影响房地产开发投资决策的因素Word下载.doc

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房地产投资、决策、影响要素

实行改革开放以来，我国的房地产业和房地产市场伴随着整个国民经济的发展而得到长足的发展，住房制度改革、土地使用制度改革及银行住房资金贷款制度的不断深化，为房地产业的发展提供了前提。

国家把住房建设做为国民经济新的增长点和我国经济保持快速增长，这为房地产业的进一步发展提供了良好的发展空间；

中国在本世纪末实现小康的目标，当前中国居民最迫切的需求是住房，据统计，目前全国住房特困房将近400万户，全国尚有3500万平方米危旧房需改造，到2000年城市人口比19%年增加1075万人，这构成了城市住宅需求的巨大潜在市场。

2004年1-5月，房地产开发投资同比增长速度虽然逐月回落，但是1-5月同比增长仍达32%，占固定资产投资的比例为26.1%。

在新一轮的投资增长中，房地产业占有非常突出的位置，在进入统计的19个行业中，房地产业占固定资产投资的比重仅次于制造业居第二位。

房地产投资决策的目标在于科学地进行投资决策。

它以投资分析为依据，正确把握房地产的开发价值和取得期望收益的可靠性，使房地产投资具有较高的经济效益。

1.房地产投资决策

1.1房地产投资决策的基本要素

一个决策系统，通常是由四个基本要素组成:

1.1.1决策者。

1.1.2提出决策目标。

1.1.3决策变量。

1.1.4态变量。

1.2房地产投资决策的原则

要使房地产投资决策科学化，必须要按科学原则办事。

其基本原则主要包括:

1.2.1客观性原则

房地产投资决策者必须以科学的资料为依据，排除人的主观偏见和臆测。

在社会化大生产相当发达的现代社会经济生活中，房地产投资项目规模越来越大，建设内容越来越繁多，技术越来越复杂、精细和严格，建设周期往拄较长，内外协作关系面广而且错综复杂。

因此，仅凭借个人的经验和智慧来选择项目，进行决策是不够的，必须依靠科学的分析方法来进行，保证其决策的客观性。

1.2.2民主化原则

房地产投资决策的制定，应充分发扬民主，广泛倾听各方面专家、学者等群众意见，集思广益。

对不同的意见更要认真研究，从中吸取营养，采纳合理部分，防范于未然。

1.2.3程序化原则

房地产投资必须按科学的程序进行。

决策者按照逻辑和严密的方式进行，可以在定量和定性方面的分析尽可能地达到精确。

它可以改进决策后对于他自己的决策所抱的态度，尤其是当这些决策具有通常的直觉性质的时候更是如此。

按照一定的程序办事，通过实践，反复检验，发现问题，再进行决策方法改进，有益于以后决策质量的提高。

1.2.4经济效益原则

房地产投资项目建设实施的目的在于创造经济效益和社会效益，其中经济效益是投资的中心问题。

提高经济效益是房地产投资决策的基本原则。

1.2.5责任制原则

房地产投资决策的合理与否，直接决定着房地产开发与经营效果，其成败往往在一念之间。

必须建立明确的全方位的决策责任制，使参与项目决策与开发的机构和当事人，从各自不同的岗位和层次，不同的方面和角度承担与自己职权相称的风险和责任，避免作出盲目的、轻率的投资决策。

1.3房地产投资决策的方法

房地产投资决策过程中，由于决策对象和决策内容不一样，所采用的决策方法也不相同，概括起来可分为定性方法与定量方法两大类。

1.3.1定性方法

在许多决策中，由于有些因素难以定量描述，遇到的问题、环境比较复杂，无法采用数量方法进行计算，采用定性方法更为适用。

1.3.1.1经验法〔大众法〕

1.3.1.2畅谈会法

1.3.2定量方法

定量方法是指采用数量指标和数量方法来进行房地产投资决策的方法。

主要有:

1.3.2.1期望值法

1.3.2.2决策树法

1.3.2.3模糊综合评价法

2.房地产投资决策的影响因素

要全面掌握和预见房地产开发投资客观条件的变化及其规律，必须对所开发的项目进行投资分析。

影响房地产项目的投资因素一般有房地产市场因素，资源供给因素，成本因素及社会因素等。

2.1房地产市场因素分析

2.1.1房产市场因素

房产市场包括房屋销售市场和租赁市场两个方面。

商品房的销售和租赁形式决定了房地产开发企业的收益形式。

前者是一次性收益，后者是在相当长时期内的累计收益。

一般情况下，房地产开发企业是通过房屋销售的形式向房地产市场推出商品房，以便尽快收回投资和取得收益，但房屋租赁形式现也为不少企业采用。

房产价格是市场中最敏感的因素，而价格变动是效益预测最基本的因素。

投资分析与决策的一个重要内容，就是对价格变化趋势的预测。

价格上涨速率大于成本上涨的速率，即意味着收益的期望值大，反之，则意味着投资风险增大。

当然，我国的经济体制决定了房产市场的价格并不完全依赖于市场的供求关系，还依赖于以生产为基本要素的定价方式。

但无论如何，在房产市场中，价格与需求是相关联的，而且价格毕竟是开发项目投资效益分析最基本的依据。

在成本确定，产品不积压的条件下，价格决定了开发项目的收益。

2.1.2地产市场因素

我国的土地市场有一级市场和二级市场之分。

土地一级市场是国家与企业、国家与个人之间发生的一种经济关系。

它的特点是国家有偿出让土地使用权，企业或个人通过招标、拍卖或协议获得土地的一定使用年限。

土地二级市场是企业与企业、企业与个人之间通过转让或出租，有偿转让土地使用权。

土地市场对房地产开发影响很大，所以，在土地一级市场竞争激烈的情况下，房地产开发企业的经营决策者除了应具有胆略外，还必须善于分析土地市场情况，抓住信息，抓住机遇。

因为在房地产综合开发经营成本中地产价格所占的比重很大，而且地产价格呈不断增长趋势，可以说，地产价格直接影响房地产项目的开发成本。

土地的好坏，对于房地产开发来说，主要是土地的位置因素，其次才是自然因素，而土地质量对于开发项目的投资效益高低起着重要的作用。

土地的开发规模，对项目的投资效益也有一定的影响，因为土地开发规模的大小往往影响着经营投资的力度。

在城市，土地的获取及开发规模，要受城市规划和城市建设的制约。

在房地产项目投资决策时，也是必须重视的。

地产的购进，房产的售出，这是房地产综合开发连通市场的两个接口，房产和地产，把握两个市场的运行规律，对于我们进行房地产开发项目的投资分析及决策具有重要的作用，房产市场和地产市场是密不可分，相辅相成的统一体，不应人为地将两者分开。

2.2资源开发因素分析

房地产资源开发主要由以下几方面的影响因素，资金、土地、市政设施、建材、开发力量等。

2.2.1资金

资金是房地产项目投资的决定性因素，资金的来源和数量、资金的保证等对项目开发至关重要，通常开发项目的资金来源主要是开发公司的自有资金，银行贷款和预收房款。

投入房地产开发项目的开发企业的自有资金，可以从企业自有资金占用现状和预期的自有资金占用情况分析得出，银行贷款的供给量与国家的信贷计划有关，企业可以从银行获得贷款数额资料。

抵押贷款与拟用于抵押物的价值有关。

预收购房款则取决于房地产市场，市场疲软则预收款的比重会减小。

资金的供给分析，应包括两方面的内容，一是总量平衡，二是分阶段的平衡，总量不平衡或分阶段不平衡都将影响项目的顺利进展。

2.2.2土地

土地是房地产综合开发的基础。

能否获得和获得多少以及获得怎样的土地，是进行房地产开发项目投资的先决条件。

根据土地所有权和使用权分离的理论，土地所有权归国家所有，土地使用权则可依法有偿、有限期地通过市场出让、转让。

据此，房地产开发用地通过有偿有限期出让或转让获得。

按土地所处地域不同，分为新区开发用地和旧城区改造用地。

2.2.2.1新区开发用地

通过城市规划管理部门和土地管理部门的资料，掌握计划期内土地供给的数虽和可供土地的位置。

新区开发用地一般多是城市近郊的耕地或蔬菜基地等，这里居住人口少，一般为当地农民。

地上物只是树木、农作物、水井、机井和民房等。

和旧城区相比，新城区的拆迁安置显得更为容易，拆迁安置补偿城区比旧城区低，此外，新城区开发受周围环境制约少，城市规划条件限制宽，建筑物容许高度限制均不像旧城区那么严格。

开发商可以按顾客的要求进行设计，以获得较好的使用功能和环境景观。

但是新城区开发也存在不利条件。

新城区土地是生地，常常缺乏必需的上水、下水、煤气、电力、电讯、供暖等配套条件，新城区没有现成的道路系统，所有这些均需开发商自己建设。

2.2.2.2旧城区改造用地

经济的发展，人口的增长，使城市建设速度越来越快。

在旧城区，有不少房屋都是年久失修的简危房，为了提高城市居民的居住水平，改善城市环境，适应城市经济的发展，旧城区的开发建设也是迫在眉睫。

同时，旧城区往往地处城市中心，这些地方适合作为商业、办公搂、旅游、娱乐、餐饮用房等的用地。

这些物业建成后出售或出租的价格较高，因而能给投资经营者带来很大的级差收益。

好的获利前景吸引着众多的开发商，不断上涨的地价正显示着这一点。

2.2.3市政设施

市政设施的供给包括上水、下水、电力、煤气、热力、通讯以及项目的对外交通等。

这些资源的供给不但要作建设过程中的可行性分析，而且要作项目建设完毕投入使用后的资源供给分析。

实践中，项目投入使用后基础设施方而的资源供给往住易被忽视，由此会带来一定的后遗症，影响项目的实际效益。

2.2.4建材

在现实的房地产开发经营活动中，建筑材料的供应基本上依靠市场。

所以，对具体的，个别的房地产开发项目来说，建筑材料的供应分析主要是对建筑材料市场的分析。

建筑材料供给分析一方而是总需求量分析，另一方而是供给及时性分析。

即材料供应必须与工程的进度相适应。

2.2.5开发力量

开发力量的范围很广，有决策分析力量、经营管理力量、技术设计力量、施工操作力虽，以及装备设施力量。

2.3成本因素分析

影响房地产成本的因素主要有资源价格的变化，开发项目周期，开发项目商品产出率等。

2.3.1资源的价格

房地产开发建设过程中的资源消耗，主要有土地法、建筑材料和劳动力。

由于它们的价格不断变化，如采用静态的分析方法，会造成对成本估计过低，对效益误测过高的问题。

因而在实践中，对资源价格的变动分析，主要应在对市场资料的收集、整理和分析的基础上作出预测。

2.3.2开发项目的建设周期

房地产开发项目建设周期，实际上也是占用资金的周期。

资金占用对成本的影响直观的是利息支出，即开发项目的建设周期越长，占用银行贷款的数量越大，时间越长，利息支出就越大，而资企占用的时间越短，资金周转次数越多，其产生的效益就越大。

尤其在物价上涨的情况下，资金随着时间的推延，实际上在不断损值，因而建设周期对项目的实际成本有着直接的影响。

2.3.3开发项目的商品产出率

在房地产开发项目中，由于规划的要求和安置拆迁户的要求，并非所有的房屋产品都能作为商品销售，一部分公共服务用房无偿地提供给社会或安置拆迁户，没有产生经济效益的可能性。

因此，开发项目的商品产出率必然小于实际房屋产品的百分比。

对房地产开发企业来说，商品的产品率越低，单位成本就越大。

当商品产出率低到一定的极限，其结果不是经济效益低于需要就是价格高到难以被市场所接受。

2.4社会因素分析

房地产作为我国国民经济的一个新型产业，在由计划经济向市场经济的转轨之际，其发展态势是与国家产业政策、金融政策及国民经济总体状况紧密相关的。

固此，房地产投资时机的选择，取决于国家产业政策、金融政策及国民经济总体状况。

政策的变化对房地产开发项目的影响是一个不容忽视的因素。

例如，控制固定资产投资规模的政策变化，会影响市场对房屋的需求量；

对外商和港台地区投资的开放会促进房地产市场的繁荣，控制农业用地向非农业用地转化，将导致土地供给的减少；

鼓励个人拥有住宅，会引起房地产市场需求结构和购买力的变化；

土地实行有偿使用，将造成房地产开发成本的增加；

税收政策的调招，将引起投资效益的变化等等。

一个开发项目整个开发建设过程，少则近一年，多则若干年，在不算太短的时期内，政策的变化是完全可能发生的。

这就要求企业的经营决策者经常地、及时地认真学习领会国家的大政方针，以便能及时地随着国家政策的调整而调整企业的经营决策。

3.结束语

房地产投资的决策，是一项复杂的系统工程，其影响因素诸多且互相之间联系紧密。

因此，

在分析因素的选取中一定要坚持客观性、民主化、程序化的原则，采取定性与定量相结合的方法，抓住主要问题，解决主要矛盾，力争将房地产投资风险降至最低，从而实现决策的整体化、综合化和最优化。

参考文献

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[2]刘洪玉编著《房地产开发经营与管理》，中国物价出版社1996年5月

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[5]余明轩编著《房地产投资分析》，首都经济贸易大学出版社2004年9月

[6]陈谏谆严炯伟《房地产投资决策分析要点》，《上海建设科技》第5期