周期论政策论和创新论文档格式.docx
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正因为我把学院派研讨看作是最高层次的研讨，所以为今天的发言，我还真是作了比较长时间的认真的准备，而且比较注意对我这个讲稿在这次讲话之前的保密，只泄露了一点，就是中国建设报前几天把我关于分时度假的观念整版刊出去了，流失了这么一部分，还好主要部分还没有流失，所以我保留下这些原汁原味的东西第一次把它讲给大家，今天准备的都是一些有新意的内容，包括有一些热点问题，还有其他一些新的思路、观念和建议。
之所以要这么讲，是因为房地产产业目前正处在一个如何进一步发展的一个关口。
我今天讲三个方面，就是周期论、政策论和创新论，我想我这三个观点是彼此有联系，我拿这些观点和同行们共同探讨。
我们国家的房地产业在这个发展期已经持续4年供销两旺，房地产的销售额平均这么一个走势，每年都在增长，这个平均增幅算下来是每年32％。
商品房的销售面积也都是每年在35—42％之间，平均每年27％，那么由于销售状况好，所以房地产企业收益状况也比较好，我们可以看到，平均的收益率达到了10.2％，那么比较好的企业将近20％，甚至更高，那么全国商品房价值是稳中有升，那么现在全国个人购买商品房的比例已经达到了94％，由于消费增长带动了投资增长，最近四年以来平均每年房地产的投资增长率平均数是17.4％，去年投资已经达到了六千二百多亿。
同时，应当注意的是去年的投资增长额和销售额相比，投资额已经超过销售额的35％。
所以，在这种居民喜迁新居、房地产业蓬勃发展的情况下，产业发展也存在着一定的引诱，这种形势要求我们要根据情况的变化，与时俱进的去进行观念创新、政策创新、理论创新和服务创新、产品创新，也要求我们房地产作为学院派的我们这部分人士要在理论和实践上有所作为。
下面，我就房地产业如何持续发展的问题，发表今天我要讲的内容，前面介绍的形势算是一个引言。
周期论
首先谈谈周期论。
在我们房地产行业，供销两旺已经持续4年的情况下，现在有不少人普遍关心房地产的好形势还能持续多少年，有这种居安思危的想法是很必要的，这也是我们从业人员成熟的表现、理性的表现。
但是，应该说有两种观念、两种认识是不正确的：
一种是盲目乐观，认为这个产业将持续高涨，市场将持续火爆，不会有风险，那么有些企业在开发投资上，没有风险意识，一味的有项目就投，实际上是没有认真的看到这种看法和形势。
另一种就是盲目悲观，那么有些学者在调查不充分的情况下就说房地产的冬天要来了，预言在今年北京的商品房要大量积压，甚至要用炸楼来解决，这些观点都缺乏理论的说服力。
在持以上这两种观点的人当中，还有人对北京的房价到底能涨到多高，能作出量化的预言，或者对房价能够降到多低作出量化的比例性的预言，媒体对这些预言兴趣很浓，把这些随口讲出来的话就当做某种论点炒来炒去。
我们知道医生下药首先要弄清楚病人的状况，要作出正确的诊断，而现在对房地产产业乱下药方的医生太多，这些医生还不那么高明，所以我们对房地产周期性于是规律和产业的走势有必要进行理论指导下的分析研究，作出一个符合实际的判断来。
那么研究这个问题最重要的就是研究房地产的周期。
首先我们看看国外的房地产周期，因为房地产业属于一个典型的周期性波动的行业，在世界各国都有它的周期性比较规律。
我们看到房地产的这种周期标准体现，我们把它分为标准的四个时期，复苏和增长时期、繁荣时期、危机和衰退时期以及箫条时期。
国外和境外的房地产的周期波动主要体现在房屋和土地价格的波动上，反应它的周期性变化的就是房屋或者地价的涨或落。
不同的国家它的房地产周期性表现的幅度是不一样的。
根据国外学者提供的数据，美国大约是18—20年为一个周期，这是我在MIT做访问学者的时候，我的指导教师威廉维特先生他和他的研究小组研究了美国从一次大战以后，二三十年一直到近年的研究作出的一个结论。
那么日本的房地产周期一般是在10年左右，10年完成一个起落。
而香港，那么普遍认为香港的房地产周期是7—8年。
在这些周期性变化里，我们可以看到国外境外他们这些房地产增长期一般时间比较短，而这个衰退期一般比较长，特别是日本，我们看到现在日本仍然处在一种衰退之中。
掌握周期性发展规律对社会各方面意义还是很大的，对政府来说，他就可以有效的进行这种经济调节，政府调节的根本的基点是反周期，我们看到了美国，经济过热格林斯潘要调一下，经济过冷也要调一下，那么就是要避免在过冷期对经济造成的损害。
我们国家，我们也看到了经济上的宏观调控，成功的宏观调控是要在经济过热的时候要压需求，降低增长的幅度，那么在经济衰退的时候，要想办法靠各种方式拉动，使经济升温，保持持续稳定的发展。
那么对于企业来说呢，掌握这个周期性变化，就可以比较理性的来把握投资和销售和时机，多数企业应该是顺势而行，可以趋利避害，这跟炒股票差不多，只是我们这个投资都是长线的，不像股票可以短线运作。
但是本事大的人也可以作反周期的运作，利用低谷期进行房地产的投机来赢利。
我们房地产行业之所以是一个高风险行业，就是因为他的收益周期性长，那么盲目的投资、盲目扩大就会有风险。
我们中国大陆是不是也有房地产周期性规律？
根据我和一些学院派博士一起多年的研究，回答这是肯定的，中国也存在房地产的周期性波动。
但是，中国由于房价这些年来一直在持续上升，因此国外通常用来反应房价，用房价波动来反应周期这个指标我们不好用。
那么，我们选择了用下面这三个指标，我一会儿把图版演示出来大家看看是不是周期性波动，一个是销售额增长，卖多少钱，第二销售面积增长，市场买了多少房，第三投资额增长，就是由于市场拉动，那么产业投资增长是高还是低。
这三个指标来分析房地产周期性波动的规律。
大家请看这个就是我们从1987年以来，房地产商品房屋销售额的这种增幅，这是从人民币来表现它的增幅。
第二个就是商品房销售面积，就是用平方米来表现的这种销售增长和下降的幅度。
这个是开发企业投资的增长和下降的幅度，我们可以看出，这三个图惊人的一致，证明大陆房地产确实有着周期性发展的规律。
那么这三个图，其中我认为销售面积增长它本身去除了前面我所说的，房价在持续上扬这样一些影响判断的因素，它反应的房屋需求市场的变化比较直接，那么我们以它作为研究周期的基础，大家可以看到，我们应该说是从1984年以来，中国大陆的房地产业已经呈现了这样一种需求，包括投资，包括周期性变化的这种曲线。
为了能够看得更清楚，我把这个基线往上移一下，移到2—3％，大家可以看得更清楚，解决是这样一种曲线。
大家再看不清楚，我再做一条趋势线，那么咱们大陆的房地产市场需求状况反应出的周期性波动是这样一条曲线，做出这条曲线来，我们花了好长时间的心血。
从这些曲线上我们可以看到，我们从有资料记载的1984年开始，房地产在中国大陆已经经历了三个发展期和两个低落期，从1984年到1988年，这是一个发展期，大约五年时间，到1989到1990年是一个低落期，从1991年到1995年是第二个发展期，那么到96、97年又是一个低落期，从98年中国大陆的房地产业进入了一个新的发展期。
我们中国大陆的房地产周期有这样三方面的特殊性：
一个是到底是多少年为一个周期，研究它的发展历史和前两个发展周期的这种频率，我们可以看出，大约都是五年发展，两年低落，也就是说七到八年为一个周期；
第二个就是中国大陆房地产的周期里边，衰退期和低谷期比较短，而增长期和繁荣期时间比较长，这是显示出一个以量的需求为主的国家，市场需求持续旺盛这样的特点，这个明显不同于房地产总过剩的国家和地区；
第三个再从销售增长和投资增长的关系我们来分析，可以看到这条曲线是我们刚才显示的销售的增长，那么这条红线是投资额的增长，我们可以看到，销售增长直接影响到投资的增长。
那么，比如96年，房地产销售额下降，就影响到96年和97年，特别是97年的投资。
那么，从98年以来，房地产持续旺销，也就拉动了房地产投资从98年以后持续上扬，而且上扬幅度还比较大，从这张图来看销售额的增长已经超过了市场销售面积的增幅。
下面我们再就这个周期性发展的理论性判断，来结合实际，分析一下我们今后，特别是今后两年我们国家房地产发展的走势，因为这个大家最关心。
因为目前房地产处于高涨期已经四年了，市场会不会出现下滑或者导致衰退，根据我用我们国家的房地产周期性发展规律进行的理论推导，和对目前的市场容量、市场走势的分析，我所作出的判断是，在这个发展周期，全国的房地产业还将保持两年左右的发展增长态势，在这个观点判断之前，过分悲观或者过分的乐观的认识我认为都是有害的或者是不必要的。
那么在这个周期保持持续增长，也就是说这个周期有可能被拉长那么年把，它的意义是什么呢？
一个是中国加入WTO，对于房地产业来说，将形成一个全面利好的格局；
第二个就是因为国际经济形势的变化，政府要千方百计扩大内需，扩大内需中最现实的就是鼓励老百姓买房子；
第三个是我们国家的国民经济目前在世界上是一枝独秀，那么政府和社会各界都会努力保证国民经济持续稳定发展这样一种宏观背景；
第四个是在这个发展之中，我们可以看到没有那种急起急落的情况，土地管理和开发投资都比较理性，这与我们多年在呼吁要理性投资有关系，虽然前两年销售额增长那么猛，但是开发投资总体上还是在平稳增长。
理性发展有利于拉长目前的增长期，但是房地产发展周期毕竟是个规律，规律就是你不可能从根本上改变，开发投资的理性化和政府的这种行为的反周期，政府宏观调控的反周期，都只能延缓衰退或者是减缓波幅，减轻这种波动对经济可能造成的损害，它并不能改变经济规律本身。
在市场经济情况下，资本要向赢利高的行业流动这是你挡不住的，这是必然的，现在在房地产领域已经表现得相当明显。
那么我认为引发周期性衰退形成的因素现实来说有这么三条：
一个是现在开发投资量过大，会不会有一天做成房屋产出过量，如果市场不能有效需求扩大，或者出现某些因素严重影响居民的购买心理，都会引发周期性衰退。
刚才我们已经看到这个图，就是说现在的投资额和销售额相比，投资额已经超过销售额35％，应当说房地产在发展过程中，每年都是投资额略大于销售额这样一种发展态势。
为什么呢？
投资额只有大于销售额，才能为今后销售额的扩大提供一种物质基础，否则它不可能有销售，没有房子怎么办？
但是，这种投资额超过销售额过大，就加大了投资风险，应当说目前的这种投资增长预期，是建立在一种良好的市场预期的条件下，那么特别是现在新开工项目的增长，说明房地产业最近几年来，投入产出和效益状况已经引起了人们，包括其他产业的重视，不少人已经纷纷的向房地产投资，他也变成房地产商了。
那么这些新开工项目在一年到一年半时间就要进入销售，在这期间还会有新的项目开工。
但是，问题是能不能够有效的保持和扩大市场容量，并不是说开发投资过大就一定要滞销，市场如果大了，能够承接了，那么开发投资还不会显得过大。
但是，如果那个时候市场缺乏这样的容量，就会形成供过于求和销售困难，就迫使房地产业进入调整期和低谷期。
从总体上说这种情况迟早会出现，如果在这期间出现了特殊因素，包括舆论因素、包括人为因素，包括政策因素，搅乱了人们购买心理，就会使房地产销售下降，那么这样衰退期就会提前到来，那么因为在社会上这种不理性的言论太多。
这一节，我最后讲讲研究房地产发展周期的规律和意义。
把握我们国家房地产发展周期性规律的变动，对于各个方面意义同样很大：
对于政府来说，那么可以更为理性的进行政策的调节，在目前特别是应当保护和培育住房市场需求，尽量延长房地产周期增长期的期间，争取让房地产为国民经济增长多发挥一些作用，特别是在出口遇到困难的情况下，依靠内需的情况下，要想办法让房地产这匹马能够拉动经济，继续多拉动一段时间。
那么从这点上来说，我们现在的管理层，应该说比去年已经理性化了，但是也不时冒出一些不太理性的观点。
对于企业来说，可以更为理性的把握项目投资、开发和销售的时机，一般来说企业应该顺势，在发展初期要果断投资，发展周期要加快销售，发展后期要慎重行事，这样的话企业才能够趋利避害。
如果大家都在发展后期，猛投资，不仅影响你自己，也会牵连别人的。
但是，还有更高一点的企业有能力进行反周期运作，就是在低谷期进入项目，那么在高涨期销售产品，因为中国的低谷期本身就不长，两年左右，低谷期的时候土地成本也低，连钢材水泥价格都低，如果你销售的时候能赶上一个房地产价格上扬，你企业就会获得较大的超额利润，当然这个也是悬的，玩不好就会把企业自己玩进去，有些企业压不住，这种情况也不适合反周期运作。
现在关键的是能不能正确的认识和准确的判断房地产周期性发展的规律。
我这些年，我在各种场合在讲房地产大势的时候，我都是依据对这种周期的模糊认识在判断，现在我对它的认识比过去更清晰了。
我在97年在全国房地产低谷的时候，我就在国内和国际会议上预言，房地产业将会在今后几年成为投资热点和消费热点，这个观点后来被国务院接受了，最近两年，我的观点和前面有变化，我认为是要防止两种倾向，一方面要注意满足市场需求，另一方面也要注意防止房地产投资过量，那么的依据的就是这种周期性发展规律和我对这个周期性发展规律的认识。
那么，依据这个理论，你们可以判断，再过一段时间，我们会提出一个防止投资过量增长，但是现在还言之过早，所以现在有人说房地产冬天到了，他对房地产周期性的长短缺乏判断；
如果认为房地产将会上扬的话，那么他对房地产周期性就缺乏研究。
那么现在针对目前的发展情况，我的建议是从政府方面要努力扩大市场容量，企业要稳定生产和销售，对新投资项目要慎重对待，要保持产出略大于需求这样一种良性的发展态势。
当然我所分析的这些总体的数据都是全国的，那么对于房地产来说，因为房地产有地域性特点，那么对于不同城市的投资状况和市场状况进行具体分析是十分重要的。
那么研究周期也应当研究量化到某个城市的周期，这些问题我把题目提供给大家，大家都是在房地产业从业多年的人士，对本地的房地产市场有着比较清晰的了解，我希望大家能来丰富和发展这个房地产周期性的理论。
政策论
第二个题目就周期论讲到政策论，政策更多是讲当前了，因为从去年以来，主要经济大国都进入了经济衰退，对我们国家的经济发展影响很大。
现在，美国经济在复苏，美国经济的发展也是有周期性，从二次战后美国一共出现了9个经济衰退期，每个经济衰退期的时间大约都在11个月左右，从去年3月份美国经济开始出现衰退到现在已经11个月，从有些迹象看，美国经济已经走出低谷开始恢复发展。
由于国外的经济对本国经济发展有影响，特别是我们国家，世界经济的影响对我们国家有非常大的影响，会影响我们国家经济增长下降，我们今年的出口额就已经下降了。
按照我们国家领导人的说法，就是今年的出口比金融风暴的时候还要严重。
我们国家的进出口对于国民经济的作用太大了，这个词汇叫做外贸依存度，我们的依存度高达44％，比不少国家都高。
日本就因为外贸依存度高，所以造成内需对经济拉动不大，老百姓有钱就存着，生产东西主要是卖给别人，都不消费。
那么谁来消费？
指望外国消费。
有一段时间我们就是这个特点。
现在看来，要进一步鼓励居民来加大自己的消费，最现实的和最重要的就是要鼓励居民买房。
因为从去年来看，最大的消费额还是在住房方面，银行对于居民的贷款里边75％就是住房贷款，剩下25％是汽车、教育以及其它的贷款。
那么要想鼓励居民继续买房，就出现了这样一个问题，要买房的人是不是都买了？
居民购买能力是不是到顶了？
在去年的中央经济工作会议上不少人就提出了这个问题。
我们计算了一下，那么这些年城市居民用于购房的资金，就这4年，光是老百姓自己买房的资金大概用了1万亿，其中使用银行抵押贷款的是5600亿，另外除了购买商品房以外，还有一个公房出售，购买公房这块，这块数字我是怎么问也问不出来了，建设系统建设部的部长也都不清楚到底出售公房到底花了多少钱，我们只能作出一个没有定量的判断，就是花费量也很大。
就是这么一个花费法，中国居民的储蓄额还在增长，大家不要忘了8次降息，还加了一次利息税，等于9次降息，我们国家近期来的储蓄额增长是我们历年来增长最多的。
现在老百姓手里握有大量的金融资产，这里包括人民币储蓄七万三千八百多亿，现金有人说一万亿，有人说一万五千亿，有价证券包括国债一万亿，还有各种外币存款折合人民币也是七八千万，加起来是十万亿之巨，这说明全国城乡居民有支付能力，那么农村的不敢说，因为农村现在的生活水平增长的比较慢。
城市居民支付能力仍然比较强。
在这么一种现实面前，只要国家能够继续推动住房制度改革，努力培育内需市场的扩大，把居民潜在的购房能力变为近期的购房能力，进一步扩大住房消费，使住房建设进一步拉动国民经济增长，仍然有很大的可能。
现在的问题是能不能够有足够的政策力度和产业的引导力度，产业引导力度就在我们这儿了，来扩大居民对住房的需求，国家政策鼓励你买房，产业也能提供给老百姓喜欢买的包括第二套房屋来开创房地产发展这样一个新的广阔市场。
过去这4年在政府主管部门的努力下，我们国家已经实行了若干促进消费和促进房地产业发展的政策，这里包括降息和加薪，就是为了鼓励老百姓购买，推动住房政策的改革，这里面主要实现的是出售公房，这个住房货币化的问题也是一个难题，变成货币发给大家，这里面还有很多问题没有解决，完善住房体系，有的地方也开始进行了廉租屋的试点，发展抵押购房，现在看来抵押的很好，那么必然成为银行都愿意搞的业务。
它的坏帐率最低的，只有0.4％。
我刚才讲过咱们老百姓从银行借款买房子整个用了5598个亿，那么坏帐率只有0.4％。
银行也都看中这块是他的良性资产，开放住房二级市场还有减免税费都取得了一定的成果。
实践证明这些政策是成功的，今后几年还要加大力度，把这些政策要贯彻到底。
有些提出了并没有贯彻到底。
另一方面，我认为还要继续深化改革，在这些政策基础上还要继续调整，来进一步的培育和扩大住房需求。
我认为，政府有必要采取一些新的政策，这些政策我已经给有关主管部门提出了一个初步的建议，在这次讲之后，我还要给他们提详细的一些建议。
那么在这里，我跟大家讲到的就是我们产业界人士对于下一步如何鼓励居民进一步购房和房地产业持续拉动国民经济增长所提出的这样几条建议。
根据我们的经验，我们的建议往往在几年之后，半年到一年就被采纳，我们这次提出来也希望能够得到各方面的响应。
第一个讲一讲落实私人产权。
完成第一步房改，主要还是在于通过出租提供的销售的公房，但是公房出售了以后，还有一个变相单位产权问题没有解决，比如说原产权单位有优先购买权，这个问题不解决难以落实私人产权。
除这个以外，还有一个已售的公房如果拿去上市的话，按照现在的规定，要补交土地出让金，如果销售的房屋获得的金额比较多，还要按照一定的比例和政府分享，实际上和政府分享就是和社会分享。
我认为在这些问题上，在解决落实私人房产权问题上，应当加快，在解决补交土地出让金和收益分享问题上，应该让利于民。
应当说以上这些问题在第一步房改里面是不能马上解决了，而且要把它设定出来，才能够推进房改。
因为过去多年的福利分配制度已经造成了很多在住房问题上不太公平的现实，当初作出的这些规定，有利于避免公房出售中的不必要的阻力。
因为，如果没有这些规定，房屋小的就会抱怨房屋大的，没有房的就会抱怨有房的，他又得房又房改，最后他少交了钱还多赚了那么多，我为什么没有，当时不得不作出一些规定来进行平息这些不公平的舆论。
特别是当时推出的经济适用房政策，解决了一个有房改的价位，就要有符合价位的房屋来适应市场这样的问题。
但是现在应该说解决这些问题的条件已经在逐步具备。
我用八十年代初期农村改革的例子来说明这个观点。
当时，我是亲身经历过农村改革，参与起草过几个一号文件，当时在开始进行土地使用权转让给农民的时候，也有很多不公平，比如说好田和烂田，还有近地和远地，不少好地、近地就被原来村里有权势的人分了。
所以，农民也有意见，怎么办呢？
当时也不得不为了平衡农民的利益关系，作出了一些政策规定。
但是总不能老这样做，经过一段时间的磨合以后，就及时的调整了规定，落实了农民合法拥有的这种土地使用权。
我认为，农村改革经验对于我们推进城市房改借鉴意义应该是很明显。
第二个问题讲一讲推进住房服务的货币化，解决居民买得起房交不起费用的问题。
为什么出现这个问题呢？
因为过去的福利分配制度，不仅包括了住房分配的福利化，而且住房服务也是福利化的，比如说房屋供暖、物业管理、公物维修基金这都是由单位给你出的，现在公房出售已经完成了，但是福利性的住房服务还没有来得及进行改革，形成公房出售以后，原单位还要继续提供这种福利性的住房服务，成为公房上市的一大障碍。
另一方面，如果你没有房屋你去购买商品房屋，这种居民由于他收入里没有住房服务的费用，那么房屋供暖、物业管理都要自己交钱，那么所以就出现了所谓买得起房交不起费的问题，那么也影响了物业的发展。
那么应该说居民有购房钱没有住房服务的钱也是不公平的，那么我把这个叫做第二次房改，这次房改将彻底的切掉住房服务的尾巴，而且有利于推动住房服务的社会化。
第三个问题我逐步讲讲稳定购买心理避免人为造成购买心理的波动。
因为这个问题牵扯到产业的发展，也牵扯到国民经济发展的问题。
特别是现在面对着我们国家城市商品房价格多年来一直是稳中有升这样的事实，要避免居民对于房价要降出现不必要的担心。
我们统观我们所能找到的历史数据，从1997年起，14年来全国城市的商品房平均房价变动情况看，没有一年是负增长，增长幅度曾经比较高，这是最近几年，98年、99年、2000年和去年，最近几年涨幅已经放低，这是受到全国出现通速趋向的影响，总体上算起来，我们这个商品房的价格在历史上14年，平均每年增长是在12.7％，这是历史事实。
那么，最近几年上涨幅度比较低，总体上是合理的。
现在，我们全国的商品房，包括各种各样门类的房屋，包括住房和其他门类的房屋，平均标准是每平方米2226块钱，像北京大概是4700块钱左右，商品住房要比这个还低，2092块钱，这并不是过高水平，以上这些平均价格的形成是一种销售过的商品房屋，然后把它总量计算起来，然后再处以销售面积，得出一个算术平均值，这里就包括了高价的、中档的和低价位的，包括经济适用房也在里头。
所以有人说从平均房价看老百姓已经接受不了了，是不对的。
那么平均房价其实对老百姓来说没有实际意义，因为老百姓买房屋看到的都是具象的不是抽象的，那么老百姓关心
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