合作建房税法汇总Word文件下载.docx

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合作建房，是指由一方（以下简称甲方）提供土地使用权，另一方（以下简称乙方）提供资金，合作建房。

合作建房的方式一般有两种：

第一种方式是纯粹的“以物易物”，即双方以各自拥有的土地使用权和房屋所有权相互交换。

具体的交换方式也有以下两种：

（一）土地使用权和房屋所有权相互交换，双方都取得了拥有部分房屋的所有权。

在这一合作过程中，甲方以转让部分土地使用权为代价，换取部分房屋的所有权，发生了转让土地使用权的行为；

乙方则以转让部分房屋的所有权为代价，换取部分土地的使用权，发生了销售不动产的行为。

因而合作建房的双方都发生了营业税的应税行为。

对甲方应按“转让无形资产”税目中的“转让土地使用权”子目征税；

对乙方应按“销售不动产”税目征税。

由于双方没有进行货币结算，因此应当按照《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第十五条的规定分别核定双方各自的营业额。

如果合作建房的双方（或任何一方）将分得的房屋销售出去，则又发生了销售不动产行为，应对其销售收入再按“销售不动产”税目征收营业税。

（二）以出租土地使用权为代价换取房屋所有权。

例如，甲方将土地使用权出租给乙方若干年，乙方投资在该土地上建造建筑物并使用，租赁期满后，乙方将土地使用权连同所建的建筑物归还甲方。

在这一经营过程中，乙方是以建筑物为代价换得若干年的土地使用权，甲方是以出租土地使用权为代价换取建筑物。

甲方发生了出租土地使用权的行为，对其按“服务业——租赁业”征营业税；

乙方发生了销售不动产的行为，对其按“销售不动产”税目征营业税。

对双方分别征税时，其营业额也按《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第十五条的规定核定。

第二种方式是甲方以土地使用权乙方以货币资金合股，成立合营企业，合作建房。

对此种形式的合作建房，则要视具体情况确定如何征税。

（一）房屋建成后如果双方采取风险共担、利润共享的分配方式，按照营业税“以无形资产投资入股，参与接受投资方的利润分配、共同承担投资风险的行为，不征营业税”的规定，对甲方向合营企业提供的土地使用权，视为投资入股，对其不征营业税；

只对合营企业销售房屋取得的收入按销售不动产征税；

对双方分得的利润不征营业税。

（二）房屋建成后甲方如果采取按销售收入的一定比例提成的方式参与分配，或提取固定利润，则不属营业税所称的投资入股不征营业税的行为，而属于甲方将土地使用权转让给合营企业的行为，那么，对甲方取得的固定利润或从销售收入按比例提取的收入按“转让无形资产”征税；

对合营企业则按全部房屋的销售收入依“销售不动产”税目征收营业税。

（三）如果房屋建成后双方按一定比例分配房屋，则此种经营行为，也未构成营业税所称的以无形资产投资入股，共同承担风险的不征营业税的行为。

因此，首先对甲方向合营企业转让的土地，按“转让无形资产”征税，其营业额按实施细则第十五条的规定核定。

因此，对合营企业的房屋，在分配给甲乙方后，如果各自销售，则再按“销售不动产”征税。

∙国家税务总局关于合作建房营业税问题的批复

∙国税函[2005]1003号

鉴于该项目开发建设过程中，土地使用权人和房屋所有权人均为甲方，未发生《中华人民共和国营业税条例》规定的转让无形资产的行为。

因此，甲方提供土地使用权，乙方提供所需资金，以甲方名义合作开发房地产项目的行为，不属于合作建房，不适用《国家税务总局关于印发<

营业税问题解答（之一）>

的通知》（国税发[1995]156号）第十七条有关合作建房征收营业税的规定。

∙国税函[2004]241号

你局《关于广州市金安房地产开发有限公司“合作建房”征收营业税有关税收政策问题的请示》（粤地税发[2003]357号）收悉。

现就《国家税务总局关于印发＜营业税问题解答（之一）的通知＞》（国税函发[1995]156号，以下简称156号文件）第十七条中“一方提供土地使用权”的具体含义明确如下：

156号文件第十七条“合作建房是指由一方提供土地使用权，另一方提供资金。

”规定中的“一方提供土地使用权”，包括一方提供有关土地使用权益的行为，如取得规划局批准的《建设用地规划许可证》、国土局核发的《建设用地批准书》、《建设用地通知书》、《土地使用证》，以及通过土地行政主管部门核发的其他建设用地文件中当事人享有的土地使用权益。

∙对营业税条件下合作建房的理解

∙

若项目开发建设过程中，土地使用权人和房屋所有权人均为甲方，未发生《中华人民共和国营业税条例》规定的转让无形资产的行为。

因此，甲方提供土地使用权，乙方提供所需资金，以甲方名义合作开发房地产项目的行为，不属于合作建房。

“合作建房是指由一方提供土地使用权，另一方提供资金。

根据上述规定，若甲是一家房地产公司，拥有土地使用权，房地产开发且以甲方的名义报建，房屋所有权也属于甲方所有，乙方提供建房资金，以甲方名义合作开发房地产项目的行为，不属于合作建房。

∙合作建房的房屋归属问题

根据《城市房地产开发经营管理条例》（中华人民共和国国务院令第248号）第十条和《中华人民共和国城市房地产管理法》（中华人民共和国主席令第72号）第六十条的规定，合作建房涉及到项目的立项和规划审批。

由于“合作建房”的立项人不同，其土地和房屋归属就不一样，即谁的立项，房屋和土地的所有权就归其所有。

∙关于合作建房报建问题

实践中，“合作建房”的立项分为供地方申请立项、出资方申请立项和合作双方共同申请立项等三种情况。

因此，合作建房双方谁立项，新建的房屋就属于谁，只有合作双方同时立项的房地产项目才是税收意义上的“合作建房”。

∙关于合作建房的运作模式

在合作建房中，一般存在如下两种合作模式：

双方成立合营公司而进行项目合作开发或双方不成立合营公司而进行项目合作。

∙关于合作建房各税种处理规定

∙增值税

营改增后，关于合作建房的规定尚未确定，目前对合作建房的增值税处理尚无相关明确规定。

∙土地增值税

根据《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字[1995]48号）第二条规定：

“二、关于合作建房的征免税问题对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；

建成后转让的，应征收土地增值税。

”

但是，在分析合作双方不成立合营企业合作开发土地增值税涉税问题上，应当区分两个环节进行分析，一是土地投入环节，一是房产处置环节。

1、土地投入环节

《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税[1995]48号）第一条规定：

“对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地（房地产）作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。

《财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税[2006]21号）第五条作了补充规定：

“对于以土地（房地产）作价入股进行投资或联营的，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，均不适用（财税[1995]48号）第一条暂免征收土地增值税的规定。

但是，上述《财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税[2006]21号）第五条规定，根据《财政部、国家税务总局关于企业改制重组有关土地增值税政策的通知》（财税[2015]5号），本文第五条自2015年1月1日起失效。

依据《财政部国家税务总局关于企业改制重组有关土地增值税政策的通知》（财税〔2015〕5号）文件：

第四条：

单位、个人在改制重组时以国有土地、房屋进行投资，对其将国有土地、房屋权属转移、变更到被投资的企业，暂不征土地增值税。

第五条：

上述改制重组有关土地增值税政策不适用于房地产开发企业。

第八条：

本通知执行期限为2015年1月1日至2017年12月31日。

根据上述规定，合作建房中发生的土地使用权转移行为，应当缴纳土地增值税。

若为非房地产开发企业，则免征土地增值税。

2、房产处置环节

《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字[1995]48号）第二条规定：

“对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；

建成后转让的，应征收土地增值税”

∙企业所得税

国家税务总局关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知（国税发[2009]31号）第五章特定事项的税务处理

第三十六条企业以本企业为主体联合其他企业、单位、个人合作或合资开发房地产项目，且该项目未成立独立法人公司的，按下列规定进行处理：

（一）凡开发合同或协议中约定向投资各方（即合作、合资方，下同）分配开发产品的，企业在首次分配开发产品时，如该项目已经结算计税成本，其应分配给投资方开发产品的计税成本与其投资额之间的差额计入当期应纳税所得额；

如未结算计税成本，则将投资方的投资额视同销售收入进行相关的税务处理。

（二）凡开发合同或协议中约定分配项目利润的，应按以下规定进行处理：

1.企业应将该项目形成的营业利润额并入当期应纳税所得额统一申报缴纳企业所得税，不得在税前分配该项目的利润。

同时不能因接受投资方投资额而在成本中摊销或在税前扣除相关的利息支出。

2.投资方取得该项目的营业利润应视同股息、红利进行相关的税务处理。

∙契税

《财政部国家税务总局对河南省财政厅关于契税有关政策问题的请示>

的批复》（财税【2000】14号第一条规定：

“一、关于甲乙单位合作建房契税纳税人和计税依据的确定问题

甲单位拥有土地，乙单位提供资金，共建住房。

乙单位获得了甲单位的部分土地使用权，属于土地使用权权属转移，根据《中华人民共和国契税暂行条例》的规定，对乙单位应征收契税，其计税依据为乙单位取得土地使用权的成交价格。

上述甲乙单位合建并各自分得的房屋，不发生权属转移，不征收契税。

但上述关于契税的文件，笔者经查询国家税务总局官网，查询未果。