物业管理方案锦集5篇Word文件下载.docx
《物业管理方案锦集5篇Word文件下载.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《物业管理方案锦集5篇Word文件下载.docx（16页珍藏版）》请在冰点文库上搜索。
二、前期物业管理方案之具体工作程序和标准：
1、每天定时检查电梯的运行情况，并做好记录。
3、发现违章使用电梯、乱倒垃圾、损坏公共设施的行为，通过对讲系统及时记录并制止，并进行劝说。
5、如遇业主搬运物品，告知业主考前须知，监督业主对楼道单元门、电梯的使用情况，直到搬运结束，如有损坏及时告知管理员。
6、每天对楼道消防防盗门、楼道消防箱、平安出口灯，消防报警器进行检查，并做好记录。
我校全校搬迁进入大学城，使得我校的学生公寓无论是宿舍外观还是住宿条件都比过去有了很大的提高，这同时对我们的学生宿舍管理有了新的要求，我们在经过调研的根底上，结合我校的实际情况，引入物业效劳体系，使学生公寓管理由过去的单纯说教向行为管理方向转化，公寓内的效劳管理向机制化、标准化效劳方向转化，公寓管理手段向企业管理的方向转化，故特制定《广州大学城生活区学生公寓物业管理方案》，以下称本方案。
根据我校的实际情况，为了做好物业管理的示范、试点工作，故先从B1~B10公寓开始试行，待成熟后再在全校推行。
成立学生公寓管理部，负责学生公寓内日常工作和物业效劳监督工作。
每个公寓为一个班组，由公寓宿管组长负责公寓内日常工作。
员工统一着装上岗、文明作业、标准操作。
所有员工要积极做好学生信息反应工作，做到“诚心待人、热心效劳、耐心解释、细心工作”。
进一步制定并完善了学生公寓效劳内容和标准（附件1）、公寓管理部主要岗位职责（附件2）和公寓管理部工作规程（附件3）及公寓管理部员工考核和实施（附件4），按照物业管理行业标准和标准结合我校学生公寓具体工作进行管理。
学生公寓管理部部长：
1名（由中心副主任兼任）
学生公寓管理部物业监理：
2名（由正式职工出任）
学生公寓宿管员：
8人
学生公寓楼内保洁员：
学生公寓场地保洁员：
1人（由工作量教少的楼内保洁员出任）
共需外聘人员16人
1、人员工资
2、员工劳保、工具等费用
3、标牌、标示、垃圾桶等费用等
综上所述，运行费用约为300,000.00元。
附件1：
学生公寓效劳内容和效劳标准
1、房屋共用部位的维护和管理
公寓管理处定期和冬、雨季节或天气异常时对房屋居住情况进行检查维修，或居住人发现问题及时报修。
对房屋易出问题的部位，及时作出记录备案，重点检查。
年底进行全面检查，对共用部位及其设施设备的完损程度作出评价，制定年度维护方案，作好检查和维修记录。
2、用部位及设施设备的运行维护管理
定期对共用部位及设施设备进行保养维护，保证设施设备的正常使用和运行。
公寓公共设施设备完好率保持在98%以上。
正确操作和使用设施设备，无因操作使用不当而导致平安事故发生。
3、环境卫生效劳标准
（1）、公寓楼区域内的环境、场地及公共部位。
标准：
目视地面无杂物、无尘土、无积水、无污渍；
墙面干净整洁，无灰尘、蜘蛛网、无乱贴乱画；
区域内无废弃杂物、无乱堆乱放、无卫生死角、无异味等。
（2）、楼道、楼梯及公共设施设备。
楼道和楼梯洁净、无污渍、积水；
楼梯扶手、护栏、电梯门电梯内壁无手印；
门窗玻璃明净；
天花板洁净无明显污渍，房角和设施设备无尘土和蜘蛛网等。
（3）、公寓内的公共卫生间。
地面墙面干净、瓷砖无锈渍、室内无异味、便池内外无杂物无污渍，垃圾清理及时，设备完好无损，金属器具无锈迹、无长流水、无堵塞、无滴漏现象。
4、安防效劳标准
（1）、公寓管理接待处24小时管理效劳值班，及时登记非本公寓内来访。
（2）、随时维护公寓楼周边车辆停放秩序。
（3）、定期对公寓内的`消防设施设备、共用电器进行巡视、检修，保证楼内消防设施设备、共用电器完好，消防设施设备设置明显的提示标志。
（4）、公寓内严禁违规使用高负荷大功率电器、动用明火、私拉乱改用电线路或插座；
严禁随意动用消防设施设备。
（5）、来访人员进行登记，晚间限时离开，严禁留宿。
（6）、公寓内无火灾、失窃、触电、斗殴、赌博、传播不良文化等事件和违法行为。
5、维修效劳标准
（1）、24小时受理报修，一般情况下10分钟内维修人员到场，维修及时率100%。
紧急情况随叫随到，确因特殊情况不能及时到场处理的，应向报修人说明情况，做好解释工作，并尽快安排处理。
维修结束后，将地面清理干净，物品归位。
（2）、定期对公共照明设备系统进行巡查，及时更换损坏的灯器具。
公共照明完好率98%以上。
6、接待效劳标准
（1）、文明效劳、礼貌待人。
对来访或住宿人员，及公寓居住人员热情接待、认真受理；
对提出的问题和需求进行认真耐心地解答和帮助解决。
（2）、认真、全面、详细、准确地登记来访、住宿和公寓居住人员的根本情况，并备存登记资料，以便提供效劳和查询。
（3）、按照公寓管理，及时办理入住和迁出手续，保证公寓物品的及时回收，损害处置，相关费用的收取结算.蜂巢物业管理网收集并。
针对侯集中学的实际情况，经过我们现场考察以及根据校方的要求，为确保学生能够正常学习与生活、按时作息、及时上课，我们将侯集中学日常的物业管理分为三大块：
平安管理、环境卫生管理、水电及公共设施管理。
一、平安管理
1、成立有校方参与的共管机制。
学校领导、班主任教师以及物业主要负责人组成的侯集中学物业管理领导小组，负责监督协调侯集中学日常物业管理运作，物业定期（每月或每季度）向物业管理领导小组汇报上阶段的物业管理情况，增强沟通，促进了解，有利于物业管理日常工作的开展。
2、从专业物业管理的角度提出可行性的，与校方联手制定学生宿舍管理规定，使学生在宿舍有一个行为标准，便利于管理。
3、管理人员持证上岗、着制服、标志明显。
4、管理人员24小时值班，编排管理人员24小时值班表，我们所有管理人员的交校方一份，以务紧急事件能够联系到，24小时值班不因双休与节假日而中断。
4、抓好消防工作，把消防隐患消除在萌芽状态。
和校方合作在学生宿舍每层楼设置灭火器、紧急备用灯、张贴禁烟标志成立义务消防队，做好学生的防火监督教育工作。
5、24小时全面监管。
保安与舍管不间断24小时巡逻，保障学生不受侵害，保障宿舍楼内公共设施完好，保障宿舍楼内的治安环境，保障学生人身与物品平安。
6、完善各项管理制度
（1）来访登记，来访人员经被纺人确认后，本校人士可入内，校外人士须在大厅内等待。
（2）男女生不得互相串宿舍。
（3）按校方规定开关宿舍大门，非规定时间一律拒绝进入宿舍。
（4）每天查寝，对外宿、缺寝人员以及熄灯后点蜡烛、讲话者进行登记，及时回报给校方。
（5）发现打架斗殴现象立即上前制止，并第一时间报校方。
（6）开展意见调查，物业定期（每季度或半年）发放意见调查表，征求学校与学生，了解对物业管理的需求，确保我们能够提供及时、周到、方便的物业管理效劳。
7、员工效劳态度：
员工以发自内心的真诚笑容热情效劳，做到文明礼貌、谈吐文雅、遵章守约、移冠整洁、举止大方、动作雅观、称呼得当。
8、我方不承当因学生自身行为造成的平安事故责任。
二、环境卫生管理
1、实行零干扰清洁卫生效劳，学生上课后，清洁工再进行清扫。
2、做好环境卫生，把提高学生的清洁卫生意识、纠正学生的不良卫生习惯与环境卫生管理相结合，使学生也自觉地参与到环卫工作中。
3、遇到有损害环境卫生行为的学生，进行耐心教育和劝阻，决不因人而异，对于极少数屡教不改者采取典型暴光或让其清理干净的方法，在校方的支持下公开其不文明行为以儆效尤。
4、每天上下午各清扫一次，全天候保洁，每小时循环保洁一次，先外至内。
清洁标准：
公共场所无明显泥沙、污垢，每100平方米]内纸屑不超过两片，没有1厘米以上的石子；
排水沟无明显泥沙、污垢；
垃圾箱清运及时，清运率100%，周围无污垢、无积水，离垃圾箱两米无臭味；
玻璃门窗、镜面和灯具标准是：
玻璃面上无污迹、水迹，清洁后用纸巾擦拭50厘米无灰尘，清洁后的灯具无灰尘，灯具内无蚊虫，灯盖、灯罩明亮清洁；
楼梯的标准是：
保持楼梯清洁，目视楼梯无果皮、纸屑、蜘蛛网、悟迹等；
卫生间标准：
地面无烟头、污渍、积水、纸屑、果皮；
天花、墙角、灯具目视无灰尘、蜘蛛网；
目视墙壁干净，便器洁净无黄渍，室内无异味、臭味；
宿舍楼层通道、地面标准：
目视，干净，无污渍、无杂物。
三、水电及公共设施管理
1、建立巡视制度。
每天上下午两次巡视水电及公共设施。
巡视内容：
（1）检查学生生活区公共排污、排水管道有无杂物，发现后做好记录，落实清理工作。
（2）检查生活区内路灯及楼梯照明是否正常，发现问题及时进行维修。
（3）检查有无损毁公共设施，包括门窗、床铺、桌子、室内照明、电线等，如有上述情况，立即进行维修，如属人为破坏，立即进行制止并视破坏情节轻重报校方后给予一定的处分。
（4）检查各类管道电线有无破损、断裂、生锈等情况，一经发现立即进行维修并做好记录，保证各类管道电线正常使用。
（5）检查学生生活区大门、围墙等设施是否完好。
（6）配电局部电缆沟（竖井）无水渍、杂物、鼠害，楼层配电箱外观美观、完好、清洁、开关运行无影响等。
2、水电工24小时值班，并把每个水电工的紧急脚校方一份，以务出现突发事件后联系。
3、宿舍楼内所有因维护不善而损坏的财物由我方承当，但我方不承当大修、更新换旧以及新投入设施工程的费用。
“×
×
”小区，位于“国家4A级旅游度假区”－－位于－－，与大海近在咫尺。
小区总建筑面积20万多平方米，由多层低密度住宅、特色点式楼和纯版式小高层组成。
小区内设有大型超市、大型酒店以及商办效劳区等，其中公寓面积×
㎡；
商铺面积×
地下停车场×
地上停车场×
车库×
个。
房屋配套设施齐全：
暖气、燃气、通讯、电视、宽带系统。
小区设备设施先进，设有电视监控，周界防范，电子巡更，楼宇对讲系统，背景音乐，远程抄表系统等，让您感到方便、舒适、平安。
高档的小区应该有高档的物业管理效劳来表达小区的价值，从而确保小区保值、增值。
公司是具有物业管理二级资质的股份制企业。
公司专业从事住宅小区、写字楼、商场等物业工程的管理工作。
现已管理物业面积达×
多万㎡。
其中涉及智能化写字楼、综合商厦、花园别墅、住宅小区等。
我们的企业精神是“银滩物业，勇争第一”。
我公司将利用我们“天时、地利、人和”的得天独厚的管理优势，以及公司先进的管理模式，丰富的管理经验，专业化的管理队伍，使×
小区更增魅力，更上档次。
通过全方位的效劳，提高小区的知名度，使×
真正到达增值保值的目的，为业主营造一个方便、快捷、温馨、舒适的居住环境。
我公司效劳宗旨是以人为本、标准管理、追求创新、至诚效劳。
追求目标：
以公司经营为主导，寓管理于效劳之中，为业户推出完善的管理效劳，为企业打造物业品牌。
第二章物业管理要点
◆运用持续开展的战略，确保物业的保值与增值；
◆人性化的管理方针为业户铺架沟通的桥梁，增进了解与信任，以诚信为本提高管理效劳的信誉；
◆结合物业实际情况，导入切合实际的管理理念，以高效率的管理降低本钱，全心全意为业户效劳；
◆采用PDCA循环整改的方法，不断提高物业管理水平；
管理处采用的管理体制是：
企业化、专业化、一体化。
管理思想是：
平安第一，不断满足业户日益增长的对效劳的需求，打造物业管理精品。
最终到达经济效益、社会效益、环境效益的统一。
在实际效劳管理中，公司将抓住以下三个重点：
1、完善效劳、诚信待人。
物业管理是以效劳为主的行业，为此我们将在今后的效劳工作中，充分表达我们的效劳宗旨和追求目标，奉行“以人为本，业户至上”的原那么和效劳周到的效劳理念，为业户提供全方位、高品质的优质效劳，并将日常效劳紧密融合于管理之中，与业户建立良好的效劳关系。
同时以走访沟通的方式及时了解业户与需求，在不断完善的过程中真正为业户创造安心、舒心、满意的生活和工作环境。
2、环境管理责任到人
小区的环境管理极为重要，如何为业户创造一个良好的环境，是我们非常重视的问题。
多年的管理经验告诉我们，保洁工作责任到人，督导检查、培训落实到位，才能充分发挥每个人的才能，使其认真地做好每天的工作，树立环保意识，从而保证小区的环境卫生状况到达最正确，为小区增加一道清洁、卫生、亮丽的风景线。
3、平安、消防真抓实干
为确保业户的生命、财产的平安，我们主张以切合实际的人员防范为主，紧密联系职能部门，齐抓共管，使所辖物业在常年平安的条件下为业户效劳。
在日常管理中，制定与之相适应的应急处理平安操作程序，在发生特殊事件时尽量将损失降低到最小程度。
公司本着效劳第一，以人为本，在管理中导入ISO9001质量管理体系、ISO14001环境管理体系。
运用现代的科技手段及管理方法来管理与效劳，最终实现社会效益、环境效益、经济效益的统一。
公司将通过良好的物业管理，使“×
”保值、增值，真正为业户营造一个方便、温馨、舒适的生活和工作环境。
一、公司追求目标：
◆房屋建筑的完好率到达98％以上；
◆报修及时率到达100％；
◆清洁管理无盲点；
◆设备设施完好率到达98％以上；
◆小区路灯完好率到达100％；
◆管理区域内不发生重大平安与火灾责任事故；
◆有效投诉处理率100％；
◆效劳满意率达95％以上；
◆绿化完好率到达98％以上；
◆道路完好率到达98％；
◆各类管理人员岗前岗中培训100％；
◆无效劳平安事故发生。
二、主要措施
◆完善各项管理制度和管理规定；
◆所管辖区卫生无死角，绿地存活茂盛；
◆治安良好，环境清洁，辅助设备及建筑良好；
◆管理人员及效劳人员上岗要佩带标志，标准制服，设立立岗、巡岗、监控岗，并明确岗位职责及考核标准；
◆建立各种资料档案、报修、养护记录；
◆各种收费工程、标准公开，合理收费；
◆制定大、中修年度方案，并负责实施；
◆制定并组织员工培训方案的实施；
◆结合创优评比标准，进一步提高物业管理水平。
遵循效劳第一，业户至上，依法经营，务实奋进的企业宗旨，弘扬银滩物业，勇争第一的企业精神，以优质文明的效劳，为业户创造美丽温馨的家园。
三、组织运行机制：
1、建立监督机制；
2、建立信息反应及处理机制；
3、制定工作流程、各项管理效劳工程的长远方案和短期方案；
4、管理人员的培训管理；
5、增强效劳意识，量化管理及标准运作；
6、企业内部岗位责任制、管理维护运作制度及标准、管理人员考核制度及标准。
四、物业管理制度
1、管理处经理职责；
2、管理人员岗位职责；
3、作业人员岗位职责；
4、员工培训；
5、管理处运作管理工作规程；
6、人事管理及员工培训、考核制度；
五、管理处运作管理规程
1、内部运作管理方法
2、小区秩序管理；
3、清洁管理；
4、绿化管理；
5、消防弱电设备设施管理；
6、供配电设备管理；
7、给排水设备管理；
8、共用设施和共用场地管理；
9、平安操作规程；
10、特约效劳管理规定。
（以上各种规定及制度略）
第三章拟采用的管理模式
一、物业管理架构
物业管理效劳，要求有一个高效率及科学的组织架构，使人力、物力、财力得到合理的配置，以要求到达降低管理本钱、提供优质效劳的目的。
本物业管理处按“直线制”设置管理架构。
公司设立办公室、保洁部、设备维修部、绿化部、秩序管理部、接待部等部门。
其优点是集指挥和职能于一身，统一，责权清楚，指挥及时，既能满足本物业管理的要求，又能为将来业务的开展留下充足的空间。
1、办公室
（1）负责人力资源管理，招聘人员，开展员工培训工作，为其它部门储藏人才。
（2）负责收集、和保存物业管理公司筹备、建立和开展的资料及人事档案管理。
（3）负责内部运行工作的综合协调。
（4）负责对外承办、接待工作，物业管理市场营销和招投标。
（5）总经理指派的其它工作。
2、保洁部
（1）负责管辖区域内的清扫工作以及单元楼道、栏杆的保洁。
（2）负责小区内的垃圾清运工作。
（3）上级领导交办的其它工作。
3、设备维修部
（1）负责物业全部公共设备、设施的运行管理，保证设备正常运转。
（2）负责物业机电设备的日常维修保养工作。
（3）制定长期和日常的维修保养方案并付诸实施。
（4）上级领导指派的其它工作。
4、绿化部
（1）负责小区花草树木的浇水、培土、施肥、除病虫害、修剪工作。
（2）负责小区内的园景设施的养护工作。
（3）上级领导指派的其它工作。
5、秩序管理部
（1）负责物业的防火、防盗、防破坏和警卫工作。
（2）建立健全、制定物业的各项平安。
（3）负责小区的日常巡视工作以及车辆停放管理。
（4）负责小区应急处理的抢救工作。
（5）上级领导交办的其它工作。
6、接待部
（1）负责日常业户来访接待工作。
（2）负责业户档案的建立和管理工作。
（3）负责业主的投诉和咨询，并提供帮助。
（4）配合办公室开展员工培训工作。
（5）上级领导指派的其它工作。
二、物业管理岗位编制及管理架构
×
物业管理
物业管理办公室
业户接待主管设备维修主管保洁主管绿化主管秩序管理主管
业户接待员设备维修工保洁员绿化工
秩序管理员
备注：
根据小区概况，以上岗位编制×
人。
其中，绿化主管、保洁主管由一人兼职。
岗位编制原那么上不设闲岗、不留闲人，一人多岗，精简高效。
第四章物业管理人员培训
一、新员工上岗培训
根据物业管理思想，为打造物业管理精品，对新员工上岗进行工作培训。
1、新员工上岗培训期为180天。
2、培训内容包括：
物业管理概述，小区物业管理流程，物业管理效劳理念，专业效劳技能与技巧、投诉、应急工作处理程序，军事化训练等。
二、在岗员工循环培训
1、通过实际工作中所产生的问题，不定期地安排当事人（指员工）参加班后的专题培训。
2、每位在岗员工每月参加公司组织的工作指引培训。
组织员工座谈会，交流事件处理技巧及与业户沟通的经验。
3、上岗循环培训的考核方法。
在实际工作当中，业户的投诉率和员工违章的行为是评价员工工作的根底。
并通过理论与实践考核，淘汰不合格的员工，到达优化管理的目的。
升级会员 