某区域建设商业开发项目工程可行性研究报告Word文件下载.docx
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1、编制依据
（1）国家发展改革委员会《投资项目可行性研究报告指南》。
（2）国家发展改革委员会、建设部《建设项目经济评价方法与参数》。
（3）国家和地方有关规程、规范、政策及条例等。
（4）《徐州市城市总体规划》《XX市城市总体规划》。
（5）国家计委、建设部《关于印发建设项目经济评价方法与参数的通知》和《关于发布房地产开发项目经济评价的通知》。
（6）XX市人民政府关于加快主城区危旧房改造实施的意见。
（7）《XX市国民经济和社会发展第十二个五年规划》
（8）《安徽省关于国民经济和社会发展“十二五”规划和2020年远景目标纲要》
（9）《XX区城乡开发总体规划》
（10）《XX区土地利用总体规划》
（11）《民用建筑设计规范》；
（12）国家及地方有关建筑工程设计规范和标准；
（13）委托方提供的其他资料
2、编制范围
本项目可研报告的研究范围包括：
（1）项目提出的背景及建设的必要性
（2）项目选址与建设环境条件
（3）项目建设规模与主要建设内容
（4）项目总体布局方案
（5）工程技术方案
（6）环境保护、安全卫生、消防和节能
（7）项目运营和实施计划
（8）投资估算与资金筹措
（9）效益分析
（10）项目结论与建议
三、项目单位简介
XXXX房地产开发有限公司公司现有开发综合部、工程管理部、合同预算部、行政事务部四部门，经济势力雄厚，技术力量强大。
公司宗旨“服务、诚信、创新”。
XXXX房地产开发有限公司注册资本1000万元，主营：
工业地产、房地产开发等。
注册时间：
2010年1月。
公司地址：
XX市XX区XX工业集中区天汇大道1号。
四、项目主要技术经济指标
主要技术经济指标
序号
指标名称
单位
数量
一
建设规模
１
建筑面积
平方米
460000
其中：
创智商务楼
60000
创智商业街区
400000
2
总占地面积
466662
3
可规划用地面积
4
绿地面积
186664
5
建筑容积率
0.99
6
停车位
个
5440
7
绿化率
%
40
8
建筑密度
25
二
项目总投资
万元
180000
三
投资利润率
9.15
四
投资利税率
16.99
第二章项目的背景、可行性及必要性
一、项目提出的背景
大淮海国际城所处XXXX区XX镇，位居大淮海经济圈腹地，历来是四省交界、五省通衢焦点。
今日更承南起北、东临渤海，西接中原，交集天下。
作为56万平方公里自然交集与省际、城际临界焦点，与徐州高价值生态板块无缝对接，与XX、萧区近距离呼应城市化进程，亟待整合新兴产业资源优势，同步国际先进开发理念，引进国际先进有机产业城镇建设模式，通过整体规划、整体开发，成就大淮海新经济增长极的宏伟梦想。
IEC大淮海国际城——4088亩智慧之城、生态之城，正是在这一宏大背景下，应运而生。
IEC——可持续发展观，生态、产业、商居一体复合型有机城镇，大淮海经济圈新兴经济增长极，担负起融通淮海、聚合价值，跨地域城域功能互补，推动区域城际经济结构调整，对实现大淮海经济圈中心，徐淮区域中心化价值增长极具价值。
二、项目建设的必要性
1、符合徐淮两地总体发展需要。
大淮海国际城无缝对接与徐州市泉山区云龙湖自然生态景区，近距离辐射萧区、XX，其智慧之城、生态之城的高规格、高起点规划规划，不仅将极大增强大淮海中心区域的资本、信息、人才吸附力，更以国际品质，完善区域城市功能，促进城际价值聚合融通，提升大淮海中心的城际竞争力。
2、国际有机城镇大淮海经济圈蓝本——推动徐淮两地城市进步。
大淮海国际城•XXXX和国际生态总部基地，以集产业总部、高端商务、商业、休闲、商住为一体的，生态的、可持续发展的公园式复合型高端商业地产，为徐淮两地规模最大、配套最先进，资源配置最齐备的商业巨构，不仅将推动徐淮城市建设水平，更汇同整个大淮海国际城，成为整个大淮海地区最具国际品质的新兴有机城镇蓝本。
3、大淮海经济圈中心区域，徐淮两地地产市场发展必然趋势
（1）城际生态卫星城镇建设条件成熟
徐州作为大淮海中心城市，人口规模已近千万级，仅城市人口已突破400万，以传统工业为主导的产业发展更严重制约城市发展，新兴产业化、生态化城市功能导向和多中心城市扩张，已然确立。
同样，XX市居苏豫皖三省要冲，皖北地重要商贸流通中心，依托丰富矿产资源，已发展成为以煤炭、电力、机械、轻纺、化工、建材为支柱产业的新兴能源工业城市，人口规模也已达200万。
铁路、公路、内河航运为主体的综合交通运输网络，北接陇海，东连京沪，西入京九，交通条件极其优越。
大淮海国际城，位居大淮海经济圈中心，徐淮中间，四省交集，价值聚合，区域中心化城际生态卫星城镇建设条件，已然成熟。
（2）提升城际中心功能，增强城市价值。
徐州2012城市化率达到55.4%，业已进入调整发展期，第三产业发展提速，三产比重40.7%；
城市经济进入快速发展阶段。
房地产市场发展业已进入以改善性需求为主，注重质量为主的稳健发展阶段。
大淮海国际城，更以高度智慧和远见、生态和环保、超高低密度为主导的，可持续发展和极具智慧的高品质产品和空间营造，无缝对接徐州西北高值生态板块，使城市地产最具价值的板块突破地域界限扩展和延伸，弥补和增强了城市宜居功能，也为XX、萧区等周边区域提供了更为高级，层次更丰富的城镇发展和产城居住融合新标准。
（3）接轨国际的新兴复合型，可持续高价值公园式商业地产。
大淮海国际城•XXXX及国际生态总部基地，优化大淮海中心产业总部资源，定制城际高端商业配套，以生态、有机、复合、整体规划、统一营运的现代化公园式商业地产，成就大淮海经济圈区域中心价值整合梦想。
4、提高城镇商业竞争力，助推XX镇商贸中心的形成与发展
XX镇位于XX区东南部，近年来，该镇紧紧抓住城镇新农村建设的历史机遇，全面完成城镇商业、住宅规划任务，安稳致富工程切实推进。
项目的开发对于XX镇商业中心的形成与发展具有极大的助推意义。
某区域建设商业开发项目工程将以前瞻性的商业和运营体系，推动XX镇成为汇聚中高端商业、激励创业、引导消费的城市新商圈，成为衔接老城区和新城的枢纽，将全镇以及周边地区的客人汇聚于此，一站式购物、一站式娱乐、一站式休闲，突破老城旧有的商业格局，有利于增强城市的商业辐射功能，提高该镇城市竞争力。
同时，某区域建设商业开发项目工程通过科学的规划和建设，XXXX房地产开发有限公司的开发经营实力，采取整体推进的方式，建设高水平的商业运作，形成复合型的XX镇新商业中心，成为XX镇乃至XX区东南部地区商贸发展的创新制高点。
5、构建和谐社会，提供就业与小额创业的双平台
我们也清醒地看到，XX镇经济社会发展还存在较多困难和问题，其中，农民安稳致富一直是迫切需要解决的社会问题，主要原因是：
新形势下产业空虚问题突出，镇内企业就业容量有限，城镇居民自主创业能力不足，增收致富渠道不多；
加之遗留问题纷繁复杂，维护社会稳定的压力较大。
制约经济社会发展的基础瓶颈尚未得到完全突破，全区负重自强、干事创业的氛围还不浓厚。
某区域建设商业开发项目工程的建设，可以提供至少几百个子项目小额创业的机会，同时带动社会就业数千人，拉动社会消费需求估计每年为数千万元，极大地丰富了丰都区的文化娱乐休闲生活，对于构建和谐社会，塑造独具人文特色的民俗风情街，具有很大的推动和促进作用。
6、解决现有存量商业的空置，发挥物业的商业价值和社会意义
消化现有存量空置物业是一项重要的举措。
目前看，XX镇的存量空置商业总体量偏大，埋没了其应有的商业价值。
本项目进行商贸城的整体开发建设是非常必要的，经整体改造，不仅提升了现有商业的层次和形象，扩大商贸经济的规模，优化了商贸业的布局结构，实现了盘活存量空置商业，可实现较大的经济效益和社会效益，对丰都的发展产生积极的影响。
7、依据城镇升级改造政策，深化提高XX镇商贸业的升级发展
商贸业是区域经济繁荣程度或经济水平优劣的一项重要的元素。
大力发展商贸业可带动整体经济的发展，具有非常深远的积极意义。
目前XX镇城商贸业还处于初级阶段，整体形象和层次都比较差，没有经过科学的培育发展，如果不进行整体战略规划并有序引导其发展壮大，而任由其自发发展，从现代快速经贸经验看，将不能满足人们日益升级的文化生活需求。
随着城镇升级改造工程的逐步推进，城市功能的发展，深化并升级商贸业将会是一个必然的发展历程。
综上所述，该项目建设是完全必要的。
三、项目的可行性
1、区、镇政府对某区域建设商业开发项目工程的建设十分重视。
在本项目的酝酿、申报过程中，得到了来自政府各方面的热情关心和支持。
2、本项目的开发商XXXX房地产开发有限公司有雄厚的经济实力作后盾，良好的经济业绩、行业运作能力和社会信誉作基础。
公司领导经验丰富，各方面人才搭配合理，管理制度、架构健全，运行有序。
3、本项目起点高、定位准、经营发展方式符合国际潮流，有着很好的发展前途。
4、项目的选址、性质、功能符合项目所在地的城市规划、土地利用规划，得到了所在地有关部门及当地居民的大力支持，因而是可行的。
5、项目的区位、交通、仓储、物流条件很好，适应商业市场的建设发展。
6、项目有着良好的经济效益。
这在本报告的第十一章将得到充分的论证。
大淮海国际城将在大淮海经济圈中心，建立首屈一指的国际有机城镇的大淮海蓝本。
其具有极好的社会效益，较好的财务状况将带来极高的投资回报率，具有开发价值，因此，该项目建设是完全可行的。
第三章市场分析
一、项目整体素质分析
（一）项目优势
1、项目区位极佳，市场认可度较高。
2、项目交通非常便利，出入非常方便，生活成本较低。
3、项目周边商业、服务、教育、医疗、银行等生活配套非常齐全。
4、项目发展商实力雄厚，具有良好的资金和市场运作实力，拥有200多家合作厂商。
（二）项目劣势：
1、投资较大。
2、商业开发还具有一定的风险性。
3、该项目开发不能分期开发，要一次性投入，同时也加大项目开发的风险
（三）机会分析：
项目位于XX市XX区XX镇天汇大道1号。
距XX市中心40公里左右，距徐州市中心12公里。
市中心仅12公里，距徐州观音国际机场约30公里。
紧邻311国道，接连霍、合徐高速出入口；
距徐州轻轨一号线仅4公里；
肖桃路、徐阜铁路穿境而过。
徐州作为大淮海中心城市，人口规模已近千万级，仅城市人口已突破400万，以传统工业为主导的产业发展更严重制约城市发展，新兴产业化、生态化城市功能导向和多中心城市扩张，已然确立。
某区域建设商业开发项目工程，位居大淮海经济圈中心，徐淮中间，四省交集，价值聚合，区域中心化城际生态卫星城镇建设条件，已然成熟。
某区域建设商业开发项目工程中心区可开发地块资源极少，本项目从地段、配套、发展潜力等方面，均堪称该镇之绝版地块，具有很大的发展空间和极强的可塑性。
本项目由XXXX房地产开发有限公司投资建设，投资开发商具有良好的企业信誉和开发经验，发展商具有较强的商业运作和招商管理，在区内乃至全省批发服装及小商品具有良好社会信誉将有助于提高项目的品质形象。
XX镇人口较多，辐射面广，对于小商品及服装需求较大。
XX镇经济近几年的快速稳步增长将为本项目带来较大的发展机遇。
二、项目区商业环境研析
（1）项目区商贸市场现状
◆低档次的商业市场已尽饱和，购物模式长期在街铺化、商场化的层次上徘徊。
◆迅猛增长的购买力面对不发达的市场，供求矛盾凸显。
◆与大中城市的商业物业相比,项目区的商业物业普遍呈现硬性设施落后,管理水平相对较低的特点。
◆本地投资意识不太强，购铺者多用于自己经营。
◆本地一直未出现现代集约型、专业性强的商业龙头项目，这是造成地方商业滞后的根本原因。
◆街铺依然受到追捧，真正的专业市场是未被开垦的“处女地”。
◆本地商业地产的营销推广模式过于陈旧，通常情况下引不起人们的置业兴趣。
（2）当地商业业态构成
1、百货商场、超市
多为中小型零售商业，地处中心区或生活区，规模不大，商品种类多为日常消费品，品种不齐全，尚未成为市民购物的主要场所。
2、临街商铺
即在住宅楼或单位用房的底层裙楼，沿街建成的各式商铺门面房。
经营品种混杂，尚未进行规范和形成区域商品特色。
3、商业广场
它是商场、超市之后新兴的一种综合商业形式，兼备休闲、娱乐、购物等功能。
目前项目区除了人民广场，尚无兼顾购物的商业广场。
4、综合商贸市场
提到项目区的综合商贸市场，脏、乱、差几乎成了它的代名词。
缺乏管理、硬性设施落后，已到了被市场淘汰的边缘。
（3）项目区商业未来发展预测：
专业市场发展潜力大，但急需升级
1、专业市场将在项目区未来的商业中发挥更为重要的角色，发展潜力巨大，尤其是新型专业市场。
2、经营环境差，管理水平低下的专业市场必将为新一代专业市场所取代，集约型、专业性、与国际接轨是未来专业市场的发展方向。
3、专业市场越来越重视经营环境、配套设施和管理水平。
三、项目招商的政策优势
鉴于本项目规模巨大、投资巨大，对大淮海经济圈未来影响巨大，将带动整个大淮海区域经济结构变化和促进区域经济价值，建议予以项目以下政策优惠：
1、费用减免：
水电气、公建配套、税收减免、租金减免。
2、产业促进优惠政策
（1）所得税
1）经认定的企业或商家，所得税“两免三减半”的优惠政策。
经认定的技术先进型服务企业，企业所得税基本税率是15%，和科技、智力型企业、软件\IC企业优惠政策可以重叠享受。
2）企业及商家职工工资和培训费，可按实际发生额在计算应纳税所得额时扣除；
职工工资可按实际发生额在计算应纳税所得额前扣除。
3）允许高科技及智力型企业按当年实际发生技术开发费用的150%抵扣当年应纳税所得额；
实际发生技术开发费用当年抵扣不足部分，可按税法规定在5年内结转抵扣。
4）对技术先进型服务企业当年提取并实际使用的职工教育经费，在不超过当年企业工资总额5-8％以内的部分，可以据实在企业所得税税前扣除。
（2）增值税：
1）对增值税一般纳税人销售其自行研发高科技产品，按17%的法定税率征收增值税后，对其增值税实际税负超过3%的部分实行即征即退政策。
2）对于所退的增值税税款由企业用于研究开发高科技、软件产品和扩大再生产，不作为企业所得税应税收入，不予征收企业所得税。
（3）营业税：
1）对单位和个人从事技术转让、技术开发业务和与之相关的技术咨询、技术服务业务取得的收入，经项目主管机构认定后免征营业税。
2）对入驻大淮海国际城出口企业免税，并根据海关报关统计资料和银行结汇金额实行USD1补助RMB0.2元，并提供出口贷款绿色信道和贷款贴息。
3）鼓励软件企业通过GB／T19000-ISO9000系列质量保证体系认证和CMMI（能力成熟度模型）认证，认证费由大淮海国际城发展资金予以50%的补贴。
通过CMMI2-5级认证的，可享受20-50万元不等的奖励。
3、招商引资激励：
（1）按照“谁受益，谁奖励”的原则，本级财政安排一定数额的“招商引资奖励金”。
政府安排500万元设立“政府奖励金”用于对项目引进者按注册资金实际到位额3‰在企业登记注册之日起3月内给予一次性奖励。
（2）引进无息或低息资金的，根据资金使用时限，以银行同期贷款利率计算，由资金使用单位按节约利息的50%—60%给予一次性奖励；
从区外引进银行同期贷款利率的资金和专项使用的政策性资金，由资金使用单位酌情给予奖励。
（3）引进区外无偿资金的（包括国外援助和捐赠，以及上级部门不属于专项用途资金的计划外拨款），由资金使用单位按到位资金总额不超过15%的比例奖励
4、产权保护：
（1）通过认定的软件产品、软件企业分别一次性给予1万元、2万元资金补助。
专利费用资助发明、实用新型和外观设计专利申请费（实际缴纳数）;
发明专利申请实质审查费、授权费（实际缴纳数）;
实用新型、外观设计专利授权费用（实际缴纳数）;
内资企业被授予国外发明专利权的，每件资助人民币30000元，同一件专利资助不超过二次。
（2）设立年度专利申请大户奖。
（3）商标注册申请，每新申请一件，给予商标注册申请人1000元资助。
5、人才激励及优惠政策
（1）购房补贴、优惠租房。
（2）薪酬补贴。
（3）博士后补贴。
（4）专项补助。
（5）落户、入学。
（6）出入境便利。
（7）人民币汇兑。
（8）后勤服务。
6、租金优惠
给予进驻大淮海国际城XXXX和国际生态总部基地的企业或商业营运机构租金减免优惠。
7、经费补贴
（1）为了进一步鼓励高科技、智力型企业、品牌商家进驻大淮海国际城，新公司在注册登记后，给予申请地方政府无偿启动经费补助经费。
（2）专人负责宣传和帮助企业申请每年的政府各项科技经费,如中小企业科技创新经费等,企业在获得国家、省市经费后，政府将按照一定1:
0.5-1比例给予匹配。
8、中小企业贷款担保和贷款统贷平台
（1）进驻大淮海国际城中小企业担保公司专门为中小企业提供第三方担保，帮助企业获得银行贷款融资。
（2）高科技、智力型、软件出口企业根据出口定单可申请银行贷款“绿色通道”并享受一定的贷款利息贴息。
（3）建立“统贷平台”，主要采用委托贷款的方式可为种子期、初创期的企业直接提供资金支持的服务，资金投放额度原则上不超过100万元，期限不超过1年。
（4）注册在大淮海国际城的具有独立法人地位的创业投资企业，可申请50万元人民币的启动资金补贴。
（5）在大淮海国际城设立的创业投资企业分公司或办事处，并且XXXX或国际生态总部基地具有固定商业场所和固定常驻人员，可申请20万元人民币的启动资金补贴。
（6）创业投资企业投资大淮海国际城内高科技企业，风险补贴资金按5%比例给予专项风险补贴，若投资失败，再给予5%的风险补贴。
单笔最高补贴额为50万元。
9、特别扶持：
（1）企业整体改制或变更设立股份有限公司，对此前年度的财务指标进行调整而增加的支出，由同级财政部门给予等同地方留成部分的奖励；
自被认定为拟上市企业的次年起，5年内由同级财政部门给予一定的扶持奖励，具体奖励金额参考企业缴纳的增值税、企业所得税的情况计算确定，即每年缴纳上述两税数与上一年度的缴纳数相比，对于增长超过10%的，按照超过部分的地方留成数全额奖励。
（2）在进行公司制改造、合并或分立、股权转让或重组上市的，拟上市企业以划拨方式取得的土地使用权，应当补办土地出让手续，出让金按照评估确认价格的40%缴纳，60%是企业自有土地资产的价值显化。
对不变更实际控制者的，土地、房产、车船、设备等权证过户手续按非交易过户处理。
在过户环节所形成的增加值，由同级财政部门给予等同地方留成部分的奖励。
（3）企业在改制设立股份有限公司时，历年享受国家优惠政策形成的资本公积金，归原企业全体股东所有。
（4）地方财政对每个上市企业奖励300万元，分企业改制结束、正式递交上市申报材料和完成股票发行上市三阶段按50万、100万、150万的比例分步兑现。
（5）为了进一步鼓励自主创新的高科技企业进驻大淮海国际城，每年将分上、下半年评审出一批产业化前景好、具有自主知识产权和项目执行力的创业型团队，给予以下特殊扶持：
1）地方政府给予100万元无偿启动资金
2）中小企业担保公司提供项目流动资金贷款担保
5）统贷平台直接给予项目100万元贷款
6）给予100平方米研发场地三年免租
7）提供一套100平方米的人才公寓三年免租
8）领军人才在大淮海国际城内自购住房享受100万元补贴
9）协助企业争取部、省、市各条线项目资助，并给予获得各级资助的领军人才项目相应资金配套。
四、综合评价：
结合前面的SWOT因素分析，我们可以看出，某区域建设商业开发项目工程项目具备得天独厚的市场优势和千载难逢的市场机遇，如能从产品设计和规划上适度创新，以较高的市场定位引领该XX市商业地产市场。
第四章项目选址及建设条件
一、项目选址
项目区紧靠徐州都市经济圈中心城市徐州市，距XX市中心40公里左右，距徐州市中心12公里。
二、建设条件
（一）自然条件
1、气候条件
项目所在地属于北温带北方型大陆气候，光照充足，日照时数为2315.8小时，日照度为52.2%，无霜期202天，年均相对湿度：
70%；
主导风向：
东北风；
年均降雨量：
862.9mm；
地震烈度：
7度。
历年极端最低气温为-12.4℃，历年极端最高气温为38.0℃，年均气温14.4℃；
历年平均降水量为811.2毫米，年平均无霜期208.3天，年平均相对湿度为70%，年平均蒸发量为1500.0毫米，年平均日照时数为2220-2480小时。
2、水文条件
项目区位于淮河流域中游，二、三级支流范围里，隶属于华北平原南部的XX平原中部。
水资源总量包括地表水和地下水两部分，全区多年平均地下水资源总量为2.6亿立方米/年，地表水和地下水资源的丰枯基本依赖降水补给的多寡，地下水资源赋存于地层的多孔介质之中，水的运动较为缓慢。
近年来，城区及近郊区地下水位大幅度下降，给水能力逐年减少，呈现超采现象，应该予以防范。
全区水资源的水质较好，均为重碳酸钙型，矿化度小于1.0克/升，但其钙镁离子偏高，导致水的硬度较大。
3、地质地貌
XX区主属黄淮冲击平原，地面高呈由西北向东南缓倾，海拨高度介于32-50米之间。
地形大致可分为两个单元，即东南部分布着一些低山丘陵，其余为黄泛平原。
山丘、谷地占总面积22.2%,平原占77.8%。
土壤为潮土类、褐土类、石灰土类、棕壤土类、砂疆黑土类，以淤土、两合土、沙土、盐碱土、土淤土为主，其中淤土平均有机质1.35%、碱解氮含量为70mg/kg、速效磷含量15mg/kg、速效钾含量120mg/kg、PH值为7.0，两合土平均有机含量1.25%、碱解氮含量60mg/kg、速效磷含量12.5mg/kg、速效钾含量100mg/kg、PH值为7.2，沙土平均有机质含量1.1%、碱解氮含量为50mg/kg、速效磷含量8mg/kg、速效钾含量75mg/kg、PH值为7.5。
XX区域境内水系发
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