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重点城市二手房价环比涨跌幅

20__.120__.220__.320__.420__.520__.620__.720__.820__.920__.1020__.11城市2.5%2.5%0.9%0.5%-0.2%-0.1%0.4%0.3%-0.3%-0.9%-1.9%北京

4.9%3.2%3.6%2.6%1.0%0.7%0.1%-0.3%-1.2%-1.9%-1.7%深圳

2.5%1.6%0.4%0.3%0.8%-0.1%0.0%0.2%-0.4%-0.6%-1.7%上海

4.5%3.1%2.1%3.2%1.6%0.8%0.9%0.4%0.3%-0.8%-1.2%广州

2.0%2.1%1.2%1.0%0.7%0.7%0.1%0.0%-0.6%-0.4%-2.3%成都（分析）20__年前11个月，12个重点城市的二手住宅价格同比平均涨幅由1月的2.5%下1.5%1.7%1.4%0.5%1.0%0.8%-0.1%0.2%-0.3%-0.8%-2.6%天津降至11月的-1.7%。

房价出现稳中有降的城市数量逐步增多，12个重点城市的二手房的价1.3%0.7%0.2%1.1%-0.2%1.0%0.4%-1.5%-2.0%-2.0%-2.8%杭州格在跌的过程中虽有上升，但是总体呈现下降的趋势。

其中涨跌幅最大的是深圳。

-0.4%3.2%2.2%1.9%2.8%0.7%-0.1%-0.2%-0.3%-1.2%-1.8%重庆

（二）土地市场：

住宅用地量价水平全线下降，商办用地受影响不大1.4%1.4%1.1%0.6%-0.1%-0.1%0.7%0.7%-0.7%-0.4%-1.4%苏州图：

20__年1-11月全国133个城市住宅及商办用地量价水平1.8%1.3%0.5%-0.2%0.1%0.3%-0.2%-0.2%-1.6%-0.5%-1.1%南京2.4%1.4%1.7%1.1%0.3%0.7%0.6%1.7%0.3%-1.3%-0.9%武汉2.5%1.9%1.4%1.2%0.5%0.4%0.2%0.1%-0.7%-0.9%-1.8%平均

（分析）20__年1-11月，130个城市的住宅用地推出面积、成交面积分别同比下降9.5%和11.5%，其中11月成交面积同比降幅达55.2%；

而商办用地的推出和成交面积分别同比增长12.8%和18.0%。

价格方面，住宅用地楼面价同比下跌9.0%，而商办用地同比上涨7.6%；

11月溢价率微升至5.5%，1-11月平均溢价率为13.0%，比20__年同期下降20个百分点，而商办用地溢价率下降5.7个百分点。

受住宅用地出让金同比下降15.4%的影响，1-11月全国130个城市总土地出让金同比略下降1.84%，南京、福州、武汉等城市下降超过20%。

商办及工业用地等出让金仍呈增长趋势，增速均超过40%。

（三）全国房地产开发投资总体保持较高水平，但近期单月增速不高

图：

全国房地产开发投资额及同比增速

房地产开发投资额（左）住宅开发投资额（左）

6房地产投资同比（右）住宅投资同比（右）

（分析）20__年，房地产开发投资增幅总体保持较高水平。

20__年1-10月，全国累计房地产开发投资额达到5万亿，总量已高于20__年全年；

同比增速下降至31.1%，为两年来最低水平，延续今年以来的下行趋势。

从月度变化来看，房地产开发投资增幅自8月以来逐月回落，10月单月开发投资同比增长25%，增速与9月持平，接近近年来的平均水平，但环比下降12%。

以20__年广西北海的房产为例：

一．20__年北海楼市主要成交数据概述各月成交数据如下表所示：

20__年1-12月北海楼市主要成交数据简表（分析）据表中相关数据显示：

20__年北海市共实现商品房预售16115套，平均每月预售1343套。

预售面积138.03万平米，平均每月预售11.5万平米；

实现商品房交易13084套，平均每月成交1090套。

交易面积133.69万平米，每月平均成交11.14万平米。

其中住宅成交12538套，平均每月成交1045套。

住宅共计销售面积120.69万平米，平均每月成匀10.06万平米。

二．成交套数简析20__年北海楼市在商品房预售、商品房交易及住宅交易上，整体呈现出一定的波动性，主要成交高峰期集中在3月及8月，各月的成交套数存在相当大的距离，说明北海楼市具有较强的季度性，受外地购买力影响较为明显。

如下图所示：

（分析）从上表可看出，北海楼市在成交套数上有以下几个特点：

1．季节性明显。

北海楼市销售旺期20__年集中在3、8两个月，不同于一般城市的5月及传统的“金九银十”。

这主要是因为北海的购买结构所定，北海是典型的外销型市场，购房者70%以上为外地客户，而这部分购买的时机多选择在旅游旺季前后期或春节后一至两个月，且跟风式购买较明显，故能在短时期内产生大的成交量。

2．市场需求波动性较大。

没有相对稳定的市场需求基数，较难作出相应的市场需要预测。

如20__年在商品房预售套数上，最高峰时的数量（3月2771套）为最少时（12月757套）的近四倍，市场波动性大。

3．北海楼市下半年整体形势要好于上半年。

预售套数、商品房及住宅交易套数在下半年的表现整体要优于上半年，主要因为北海城市的旅游功能所致，下半年的旅客数量远远高于上半年，故外地购买人群也集中于该时期。

4．20__年预售套数总量16115套，平均每月预售1343套。

其中3、6、8、9月的预售套数超过月平均预售量，时间间隔不长，说明北海楼市市场供应量主要集中在年中的49月之间。

5．北海市商品房交易及住宅交易的高峰期均集中在下半年，上半年仅有2个月的交易套数超过1000套，而下半年则有4个月的销售套数超过1000套，北海楼市交易的季节性表现明显。

6．北海商品销售的构成较为单一，以住宅为主，占整个商品房交易的95%以上。

商业地产、办公写字楼物业、公寓等非住宅类产品市场存量及消化量较小，也从侧面说明北海城市以人居为主，商业、商务功能还显弱。

三．成交面积简析

北海市20__年楼市成交面积整体的体量较小，预售面积、商品房交易面积及住宅交易面积每月平均保持在10万平米的规模，其中预售面积整体供应量相对稳定，而商品房交易面积及住宅交易面积波动性较大，但整体保持上扬势头。

每月各具体数据如下表所示：

20__年北海商品房预售面积共计138.03万平米，平均每月预售11.5万平米；

商品房销售面积为133.69万平米，每月平均成交11.14万平米；

较20__年最高峰的180万平米少了50万平米。

（分析）从表中不难发现北海市商品房交易以住宅为绝对主体，商业、办公类物业的比例极少，说明北海楼市以居住型产品为主，商业、办公类物业的市场供应及需求量较小。

这主要是由于北海本市人口规模小，客户基数小，特别是本地购买人群的偏小而影响整个城市的交易面积，主要依靠外地客户消化市场供应量，而外地客户主要以度假、养老、候鸟型为主，以住宅为主要购买对象，这就造成了北海商品房以住宅为主，商业、办公类物业比例小的原因。

北海住宅市场的交易量整体保持一个相对稳定的量，平均每月成交面积约为10万平米，交易量也呈现一定的季节性，交易高峰期成交面积不超过20万平米，淡季也仅为5-6万平米，整体存在一定的落差，但有6-7个月的交易面积超过10万平米，说明北海住宅的市场需求量相对稳定。

以上是对20__年我国房地产的回顾与分析，下面让我们对我国20__年的房地产进行预测与展望。

二、20__年我国房地产走势预测.

（一）20__年将延续20__年的从紧取向，大方向不会改变，但力度不会放松。

20__年以来，中央政府紧盯市场变化持续加码调控，政策密度大且涉及方面全。

20__年7月初，国务院常务会议明确“二三线城市也要限购”，随后有台州、衢州、珠海先后出台限购政策，温家宝总理也多次表示坚持调控不动摇，充分彰显了中央政府继续加强调控的决心。

全国商品房市场量价变化及关键政策

销售面积同比增长率（左）70个大中城市价格指数（右）

50%7月“国务院“9.29”新政1月“国八条”1月“国十一条”4月“国十条”常务会议”40%注：

销售面积除2月外，均为单月增长率；

价格指数自20__年1月起为70个城市环比涨幅的平均值，通过国家统计局公布数据计算。

（分析）从图标中我们看出.在国家政策的影响下，销售面积同比增长率和城市价格指数都大致呈现下降的趋势。

在20__年4月“国十条”的影响下，销售面积同比增长率和城市价格指数的下降趋势都较为明显，且在“国十条”和20__年1月“国八条”的影响下，销售面积同比增长率在20__年4月至20__年9月，20__年4月都呈现较为明显的负增长趋势。

且在20__年7月在国务院常务会议之后，销售面积同比增长率和城市价格指数都呈现下降切为负增长的趋势。

由上图可见，房地产政策的出台有利于房地产的健康发展，同时也显示了政府要坚强对房地产业的宏观调控，保证公民的政治福利。

（二）20__年房地产市场走势的影响因素

下面我们来研究一下可能将会影响20__年房地产走势的因素。

第一，经济增长存在下行压力。

20__年以来，我国经济增速逐季回落，预计全年经济增速将比上年下降约1个百分点。

20__年，我国经济增长下行压力和物价上涨压力并存，且经济发展面临的外部环境更为复杂。

多数机构预测，20__年中国经济增速在8.5%左右，将继续20__年的回落态势，根据经济周期与房地产周期的关系，经济增速的放缓将减小房地产市场上行压力。

第二，房地产调控政策继续从紧。

中央经济工作会议明确20__年房地产市场政策方向为“坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归，加快普通商品住房建设，扩大有效供给，促进房地产市场健康发展”。

预计20__年限购、限贷、政府问责等行政调控手段仍将继续，房地产市场景气难以出现大幅回升。

第三，利率水平仍处于低位。

虽然20__年以来，央行已进行三次加息，但目前一年期存款利率仍处在3.5%的较低水平，负利率状况仍然存在。

从国际经验来看，较低的利率水平将带来资产价格上涨压力。

第四，市场供应量减少。

随着市场交易量的减少和开发企业库存量的增加，20__年下半年以来开发企业土地购置面积和商品房新开工量明显放缓，这将导致20__年市场供应量的减少，进而带来房价上行压力。

（三）综合上述因素，我们对20__年房地产市场形势作出如下判断：

房地产市场需求保持小幅增加。

从人口结构和城镇化进程的角度来看，我国目前住房市场仍存在较大的刚性需求和改善性需求，在限购、限贷等调控政策作用下，预计20__年商品房销售面积将保持小幅增加。

房地产开发投资增幅继续回落。

在从紧的政策环境下，20__年商品房建设活动增速将出现明显放缓，但保障房的大力度推进将在一定程度上抵消房地产开发投资增速的下滑。

我们通过对房屋施工面积的估算以及构建保障性住房投资与商品房投资对房地产开发投资拉动的动态分析模型，预测得出，20__年房地产开发投资增速约为16%。

根据中国房地产中长期动态模型初步预测，20__年全年，商品房销售面积将比20__年下降3.5%-4%，销售均价下跌1%-4%，具体到不同时期，上半年商品房销售面积同比降幅将在10%以上，量价齐跌态势进一步延续，开发企业的资金压力降进一步上升，全年量价水平也难有增长，上半年行业将面临很大的压力。

城市/区域差异、企业差异、不同类型物业差异继续扩大。

一二线和部分三线城市受到限购政策影响，表现不乐观；

招保万金等品牌大企业销售及资金状况良好，中小开发企业面临困境；

商业地产开始受到关注，但政策一旦放松，住宅市场将重新成为热点。

最后综合市场供求两方面影响因素，在促进经济平稳较快发展的宏观经济背景下，我们预计“20__年上半年房价稳中有降，下半年房价基本平稳”的可能性很大。

扩展阅读：

房地产PPT材料短小篇.

（分析）20__年前11个月，12个重点城市的二手住宅价格同比平均涨幅由1月的2.5%下降至11月的-1.7%。

房价出现稳中有降的城市数量逐步增多，12个重点城市的二手房的价格在跌的过程中虽有上升，但是总体呈现下降的趋势。

（二）土地市场：

住宅用地量价水平全线下降，商办用地受影响不大

20__年1-11月全国133个城市住宅及商办用地量价水平

全国房地产开发投资额及同比增

一．20__年北海楼市主要成交数据概述

各月成交数据如下表所示：

20__年1-12月北海楼市主要成交数据简表

（分析）据表中相关数据显示：

二．成交套数简析

20__年北海楼市在商品房预售、商品房交易及住宅交易上，整体呈现出一定的波动性，主要成交高峰期集中在3月及8月，各月的成交套数存在相当大的距离，说明北海楼市具有较强的季度性，受外地购买力影响较为明显。

全国商品房市场量价变化及关键政策注：

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