南宁市业主大会和业主委员会指导新版规则Word格式.docx
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业主拥有专有某些物业建筑面积按业主所持有房屋权属证书上记载建筑面积来计算，涉及可以办理《房屋所有权证》车库、杂物房等；
房屋已出售并交付使用但尚未领取房屋权属证书，按房屋销（预）售合同拟定建筑面积计算；
未出售房屋建筑面积，按房屋测绘面积备案成果计算。
第八条
下列物业建筑面积不计入专有某些物业建筑面积：
（一）依法归全体业主共有物业；
（二）权属有争议物业。
第九条
业主应当自行行使投票权。
业主因故不能参加业主大会会议，可以书面委托她人行使投票权。
第十条
业主为法人，由其法定代表人或委托代理人行使投票权。
业主不具备完全民事行为能力，应当由其监护人代为行使投票权。
第十一条
共有物业业主投票时，只能行使一次投票权，可由共有人共同行使也可委托其中共有人行使。
委托其中共有人行使，应当有其她共有人批准书面委托。
第三章
业主大会成立
第十二条
业主大会自初次业主大会会议有效召开之日起成立。
第十三条
物业管理区域内专有某些占建筑物总面积过半数业主且占总人数过半数业主参加业主大会会议，业主大会会议方能有效召开。
第十四条
业主大会会议可以采用集体讨论形式，也可以采用书面征求意见形式。
第十五条
业主大会作出下列决定，应当经专有某些占建筑物总面积过半数业主且占总人数过半数业主批准。
（一）制定和修改业主大会议事规则；
（二）制定和修改管理规约；
（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；
（四）选聘和辞退物业服务公司决定；
（五）法律、法规或者业主大会议事规则规定关于共有和共同管理权利其她重大事项。
第十六条
业主大会作出筹集和使用专项维修资金和改建、重建建筑物及其附属设施决定，应当经专有某些占建筑物总面积2／3以上业主且占总人数2/3以上业主批准。
第一节
初次业主大会会议筹办
第十七条
在一种物业管理区域内，物业交付使用建筑面积达到50%以上，经20%以上业主书面申请成立业主大会，城区、开发区房管部门、街道办事处、乡镇人民政府应当指引该物业管理区域成立业主大会。
第十八条
初次业主大会会议内容涉及：
（一）表决通过管理规约、业主大会议事规则；
（二）选举产生业主委员会委员；
（三）其她需要业主大会会议表决通过事项。
第十九条
城区、开发区房管部门接到业主书面申请后20个工作日内，完毕如下工作：
（一）核算业主联名签名状况；
（二）拟定物业管理区域；
（三）理解物业项目开发建设状况。
建设单位及物业服务公司应当配合城区、开发区房管理部门做好以上工作。
第二十条
城区、开发区房管部门核算状况后，对于符合条件，20个工作日内指引业主成立业主大会筹办组。
第二十一条
业主大会筹办组由业主代表、建设单位（涉及公有住房出售单位）构成，人数为5—15名单数。
报名参加业主大会筹办组业主应当具备民事行为能力，完全履行业主义务。
第二十二条
城区、开发区房管部门对报名参加业主大会筹办组人员进行资格核查后，拟定筹办构成员名单。
如报名业主超过预定人数，可采用随机抽签方式拟定业主大会筹办构成员；
如报名业主未达到预定人数，可延长报名时间3至7日，经延期仍未达到预定报名人数，则停止指引。
第二十三条
城区、开发区房管部门应将拟拟定业主大会筹办构成员名单在物业管理区域内公示5日以上。
公示期满后无异议，业主大会筹办组正式成立。
公示期间，如业主提出异议，城区、开发区房管部门应当调查核算。
第二十四条
业主大会筹办组应当推选1-2名联系人负责召集业主大会筹办组会议及与指引部门联系。
业主大会筹办组不接受指引和监督，自行开展筹办工作，城区、开发区房管部门对其选举产生业主委员会不予备案。
第二十五条
业主大会筹办构成立后，应当做好下列筹办工作：
（一）
拟定初次业主大会会议召开时间、地点、形式和内容，做好会务准备工作；
（二）
参照房产主管部门提供示范文本，草拟《业主大会议事规则》（草案）和《管理规约》（草案）；
（三）
拟定社区房屋产权名册，拟定业主总投票权数（即专有某些物业总建筑面积和业主总人数）；
（四）
依照该物业管理区域实际状况，制定业主委员会选举办法（草案），并拟定表决票、选票发放、监票、验票、唱票及计票人员名单。
（五）
做好召开初次业主大会会议其她准备工作。
业主大会筹办组应当自构成之日起60日内，在城区、开发区房管部门指引和监督下，组织业主召开业主大会会议，并选举产生业主委员会。
逾期不组织业主召开业主大会会议并选举产生业主委员会，筹办组自行解散。
非筹办组因素导致不能按期完毕筹办工作，经城区、开发区房管部门批准，可恰当延期，延长期限不得超过30日。
第二十六条
业主大会筹办组发出业主委员会候选人报名告知，告知内容应当包括业主委员会候选人报名条件、方式、领取报名表时间和地点等事项，报名时间为3-7日，并公示如下有关材料：
（一）《业主大会议事规则》（草案）；
（二）《管理规约》（草案）；
（三）成立业主大会、首届业主委员会选举办法（草案）；
（四）选票、表决票（样本）；
（五）业主总投票权数（即专有某些物业总建筑面积和业主总人数）；
（六）其她应当公示材料。
第二十七条
业主委员会由业主构成，人数为5至15人单数，详细人数由业主大会筹办组依照该物业管理区域实际状况拟定。
截止报名时间，符合条件报名人员尚未达到预定人数，可继续征集业主报名参加，延长期限最长为7日。
第二十八条
业主委员会选举采用差额选举方式，业主委员会候选人数与应选人数差额比例不得低于20%。
第二十九条
业主委员会委员应当是物业管理区域内业主，并符合下列条件：
（一）具备完全民事行为能力，高中以上文化限度；
（二）遵纪守法；
（三）模范履行业主义务，未欠交物业管理费用、专项维修资金、公摊水费、电费等；
（四）热心公益事业，责任心强；
（五）具备必要工作时间和组织能力；
（六）未在本物业管理区域物业服务公司及下属公司内任职。
第三十条
业主大会筹办组依照规定对所有业主委员会委员候选人业主身份和资格条件进行验核，经半数以上业主大会筹办构成员签名确认后，将所有候选人材料原件报送城区、开发区房管部门进行复核。
第三十一条
业主大会筹办组将符合业主委员会委员候选条件人选有关材料在社区内发布不少于5日，如业主在发布期间有异议，需再次进行验核。
公示期满，产生正式候选人。
业主大会筹办组将正式候选人有关材料在社区内公示不少于5日。
第三十二条
业主大会筹办组应当于业主大会会议召开15日前将召开业主大会会议告知及如下材料在社区公示栏或其她明显位置公示。
初次业主大会会议召开时间、地点、形式和内容等；
《业主大会议事规则》（草案）和《管理规约》（草案）；
业主委员会选举办法、候选人名单及简历；
业主在初次业主大会会议上投票权数（专有某些物业总建筑面积及业主总人数）。
负责开箱验票监票、验票、唱票、计票人员名单。
与业主委员会委员候选人有利害关系业主应当回避，不能担任监票、验票、唱票、计票等工作。
第三十三条
业主大会筹办组应当于业主大会会议召开2日前，制作投票箱，将选票、表决票发放给全体业主。
选票、表决票应交给业主，有条件，可以采用递交书面告知、放入业主信箱内、邮寄或其她方式送达业主。
如收到选票、表决票是非业主使用人时，应及时转交或告知业主。
第二节
初次业主大会会议召开
第三十四条
在城区、开发区房管部门指引监督下，业主大会筹办组依照业主大会会议告知上拟定期间、地点和形式，组织召开初次业主大会会议，并组织业主在投票点做好验核业主身份、登记选票、表决票等工作。
第三十五条
业主大会筹办组应在业主大会会议告知上载明地点设定固定投票箱，原则上不得设立流动投票箱上门收取选票或表决票。
第三十六条
以书面征求意见方式召开业主大会会议，投票时间超过一天，应当由筹办组与城区、开发区房管部门、社区委员会负责在投票地点公开对投票箱进行封存和启动。
封好投票箱由街道办事处或社区居委会负责保管。
第三十七条
业主投票时，应持证明本人有效身份证件、产权证明（房屋所有权证或购房发票、购房合同等）到指定投票地点进行投票。
筹办组应当组织人员在投票点做好验核业主身份、登记投票状况等工作。
业主因故不能参加投票，可书面委托代理人代为投票，代理人须出具业主产权证、身份证明，书面委托书及证明代理人身份合法证件。
第三十八条
涂改选票或表决票无效。
在将选票或表决票投入投票箱之前更改，投票人应当重新领取选票或表决票填写。
第三十九条
投票时间截止后，不能再采用任何方式收取选票或表决票。
第四十条
投票结束后2日内，筹办组负责组织公开唱票，记录业主大会会议投票成果。
第四十一条
记录选举业主委员会成果时，应将所有选票逐个进行核对，分别记录出每个候选人获得专有某些物业建筑面积总数（如下称为“建筑面积数”）和业主支持人数总数（如下称为“业主人数”）后，按下列方式拟定选举成果：
候选人获得1/2以上建筑面积数且1/2以上业主人数选票，才干当选业主委员会委员。
获得1/2以上建筑面积数且1/2以上业主人数选票候选人超过应选人数时，则按照候选人获得建筑面积数或业主人数，从高到低顺序进行排列，建筑面积数高或业主人数高当选。
获得1/2以上建筑面积数且1/2以上业主人数选票候选人超过应选人数，但当选最后一名委员候选人为两人或两人以上、不能拟定当选人时，由并列候选人以抽签方式决定。
（或由筹办组将选举成果在物业管理区域内公示，在公示中拟定期间内对票数相等待选人进行第二轮投票，得票多当选）
获得1/2以上建筑面积数且1/2以上业主人数选票候选人少于应选人数时，可以采用如下方式拟定业主委员会委员：
1、获得1/2以上建筑面积数且1/2以上业主人数选票候选人少于5名（即业主委员会最低人数规定）时，局限性名额，依照差额选举规定，按照差额比例不低于20%比例，在30日内另行征集所需候选人报名，进行增选。
2、获得1/2以上建筑面积数且1/2以上业主人数选票候选人为5名以上单数，可以由筹办组与城区、开发区房管部门协商后缩减业主委员会人数，直接拟定当选候选人构成业主委员会，不再另行选举；
不缩减业主委员会人数，对局限性某些委员进行第二轮选举，第二轮选举依照在第一次投票时得票多少顺序，依照差额比例不得低于20%，再次拟定第二轮候选人名单。
3、获得1/2以上建筑面积数且1/2以上业主人数选票候选人为5人以上，协商后缩减业主委员会人数，但最后两名候选人得票相似不能拟定当选人，由并列候选人以抽签方式决定，或就票数相等待选人第二轮投票，得票多当选。
所有候选人都未经1/2以上建筑面积数且1/2以上业主人数批准，本次选举失效。
第四十二条
筹办组应当于业主大会会议成果记录完次日将成果在物业管理区域内公示3—7日。
在业主大会会议成果公示期间，业主对该成果以书面形式提出异议，城区、开发区房管部门应当组织人员对投票状况重新进行记录与核对。
第四十三条
业主委员会自城区房管部门备案之日起成立。
筹办组自业主委员会成立之日起自行解散。
如业主大会无法选举产生业主委员会，筹办组自发布选举成果后自行解散。
第四十四条
业主委员会产生后3日内召开第一次业主委员会会议，选举主任1名、副主任1-2名。
第四十五条
业主委员会应当自选举产生之日起30日内，持业主大会会议成立状况阐明、业主大会议事规则、管理规约、业主委员会选举办法、业主委员会构成名单、内部职责分工及业主委员会办公场合证明文献等材料向城区、开发区房管部门备案。
上述备案事项发生变更，业主委员会应当自变更之日起30日内将变更状况到城区、开发区房管部门备案。
第三节
业主大会定期会议和暂时会议
第四十六条
业主大会会议可以采用集体讨论形式，也可以采用书面征求意见形式；
但是，应当有物业管理区域内专有某些占建筑物总面积过半数业主且占总人数过半数业主参加。
业主可以书面委托代理人参加业主大会会议。
第四十七条
业主大会作出筹集、使用专项维修资金和改建、重建建筑物及其附属设施决定，应当经专有某些占建筑物总面积2／3以上业主且占总人数2/3以上业主批准。
业主大会作出其她决定，应当经专有某些占建筑物总面积过半数业主且占总人数过半数业主批准。
第四十八条
业主大会或者业主委员会决定对物业管理区域内全体业主具备约束力。
业主大会或者业主委员会作出决定侵害业主合法权益，受侵害业主可以祈求人民法院予以撤销。
第四十九条
业主大会会议分为定期会议和暂时会议。
第五十条
业主大会定期会议由业主委员会按照关于法规和议事规则规定召集，每年至少应召开一次。
第五十一条
有下列情形之一，业主委员会应当及时组织召开业主大会暂时会议:
（一）有20%以上业主建议；
（二）发生重大事故或者紧急事件需要及时解决；
（三）业主大会议事规则或者管理规约规定其她情形。
20%以上业主建议召开业主大会暂时会议，业主委员会有权核算建议业主业主身份，非业主使用人未经业主授权建议无效，无法核算业主身份业主建议无效。
业主委员会未按照上述规定及时组织召开业主大会暂时会议，物业所在地城区、开发区房管部门应当责令业主委员会限期召开或者采用其她补救办法。
第五十二条
业主大会会议召开15日前，应当以书面形式在物业管理区域明显位置公示会议议题、时间、地点、表决事项等内容，公示时间不少于5日。
第五十三条
业主大会定期会议和暂时会议应当邀请所在地社区居民委员会参加。
第五十四条
业主委员会或业主大会筹办组应当做好业主大会会议记录。
第五十五条
除业主委员会、城区、开发区房管部门或社区居委会外，任何单位和个人不得擅自召集业主大会定期会议和暂时会议。
第五十六条
业主大会定期会议和暂时会议会务准备、召开、表决等应当按照有关法律法规、《业主大会议事规则》规定执行，参照初次业主大会有关规定执行。
第四章
业主委员会
第五十七条
城区、开发区房管部门应当掌握本辖区内业主委员会任期状况，并建立业主委员会档案。
第五十八条
业主委员会是业主大会执行机构，委员应当依法履行下列职责：
模范遵守管理规约、履行业主义务，准时交纳物业管理服务费、专项维修资金；
参加业主大会会议和业主委员会会议；
定期与业主沟通，理解业主在物业管理方面意见和建议；
向业主大会报告业主意见和建议。
配合主管部门、街道办事处、社区居委会做好本物业管理区域内社区管理工作；
（六）
及时理解业主、物业使用人意见和建议，监督和协助物业服务公司履行物业管理服务合同；
（七）
业主大会赋予其她职责。
第五十九条
业主委员会委员在任期内应当参加市房产主管部门组织业务培训和会议，掌握物业管理有关法律政策。
第六十条
业主委员会应当建立业主委员会活动档案，并指定专人保管。
档案普通涉及如下内容：
（一）工作经费来源及使用状况。
（二）各类会议记录、纪要；
（三）业主委员会、业主大会决策、决定等书面材料；
（四）各届业主委员会选举产生、备案材料；
（五）房屋产权名册；
（六）物业管理服务合同；
（七）关于法律、法规和业务往来文献；
（八）业主和使用人书面意见、建议书；
（九）物业专项维修资金收支状况；
（十）其她书面和实物资料。
第六十一条
经三分之一以上业主委员会委员建议或者业主委员会主任以为有必要，应当及时召开业主委员会会议。
业主委员会会议应当作书面记录，由出席会议委员签字并加盖印章后存档。
有不批准见，应记录在案。
业主委员会会议应当有过半数委员出席，作出决定期应当经全体委员半数以上批准。
每名委员拥有一票表决权。
业主委员会委员不得委托她人出席业主委员会会议。
业主委员会召开会议时，可邀请所在地社区居民委员会派员列席会议。
第六十二条
业主委员会会议作出决定应当以书面形式在物业管理区域内及时公示7日以上。
有下列状况之一，还须经全体委员过半数以上委员在公示上签字：
（一）关于专项维修资金使用建议；
（二）关于调节物业管理服务费并提交业主大会表决建议；
（三）依照业主大会表决及关于法规规定，采用何种方式（招标或合同方式）选聘物业服务公司工作方案；
（四）对物业服务公司制定年度管理服务筹划初审并提交业主大会表决建议；
（五）关于决定召开暂时业主大会会议建议；
（六）关于罢免委员建议；
（七）向主管部门投诉、申请行政复议、诉讼、仲裁建议；
（八）其她涉及物业管理区域内某些或全体业主利益重大事项。
第六十三条
以业主委员会名义发布信息，须经业主委员会作出决定，加盖业主委员会印章方可对外发布。
第六十四条
业主委员会委员与否领取津贴、工资或发放原则、来源等事项应在《业主大会议事规则》中拟定，由业主大会表决通过。
第六十五条
业主委员会可以聘请专职秘书，负责解决业主委员会寻常事务，酬金依照业主大会决策拟定。
专职秘书应当按照国家关于规定获得物业管理职业资格证书。
第六十六条
业主委员会自城区、开发区房管部门备案之日起成立，首届任期为2年。
新一届业主委员会任期由业主大会决定，但普通不超过5年。
第六十七条
业主委员会任期届满，其委员资格终结，不得擅自以业主大会、业主委员会名义开展活动。
第六十八条
业主委员会任期届满60日前，应当召开业主大会会议进行业主委员会换届选举；
业主委员会全体委员在任期内辞职，应当在全体委员正式辞职30日前召开业主大会会议进行业主委员会换届选举；
逾期未换届，城区、开发区房管部门应当指引换届工作。
第六十九条
原业主委员会应当在其任期届满之日起10日内，将其保管档案资料、印章及其她属于业主大会所有财物移送新一届业主委员会，并做好交接手续。
第七十条
业主委员会任期届满后因行使职能给业主导致损失，负责人应当负责补偿并承担相应法律责任。
第七十一条
新一届业主委员会产生后10日内，原业主委员会应当将印章、档案资料以及财物等移送给新一届业主委员会。
第七十二条
业主委员会某些委员在任期内提出辞职或委员资格终结，业主大会应当在缺额之日起90日内增补新委员。
第七十三条
分期开发物业，已交付使用物业已成立业主委员会，新交付某些物业区域内有20%以上业主联名规定，应当增补业主委员会委员。
增补候选人从新交付物业业主中推举，增补后业主委员会委员总人数不得超过15人。
增补工作应当在城区、开发区房管部门指引下开展。
增补工作完毕后，应当将增补状况报城区、开发区房管部门备案。
第七十四条
业主委员会委员有下列状况之一，经业主大会会议通过，其委员资格终结，并予以公示：
（一）因物业转让、灭失等因素不再是本物业区域业主；
（二）因犯罪或其她因素被持续限制人身自由三个月以上；
（三）拒不履行业主义务；
（四）因疾病或其她因素丧失工作能力；
（五）以书面形式向业主大会提出辞呈；
（六）在本物业管理项目所聘请物业服务公司工作。
第七十五条
业主委员会委员资格终结，应当自终结之日起3日内将所保管档案资料、印章及其她属于业主大会所有财物移送给业主委员会。
第七十六条
业主委员会超越职权作出决定给业主导致损失或者不良影响，由负责人承担相应责任。
第七十七条
业主委员会成立后凭城区、开发区房管部门备案告知刻制业主委员会印章，刻制印章应报城区、开发区房管部门备案。
第七十八条
业主委员会应依法制定印章使用、管理规定，并遵循执行。
违背印章使用规定，导致经济损失或者不良影响，由负责人承担相应责任。
第七十九条
因物业管理区域发生变更等因素导致业主大会解散，在解散前，业主大会、业主委员会应当在城区、开发区房管部门或社区居委会指引监督下，做好业主共同财产清算工作。
第五章
附则
第八十条
本规则自二00九年五月一日起施行。
第八十一条
业主委员会名称须与物业管理区域名称保持一致。
第八十二条
业主大会议事规则应当规定业主委员会构成、产生、任期等。
业主大会议事规则没有规定，或者规定不符合法律法规规定，依照本规则执行。
第八十三条
市辖县业主大会及业主委员会成立及活动参照本规则执行。
第八十四条
本规则由南宁市房产管理局负责解释。
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