浅析益阳商住空间规划Word文档下载推荐.docx
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益阳市：
住房分割；
住房分市场；
商业定位;
成败得失
[ABSTRACT]Withthedevelopmentofeconomyandthedeepeningofthesystemofsocialmanagement,tospeedupourcountrycitycommunityconstructionanddevelopment,atthesametime,theadvantagesanddisadvantagesofcommunityconstructionalsograduallyrevealed.ThispaperbasedonthesurveyofYiyangcitybusinesscommunity（centuryhouseasanexample）theinvestigationtothemarketeconomyundertheconditionofhousingsubmarket,marketsegmentationpapergeneralizestheory,fromtheresidents'
life,travelmodeandthechangeofbusinessformat,analyzeitsbusinessorientation,planninganddesignaspectsoftheachievementsandfailures.
[keywords]:
Yiyangcity;
housingsubmarket,;
marketsegmentation;
businessorientation;
theachievementsandfailures
1、研究的背景与意义
上世纪90年代中后期以来，我国的城市社区建设的热潮在社会管理体制与经济的不断推动下，发生巨大的变化。
居住社区的建设加快，更多模式的居住社区的产生，商业社区的发展尤为迅速。
然而，商业社区存在着许多优点的同时也存在着许多缺点。
世纪嘉苑（原益阳齿轮厂）作为益阳市近几年来全新建造的商业开发居住社区，位于益阳市的核心位置，是益阳的热点发展地区，拥有巨大的发展潜力。
本文旨在通过对益阳市世纪嘉苑的调研，结合现阶段的时代格局和形式变化，运用市场经济条件下住房分割、住房市场理论对世纪嘉苑进行研究，分析世纪嘉苑的商业定位，规划与设计中找出世纪嘉苑作为益阳市商业开发的居住社区的成败得失。
2、理论依据
2.1、社区的涵义
在1887年出版的《社区与社会》一书中，德国社会学家滕尼斯（F.Tonnies）提出了“社区”，在当时，滕尼斯所指的社区，是基于亲族学院关系结合而形成的社会联合。
在20世纪30年代中国社会学者将英文“community”翻译成中文中的“社区”，主要是为了强调这种社会共同体存在于一定的地域之内。
在我国社会学界中，社区一般是指聚集在一定地域范围内的社会群体和社会组织，是根据一套规范和制度结合而成的社会实体，是一个地域社会生活的共同体。
2.1.1居住社区的涵义
居住社区是指在城市的一定地域范围内，在居住生活过程中形成的具有特定空间环境设施、社会文化、组织制度和生活方式特征的生活共同体。
生活与其中的居民在认知意象或心理情感上均具有较一致的地域观念、认同感和归属感。
2.1.3、商业社区的含义
商业社区是一种社区类型,属于功能社区的一种形式,这类型的社区以商业贸易为主,即社区内的某一条街或某一地段以某一种商业为中心,彼此间互动、互助、互益而形成。
根据社区和行政区地域范围的整合关系,商业社区也有自然商业社区和行政商业社区之分,本文所指的商业社区是跨越行政界线的非行政商业社区,属于自然商业社区的研究范畴。
2.2市场经济条件下的住房分割
目前，学术界对城市住房市场的独特性已经达成了基本的共识：
住房市场不是一个统一的市场，而是一系列分割了的子市场（或称分市场）。
导致城市住房市场分割因素有很多：
从住房供应来看，为数众多的分割变量使得城市住房之间的存在明显的差异，这些变量可以分为三类：
城市空间结构各种设施的外部性的空间分割因素,住房自身的质量因素，产权因素。
从住房的需求上来看，导致住房需求分割的因素有社会经济、管理体制、文化传统、居民家庭偏好等，城市居民在职业、收入、就业地点、年龄、家庭规模等方面有很大的差异，这些便是导致不同的需求层次或组群的形成原因。
居民十分关注社会经济对于自身社会地位的影响，以及社会地位变化所带来的身份、服务、公共设施、环境以及利益的改变。
住房分割是商业开发的居住社区的商业定位的一个重要的因素。
2.3、市场经济条件下的住房分市场
在市场化的经济体制下，空间位置不可移动、持久耐用，可变更、异质性是城市住房在商品中具有的特性；
与居民的收入相比，住房的价格显得十分昂贵，而且城市住房具有资产投资价值；
并且．各国政府从土地的供应，规划控制以及在政治策略的层面上开展广泛地干预住房市场．因此住房具有私有产权、低租金保障住房以及市场租赁不同的产权形式。
这些特征．让城市住房市场不同于其他商品市场。
导致城市住房市场不仅仅是一个单一的市场．而是一种被分割为不同地段不同产权类别下不同层级的分市场。
不同层级的分市场使得居民心理上有社会地位的改变，同时让居住社区的商业地位得到确立，良好的商业地位提升了商业社区的形象，加速了商业社区的销售。
3、实例分析
笔者选择了益阳市赫山区的一个商业开发的居住社区——世纪嘉苑进行调研，收集了世纪嘉苑基本的地理位置以及社区内部构成的资本资料进行实例分析。
用地面积
6.6万
m2
总建筑面积
20.88
绿化率为
51
%
容积率
3.14
——
总户数
1500
户
停车位
900
个
下表为世纪嘉苑的经济技术指标。
小区由15栋高层组成。
正门设有沿街商业。
该社区位于益阳大道与龙州路交汇东南角，世纪大厦旁，紧临益阳大道。
北面为益阳市公安局、益阳市赫山中学；
南面为益阳奥林匹克公园；
西面为世纪大厦、益阳市第四人民医院、益阳市博物馆；
东面为正在建造的海洋城。
小区由15栋高层组成以及一系列公共建筑组成。
现设置四个入口，分布于东西南北四个方向，利于居民的进出。
小区内道路开阔，车行人行道路分化明确。
3.1居民的基本生活情况
（1）世纪嘉苑所处位置是益阳的热点发展区域，其发展潜力巨大由于处于城市主干道，居民出行方便。
（2）世纪嘉苑内设有公园、休憩长廊、水池、游泳池以及篮球场，每两栋住宅楼中设有健身设施，小区内公共绿地面积较大，能够保证居民日常的休息与娱乐的需要。
（3）世纪嘉苑的安全措施完善，大门主入口、每栋住宅入口、楼梯间、道路以及其他重要位置都安装有摄像头，加强了社区的安全性质，提升社区的形象。
（4）世纪嘉苑内部设有有幼儿园（对内对外开放），方便住户就近托管孩童，保证安全。
（5）社区正门口设有超市、酒店、医院以及银行满足居民日常生活基本需要。
（6）社区道路系统为人车分离系统，保证居民的交通安全，求小区地下停车场多处采用天窗进行采光，在节能环保的同时，也为小区道路增添新的景观地下室入口形式多样。
（8）小区内绿化维护一般，物业存在失职现象，开放商的监督管理以及物业管理跟不上业主的要求。
（9）邻里之间交流频繁，业主的素质跟不上年代社会的要求。
3.2居民的出行方式
（1）小区紧挨益阳大道以及龙州路，小区正门口设有公交车站，居民出行方便。
（2）大多数居民出行以步行或者乘坐公交车为主，私家车出行较少。
（3）由于主入口设置在城市主干道旁，私家车进出十分不安全，虽然在次入口设有一个机动车入口，但很难满足高峰期车流量的需要。
3.3社区的商业业态的变迁
世纪嘉苑益阳是集五星酒店、酒店公寓、底层购物商场、高级行政办公于一体的大型商业综合体，离老城中心区仅5分钟车程。
并且在最近，世纪嘉苑的北面正在建设海洋城（大型商业广场），居民的消费方向在海洋城建成之后将有部分改变。
4、实例解读
4.1市场经济条件下住房分割、住房分市场的理论对商业定位的影响
商业定位的影响因素有地理因素、交通因素、商业网点密度因素、消费因素以及人文条件因素。
从住房分割和住房分市场的解释中不难看出影响住房分割与住房分市场的因素与商业定位的因素基本符合。
空间因素占据了主导地位，住房市场的特殊性也让社区的商业定位由于人文环境而改变。
通过对世纪嘉苑的调研可以发现社区内多数居民为本市高收入青年群体，存在少数老年居民且多数老年人与子女和住的现象。
同时，通过对居民的生活情况和出行方式以及商业业态的变迁，在于市场经济条件下的住房分割、住房分市场的理论结合下，可以得出世纪嘉苑面是面向本市以及其他地区的高档商业社区。
4.2世纪嘉苑规划与设计方面的成败得失
（1）世纪嘉苑作为一个高档的商业社区，能够给益阳的商业发展带来巨大的影响，同时又能加强益阳市商业社区的发展。
（2）世纪嘉苑内部规划良好，居民满意度较高，居民们有着较一致的地认同感和归属感。
（3）社区内部住宅的布置方式使得居民之间的交流较强，促进邻里之间的和谐发展。
（4）社区内安全措施完善，安全事故极少发生，提升了居民的居住质量。
（5）社区存在部分需求并不满足标准的现象，物业关系存在漏洞。
（6）社区位置紧挨益阳大道和龙州路，紧邻主干道上的楼盘会受社会车辆，及底部商户的影响。
（7）社区出入口设置不够完善，从主干道直接进入社区存在一部分的交通安全隐患。
（8）社区内公共场所面积与规划图纸不相符合，开发商私自更改使得一部分居民存在意见。
4.3提出对世纪嘉苑的优化措施和建议
（1）政府与开发商坚持以人为本的思想，加强监管力度，建造更完善更能适应本市人民生活生产需要的社区。
（2）居民们应当提高自身监管意识，减少不合理的现象发生。
（3）居民需更加频繁地参与社区的建设与规划，提出自己的见解和要求。
（4）规划师们可以通过自己的专业知识向居民们表示出自己的规划理念。
5、结语：
通过对世纪嘉苑对于益阳市未来商业社区发展的展望
本文用实例在分析并解读了益阳市世纪嘉苑商业社区的规划与设计方面的成败得失，从中可以看出商业社区在益阳仍然处在一个起步的阶段，开发商私自更改社区建设来获利、部分住户对生活环境的不满意以及交通安全隐患等仍然存在。
通过世纪嘉苑的目前的情况中不难看出随着经济和社会管理体制的不断深入，世纪嘉苑将会为未来益阳商业与居住社区的发展起到极大的促进作用，推动益阳社区的发展，改善益阳商业社区的现状、提升益阳的形象。
参考文献列表
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