某生态园社会康乐度假休闲福利中心可行性研究报告Word文件下载.docx
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第九章项目组织机构及劳动定员50
第一节组织机构设置50
第二节劳动定员51
第三节人员培训51
第十章项目建设管理及招标投标52
第一节建设管理52
第二节招标投标52
第十一章项目建设进度安排54
第一节项目实施进度54
第二节质量保证体系55
第十二章投资估算与资金筹措56
第一节投资估算56
第二节资金筹措59
第十三章财务分析与评价61
第一节项目经济分析遵循的主要依据61
第二节各项财务基础数据61
有关证明材料
一、附件
1、项目承担单位事业法人证书
2、项目单位事业法人组织机构代码证书
3、项目土地租赁合同
三、附图
1、项目“社会康乐度假休闲福利中心”建设地点区位图
2、项目“社会康乐度假休闲福利中心“总平面布置图
第一章总论
第一节项目基本情况
一、项目名称
某某生态园社会康乐度假休闲福利中心
二、项目业主
该项目业主为某某生态农业发展有限公司。
某某生态农业发展有限公司成立于2008年1月，注册资本二千万元，法定代表人：
****，办公地址：
****168号，是一家以农业开发为主的有限责任制公司。
三、项目建设地点
****湖田乡林田村
四、项目建设内容及规模
（一）项目建设内容
根据公司未来发展规划目标与规划用地情况，整个项目分两期建设：
1、第一期将拟建成三幢某某新福利康复度假休闲中心，总共建筑面积20400m2。
主要建设内容：
A幢的层数为7层，BC幢的层数各为4层，其中A幢的第1层为老年人活动室及医疗生活配套用房，A幢的第2－4层和BC幢的第1-4层为老年人公寓，A幢的第5－7层为办公及工作人员用房，同时室外配套建设生态停车场、游泳池、绿地及植物园等。
2、第二期在主体建筑物周围加建六栋9000m2两层联体别墅与三栋3600m2四层独立别墅。
（二）建设规模
1、新建三幢某某新福利康复度假休闲中心，总共建筑面积20400m2其中：
A幢层数为7层，总建筑面积13200m2，第1层为封闭式对中心内老年人活动室及医疗生活配套用房（3600m2）；
第2－4层为老年人公寓（185间、55套，4800m2）；
第5－7层为办公及工作人员用房（4800m2）；
B幢层数为4层，总建筑面积：
3780m2，其中第1-4层为老年人公寓（147间、70套）
C幢层数为4层，总建筑面积：
2、另加建六栋9,000m2（290间、套）两层联体别墅，三栋3,600m2（100间、套）四层独立别墅。
总建筑面积33000m2，共有住房869间（585套），可同时接待1200人以上老年人居住。
五、总投资估算及资金筹措
（一）总投资估算
总投资估算为：
3484.75万元。
其中：
建设投资：
2984.75万元、
流动资金：
500万元。
（二）资金筹措
项目所需资金3484.75万元，由业主自筹2484.75万元，拟申请上级扶持1000万元。
第二节研究依据与范围
一、研究依据
1、某某工程咨询有限公司与某某生态农业发展有限公司签定的“编制项目可研报告合同书”；
2、业主提供的有关项目资料；
3、国家有关编制可行性研究报告的规范规定；
4、《现行建筑设计规范大全》；
5、《现行建设结构规范大全》；
6、《现行建筑设备规范大全》；
7、《工程设计标准大全》；
8、《建设项目经济分析与评价》（第二版）；
9、《国标建筑设计防火规范GBJ16-97》；
10、《民用建筑设计通则》；
二、研究范围
本可行性研究报告的研究范围为：
项目建设背景及建设必要性、某某新福利康复度假休闲中心市场的分析与定位、建设地点与外部建设条件、建设内容及建设规模、建设方案、消防及安全、环境保护与能源节约、项目组织机构及劳动定员、项目建设管理及招标投标、投资估算与资金筹措、技术经济分析与评价、项目风险分析等。
三、主要技术经济指标
某某新福利康复度假休闲中心主要经济指标
1、某某新福利康复度假休闲中心总建筑面积
33000m2
2、总投资
3484.75万元
建设资产
2984.75万元
流动资金
500万元
3、年净利润
525万元
4、全部投资税后内部收益率
16.20％
5、全部投资税后投资回收期
6.64年
6、投资利润率
20.10％
7、投资利税率
15.07％
8、资本金净利润率
15.06％
第三节研究结论
由于该项目以老年人健康快乐第一为新生活理念。
凭借某某生态园的自然优势，将公益性事业与市场化运作相结合，既充分考虑到老年人的利益，又考虑到企业的持续发展，同时还可将传统的孝道文化与现代精神文明相结合，它的建成在为全国老年事业方面发展做出积极贡献的同时，还使得老年人在精神上身体上得到极大的愉悦。
因此，该项目的建成，不仅为茂龙的旅游增加新的亮点，并以其成功的经营和自身的形象成为茂龙生态园度假休闲新的模式。
经测算，项目总投资3484.75万元，其中建设资金2984.75万元，流动资金500万元。
项目建成投入使用后，全部投资财务内部收益率为17.54％（税后）、投资利润率20.10％，全部投资回收期6.64年（税后），项目具有良好的清偿能力和盈利能力，项目在财务上可行。
第二章项目建设的背景及建设必要性
第一节和平与发展为旅游业开辟了广阔的发展空间
当今，世界正处于相对和平时期，各国之间的经济、政治、文化得到了飞速发展，为国际旅游业创造了良好的发展环境和条件。
在欧美等发达国家，度假旅游已经成为一种势不可挡的潮流。
自二十世纪九十年代起，随着全球相对过剩的经济格局的形成，旅游业成为刺激各国经济发展的源动力之一。
在此背景下，全球旅游业如虎添翼，以年均4.4％的速度持续增长，同时带动了其它相关产业如交通运输业、服务业、金融业等的发展。
据专家预测，未来20年内，全球游客人数将达到15亿，旅游总收入将达至2万亿美元，旅游业将成为世界第一大产业。
中国拥有着几千年渊源的历史文化资源和丰富的旅游资源，有漫长的海岸线和高质量的海滩，有众多适合开发为旅游度假地的山川和温泉，构成了独特的中华旅游文化脉系。
它将成为世界旅游文化的一支“奇葩”，并随着旅游业的全球一体化进程，将日益受到国外游客的青睐，中华旅游资源的不可替代性使其有希望在2020年成为世界旅游观光的首选地。
随着我国改革开放的不断深入，21世纪的中国旅游业将会迎来一个更加美好的春天。
老年，是人类社会发展中不可避免的付出的代价，老年人是我们这个社会中特殊的困难群体，根据中国老年人抽查调查测算，中国有视力老年、听力言语老年、肢体老年、智力老年、精神老年等各类老年人6000万，占人口总数的5%，18%的家庭有老年人。
在党和政府的关怀下，广大老年人自强不息、顽强拼搏、乐观向上、开拓进取，已经成为当今社会精神文明、政治文明和物质文明建设中一支不可缺少的力量。
他们渴望与健全人一起平等参与社会生活。
共享社会物质文化成果，渴望进一步融入社会，在饱览祖国各地锦绣山河的同时在精神上身体上得到极大的愉悦。
在国外，老年人旅游已经成为旅游产业的一部分，有的国家甚至专门设立了老年人旅游服务机构，目的就是满足老年人对旅游的渴望。
去年8月，意大利国家旅游部门呼吁各有关单位给予老年人旅游市场高度关注，为老年人旅游者多提供一些便利条件，以带动老年人旅游业的进一步发展。
同时为了推进老年人旅游，开通“直通假期”的网站，宗旨是为老年旅游者提供更为便利的服务，鼓励他们出外旅行。
在国内，这项工作虽方兴未艾，却又任重道远，在国内外旅游事业蓬勃发展的今天，某某新福利康复度假休闲中心的成立，填补了国内老年人旅游市场的空白。
第二节国家对老年人旅游事业发展的政策支持
1998年11月召开的中央经济工作会议，做出的把旅游业列为国民经济新的增长点的决策，明确了旅游业是经济产业，并将其作为拉动国内内需的杠杆手段。
国家计委首次把旅游项目列入国债项目；
国家经贸委制定旅游产业政策；
以及财政部大力增加对旅游业发展的财政支持，表明了国家对旅游业发展的政策支持力度。
与此同时，国家采取了一系列相应措施，如延长假期，以启动假日旅游消费，拉动相关产业的供需，大力发展“假日经济”，使国内旅游业的发展驶入良性循环轨道。
据此，江西省委、省政府在1998年就明确提出：
“有必要突出和强调旅游业在江西经济发展中的地位，使之成为全省经济发展的龙头”。
从而把旅游业在经济发展中的地位提升到了一个新的高度，旅游业成了江西省的优势龙头产业、支柱产业和经济热点，江西省旅游业在国民经济建设发展中起着越来越重要的作用。
为保证旅游业健康发展，省政府先后颁布了《江西省旅游规划大纲》、《江西省旅游管理条例》、《江西省旅游市场管理规定》，充分体现了我省对旅游业发展的高度重视，将旅游业推向了法制建设的正确轨道。
对旅游资源的开发和保护，江西省制定了一系列相应的规定：
对旅游资源特点突出、旅游景点相对集中、旅游经营效益显著的区域，可以划定为国家和省级旅游开发区，享受有关优惠政策。
还鼓励外商以合资、合作等方式参与开发旅游资源、建设旅游设施和经营旅游项目，并在税收等方面给予优惠政策的支持，为旅游业快速发展提供了强有力的保障。
我国目前13亿人口中，老年人有1.35亿人，解决老年人问题，满足老年人不断增长的物质和文化需要，实现老年人康复事业与经济社会协调发展，促进社会公平和稳定，是社会主义现代化建设一项重要而紧迫的战略任务。
如何解决老年人在经济供养、医疗保健、生活照料和精神文化等方面日益增长的需求，是关系国计民生和国家长治久安的一个重大社会问题。
为此，党的十六大报告中首次写进“发展老年人事业”。
胡锦涛同志在为反映老年人自强模范和助残先进事迹的《自强之歌》撰写的序言中指出：
“满腔热情地关心老年人，切实尊重老年人的公民权利和人格尊严，给他们以平等的地位和均等的机会，让他们共享社会物质文化发展的成果，是我国社会主义制度的本质要求。
”
各级党委、政府也非常重视做好老年人这个弱势群体的工作，充分认识到落实好老年人优惠政策，依法保障老年人合法权益的重要意义，并把这项工作纳入政府重要议事日程，作为实践“三个代表”重要思想为老年人排忧解难办实事的一件大事抓好抓实，努力营造一个良好的贯彻落实老年人优惠政策的社会环境。
为支持老年人事业发展，江西省制定了一系列税收优惠政策：
对开办的私营民政福利企业，凡安置“四残”（盲、聋、哑、肢体老年）人员占生产人员总数35％以上（含35％），凭市民政局证明，经地税局批准，其经营属于营业税“服务业”税目范围内（广告业除外）的业务，免征收营业税。
减免增值税、消费税、营业税的单位和个人同时享受减免城市维护建设税及教育费附加。
对新开办的或非中途转办的服务型私营企业凡安置“四残”（盲、聋、哑、肢体老年、智残、弱视）人员占生产人员总数35％以上，暂免征收企业所得税。
政策的支持，为江西老年人旅游事业的发展提供了有力的保障。
第三节凭借江西旅游业快速发展的契机
江西省是我国最大的经济特区之一，也是联合国世界旅游组织和中国国家重点规划、加快建设的国际旅游开发区之一。
这里空气新鲜、风光旖旎、景色迷人、令人神往。
现代人们旅游所需要的五要素：
阳光、乡村、森林、绿树（椰林）、空气，一应俱有，特别是乡村旅游资源和野山特产资源为国内所独具，更为江西旅游业的发展增添新的生命力。
目前，江西省正在向“旅游强省”进军。
《江西省旅游产业十一五规划和2020年远景规划纲要》提出江西的战略目标是：
到2020年，江西建成中国旅游强省，成为全国最佳、著名的生态园旅游度假胜地之一，届时年接待游客达到7500万人次，旅游总收入和创汇分别达到650亿元人民币和10亿美元。
据江西省旅游部门统计：
2001年，江西省接待国内外游客达到1124．76万人次，实际旅游收入87．89亿元人民币，占全省国内生产总值16．2％，高于全国平均水平的10％。
旅游人数和收入分别比上年增长11．6％和11．8％。
到2003年，全省接待入境旅游人数1234．1万人次，实现旅游总收入93．55亿元。
旅游业已成为江西省国民经济支柱产业之一，茂龙生态园的建成，将会成为中外游客向往的旅游目的地。
2002年10月9日，新华社发布了第一份《中国旅游品牌问卷调查》，报告结果表明，江西被列为全国最愿意游览的旅游区之一，与苏杭、京津、上海、云南、青藏高原、桂林、西安、广州、深圳之并列。
**市作为江西省的都会城市，计划5—6年之内建成2个以上江西省旅游强县、10个以上旅游型村镇、50个以上乡村旅游示范点和100个以上星级农家旅馆，以点带面，将“茂龙生态乐园”打造成为在国内具有较大影响力的旅游品牌，以乡村旅游为支柱产业的自然村要占到全市村庄总数的5%，直接从事旅游业的农民2万人，间接从事旅游业的农民10万人，乡村旅游产业总收入12亿元，占全市旅游总收入的20%，使乡村旅游产业成为推动社会主义新农村建设的重要动力。
**市大旅游的发展格局已初步形成，旅游业发展前景广阔。
某某生态农业发展有限公司精心打造的某某新福利康复度假休闲中心正是在这样的背景下提出的。
对本项目的建设，希望得到江西省委省政府、江西省**市民政局和政府有关部门的高度重视，市内其主要领导同志分别到项目所在地现场考察指示，这充分表明江西省政府对本项目的重视和支持。
第四节某某新福利康复度假休闲中心项目优势
项目所在地：
“某某新福利康复度假休闲中心”（以下简称“休闲中心”）项目计划建设在****西部10公里处新田乡下山村，东距高速公路和西线高速公路入口处100米，北距正在建的**明月山机场3公里，东北距昌北机场一个多小时的路程，周围环境优美，气候宜人，交通往来畅快便捷，十分方便。
由于该项目的特殊性与不可替代性，决定了它所具有的三大
优势：
一、位置优势
由于老年人的特殊性，要求的复杂、多样性，因此在项目的选址上就必须要求：
1、与市中心繁华闹市区要有一些距离，太近则喧闹，嘈杂影响休息；
但又不能太远，否则生活会不方便。
2、交通便利。
3、周边没有污染工业项目，环境要好。
4、离机场、高速公路、医院较近。
项目所在地距**市中心繁华市区10公里，东距高速公路和西线高速公路入口处100米，距**市30分钟车程，北距正在建的**明月山机场3公里，距南昌昌北国际机场驱车约80分钟路程。
距**市人民医院20分钟车程，袁州区人民医院5分钟车程，周围环境优美，空气清新，无污染工厂，气候宜人，交通往来畅快便捷，这是本项目在此建设的优势所在。
二、强大的客源优势
随着社会文明程度以及人们生活水平的提高，旅游业已成为新世纪大众消费的新看点，但由于受身体残障以及观念的影响，老年人旅游事业一直没有得到很好的发展，事实上，老年人同样渴望领略万千风物与美景，从手摇轮椅游天下的尹小星，到倚凳登长城的肢残志士，从与导盲犬为伴听游美国的盲人道格拉斯，到独腿攀喜马拉雅的韩国青年，我们看到了老年人对大自然真挚的热爱之情与执著的探索精神，也看到了他们不屈从于身体障碍，向自己挑战的非凡勇气，他们用忍韧与坚毅打开自然之门，去寻找物主予那些不屈的探索者们的更珍奇的礼物。
据调查显示，我国的老年人口接近总人口数量的1/20，其中60%以上的老年人有旅游的愿望，1.7%的老年人有现实的旅游需求，而且很多老年人旅游至少有一个人陪同，很多人是重复同一旅游路线，毫无疑问，老年人的旅游市场发展潜力巨大。
旅游业是江西国民经济支柱产业之一，江西已成为中外游客向往的旅游目的地。
2002年10月9日，新华社发布了第一份《中国旅游品牌问卷调查》，报告结果表明，江西被列为全国最愿意游览的旅游区之一，与苏杭、京津、上海、云南、青藏高原、桂林、西安、广州、深圳并列。
2003年，全省接待入境旅游人数1234．1万人次，实现旅游总收入93．55亿元。
由此可见本项目在此建设客源没有问题。
三、业主与经营者的品牌和实力优势
该项目的业主和经营者分别是某某生态农业发展有限公司和某某生态园。
某某生态园是某某生态农业发展有限公司的下属，是属于综合农业发展行业，具有不可比喻的社会影响力和强大的渗透力；
茂龙生态农业发展有限公司成立于2008年1月，经过数年在****进行房地产开发，公司在茂龙积累了丰富的开发经验和实力，有很好的知名度和诚信度。
某某生态农业发展有限公司和某某生态园均是当地著名品牌，不仅产生巨大的品牌效应，更为项目的的经营提供了广阔的市场空间和丰富的利润回报。
第三章市场分析与定位
第一节旅游市场发展现状
一、江西旅游市场情况
（一）近年江西省旅游接待人次
随着乡村旅游环境的改善，江西省旅游接待人次近年来呈逐年递增趋势，具体如下：
1997年至2008年旅游接待、收入统计
年份
国际游客
（万人次）
国内游客
创汇
（万美元）
国内旅游收入
（亿元／年）
1997年
23.97
255.44
6154.94
34.20
1998年
24.73
264.87
7056.00
41.81
1999年
32.78
328.24
8098.00
45.77
2001年
33.90
451.90
8542.00
49.87
2002年
41.28
748.72
10121.00
53.27
2003年
39.42
816.55
9624.90
58.97
2004年
45.49
883.58
10506.00
63.74
2005年
49.31
958.26
10882.94
69.51
2006年
45.68
1079.08
8790.00
79.10
2007年
38.90
922.90
9199.00
87.74
2008年
29.30
907.30
7957.00
86.96
（二）酒店业接待能力逐年变化情况
近几年，江西省酒店业的接待能力发生了一些新的变化，特别是对四、五星级酒店的需求逐年提高。
如江西宾馆、江西锦峰大酒店、南昌嘉莱特以及和平国际酒店等五星级酒店，年平均入住率达75％以上；
江西饭店、江西民航花园酒店等四星级酒店，年平均入住率达80％左右：
**市内的四星级以上的酒店入住率平均在70％左右。
四、五星级酒店的市场需求一直有所上升。
特别是随着人们生活水平的提高，游客逐步讲求旅游品位、注重旅游服务质量，高星级酒店的需求正在逐年增加。
（三）酒店入住率和房价走势
近几年，部分三星级以下、经营期限长且未重新装修的酒店
在经营上遇到了新的挑战，竞争较激烈。
但四星级以上且周边环境良好的酒店，如乡村、河畔、池塘等，经营状况良好。
酒店开房率同酒店档次形成正比的发展趋势，而四星级酒店标准和房价基本适应当前国内外游客的消费水平，其酒店入住率和经营效益要高于其它级别的酒店。
二、**市旅游市场情况
（一）近年旅游接待人次
**市2006年接待国内外游客124．81万人次，比上年增长16.81％；
旅游总收入6.02亿元人民币，比上年增长10.86％。
2007年接待国内外游客169.8万人次，比上年增长13.85％；
旅游总收入7.79亿元人民币，比上年增长6.8％。
到2008年接待国内外旅客194.09万人次，旅游总收入10.42亿元。
旅游人数及经济效益创近几年来的最高水平。
（二）酒店接待能力逐年变化情况
据市场调查，**市目前涉外定点酒店有70佘家，接待能力为每年180万人次。
其中，五星级酒店3家、四星级酒店7家、三星级酒店21家。
为了能更准确地反映**市酒店业经营现状及预测大酒店未来的经营状况，现对几家有代表性的酒店现状进行必要的分析：
位于**市区的德和大酒店、锦绣山庄、青龙酒店、**宾馆以及阳光大酒店，无论从建设规模、装修品质、硬件设施以及酒店管理上均可称目前**市内一流酒店。
但酒店地处**市区内，距茂龙生态园最近的锦绣山庄酒店与阳光大酒店也必须驱车前往度假休闲中心。
尽管目前绝大部分港、澳、台及外国游客入住该酒店，但这四个酒店从功能上看仍属商务酒店而非休闲、度假式酒店。
而**宾馆地处**市金融贸易区，是典型的商务型酒店，以接待商务散客为主，但酒店内有关适合老人休闲度假设施项目少，且规模小，接待能力远远不能满足市场的需求。
三、老年人旅游市场状况
正是注意到这一具有开发价值的市场，各旅游相关部门开始为老年旅游者提供服务，在南昌，长沙旅行社率先推出专业老年人旅游服务，开辟适宜老年人游玩的旅游路线，聘请手语老师做聋哑旅游者的导游员，还为重度肢残者提供背负服务；
四川的重庆宾馆、安徽的黄山国际大酒店和青岛的黄金海岸大酒店提供带有老年人辅助设施的老年人客房,各旅游区的无障碍设施建设也在逐步的开展之中，那么老年人是否也能够快意与山水之间，究竟旅游离老年人多远呢？
在一些发达国家，老年人旅游事业已发展的相对成熟，老年人旅游协会、促进老年人旅游协会等社会团体成为组织老年人旅游的固定机构，并对国家旅游管理局、旅行社、宾馆、旅游景区等部门和企业提供建议与监督，为老年人旅游创造良好的环境。
在德国的柏林，有一座独特的旅馆，是欧洲第一家专为老年人服务的旅馆，这里服务周到，设备完善，大部分设施都采用先进的电子控制技术，以满足老年人的特殊需要。
整个旅馆看不到一个护栏或台阶，老年人可坐轮椅直接进入自己的房间。
房间的宽度在一米以上，客房的门锁、电源开关都可在床上遥控，聋哑人房间还装有助听装置和光信号发生器。
因老年人的老年程度不同，旅馆安装了5种不同类型的澡盆，即使是最严重的老年人也能入浴。
该旅馆目前有65名服务人员，其中4名是老年者。
这家设备完善的旅馆，吸引着来自世界各地的老年者。
RCI（RoyalCaribbeanInternational）是美国的一个颇具实力的旅游服务公司，为了进一步推广老年人旅游市场，RCI将协助旅游代理公司提高对老年人旅游团的服务水平，并且更新代理商旅游手册，补充满足老年游客需求的相关指导内容。
对RCI游船上及岸上的员工进行专业培训，如何对待老年游客，RCI的员工都很有经验，相信能为老年游客提供最可心的服务。
吸引并服务于老年游客及他们的旅游代理商，项目包括将一艘RCI游船进行
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