注意事项文档格式.docx

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另外，还要考察地段、环境、价位和房屋结构、格局、采光条件以及物业管理等相关问题。

4、双方是否履行二手房的程序？

关于购买二手房时，买卖双方必须要签订《房屋买卖合同》，并到房屋所在区、县国土房管局市场交易管理部门，办理已购住房出售登记、过户和缴纳国家规定的税费手续。

5、了解屋内设施的交验细节

有些业主在签订合同时常常口头向客户保证，屋内装修的铝合金门窗、地板、空调以及柜子、热水器能够全部赠送。

结果到实际交房时客户却发现门窗被卸、地板被撬、屋内狼藉不堪，而业主承诺的空调、热水器更是不见踪影。

6、明确付款方式

在购房合同签订过程中，必须注意付款方式的一个个环节。

比如，买卖双方能够约定，在付款方式的选择上标明，在签订《房屋买卖合同》时，客户即支付相当于房价款百分之多少的定金给业主或中介公司等。

7、确定交房时间

在合同签订的时候还应该明确注明房屋交验时间是在过户后第几个工作日或双方约定的其它时间；

房屋交验前产生的费用及房屋交验时产生的费用由谁承担；

另外，双方的其它约定也需在合同中注明。

8、违约责任不容忽视

买卖双方在合同约定时最好清楚标明各方的责任义务，这样可大大有利于避免纠纷的发生。

如悔约责任、违约金款项、逾期付款责任、滞纳金款项及其它违约情况等。

二、二手房什么情况下千万不要买？

如果二手房存在如下情况，则千万不要购买，对有问题的房子，假如你买后，将会面临一系列的问题。

1、司法机关和行政机关依法裁定，决定查封或者以其它方式限制二手房权利的；

2、依法收回土地使用权的；

3、共有二手房，未经其它共有人书面同意的；

4、权属有争议的；

5、未依法登记领取权属证书的；

6、已抵押且未经抵押权人书面同意转让的；

7、列入动拆迁范围的；

8、法律、行政法规规定禁止转让的其它情形（比如禁止城市居民购买建在农村集体土地上的小产权房）。

由于二手市场交易量大、购买人多，因此在购买二手房的过程中，您应该擦亮自己的眼睛。

买房一定要留心，对一些存在问题的房子千万不要购买。

不要贪图便宜而买房，不然您以后可能会遇到一些产权纠纷。

例如你买的的房子的权属是有争议的、或者是已抵押而且未经抵押权人书面同意转让的等等。

为了避免购买的二手房存在的这些风险，您有必要在购买前咨询相关律师，购买到自己满意的房子。

二、现在二手房市场非常火爆，不知道是不是房地产行业要回升了，购买二手房的时候首先注意几点：

1、核实卖方的身份。

如果是个人，看她的身份证；

如果是单位，到工商局看它的档案资料；

如果卖方有代理人，看她有没有经过公证的授权委托书。

　　2、到房管局查验卖方的房产证。

看该房屋是否有房屋共有权人，如果房屋为多人共有，则须卖房人提供所有共有人的身份证件及同意出卖房屋的书面文件；

如是夫妻共有财产，是否经过卖方配偶的书面同意；

如果房屋已出租，则须卖房人提供承租人同意出售的书面意见；

如果房屋已被抵押，则须卖房人提供抵押权人同意房屋出售的书面文件。

　　3、如经过房屋中介购房，购房者要选择正规的、有一定信誉度的中介机构，必要时可查阅中介机构应具备的"

两证"

，一为工商部门颁发的营业执照，二为房屋土地管理局颁发的中介代理资质证书。

　　4、仔细核对卖方身份证或工商档案中的名称与房产证上的房屋所有人是否一致，原则上是一个字也不能错。

　　5、如购买公房，须了解所购公房是成本价还是标准价，标准价购买的公房在出让时须按成本价补足费用。

由于公房原单位对公房一般都保留优先购买权，因此，应要求卖房人提供单位放弃优先购买权的书面意见；

另外，军队、医院、学校的公房，由于其特殊性，在没有取得单位同意的情况下，一律不得出售。

　　6、如果所购房屋是已购公房或经济适用房，还须卖房人提供政府部门对其上市交易的批准书。

　　7、如果了解到欲购房屋属于下列几种情况，则千万不能购买：

已列入拆迁公告范围的房屋或被国家征用的房屋；

被人民法院或行政机关依法查封的房屋；

属违法或违章建筑的房屋；

存在产权争议的房屋。

　　8、对房屋质量及其它配套主设施的审查。

在这一环节，购房者除对房屋户型、结构、用材等较直观的方面进行查看外，还须进一步了解有关供用电情况、水质、水压、煤气、供暖、管线走向等细节；

了解物业公司提供的服务项目及收费标准。

　　9、关键性承诺应体现在房屋买卖合同当中。

交易双方当事人对房地产管理部门申报的成交价明显低于市场价时，或者以所购房屋进行抵押贷款时，要对所购房屋进行评估；

签约过程中应特别注意，对交易的任何关键性约定或卖方的任何承诺均应体现在合同中，不能以口头约定代之，因为口头约定在一旦发生纠纷时则无法举证。

合同的必备条款主要包括：

房屋面积及附属设施、价款及给付方式、土地使用年限、房屋交付期限、违约责任等；

如果选择了按揭贷款的付款方式，则须按照规定办理贷款手续。

最后给这位朋友一份忠告，现在大家能够上网查询二手房最近的信息，或者说进行网上咨询购买二手房，这样又快捷又实惠，是首选哦！

三、购买二手房需要注意什么？

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（1.）房屋手续是否齐全

房产证是证明房主对房屋享有所有权的惟一凭证，没有房产证的房屋交易时对买受人来说有得不到房屋的极大风险。

房主可能有房产证而将其抵押或转卖，即使现在没有将来办理取得后，房主还能够抵押和转卖。

因此最好选择有房产证的房屋进行交易。

（2.）房屋产权是否明晰

有些房屋有好多个共有人，如有继承人共有的、有家庭共有的、还有夫妻共有的，对此买受人应当和全部共有人签订房屋买卖合同。

如果只是部分共有人擅自处分共有财产，买受人与其签订的买卖合同未在其它共有人同意的情况下一般是无效的。

（3.）交易房屋是否在租

有些二手房在转让时，存在物上负担，即还被别人租赁。

如果买受人只看房产证，只注重过户手续，而不注意是否存在租赁时，买受人极有可能得到一个不能及时入住的或使用的房产。

因为中国包括大部分国家均认可“买卖不破租赁”，也就是说房屋买卖合同不能对抗在先成立的租赁合同。

这一点在实际中被很多买受人及中介公司忽视，也被许多出卖人利用从而引起较多纠纷。

（4）.土地情况是否清晰

二手房中买受人应注意土地的使用性质，看是划拨还是出让，划拨的土地一般是无偿使用，政府可无偿收回，出让是房主已缴纳了土地出让金，买受人对房屋享有较完整的权利；

还应注意土地的使用年限，如果一个房屋的土地使用权仅有40年，房主已使用十来年，对于买受人来说是否还应该按同地段土地使用权为70年商品房的价格来衡量时，就有点不划算。

（5.）市政规划是否影响

有些房主出售二手房可能是已了解该房屋在5到左右要面临拆迁，或者房屋附近要建高层住宅，可能影响采光、价格等市政规划情况，才急于出售，作为买受人在购买时应全面了解详细情况。

（6）.福利房屋是否合法

房改房、安居工程、经济适用房本身是一种福利性质的政策性住房，在转让时有一定限制，而且这些房屋在土地性质、房屋所有权范围上有一定的国家规定，买受人购买时要避免买卖合同与国家法律冲突。

（7.）单位房屋是否侵权

一般单位的房屋有成本价的职工住房，还有标准价的职工住房，二者土地性质均为划拨，转让时应缴纳土地使用费。

再者，对于标准价的住房一般单位享有部分产权，职工在转让时，单位享有优先购买权。

买受人如果没有注意这些可能会和房主一起侵犯单位的合法权益。

（8）物管费用是否拖欠

有些房主在转让房屋时，其物业管理费，电费以及三气（天然气、暖气、煤气）费用长期拖欠，且已欠下数目不小的费用，买受人不知情购买了此房屋，所有费用买受人有可能要全部承担。

（9）.中介公司是否违规

有些中介公司违规提供中介服务，如在二手房贷款时，为买受人提供零首付的服务，即买受人所支付的全部购房款均可从银行骗贷出来。

买受人以为自己占了便宜，岂不知如果被银行发现，所有的责任有可能自己都要承担。

（10.）合同约定是否明确

二手房的买卖合同虽然不需像商品房买卖合同那么全面，但对于一些细节问题还应约定清楚，如：

合同主体、权利保证、房屋价款、交易方式、违约责任、纠纷解决、签订日期等等问题均应全面考虑。

二手房的购房流程：

先签订房地产买卖合同（当地房地产交易中心可买到），在合同里面都写明你们双方的约定，比如怎么付款，分几次付款，一般都是签了买卖合同首付给她3成，然后去房地产交易中心过户，过户当日付6成，等你拿到产证后给她最后的1成。

过户的手续不复杂，只要双方的身份证原件、复印件、户口本、结婚证、购房合同、还有房产证、土地证，就能够去过户了。

注意的是双方当事人一定都要到场，要签字的，如一方不去的话要去公证处作委托的！

一次性付款就是在时间上比贷款要快1个月，其它无分别，总的时间是，签好合同当天就能够去过户（带齐资料），过户好后20个工作日拿到新的产证，其它再交接一下水电煤费和有线电视及迁走原来的电话就能够了。

二手房交易的整个过程大致分以下几个阶段：

（1）、买卖双方建立信息沟通渠道，买方了解房屋整体现状及产权状况，要求卖方提供合法的证件，包括房屋所有权证书、身份证件及其它证件。

（2）、如卖方提供的房屋合法，能够上市交易，买方能够交纳购房定金（交纳购房定金不是商品房买卖的必经程序），买卖双方签订房屋买卖合同（或称房屋买卖契约）。

买卖双方经过协商，对房屋坐落位置、产权状况及成交价格、房屋交付时间、房屋交付、产权办理等达成一致意见后，双方签订至少一式三份的房屋买卖合同。

（3）、买卖双方共同向房地产交易管理部门提出申请，接受审查。

买卖双方向房地产管理部门提出申请手续后，管理部门要查验有关证件，审查产权，对符合上市条件的房屋准予办理过户手续，对无产权或部分产权又未得到其它产权共有人书面同意的情况拒绝申请，禁止上市交易。

（4）、立契。

房地产交易管理部门根据交易房屋的产权状况和购买对象，按交易部门事先设定的审批权限逐级申报审核批准后，交易双方才能办理立契手续。

现在北京市已取消了交易过程中的房地产卖契，即大家所俗称的“白契”。

（5）缴纳税费。

税费的构成比较复杂，要根据交易房屋的性质而定。

比如房改房、危改回迁房、经济适用房与其它商品房的税费构成是不一样的。

（6）、办理产权转移过户手续。

交易双方在房地产交易管理部门办理完产权变更登记后，交易材料移送到发证部门，买方凭领取房屋所有权证通知单到发证部门申领新的产权证。

（7）、对贷款的买受人来说在与卖方签订完房屋买卖合同后由买卖双方共同到贷款银行办理贷款手续，银行审核买方的资信，对双方欲交易的房屋进行评估，以确定买方的贷款额度，然后批准买方的贷款，待双方完成产权登记变更，买方领取房屋所有权证后，银行将贷款一次性发放。

（8）、买方领取房屋所有权证、付清所有房款，卖方交付房屋并结清所有物业费后双方的二手房屋买卖合同全部履行完毕。