XX商业项目资产管理合同Word文档下载推荐.docx
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是指本项目租赁合同中约定的租金计算方式，即租金为某一个固定的金额，如人民币X元/平方米/天。
8.纯营业额提成：
是指租赁合同中约定的租金计算方式，即租金按营业额的一定比例计算，例如：
租赁合同约定每月租金为：
当月营业额*X%。
9.固定租金和营业额提成二者取其高：
是指本项目租赁合同中同时约定固定租金和营业额提成，在按营业额提成计算出应付租金后与固定租金进行比较，以较高金额为该租赁合同的租金。
如月固定租金为人民币X元，月营业额提成为：
月营业额*Y%，进行比较后取其高。
10.招商佣金：
因乙方的招商行为促使甲方与租户签署正式租赁合同，甲方所需要支付给乙方的酬金。
11.运营收入：
是指按年度内或按月度内本项目实现的全部货币收益（保证金、订金、押金及向租户收取的物业管理费除外），包括但不限于如下收益：
1）租金（包括以联营形式取得的租金）收入；
2）运营管理费（向租户收取的管理费扣除物业公司收取的物业管理费后剩余的部分）；
3）租户违约金收入；
4）临时场地租赁收入；
5）广告收入、自动售货机营业额收入、推广费收入；
6）停车场收入；
7）合法出售或以其他合法方式处置第三方所属的陈设品、设备或其他资本资产的所得除去乙方因该处置行为所支出的必要费用以外的收益；
8）运营支出账户产生的利息；
9）经甲乙双方确认的与本项目运营相关的其他收入等。
12.年度预算运营收入：
是指甲乙双方于本项目年度预算中共同确认的年度运营收入目标。
13.物业管理费：
指该项目的物业公司按照其收费标准收取的物业管理费。
14.运营收入账户：
是指由甲方在本项目所在地设立的账户，本项目的全部运营收入，以及租赁意向金、租赁保证金、其它保证金均应全部汇入运营收入账户，乙方有权随时查询该账户情况。
15.运营支出账户：
是指由甲方在本项目所在地设立的为乙方用于经营管理支出的专用账户，由甲乙双方共同负责管理。
16.商业研策服务指：
乙方根据本项目的实际情况而提供的本项目前期研策服务；
服务内容包括但不限于商业市场研究、商业定位规划、各项财务指标测算、人力资源规划以及研策跟踪服务。
17.《商业策划报告》：
乙方根据本项目的实际情况，在商业市场调研基础上制订的包含本项目商业市场研究、商业定位规划、各项财务指标测算、人力资源规划等完整内容的书面文件。
18.商业规划方案：
乙方根据本项目的实际情况而制订的本项目商业业态规划方案、租金/运营收入以及本项目首年度预算，包括：
《商业策划报告》意向品牌落位、招商率与开业率目标、招商计划、招商推广计划、租金/递增率/运营收入预测、招商推广费与市场推广费预算工作流程、责权体系划分、组织架构、人员进场计划、服务团队。
除《商业策划报告》以外的内容，乙方在本合同签署后两个月内提交甲方讨论。
19.租户装修补贴：
经甲乙双方共同认可为引入本项目的品牌租户而产生的以现金形式、工程形式或其他形式支付给该品牌商或该品牌商指定方，由甲方承担的补贴费用。
20.招商目标（出租率）：
按项目内已签订租赁合同的商铺总套内建筑面积除以项目内可出租的总商铺套内建筑面积计算。
21.开业率：
按项目内已开业的商铺总套内建筑面积除以项目内可出租的总商铺套内建筑面积计算。
2、项目概况
1、项目名称：
_扬州界龙__商业项目（暂定，最终名称由甲乙双共同确定）。
2、项目地块四至：
东至竹西公园，西至大润发超市，南至竹西路，北至御龙
湾花园住宅小区。
3、项目面积：
本项目所涉及建筑楼栋号为A2的商业楼一栋，地上商业建筑面积约为3.4万平方米，最终面积以该地块房地产产权证核定的面积为准。
4、若政府规划等相关管理部门对A2与毗邻的A3、A4两栋建筑相互以廊桥方式连接的方案能获得批准，则甲、乙双方同意将A3、A4一并纳入本合同项下乙方资产管理范围，但本合同所涉及的商业研策服务费及招商管理服务费等费用均不变；
在运营管理期限并入乙方管理范围的，每月的运营管理费等费用不变；
涉及招商等具体事项，届时双方就各项具体事项以补充协议方式予以明确。
5、签订本合同前，甲方已明确告知乙方该项目的房屋等已设定抵押。
三、甲乙双方的陈述与保证
（一）甲乙双方的陈述与保证：
1、每一方均为一家具有法人资格的公司，按法律要求设立并有效存续，在签订本合同时，双方均应提供有效的企业证照；
甲方应在本合同签订后，并取得本项目资料（包括但不限于提供本项目的国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证及建设工程施工许可证等）后及时向乙方提供；
乙方应向甲方提供订立合同时的本公司营业执照、相关经营许可证照以供甲方考察。
2、每一方均具有履行本合同所需的能力，并且具有充分履行其在本合同项下每项责任所需的所有权利。
3、本合同对每一方都具有法律的约束力。
4、本合同有关的税费由甲乙双方各自依法承担。
甲方和乙方应各自承担其在洽谈、准备、签订及履行本合同过程中产生的法律费用及所有相关费用。
本合同公证费用（若有）由提出公证原因的一方承担。
（二）甲方的陈述与保证
1、甲方依法拥有本项目的土地使用权和开发权；
当本项目竣工后，甲方将取得本项目合法的经营出租权。
2、本合同生效后，未经乙方同意，甲方不得擅自变更合同约定的乙方管理本项目的范围、面积、区域等事项。
3、乙方在履行本合同时，不会受到来自于甲方以外的第三方就本项目的产权或经营权发生干预、诉讼、仲裁和其他纠纷。
如该等纠纷造成乙方无法正常经营本项目或者需要额外支付费用的，则由此造成乙方的损失均由甲方承担，并且甲方同意乙方终止合同，且乙方有权按本合同第十六条第
（一）款第4项的约定追究甲方违约责任；
但不足以导致该项目整体招商、运营影响的诉讼案件或其他任何纠纷不受上述约定限制。
4、在本合同履行期内，甲方同意由乙方独家负责本项目的招商和运营管理，甲方不得再授权任何第三方或自行对外从事与本项目任何空间相关的招商和运营管理活动。
5、甲方保证在本合同有效期内任何第三方所采取任何方式行使抵押权，不会影响到乙方按照本合同继续对该项目进行整体招商、运营经营管理。
6、甲方保证乙方作为管理方对本项目拥有充分的经营管理权（双方约定的甲方管理权除外），除本合同约定事项外，甲方配合乙方的经营管理（包括但不限于与项目相关的人员聘任、解聘、项目财务管理、项目招商管理等工作）。
（三）乙方的陈述与保证
1、在合同期内，乙方应为本项目的经营管理组建一专门的管理团队，当年考核业绩未完成时甲方有权要求乙方更换团队的管理人员。
2、乙方对本项目的经营管理应遵守国家有关房屋使用及相关法律法规和地方政府的规定。
3、本合同生效后，未经甲方书面同意，乙方不得擅自变更合同约定的乙方管理本项目的范围、面积、区域等事项。
4、为避免商业业态冲突，未经甲方同意，在自本项目正式开业后壹年内，乙方不得在扬州市区（即邗江区、广陵区和江都区）内承接与本合同项目经营商业业态基本相同的集中式购物中心商业项目的招商、管理业务，但与本合同项目不同的商业业态项目除外（如文化旅游项目、养生养老项目等）。
（四）特别约定
甲乙双方同意，为了该房屋的开发建设及经营管理的实际需要，甲乙双方都有权成立控股子公司，甲方的控股子公司为对该房屋管理的资产管理公司（以下简称“甲方资产管理公司”），乙方的全资子公司为对该房屋进行经营管理的管理公司（以下简称“乙方管理公司”）。
甲乙双方的子公司成立后，经甲乙双方出具书面担保函及甲乙双方及甲乙双方的子公司签订经营管理变更协议书后，本合同原业主方可变更为甲方资产管理公司，原管理方可变更为乙方管理公司，担保函及变更协议书将作为本合同附件，与本合同一样具有同等法律效力。
四、筹备期（即商业策划及招商期间）
1、本项目的整体资产管理期间为：
自2014年_7月17日起至本项目双方确认的正式开业之日计算到运营期满10年止。
2、本项目的资产管理期分为两个阶段：
第一阶段为筹备期，即商业规划及招商期，自2014年_7月17日起至双方确认的正式开业日前一日止；
第二个阶段为运营管理期，是指自开业日起至运营期满10年止（按每年365天计算的实际天数）。
3、本合同涉及的期间为第一阶段筹备期，即商业策划及招商期间。
商业策划期间：
自2014年7月17日甲乙双方签署《扬州界龙商业项目全委托管理主要商业条款单》之日起，至乙方完成商业策划，向甲方提交《商业策划报告》，经甲方审核，甲乙双方按照本合同第六条约定时间点最终予以确认。
招商期间：
乙方按照双方确认的招商计划，完成确定的招商目标，大致期间自2014年9月至2016年4月30日，开业日推迟的，招商期限相应顺延。
五、项目工作团队
1、项目人员安排：
本合同签订后，乙方按照扬州当地的实际情况，提报项目人员架构、人员预算编制、人员选任（包括项目总经理及组织架构设定的项目总经理直接下属一级岗位，即项目副总经理及项目总经理助理），并经甲乙双方共同确认后组成项目工作团队。
2、甲方有权对项目团队关键人员来源、资历、服务期限、薪资报酬等提出要求或异议，乙方根据甲方要求选派项目运营人员。
项目团队关键岗位人员（包括项目总经理及组织架构设定的项目总经理直接下属一级岗位，即项目副总经理及项目总经理助理）的录用及更换须征得甲方的书面同意。
3、项目工作团队人员属于乙方新招聘员工的，由乙方与该项目人员（经乙方同意的甲方委派人员除外）建立劳动关系，该些人员（包括乙方现任员工派往参与本项目的人员）的薪资报酬等，经乙方书面报告甲方书面确认后，计入甲方确定的人员预算成本，由甲方支付相应费用给乙方，乙方按规定发放薪资报酬。
4、双方确认由甲方指派项目总监、财务代表、采购代表及招商运营代表参与并监督乙方在本项目的财务、采购、招商运营等经营管理相关工作，甲方指派人员劳动关系隶属于甲方，相关薪资、福利以及根据相关法律、法规规定应付补偿金、赔偿金等人工成本由甲方承担与支付。
六、乙方商业策划阶段的工作内容及目标要求
（1）商业策划阶段的工作内容
商业策划阶段乙方通过开展该项目的商业研策服务工作，最终向甲方提供《商业策划报告》，作为该商业项目招商和运营管理的基础。
乙方在商业研策阶段的具体工作内容如下：
1、组建工作团队：
自筹备期开始后，乙方应安排专门人员与甲方配合及沟通，并建立专业项目团队。
2、开展商业研策服务工作：
乙方应当做好该商业项目的宏观背景研究，了解城市的商业发展背景，做好商业趋势分析、评估：
尤其应当符合本地区商业发展的区位特点和发展趋势，做好前瞻性研究，确定商业定位、商业模式和体量、业态分布、品牌选择和落位、租金水平，营业绩效分析等，在充分调研、深入研究的基础上，提出既切合实际，又符合发展前景，能够形成区域城市商业中心规模的，产生预期良好经济效益的商业策划方案，制作书面《商业策划报告》。
3、提交商业研策成果《商业策划报告》：
乙方在上述前期准备后，如期完成并向甲方提交符合约定要求、内容完备的《商业策划报告》叁份，以PDF文档格式提交；
若甲方要求提交纸质文档的，乙方应提供相应份数纸质文档。
4、讨论、修改和最终确定《商业策划报告》：
甲方收到乙方提交的《商业策划报告》后，经甲方及有关方面讨论，并在收到乙方报告后七日内对报告提出书面修改意见；
必要时甲方组织乙方及有关方面人士举行专门会议商讨《商业策划报告》的修改；
乙方应当充分重视、采纳甲方或研讨会议提出的修改意见，进一步完善《商业策划报告》。
报告初稿经乙方2次修改后即为最终稿。
若甲方逾期未送达书面修改意见，则视为甲方已认可乙方提交的报告，该份报告即为最终稿。
（二）乙方策划阶段的工作进度：
商业策划阶段的工作期间大致如下：
1、自乙方收到首期服务费30万元之日起计30个工作日（不含报告确认、修改时间），即乙方在30个工作日内向甲方提交《商业策划报告》初稿。
2、基于本条第
（一）款第4项的规定，初稿提交之日起的30个工作日内向甲方提交最终《商业策划报告》。
（三）乙方商业策划阶段的目标要求
乙方商业策划阶段应在充分调研的基础上，高质量地完成《商业策划报告》，该报告应符合甲方提出的城市商业副中心的目标要求：
1、具有现实性、可操作性：
符合订立本合同时扬州当地及商业项目所在区域的经济发展水平、合适消费群消费能力和特点，具有准确的商业定位和恰当的商业模式选择，不出现重大的定位和模式选择失误而导致商业招商方案实施时发生颠覆性调整，从而使甲方错失发展时机，产生预期利益损失；
或因调整商业模式等而直接延误双方约定的开业日期。
2、前瞻性：
但乙方不应保守或因袭现有商业模式，忽视经济发展趋势和前瞻性，导致选择商业模式缺乏应变而不能产生应有经济效益和商业价值。
（四）商业顾问跟踪服务
1、《商业策划报告》完成之日起连续四个月（120天）内，即招商开始起，乙方将根据《商业策划报告》，开展商业顾问跟踪服务，以检验、考核在实际招商中的落实情况和误差，适时提出书面调整方案，供甲方参考。
2、商业跟踪顾问服务方式及标准：
本合同商业顾问跟踪服务以现场会议、视频会议、电话、电邮等形式进行，在此服务期间内，乙方参与不超过每月3次由甲方召集的现场会议。
现场会议地点为甲方指定地点上海、扬州及深圳市范围内，会议时间甲方需提前5个工作日且以书面形式通知乙方，每次现场会议时间不超过一个工作日。
七、乙方招商阶段的工作内容及目标要求
（一）乙方招商阶段的工作内容
1、《商业策划报告》确定后，乙方按照报告所确定的商业市场研究、商业定位规划等内容，立即着手组织开展招商活动。
2、招商期间，分为前期招商期、中期招商期和后期招商期。
前期招商期自2014年9月1日起至2015年10月31日，中期招商期自2015年11月1日至2016年2月28日，后期招商期自2016年3月1日至2016年4月30日预定开业日前一日。
如开业日调整，则招商期间应对应调整。
3、定期召开商业例会：
本项目在招商过程中，甲乙方应每月召开一次商业例会，乙方应每两周向甲方通报项目推广、招商进度、租户装修等工作进度。
必要时，双方均有权召开紧急商业例会，并可根据开业筹备进度调整商业例会的频次。
4、按照招商推广计划及甲乙双方商定、甲方审核确定的招商推广费预算总额范围内，积极推进招商宣传和推广活动。
5、对商业例会、乙方自行发现和甲方不时提出招商工作问题和改进、调整建议，及时作出反应和调整。
6、按照商业定位和招商计划，做好租户的选择、承租条件的确认，积极配合甲方与商铺租户订立《商铺租赁合同》，切实落实招商目标；
同时主动协调与租户关系；
租赁合同订立后，负责处理其他具体租赁事务。
7、按照商业项目的整体布局和规划，指导租户做好承租商铺的装修装饰，确保商铺开业符合商业项目总体目标；
同时积极协调与租户关系；
并配合甲方督促租户履行租赁合同及时支付租金。
8、配合甲方做好项目整体开业各项筹备工作。
9、其他《商业策划报告》、招商计划及甲乙双方约定的，由乙方在招商阶段应完成的工作事项等。
（二）乙方招商阶段的工作进度
1、前期招商期：
2014年9月1日至2015年10月31日前，乙方招商目标（出租率）应达到50%。
2、中期招商期：
2015年11月1日前至2016年2月28日，乙方招商目标（出租率）应达到70%。
3、后期招商期：
开业之日前一天，2016年4月30日，乙方招商目标（出租率）应达到85%以上。
（三）乙方招商阶段的目标要求
1、按期高质量的完成招商目标，确保项目整体商业定位、业态规划和意向品牌落位和出租率达到预期目标，圆满完成招商任务。
2、对招商活动进行中发现的问题和新情况，及时沟通协商，采取积极措施和办法，防患未然，尽量避免、减少招商重大失误和租户更换率和退租率增高。
3、在招商推广费预算总额的框架内合理正常使用经费，使推广费用产生预期效果，防止不适当和不必要的支出浪费，杜绝资金滥用。
调整招商推广费用预算的，必须经过甲方书面审核同意。
4、乙方应建立严格的规章制度，确保工作团队的工作效率和士气，除甲方按照本合同规定要求撤换的团队人员外，应避免频繁更换团队关键人员的组成，直接影响招商计划的实施。
5、招商目标基本完成，乙方应积极配合甲方做好商业项目开业准备工作；
乙方做好向运营管理阶段过渡的各项工作，确保开业后的运营管理和继续招商任务均能切实推行，有条不紊。
6、2016年2月28日，因乙方原因，乙方的招商目标未达到70%的，甲方有权解除本合同，双方不再追究对方违约责任，但需按本合同约定进行人工成本等相关清算。
此后三个月，乙方应做好办理项目移交手续，做好撤出工作，以利于甲方选聘新的招商单位或由甲方自行接手工作；
乙方不得有任何影响甲方商业项目的行动和作为。
7、若因非乙方原因（如不可抗力、政府行为或甲方逾期履行本合同约定义务等原因）导致乙方上述招商阶段工作进度迟延的，招商阶段工作进度应根据实际情况相应顺延，不视为乙方违约。
八、甲方的配合事项
（一）甲方提供乙方工作场地和必要的办公设施
1、甲方应在招商工作开始前，为乙方免费提供符合本项目招商需求以及符合乙方要求的专门招商中心的场地以及办公软硬件设备（包括但不限于沙盘、多媒体、办公家具等）。
2、上述所涉及到办公软硬件设备、设施、网络等均由乙方向甲方提报预算及方案，经甲方审核和核准后，由甲方负责购置；
甲方所提供的办公软硬件设备所有权归甲方所有。
（二）项目IT系统建设
1、甲方根据乙方要求以及本项目的实际情况免费提供本项目运营所需的IT弱电机房；
甲方承担构建本项目计算机网络所需的硬件设备（包括但不限于：
交换机，防火墙，路由，收银机，无线Wifi设备，磁带机，机柜，服务器，视频会议设备，不间断电源设备）的全部费用。
具体由乙方负责根据本项目进行选型以及实施，由甲方负责购置。
2、在本合同期间内，甲方根据本项目实际情况以及乙方运营管理需求应负责提供相关软件系统采购费用。
甲乙双方在此确认本项目主业务系统采用乙方现有成熟的主业务系统，该系统在本项目实施费用为40万元（肆拾万元）（该费用为软件系统费用，不包含硬件设备费用）。
该系统自开通之日起首年（12个月）免维护费用，自该系统开通正式启用十二个月后，即免费正式启用期满后的次月起计算，甲方每年（按365天）向乙方支付4.5万元（肆万伍仟万元）系统维护费用，付费时间为每个使用年度的首月内。
合同期内该系统的更新升级费用由甲乙双方另行协商。
上述费用均于年度预算中列支；
其他运营管理所需信息系统，根据实际需要，经甲方审核确认后，由甲方负责购置，乙方负责根据本项目进行选型以及实施。
3、上述由甲方采购的硬件设备以及软件系统所有权归甲方所有，并无偿授权乙方在本合同期间内使用。
所采购的设备、系统等均由甲方自行向供应商购买维保服务。
4、甲方和乙方同时拥有本项目各类运营数据，包括但不限于：
租户信息、营业金额数据、会员及其消费信息、项目财务数据等。
乙方有义务为上述数据提供系统接口，以确保甲方享有全部运营数据信息。
（三）甲乙双方的工作配合
1、工程例会：
本项目在建设施工过程中，甲乙双方应每两周召开工程例会；
甲方应向乙方说明项目的施工进度及工作安排，乙方应针对建筑施工上的问题提出建议。
双方均有权召开紧急工程例会，并可根据工程进度调整工程例会的频次。
2、在工作过程中，双方应保持电话、邮件等方式的日常联络，及时沟通项目信息及工作进展情况。
3、对于甲方的要求及工作成果意见反馈，乙方应在3个工作日内予以相应回复。
4、根据工作实际开展需要，双方可以协商召开紧急会议，但必须提前2个工作日以书面形式通知对方，双方协商会议地点、时间、议题等。
5、甲方有义务向乙方提供其他各类工作进展情况，包括但不限于规划设计工作进度、工程进度、各项审批进展等，以便乙方能够更加紧密配合项目进展完成项目工作。
6、项目交付：
项目交付时间由双方另行协商并书面确认。
项目的交付标准应按照双方共同书面确认的项目设计方案及其他特殊设施及设备清单为准。
7、当本项目完成交付后，所有在交付范围内的设备、物品，如因乙方原因造成人为损害的，则由乙方负责处理，并承担维修、更换的责任；
如因非乙方原因造成的人为损害，以及非人为损害的，则乙方应通知甲方，甲方负责对该类损害进行维修、更换。
九、乙方筹备期的服务费用及支付方式
筹备期服务费用由商业研策服务费、筹备期基本管理费、招商佣金组成。
（一）商业研策服务费及支付方式
1、商业研策费用标准为：
人民币120万元（壹佰贰拾万元），其中包含乙方提供本项目《商业策划报告》甲方应支付费用60万元（陆拾万元），以及本项目《商业策划报告》完成后乙方提供连续4个月（即120天）的跟踪服务甲方应支付费用60万元（陆拾万元）。
2、费用支付方式为：
《商业策划报告》费用：
《扬州界龙商业项目全委托管理主要商业条款单》（附件三）签订后七日内支付该费用的50%，即30万元（叁拾万元）；
甲方在乙方提交《商业策划报告》并收到乙方对应金额的发票后十个工作日内支付该费用的30%，即18万元（壹拾捌万元）；
甲方在双方确认最终《商业策划报告》并收到乙方对应金额的发票后十个工作日内支付该费用剩余的20%，即12万元（壹拾贰万元）；
跟踪服务费：
在跟踪服务开始后，甲方应于每月20号前支付下月乙方跟踪服务费15万元（壹拾伍万元）（收到乙方对应金额的发票后）。
（二）招商管理服务费及支付方式
1、招商基本管理费：
为人民币18万元（壹拾捌万元）/月；
自2014年7月17日起至本项目实际开业前一日，不满一个月的按实际天数计算。
2、支付方式：
（1）上述基本管理费甲方应于每月20日前向乙方支付下月基本管理费的85%.即15.3万元（壹拾伍万叁仟元），每月预留15%，即2.7万元（贰万柒仟元）的基本管理费作为招商管理费的考核费用。
（2）若本项目按照甲乙双方协商确认的开业日开业且开业率达到85%（含）以上，甲方在项目开业后十五日内一次性向乙方全额支付前期预留的基本管理费考核费用。
（3）若本项目按照甲乙双方协商确认的开业日，因乙方的原因开业率未达到85%（含）以上，甲方有权不再支付预留的基本管理费考核费用。
（4）上述每次款项支付前，乙方需向甲方提供对应金额的发票。
3、基本管理费包含乙方总部（非本项目人员）每月
升级会员 