建筑工程项目策划书模板直接套用Word格式文档下载.docx
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第五章：
工程质量及安全管理17
5.1工程质量与安全管理目标17
5.1.1工程质量管理目标（根据合同要求填写）17
5.1.2安全文明施工管理目标17
5.1.3安全管理处罚措施17
5.2质量与安全管理指导思想17
5.2.1依靠监理的力量控制质量及安全17
5.2.2优选队伍，杜绝多层转包18
5.2.3强化过程监督18
5.2.4沟通与支持18
5.2.5分户验收――把握竣工验收最后防线18
5.3工程质量管理措施19
5.3.1图纸审查制度19
5.3.2施工单位质量保证体系19
5.3.3设备材料进场验收制度19
5.3.4样板引路制度20
5.3.5项目质量管理要点20
5.3.6技术方案先行制度21
5.3.7质量通病处理21
5.3.8日常质量管理21
5.3.9设计协调问题22
5.3.10质量事故处理22
5.3.11入住前质量检查和维修22
5.3.11成品保护措施22
5.4.1施工现场CI标识系统23
5.4.2施工过程管理25
第六章：
工程成本管理26
6.1项目成本控制目标26
6.2项目成本控制措施26
6.2.1招投标及材料采购方式26
6.2.2推行限额设计26
6.2.3设计奖罚制度26
6.2.4部品部件调查研究26
6.2.5图纸审查26
6.2.6变更签证管理27
6.2.7进度款支付35
第七章：
采购与招标管理38
7.1监理招标（采用区域战略监理，项目另行招标按以下原则）38
7.1.1入围资格38
7.1.2监理人员的资质审查38
7.1.3检查现场办公设备38
7.2总包招标39
7.2.1入围资格39
7.3分包管理与甲供材料协调39
7.3.1总包管理工作包括：
39
7.3.2总包配合工作包括：
7.3.3甲供、限价材料管理40
7.4配套专业分包工程招标40
第八章：
项目的沟通管理41
8.1进场知会41
8.2周例会41
8.3工程月报41
8.4里程碑形象进度41
8.5文件的收发、传阅41
8.6文件的归档41
第九章：
项目的风险与对策（根据项目实际情况填写）44
9.1进度控制风险与对策44
9.2质量控制风险与对策44
9.3成本控制风险与对策44
9.4其它44
第十章：
项目的总体协调45
10.1场地条件（根据项目实际情填写）45
10.2销售开放展示要求45
10.3施工场地规划45
粘贴规划图，标明示范区范围，售楼处、售楼通道45
10.4民扰情况45
10.5对外协调工作45
第十一章：
销售配合及施工通道布置46
11.1展示要求46
11.2销售展示的工程配合46
第十二章：
上海公司已建程序标准清单目录46
工程概况及项目总平面图
1.1项目概况
***项目位于**市**区，东西南北。
用地面积为平方米，容积率，总建筑面积平方米。
各楼栋建筑结构情况如下：
楼号
名称
层数
地下室
结构形式
建筑面积（M2）
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
小计
可销售面积
12
会所
13
物业
14
商业
15
幼儿园
公共配套面积
独立式地下车库
1.2项目总平面图
粘贴总平图
1.3项目工程管理的特点和难点
各项目结合项目特性描述
项目的组织架构与岗位职责
2.1整个项目开发过程中各单位的组织架构及管理关系
2.2项目中心组织架构及岗位职责
2.2.1项目中心组织架构
项目中心总
***
项目公司副总
2.2.2项目中心工作职责及岗位职责
项目中心的定位
项目中心是在公司的领导下代表企业履行施工承包合同，按合同要求完成项目建设任务的项目管理机构。
项目中心是一个组织体，要具有凝聚管理人员的力量并调动其积极性，促进管理人员的合作；
协调部门之间、管理人员之间的关系，发挥每个人的岗位作用；
沟通项目中心与公司各部门之间，项目中心与政府主管部门、监理单位、指定分包单位等关系。
项目中心工作内容
1）负责工程工期、质量、材料、成本的控制，项目中心总经理承担直接领导责任；
公司各职能部门承担指导、评估和监控职责。
2）项目控制要素的具体工作分工如下表：
工作内容
责任部门
报批报建
项目前期区级报批报建工作、办理《工程建设施工许可证》、报质监安监
设计工程部
开工准备
包括①现场确定红线点；
②场地拆迁清理；
③地形图测量；
④申请施工用水用电；
⑤申请施工用水排放许可；
⑥临时施工路口报批；
⑦临建施工报批；
⑧围墙、道路及临时设施施工；
⑨市政配套管线到位情况的进一步落实；
等等
项目中心负责
施工及监理合同
施工队伍考察、招标及签约
项目中心参与，成本管理部负责
监理单位选择及签约
零星工程
零星工程施工队伍的招标及签约
项目中心负责，按《工程招投标工作管理制度》执行，由成本管理部监控
图纸及方案评审
初步设计、各专业施工图纸专家评审
设计工程部负责，成本管理部及项目中心参与
基础及主体工程施工图纸会审及其施工组织设计审定
材料设备
选样、定型
设计部负责
制订《材料设备供货计划》
项目中心负责
甲供材料设备询价及订货
成本管理部负责，设计部、项目中心参与
甲供材料设备的到货验收
工程验收
基础验收
主体结构验收
工程竣工核验
各专业工程验收（规划、消防、配套、电梯等）
3）项目中心是项目建造成本的控制中心，项目中心总经理对项目建造成本的控制承担直接领导责任；
公司成本管理部承担指导、评估和监控职责。
项目中心工作职责
1）实行项目总经理负责制，在小区建设过程中认真贯彻国家有关基本建设的方针、政策和法令，特别是关于质量的方针、政策和法令,确保小区建设规划部署的各项施工任务全面完成。
2）应由具有开拓务实精神、有现场施工组织管理经验、懂技术的人员组成精干的专业配套班子，在小区建设全过程中应起组织、指挥的核心作用。
3）以小区建设为纽带，组织设计、施工、公共事业、园林绿化建设等各参建部门有关人员，为创建优秀小区密切配合，团结协作。
4）部门职责明确，岗位责任落实到人，人员稳定，作风务实，能及时解决现场问题。
5）有较强管理、服务意识，本着对用户负责的精神，正确处理经济效益、社会效益、环境效益三者的关系。
6）坚持管理标准，以质量管理为核心，对创建优良群体、提高工程质量、降低工程成本、缩短工期，提高企业经济效益起到积极作用。
7）认真执行建筑施工总包合同，将合同中明确的工程质量、进度落到实处；
配合销售做好施工现场文明施工管理工作。
8）对工程质量、进度及合同管理负直接责任；
严格执行工程签证、设计变更、工程洽商管理制度，协助成本管理部做好工程成本控制工作。
9）与设计工程部接口，全面推进项目报批报建工作。
10）负责组织竣工验收、规划验收、业主入住验收、工程质量评奖等工作。
项目总经理工作职责
1）受公司总经理的领导，参与项目前期研发工作，全面负责项目生产阶段设计、工程、营销、成本、行政等各个方面工作。
2）履行公司下达的“项目管理目标责任书”中规定的任务与经营目标。
3）执行公司规章制度，维护项目合法权益。
4）负责与公司管理层、政府部门、主要合作伙伴的协调。
5）负责项目中心人员招聘工作、团队建设与人才培训工作。
项目总经理工作权限
1）有对总价在20万元以下零星工程合同的签署或否定权；
2）在公司财务制度规定范围内，履行相关财务审核、审批权利。
3）在与人力资源部协商的基础上，有选择专业工程师聘用权、员工辞退权；
4）有奖金分配权，以及按部门管理制度对员工的奖惩权；
5）有员工升职、加薪建议权。
项目副总经理工作职责
1）受项目总经理的领导，参与项目研发阶段设计配合工作，分管项目生产阶段设计、工程、成本、行政等方面工作。
2）负责项目中心工程进度、质量、成本、安全生产及文明施工管理。
3）执行公司对项目中心下达的各项工作指标，组织编制项目管理实施计划，制定和落实具体实施措施。
4）负责与公司职能部门、政府部门、设计单位、监理单位、施工单位的协调，处理项目中出现的问题。
5）主持项目中心月、周例会，负责协调工程与营销配合关系；
参与监理例会，协调与工程施工有关的各方面关系。
6）负责制定项目中心月度计划，审核各项目部月计划；
审批施工单位月计划，审批施工单位周进度计划及材料供货计划。
7）审批监理公司编写的监理规划及监理细则；
审批施工组织设计和主要施工作业方案；
审核项目重大技术问题的处理方案。
8）组织项目施工总承包招标，组织分包工程招标工作。
9）审核工程的现场签证、预决算、工程进度款，以及设备、材料选型等有关投资控制方面的工作。
10）在项目中心的统筹下，负责安排工程各专业技术人员的工作，协调施工中各专业的配合。
11）负责项目部员工考勤考绩工作；
审批员工工作计划；
主持召开项目部相关会议。
12）主持项目部工程例会，全程参与监理例会，全面协调与工程施工有关各方面的关系。
13）审核监理公司编写的监理规划及监理细则；
审核施工组织设计和主要施工作业方案，组织处理项目的重大技术问题。
14）审核工程的现场签证、预决算、工程进度款，以及设备、材料选型等有关投资控制方面的工作。
对施工中的不合格品或材料、设备提出处理意见。
15）协助公司职能部门报批报建工作。
16）负责组织内部各专业的图纸会审，跟踪落实会审中提出的问题。
17）熟悉各专业施工图、设计变更等工程文件，审批各专业的设计变更通知单（对成本或建筑效果有重大影响的要上报）；
并组织做好本工程的大事纪要及图片资料。
18）参与分部分项工程验收和竣工验收，把好工程质量关。
19）负责分管项目安全生产与文明施工管理，审核对重大工程事故的处理意见。
20）负责审核工程结算书，审批项目竣工资料，并按时办理归档移交工作。
21）工程竣工交付使用后，配合相关部门定期对工程质量进行回访。
专业工程师岗位职责
1.土建工程师：
1）受工程经理领导，负责土建专业的工程质量、施工进度、成本管理。
2）协助工程经理协调土建专业和其它专业的配合工作。
3）熟悉建筑、结构、设备专业施工图、会审纪要、设计变更等工作文件。
4）严格执行月度目标计划中本专业的工作内容，有问题随时反馈。
5）负责对本专业的重大技术问题或施工问题进行处理。
6）负责本专业的工程质量、安全文明施工检查、监督，参加本专业各分部分项工程验收工作和竣工验收。
7）核对本专业当月完成的工程量，负责本专业范围内发生的工程量增减的签证工作。
8）负责本专业甲供或甲定已供材料订货审核，材料进场时负责开箱验货。
9）检查、督促监理单位的工作，协助监理单位每周对施工单位进行考核，负责每周对监理单位进行考核。
10）负责组织本专业的技术复核工作，如红线点、轴线、标高、桩位、沉降、砼强度、墙柱垂直度等。
11）主体工程施工中隐蔽验收时要负责核对梁、柱的钢筋，并在落实整改验收提出的问题后，签署《浇灌砼审批表》和隐蔽工程验收记录。
12）装修阶段应严格控制每一工序的工艺流程，并负责检查各工艺流程控制表的签写情况。
13）负责审核施工单位报送的结算书，严格控制因设计变更引起的费用增减。
14）审核本专业的竣工资料，负责本项目资料整理归档，做到资料齐全、准确。
2.水暖工程师：
1）受工程经理领导，对施工阶段所管辖项目范围内的给排水、煤气、通风空调专业全面负责；
2）熟悉本专业相关合同，根据合同条款进行本专业工程管理；
3）负责制定本专业的专项计划并跟踪其落实情况；
4）负责本专业工程图纸的全面审核；
5）经办本专业的设计变更、工程联系单、图纸会审纪要、工程量签证、工程付款建议书等工作；
6）协调施工和监理单位，对本专业的现场施工进度、质量和成本变化负责；
7）经办本专业设备材料的选型及分包单位的选择工作；
8）负责本专业的隐蔽验收、中间验收、竣工验收以及与物业的交接工作；
9）协助配套经理完成自来水、煤气、雨污水等政府配套工程从立项到竣工验收的所有手续并申请减免相关费用；
10）负责本专业与建筑、结构、景观、装饰、电气等专业的协作工作；
11）负责对本专业的新技术、新材料进行调研并提交调研报告。
3.电气工程师：
1）受工程经理领导，对施工阶段所管辖项目范围内的供电、电话通讯、网络、有线电视、小区智能化、安防专业全面负责；
9）协助配套经理完成供电、电话通讯、网络、有线电视、安防等政府配套工程从立项到竣工验收的所有手续并申请减免相关费用；
10）负责本专业与建筑、结构、景观、装饰、水暖等专业的协作工作；
4.资料信息员：
1）往来文件收发、传阅、归档；
2）信息监控、上传；
3）竣工验收备案资料落实
4）部门日常内务管理
2.3监理单位及总承包单位可能的架构及其它
2.3.1监理组织架构图
2.3.2总包组织架构
项目的范围划分
3.1项目标段划分总平面图
粘贴项目标段划分总平面图
3.2总承包商施工范围划分
标段划分原则：
3.3总承包商、分包商的工作范围
工程承包范围内建筑、结构、水电施工图中除甲方另行分包、甲供材料设备所列项目以外的工程内容及甲方分包所列项目中的预埋（留）件、暗配及构件（或设备、部件等）安装后的堵补。
室外散水坡、首层阳台主体及装饰工程、花园围墙主体及装饰、花园内、室外楼梯铺装工程及室外楼梯上的花池主体和装饰工程、花园土方回填至园建图纸要求标高、竣工后的建筑垃圾及时清理、成品保护、竣工前和移交给物业公司前的外墙面砖的清洗、现场协调、现场配合验收、保修期内维修和保修、因质量问题引起的维修和更换、技术指导及技术培训等。
跟据实际情况修订
3.4由甲方另行分包、甲供材料设备、指定品牌材料设备
3.4.1专业分包、指定分包、指定供应以及指定配合管理费率（根据合同修订）
序号
项目名称
结算方式
一、专业分包工程/独立承包工程
配合管理费费率
1、1
变配电高低压设备安装，供电接驳
无（施工水电由总包提供，分包商挂表计量，费用由总包向专业分包商收取。
）；
室内表后由总包施工
2、2
燃气工程
无（同上）
3、3
电视安装工程
无（同上）；
室内管路排放由总包施工
4、4
电话、网络安装工程
5、5
园林景观工程
6、6
室外给水工程
进户阀门井以内由总包施工
二、指定分包工程
配合管理费费率（南京一般都定为2%）
1、
桩基工程
无
2、
土方工程
3％
3、
安装工程
4、
幕墙、铝合金门窗、玻璃雨篷、空调百页
5、
入户门、单元门
2％
6、
阳台栏杆工程
7、
外墙外保温系统
3％；
外墙底粉由总包施工
8、
电梯采购、安装
安装费2％
9、
消防工程
10、
智能化系统工程
2％，室内管路排放由总包施工
11、
样板楼、会所装修；
住宅全装修工程
12、
外墙涂料工程
13、
信报箱工程
1％
14、
游泳池安装工程
15、
钢结构工程
16、
桩基检测
无
17、
基坑监测
18、
沉降观测
19、
材料检测
20、
室内环境检测
21、
防雷接地检测
三、指定供应
外墙面砖、楼地面砖
见基本要求第3.5.2.2条
屋面保温板
同上
防水材料
配电箱、电表箱
3.4.2甲定乙供[限价]材料
无。
3.4.3甲定乙供[不限价]材料
名称
指定品牌
一
电气设备安装工程
1
开关、插座
高档
2
暗装接线盒\灯头盒
合格
3
难燃PVC电管
4
UPVC电管
5
焊接钢管
6
镀锌钢管
二
给排水工程
承插塑料排水管（零件粘接）
螺旋排水管
地漏
铜塑复合管
室内给水聚丙烯管（热熔连接）
截止阀、闸阀、蝶阀、球阀、止回阀、浮球阀
中档
三
弱电工程
砖.混凝土结构暗配电线管
3.4.4指定价格
点工单价为25元/工；
窝工单价为20元/工。
不再计取其他费用及税金。
3.4.5与采购方式有关的约定
1）总承包方应优先选用上述指定品牌的材料，如要采用上述品牌以外的产品时，须报发包方考察确定，当其他品牌获发包方认可时，其就该材料所作报价仍对总承包方具有约束力，即总承包方须以不高于该材料的报价去购买相同档次或更高档次的材料；
2）发包方另行分包的工程，总承包方如有相应施工资质，则可参与投标，在同等条件下，发包方优先考虑由总承包方中标。
3）总承包方负责施工的工程范围的任何分部/专业工程，不得以任何理由推卸施工责任，除发包方对采购方式进行调整的除外；
否则发包方可选择分包单位作为指定分包。
发包方不再对总承包方补偿有关管理配合费用，并由总承包方承担因另外指定分包而给发包方带来的额外费用（其分包工程的结算金额高于总承包方的报价水平），由总承包方承担其分包工程的结算金额10%的违约责任。
工程进度管理
4.1项目工程总体计划
粘贴工程总体计划（既经过经营分析表评审的一级计划）
4.2工程施工进度节点计划
概念设计：
方案设计：
初步设计：
施工图设计（及规划报建）：
招投标：
项目施工及销售（一期）：
主体施工（一期）：
样板区施工及销售（一期）：
一期开盘销售：
主体施工（二期）：
二期开盘销售：
4.3工程进度计划的特点
本工程进度计划的主要特点：
根据项目特性描述：
4.4工程进度控制措施
4.4.1总包施工进度计划审核
总包单位确定后，项目开工前，总承包商根据施工合同要求编制《施工组织设计》和《项目总施工进度计划》，上报监理公司。
监理公司审核总承包商《项目总施工进度计划》的合理性和可行性，与以及《施工组织设计》中有关施工进度计划的技术保证措施和项目管理保证措施的有效性。
审核通过后，则转送项目中心审核。
项目中心着重审核总承包商《项目总施工进度计划》与《项目实施计划》的各关键工期节点的符合性。
对其中配合销售的工作应由具体的安排。
对其中的不符合项，督促总包单位进行整改；
审批通过后的《项目总施工进度计划》将作为总包合同的一部分。
总承包商按批准的《项目总施工进度计划》组织施工，监理公司按此计划进行监督。
4.4.2施工过程中施工进度计划审核
施工总承包商按照《项目总施工进度计划》编制施工月度计划，并细化至周计划、以至于日计划，监理公司予以审核各细部计划与《项目总施工进度计划》的符合性和合理性。
4.4.3总包施工协调管理
对于甲方分包工程和甲方供货材料，总承包商按合约规定收取总包管理费，将其纳入总包管理范围之内。
总包在编制《项目总施工进度计划》时，应充分考虑甲方分包工程和甲方供货材料的影响，将其编制在内。
施工过程中，总包应按时组织甲方分包工程和甲方供货材料的进场，为其提供必要的作业条件和作业环境。
项目中心负责协调和监督总包和甲方分包工程、甲供材料供应商的关系。
4.4.4奖惩机制
除了一般的奖惩制度外，在合同中、施工过程中根据需要，增加关键节点奖惩机制：
配合销售工作、、主体封顶、外架拆除等。
工期目标处罚措施：
1、非样板区进度节点要求
1）***标段
开始时间
完成时间
事项
进度奖励所占百分比
基础施工（±
0.000以下）
关键节点：
基础与地下车库施工完工
5%
主体封顶
关键
升级会员 