球最昂贵的办公大楼之一。
目前，南京西路正在进行整体开发，静安市政府把南京西路商区定位成高级商务商业区，与南京东路进行错位竞争。
而且该区域随着地铁二号线的开通，交通也得到了进一步地改善。
代表性的物业有嘉里中心、中信泰富广场、恒隆广场、梅隆镇广场、上海商城、中欣大厦等众多优质物业。
目前已有施乐、达能、EDS、戴尔、百事、深圳华为等海内外大公司进驻，以通讯科技、信息咨询、广告策划、航空服务、传媒等行业为主。
目前，该区域总的甲级办公楼供应面积910,000平方米，出租率约89%左右，已出租面积约84万平方米，租金约$0.59/平方米/天，物业管理费在$2.5-3.8/平方米/月之间。
（区域内甲级办公楼的可供应面积、已出租面积及个案平均租金比较，见图）
5.
浦东陆家嘴区域（浦东）
陆家嘴金融贸易区位于上海浦东新区的核心区域，与浦西外滩仅一江之隔，为上海的母亲河——黄浦江和上海城市内环线所环绕，占地28万平方公里，南浦大桥、延安东路隧道以及八条轮渡构成了越江交通的大动脉。
随着地铁2号线和人行越江隧道的建成，过江费的取消、浦江两岸的交通更为便捷。
浦东由于近年来高速增长的经济，众多的优惠政策，良好的基础设施，吸引了众多的跨国企业入住区内办公楼聚集地--陆家嘴中央金融区。
自从招商大厦在浦东成为第一幢开盘的高档办公楼后，浦东的高档物业如雨后春笋般冒了出来。
目前区内代表性物业有汇丰银行大厦、中银大厦、金茂大厦、证券大厦、船舶大厦、招商局大厦、浦项商务广场、新建设大厦等。
主要租客类型，以金融贸易区的服务定位，以金融类企业如银行、证券公司为主。
由于人民银行对金融机构的优惠政策，使得众多国际金融机构纷纷入住该区。
1995年，中国银行上海分行率先迁入陆家嘴，紧随其后的是上海房地产管理局于1996年亦迁址到陆家嘴，在这之后，有许多公司以及政府机构迁入此区域。
1997年有18家国际主要的金融机构以及上海证券交易所涌入该区域。
截至2000年3月，共有37家世界主要的金融机构迁入小陆家嘴，其中包括花旗银行、东京三菱银行、渣打银行、汇丰银行、东方汇理以及得累斯登银行，并且有19家机构被获准经营人民币业务。
除了银行，更有许多律师行以及保险业公司迁入小陆家嘴。
其他主要跨国公司入驻陆家嘴的包括西门子、阿尔卡特以及美国通用汽车公司。
政府的政策、交通的日趋便捷以及许多的新的办公楼可供选择都是吸引他们入驻的因素。
目前该区域总的甲级办公楼供应面积约90万平方米，出租率约为88%左右，已出租面积约79万平方米，租金约$0.8/平方米/天，物业管理费在3-5.1/平方米/月之间不等。
（区域内甲级办公楼的可供应面积、已出租面积及个案平均租金比较，见图）
6.虹桥区域（长宁）
虹桥紧邻虹桥国际机场及南北高架，凭借其便利的交通优势，曾一度成为八十年代末、九十年代初上海办公楼市场的重心；作为上海市最早成立的经济开发区，区内高档的物业林立，国贸大厦曾是无数外资机构入住的首选。
九十年代中后期，随着浦东的进一步开发及上海老城区的改造与拓建，主要办公楼区域的分布呈东迁之势。
目前该区代表性物业有安泰大厦、远东国际广场、万都中心、仲盛金融中心、兆丰世贸大厦、上海国际贸易中心等众多优质物业。
随着上海市办公楼市场重心的东移，目前该区内的客户搬走的远大于迁入的。
目前拥有的客户有英国石油、通用电子、3M以及爱立信等公司，以进出口贸易公司为主。
目前该区域总的甲级办公楼供应面积约89万平方米，出租率约%左右，已出租面积约60万平方米，租金约$0.62/平方米/天，物业管理费在$2.2-4.5/平方米/月之间。
（区域内甲级办公楼的可供应面积、已出租面积及个案平均租金比较，见图）
7.
人民广场及外滩区域（黄浦）
外滩区域是上海辉煌发展的历史见证。
从旧外滩的“十里万国洋行”，至现在发展成为“远东金融中心”，是当今世界各国主要金融、证券机构等商家的必争之地。
代表性的办公楼有，港陆广场、港泰广场、永新广场、中区广场、东海商业中心、百腾大厦、金光外滩中心、海洋大厦、久事大厦、联谊大厦、光明大厦、金融广场等。
主要租客类型，以金融、保险业为主，兼顾以科技资讯类、信息服务类企业。
1994年，政府开始有意出售位于外滩上的一些欧式，有历史的建筑给原先这些建筑的拥有者。
其中我们可见上海市人民政府迁出原先隶属于香港汇丰银行的大楼，而让浦东发展银行迁入。
外滩现在有许多国内的银行，例如浦东发展银行、招商银行、华夏银行以及工商银行等。
另外还有一些境外的机构，包括友邦集团、花旗银行、荷兰银行以及盘古银行。
盘古银行在外滩占用了一幢建筑并把它重新装修了一番再行进入办公。
其他类似的由香港或是内资公司购买的案例，据称价格均在每平方米4,000美金左右。
至今为止，仅有友邦集团购买了从前在外滩的旧址。
目前,该区域总的甲级办公楼供应面积约72万平方米，出租率约80%左右，已出租面积约60万平方米，租金约$0.49/平方米/天，物业管理费在2.2-4.5/平方米/月之间。
（区域内甲级办公楼的可供应面积、已出租面积及个案平均租金比较，见图）
8.
其他（徐家汇）
徐汇区域是上海主要的商业发达的中心，但该区域在优质办公楼的供应上，呈现缓慢趋势。
此区域得益于地铁一号线的开发以及毗邻内环线，并且已经有一些成形的办公楼项目，例如坤阳商务中心、上海实业大厦以及美罗大厦。
其中美罗大厦品质在该区域中最优，目前入驻率达到96%，租金为每月每平方米18美金，主要租户有百胜餐饮、美孚以及迪吉多（Digital）等。
徐家汇作为办公地点，主要的因素是因为其租金，比位于淮海路以及南京路同质办公楼低廉，而且该区域更适合于需要经常来位于市区西南部的闵行以及漕河泾工业区的租户。
三.
区域市场总结分析
1.区域市场特征分析
区域
区域范围
代表性楼宇
租客类型
淮海中路区域（卢湾）
成都北路—西藏中路
中环广场、香港广场、上海广场、大上海时代广场、兰生大厦、瑞安广场、力宝广场、中海大厦、金鐘广场、柳林大厦等
以大型外资公司为主，涉及通讯科技、网络、证券、投资咨询、房地产行业、广告策划等。
南京西路区域（静安）
成都北路—武定路
嘉里中心、中信泰富广场、恒隆广场、梅隆镇广场、上海商城、中欣大厦等
以通讯科技、信息咨询、广告策划、航空服务、传媒等行业为主
浦东陆家嘴区域（浦东）
浦东小陆家嘴及外围区域
汇丰银行大厦、中银大厦、金茂大厦、证券大厦、船舶大厦、招商局大厦、浦项商务广场、新建设大厦等
以金融贸易区的服务定位。
虹桥区域（长宁）
虹桥开发区及古北区域
安泰大厦、远东国际广场、万都中心、仲盛金融中心、兆丰世贸大厦、上海国际贸易中心等
以香港、台湾公司居多，多为进出口贸易公司为主。
其他区域
徐家汇、不夜城
美罗大厦、实业大厦、嘉里不夜城等
——
2.甲级办公楼区域供应量、吸纳量比较
目前上海高档的甲级办公楼主要集中在五大区域，据不完全统计，总供应量约为408万平方米。
甲级办公楼区域供应量、吸纳量比较，如下图：
3.
甲级办公楼区域空置率比较
淮海中路沿线区域出租率已达到93%；
南京西路沿线的区域出租率约89%左右；
陆家嘴区域出租率约88%左右；
虹桥区域出租率约为79%左右；
人民广场及外滩区域出租率约为80%左右。
4.甲级办公楼区域租金比较（如下图）
区域平均租金及出租率的表现各有不同：
淮海中路沿线区域平均租金约在$0.65/㎡/天左右；
南京西路沿线的区域平均租金约在$0.59/㎡/天左右；
陆家嘴区域平均租金约为$0.8/㎡/天左右；
虹桥区域平均租金约在$0.62/㎡/天左右；
人民广场及外滩区域的平均租金约在$0.49/㎡/天左右。
5.
区域甲级办公楼售价比较
从甲级办公楼市场来看，办公楼一般以租赁的形式为主，而销售的却比较少。
这是因为市场上的甲级办公楼一般都建在为数不多的黄金地段，由于优质土地的稀缺性，以及中国加入WTO给市场带来的利好消息等，导致开发商不舍得割爱，特别是那些有实力的开发商，更是采取只租不售的形式。
但是根据我们的不完全统计，还是有部分的甲级办公楼可提供销售，约23%左右，但大多是采取租售并举的形式。
许多开发商采取以租为主，销售为辅的形式介入市场，这样做的优势在于一方面他们想保留一部分或大部分物业以待日后市场回暖，楼价上涨，可以取得更高的投资回报，另一方面，通过部分单元的出售，先回收一定的成本，降低其投资风险。
从而取得高回报，低风险的双重效应。
比例一般为3：
7、4：
6左右。
销售单价的范围在区域中的表现也有所不同，如下图：
虹桥区域售价在$2300-2600/平方米之间；
淮海中路区域在$2600-3000/平方米之间；
陆家嘴区域在$2000-3000/平方米之间；
人民广场及区域在$1830-2800/平方米之间；
南京西路区域在$1800-2000/平方米之间。
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