泗阳商业及商业地产发展阶段研究修改稿Word文档下载推荐.docx
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振兴商贸城——碧云商城
✧社区商业：
桃州名都、玫苑小区、桃园小区
主要特点：
主要依托地理优势，依靠泗阳大桥桥头堡优势聚集城南、以众兴路吸纳东西、凭人民路积聚城北，依靠传统的商业消费习惯，形成了最早的商业聚集中心。
人民路、淮海路、桃园路等主题商业经营逐渐兴起。
这一时期特色商业街和主题商业发展尚处在起步阶段，社区商业功能还十分单一，仅能满足简单的日常生活需要，专业市场还存在于传统的农贸市场、副食品市场之中，还未真正形成。
1、街区商业发展
☐人民路（电视塔——花园口段）
（1）主要经营业态
电信、金融分支机构及其营业用房、服装、百货商场、黄金珠宝、鞋帽、蛋糕、干货销售、医药、便利店、美容美发、旅店、烟酒店、早餐店、彩票销售、电子、数码销售、维修服务、小型餐饮、快餐店、鲜花、眼镜店、电器修理等。
（2）街区发展特点
本阶段人民路商业还比较初级，经营模式单一，以家庭生活服务为主要内容；
以数码、电子为主的主题商业形成了一定的规模，聚集效应初步显现；
金融、电信等成为本阶段的主要形象门店；
百货商场主要是金贸大厦一层，以传统百货为主，面向普通大众消费为主。
☐众兴路（桃园路——解放路段）
超市、家电卖场、休闲餐饮、美容美发、KTV、特色餐饮、宾馆、洗浴中心、影院、金融、邮政、电信、五金、电子、药店、医院、百货、鲜花、婚纱摄影、学校、文具销售。
众兴路，是最早的一条中心商业街，依托学校、医院等最初的公建设施，以及最早的百货商场——亚细亚购物中心（以传统百货为主），逐渐聚集了包括农工商、苏宁电器、五星电器等在内的一批知名连锁企业，逐渐丰富了街区的业态，随后包括休闲餐饮欢乐时光等在内的休闲餐饮的逐渐加入，使得众兴路成为了最早的一条中心商业街。
☐淮海路（解放路——繁荣路段）
超市、金融、电信、酒店、旅店、机电销售和修理、鲜花、礼品、休闲餐饮、特色餐饮、服装、副食品批发和零售等。
淮海路最早以五金机电销售和修理为主要经营内容，摩托车、电瓶车销售和维修服务逐渐兴起，并向这一街区聚集；
依托“慢字口”形成了金融电信的形象门店、超市门店（原为苏果超市）；
淮海路还有泗阳最早的规范型酒店泗阳大酒店，住宿、餐饮、会务等功能齐全；
旅店业则随着泗阳中央商城及其商业街的建设而逐步兴起，取代了原有的副食品批发零售而成为新的城市商业特征；
淮海路也是最早引入“UES”休闲餐饮的街区。
☐解放路（北京路——众兴路段）
排挡夜市、饭店、便利店、药店、农资销售、广告公司、中介公司、理发店、银行、医院、学校、服装和鞋帽、饰品、洗浴、菜场、旅店。
解放路北段主要集中农资农具销售门店；
中段主要是妇幼保健站及中医院等公办医疗机构为主；
南段则以城区民房为主，店面形象较差，主要是由餐饮、服装、饰品、中介、广告公司等构成，依托振兴商贸城的辐射和已经形成的桃州名都排挡和夜市等，形成了以休闲饮食、餐饮、服装饰品为主的经营特色。
☐桃园路（淮海路——众兴路）
建材、卫浴设施、厨房设备、窗帘、家庭装饰、菜场、批发市场、超市、饭店、银行、医院、药店、超市、烟酒店等。
桃园路原名“水电路”，主要以装修建材为主要特色，花园口阶段，桃园路建材装饰材料销售还刚刚处于起步阶段，并有进一步聚集的趋势；
随着美食街的营业，餐饮成为了该街区的另一个主要特色；
小商品批发也是该街区的重要特点之一。
综上所述，本阶段来看，街区商业还处于初级阶段，主题商业街区逐渐兴起，各商业经营者逐渐意识到商业聚集的效应，电子数码、建材装饰、机电销售等主题性商业形态开始形成。
同时，以金融、电信等为主的形象门店是这一阶段的主力店，在街区商业中占据了一定的市场。
街区
经营种类
主流业态
人民路
（电视塔——花园口段）
电信、金融分支机构及其营业用房、服装、百货商场、黄金珠宝、鞋帽、蛋糕、干货销售、医药、便利店、美容美发、旅店、烟酒店、早餐店、彩票销售、电子、数码销售维修服务、小型餐饮、快餐店、鲜花、眼镜店、电器修理等。
金融、电信形象店、电子数码销售维修、服装销售
众兴路
（桃园路——解放路段）
超市、专业店、休闲餐饮
淮海路
（解放路——繁荣路段）
超市、金融、电信、酒店、旅店、机电销售和修理、鲜花、礼品、休闲餐饮、特色餐饮、服装等。
机电销售和修理
解放路
（北京路——众兴路段）
排挡夜市、农资销售、广告制作
桃园路
（淮海路——众兴路）
建材、装饰、装修
2、商业街的发展
◆女人街
（1）基本情况
女人街是本地知名度较高的一条商业街，因其较为鲜明的主题特色，在年轻时尚青年中具有较高的影响力，也使之成为主要的消费群体，带来了街区的繁荣和发展。
女人街以其丰富的商品种类，新颖时尚的款式，低廉的价格，赢得了广大青年女孩的喜爱，成为最具特色一条商业街。
主要经营范围，包括服装、饰品、箱包、鞋帽、化妆品、美容美甲、休闲饮食、皮具等。
（2）经验总结
首先，准确的市场定位和鲜明的主题经营，开辟了一个新的市场发展空间，在一茬又一茬的消费者变迁中，用同一种经营模式，吸引着不同的消费顾客，使其保持了持久的竞争力。
同时，街区一直试图保持其平民的特色和亲民的价格，以价廉物美来吸引着消费能力较弱的青年群体，在这狭长的小巷中，破败的街面，简陋的店铺，低成本的运作，为商户提供了一种薄利多销的赢利的赢利模式。
（3）教训总结
我们也注意到低劣的消费环境也正在成为制约其发展重要因素，特别是随着消费者经济能力的增强，对消费环境和产品正在发生着重要的改变，而女人街依旧重复着以往的经营。
随着阳光巴黎城项目的建设和营业用房的使用，以及未来曼哈商业中心的建设和投入使用，女人街正在进行着改变。
◆美食街
美食街位于桃园路南段，因其以餐饮为主题消费，赢得了美食街的美誉，成为餐饮消费的主要场所。
经营业态主要为饭店、特色餐饮等，如名店、万家灯火等。
美食街以其地方特色餐饮和规模餐饮，在一段时间内成为泗阳中高档餐饮的主要消费场所。
鲜明的主题定位和集群效应为商家赢得了巨大的市场空间
但是，我们注意到，美食街未能及时跟进产业发展，进行大规模的商业开发和整合经营，规模较小，制约了其进一步的发展；
各商户在经营上，缺乏创新，虽然仍然有像名店这样的主力店仍在吸引大家，但是在阶段性的特点之后，逐渐淡出了人们的视线。
◆观点及评述
我们认为商业街的发展一方面需要用长远的战略目光来进行管理；
另一方面，要保持街区的发展，商户必须要有较强的商业开发能力和产品创新能力，才能保持其竞争力，保持街区的发展活力；
此外，一定的规模和产业聚集程度是确保街区获得成功的必要条件。
3、社区商业发展
（1）主要的社区商业及基本情况
⏹玫苑小区：
是最早的规模居住社区之一，远离泗阳中心区，周边居住人口稀少，仅有少量的政府单位入驻片区。
主要消费力量来自本小区，主要经营便利店、美容美发、浴室、饭店等、文具店等，以满足小区基本生活功能为主。
⏹桃园小区：
是最早的规模居住社区之一，紧邻桃园路和淮海路，与城区距离适中，周边居住人口稠密。
桃园小区商业位于小区北侧，临近淮海路，形成了以夜市为主的大排档一条街。
⏹桃州名都小区：
位于城中，紧邻花园口商业中心，属于较早的小区之一，社区商业主要临近解放路和众兴路，其中解放路形成了以中低档的小百货、夜市经营为主的业态格局，众兴路主要是包括银行、卫生所等在内的公共服务设施。
（2）社区商业发展总结
综上所述，社区商业主要分为两类，一类是完全服务于社区生活的，以玫苑小区为主，这一类社区商业，一般是社区远离商业区，周边较为冷清，没有人气，消费人群仅以本社区为主；
另一类则是依托社区具有社会功能的商业服务设施，这一类通畅依托固有的交通、地理或者街区优势，形成了具有一定服务功能的商业形态。
4、专业市场和批发市场发展
●振兴商贸城——碧云商城
这是泗阳最早的商业批发市场和专业市场，以小商品批发为主的专业市场，经营范围较广，如服装、鞋帽、饰品、家庭日用品、婚庆礼品批发、小家电、办公文具、五金用品、床上用品、粮油、食品、网络会所、健身、足疗等。
振兴商贸城与碧云商城紧密相连，碧云商城主要以大众服装、床上用品销售和美容美发等为主。
振兴商贸城为半开放式布局，南北各一个大门，分别从振兴南北路进入商贸城；
东侧由碧云商城进入。
商贸城内部由南北向7条内街组成，其中1条为主街，主街将商贸城分为东西两区，每个区分别为3条于主街平行的内街，每条街长约180米。
同时，由碧云商城大门进入，形成另一条东西向的主街，将7条街区分割为南北两段。
此外，在7条内街的北端，由一条东进入的东西向街区进行联系，将每条街的北端联通，使得7条内街可以实现两两相接。
因此，商贸城实际由这9条街区组成，相互交织。
各街区并无实质性业态划分，属于混合经营，但是在经营中实现了一定程度的聚集，如1F基本形成了家具办公，婚庆礼品批发、粮油、办公文具、小商品批发等；
2F基本以网吧、健身、足疗等为主。
从入驻和经营情况来看，振兴商贸城以极具优势的地理位置，丰富的产品，低廉的价格，吸引了泗阳城乡消费者，主要街区基本形成气候，但是西侧和南段街区由于相对封闭，基本没有商户经营。
（2）发展及特点
商贸城是最早的专业批发市场，规划建设较早，在设计上未能实现街区的完全通融，致使西侧和南段街区基本没有人进入，难以形成气候。
当前1F经营情况较好，2F基本处于空置当中，在经营上无法满足全部开业经营的需要，从居住来说，完全无未做任何的预留上下水，因此，基本处于空置状态。
从经营来看，虽无业态划分要求，但是在不断的经营调整中，已经形成了一定的集中度，通过业态的划分在确保经营成功方面确实有着重要作用，关键是需要衡量每一种业态的规模和市场容量。
二、中华广场阶段
本阶段，主要以时代超级购物中心的建设和投入运营为主要特征，随之而形成了中华广场商业发展阶段。
整体来说泗阳商业开始出现了较大面貌改变，主要以休闲文化为主的主流休闲餐饮文化开始盛行，服装专卖店开始大规模的出现。
金地如意里商业门面开业、时代购物中心开业，大大提升泗阳商业的形象，改善了消费购物整体环境。
同时，社区商业逐步兴起，海天小区社区商业逐渐成熟。
☐人民路（电视塔——花园口段）：
（1）人民路发展变化因素分析
在这一阶段，主要包括两个方面的调整，一方面是政府对城市基础设施的改造和建设，带来了新的市场机会，另一面是经营者在经营中逐步调整自己的经营思路，逐渐明确了自己的市场定位。
（2）主要变化和特征
首先，2007年左右，政府开始进行城市改造，特别是对人民路进行了大规模改造，对中华广场及其周边道路进行了整理，街道进一步拓宽，街区环境得到了极大的改善，包括设计休闲街区，设置街边小品，休闲长椅，花池等，在改善城市环境的同时，极大的改善了商业经营环境，振兴南路商业街逐渐形成了以品牌专卖为主的形象街区，集中了像海澜之家、ADDIDS、波司登、真维斯、以纯、罗莱家纺等时尚品牌，零售商业时代逐渐兴起。
第二，金地如意里小区门面营业，振兴北路得到发展，街道形象和经营环境有了极大的改善，吸引了大量的品牌店入驻，如婚纱摄影、体育用品主题店、珠宝店、休闲餐饮等相继入驻。
第三，这一时期，在人民路北段，由于经营的集中，电子、数码等具备一定的规模，大型品牌专卖店、耗材店均已落户人民路北段，如联想、惠普、海尔、戴尔等，数码主题商业街基本形成。
第四，最大的改变在于时代超级购物中心的建设和投入运营，彻底改变了泗阳的消费历史，一站式购物成为泗阳新的商业消费模式，时代超级购物中心，1F为购物中心，经营珠宝、化妆品、品牌服饰、家纺等，2-3F为购物超市。
时代超级购物中心，无论是经营种类还是环境都彻底改变了原有的单一、低档的购物模式，带来购物消费的巨大提升。
第五，这一时期，在花园口也进行着进一步的升级和改造，新开业了连锁品牌——千家惠购物中心（现在的大洋购物中心所在地），这是一个以大众百货为主的购物商场，主要以中低档服装为主，在定位上与亚细亚、金贸商城完全相同，因此，在开业后一直处于不温不火的发展中。
（3）发展趋势分析
综合来看，这一阶段，人民路获得了巨大的发展，城市面貌和城市形象得到极大的改善，城市商业环境和消费模式实现了历史性的跨越，从大众消费时代逐渐向个性精品时尚转变。
但是，我们也注意到，目前，泗阳整体品牌档次还比较低，品牌入驻规模还十分有限，主流品牌仍然以时尚青年为主，社会中坚阶层的消费潜力还未得到释放。
☐众兴路（桃园路——解放路段）：
商业业态处于微调状态，婚纱摄影、手机电信营业厅等陆续进驻。
☐淮海路（解放路——繁荣路段）：
淮海路逐渐成为了五金机电销售的聚集区域，电动车、摩托车销售维修门店已经形成气候。
依旧保持夜市、排挡、农资器具销售、广告制作、中介、服装销售等。
☐桃园路（淮海路——众兴路）：
桃园路逐渐形成了以建材、装饰、装潢、厨卫销售为主的主题经营街区。
综合而言，本阶段，各街区经营种类还是以综合为主，但是街区商业已经发生明显的变化，专卖店和品牌店开始大规模的兴起，主题经营已经具备一定的规模。
街区商业的发展伴随着适当的硬件改造而逐步兴起的，这是伴随着中华广场的改造而逐渐改变的。
本阶段发展变化
电信、金融分支机构及其营业用房、服装、百货商场、黄金珠宝、鞋帽、蛋糕、干货销售、医药、便利店、美容美发、旅店、烟酒店、早餐店、彩票销售、电子、数码销售维修服务、快餐店、鲜花、眼镜店、电器修理等。
金融、电信形象店、电子数码销售维修、服装销售、
品牌专卖、购物中心
品牌专卖兴起，购物中心起步
超市、家电卖场、休闲餐饮、美容美发、KTV、特色餐饮、宾馆、洗浴中心、金融、邮政、电信、五金、电子、药店、医院、百货、鲜花、婚纱摄影、学校、文具销售。
超市、专业店、休闲餐饮、
婚纱摄影、电信电子
众兴路悄然转变中
电动车、摩托车销售维修已形成气候
排挡夜市、农资销售
、广告制作
无
建材、装饰、装潢、厨卫销售形成
2、商业街发展
◆骡马街
骡马街位于泗阳大桥桥头堡北端，与花园口相邻，是以明清建筑为风格的仿古商业街，定位为休闲、餐饮、娱乐主题经营。
骡马街，于2008年底开业经营，由于其鲜明的主题特色和经营定位，在开业初期聚集了一定的人气和知名度，赢得了一定的市场认可；
但是在后期的经营中，实力商户较少，普通商户经营难度较大，并逐渐淡出了市场，使得街区门庭稀少，客可罗雀。
目前，骡马街仅剩下了东西两端，临花园口和解放路口的几个商户经营尚可，如老店特色餐饮、乐七天休闲棋牌等。
（2）发展特点
目前，泗阳本地各行业知名商户较少，商户经营能力较差，这给商业街的经营带来了极大的难度；
个别的主力商户在较为冷清的市场中，也能取得经营的优势，恰恰印证了“酒香不怕巷子深”的道理。
这个道理在一定程度上说明，作为县级城市，城市和街区的辐射作用并不明显，商户的知誉度在很大程度完全可以覆盖整个城市，因此，商户质量和经营能力在很大程度上左右着商业街的经营和发展。
⏹海天小区社区商业
海天小区是泗阳最早的商品房住宅小区之一，全面入住时间约为2007年，截止到2009年，经过2年的时间，社区商业取得了巨大的发展。
形成了以母婴保健、社区医疗、干洗店、教育培训、二手房中介、家电维修、早餐店、特色餐饮、超市、网络娱乐会所为主的社区商业特征。
从经营业态来看，基本符合社区商业的发展特征和定位，但是，像母婴保健、教育培训、特色餐饮等已经超出了社区邻里商业的服务范畴。
从经营规模来看，首先，餐饮和特色餐饮占有绝对的优势，已经超出了社区商业的范畴；
其次，超市本身已经超出了便利店的范畴。
结合以上内容，我们发现，本阶段的社区商业已经和前一阶段的社区商业的内容出现了较大的变化，社区商业依托临近城市干道的优势，已经不再局限于社区服务，而是一个更为广泛的商业服务概念，甚至本身已经有向街区商业发展的趋势。
●金三角建材装饰批发市场
位于泗阳总汽车站对面，交通便利，营业面积约15万平米，主体建筑面积3层。
周边主要配套有丰泰机电城，京淮纺织城，国际汽配城等。
金三角建材装饰批发市场以建材装饰材料批发零售、厨卫、家具销售为经营主题，通过主题经营和分区经营，从2007年开业至今，经过近3年的市场培育，逐步奠定了其在泗阳专业市场的经营地位，成为了泗阳建材装饰材料批发经营的主要市场。
（2）经营状况
从现在的租售情况来看，出租率较高，销售基本完成，当前的租金水平仅为0.2-0.4元/平米.天，比2007年的租金上涨近40%，虽然涨幅较大，但是整体租金水平还是较低。
从经营情况来看，当前，市场基本已经形成气候，商户淘汰了较低，说明商户经营基本能够盈利。
（3）经验总结
✓专业市场的培育期较长，投资回报周期较长；
✓培育期，市场方面需要在招商、广告投入方面进行较大投入；
✓同时，在租金、物业管理费用等方面给予减免，以提升市场的人气；
✓争取政府的大力支持，在税收、管理费用等方面给予减免。
通过以上方式，才有可能将通过较长时期的培育，将市场带入正常的发展阶段，最终实现赢利。
（4）专业市场的开发和赢利模式分析
一是，利用销售收回投资，获取利润反哺经营，目前这是最主要的开发和赢利模式；
二是，长线投资，利用后期收益填补培育期的投入，这种模式强调对物业的长期持有，通过经营实现赢利；
这种模式采用较少，它将严重制约资金的市场活力；
三是，通过其他产品的销售来补贴市场的经营，如配套住宅、门面房等，通过长短结合的模式，来实现收益的平衡。
三、华润苏果广场阶段
2009年7月以后
超市、购物中心、专业店、大众百货、专卖店、品牌休闲餐饮
华润苏果购物中心、苏宁电器、五星电器、大洋购物中心、肯德基、迪欧咖啡、通灵翠钻、杉杉服饰
人民路、众兴路、淮海路、解放路、桃园路、北京路、繁荣路
泗水古城、财富广场——万豪国际广场
丰泰机电城、京淮纺织服装城、国际汽配城
世纪华庭——现代城、名流新天地——新港湾花园、翡翠城——金康华府
本阶段，主要以华润苏果超市的的开业为主要特征，代表着人民路商圈开始向北扩展。
泗阳休闲文化消费达到了一定的高度，专卖店达到了一定的规模，商业零售进一步发展，华润苏果、肯德基、通灵翠钻、杉杉服饰、刘一手火锅、迪欧咖啡等品牌逐渐落户泗阳，带来了新的品牌消费需求。
万豪国际广场、财富广场等开业，使得泗阳消费重心逐渐向北偏移，华润苏果购物广场逐渐取代花园口和中华广场，成为了新的消费热点区域。
社区商业和街区商业逐渐融合，发展出自身的商业经营特征，世纪华庭——现代城、名流新天地——新港湾花园、金康华府——翡翠城等依托各自的优势和特征，发展了自己的商业经营热点。
专业市场和批发市场进入到了大扩张时代，出现了京淮纺织服装城、丰泰机电城、国际汽配城等。
☐人民路（花园口——电视塔）
泗阳商业经过两次蜕变之后，进入到了第三个发展阶段，这个阶段实际是第二个阶段的进一步发展，最为主要是表现是人民路商业出现了第三次扩展，从中华广场逐渐向北，随着华润苏果超市的开业，万豪国际广场、财富广场等的建成和开业，商业中心范围进一步扩展。
这一时期，受到时代购物中心和华润苏果购物中心的冲击，花园口商业也在进行着悄然的调整，如千家惠购物中心，经过一年多的经营之后，退出了泗阳市场，后由现在的大洋购物中心接手，对商品种类进行了进一步的调整，对购物环境进行了重新改造。
此外，这一时期，人民路北段改造逐步开始，原有的电子数码经营受到较大的影响，现在逐渐向中央商城步行街集中，使这一条沉寂了数年的步行街逐渐出现了生机。
（2）主要特点
从区域和范围来说，中华广场以北万豪国际广场（含华润苏果）、财富广场总建筑面积一共约为14万平米，其中商业面积约10万平米，这对于县级商业来说，是一个巨大的增量。
从购物中心规模来说，华润苏果购物中心，总建筑面积约2万平米，远远超过时代购物中心（乐天玛特）1.2万平米的体量，此外，华润苏果还包括配套的一层地下停车设施，已经具备一定的规模优势。
从购物环境来看，华润苏果作为全国领先的零售巨头，在氛围营造、空间布局、货品摆放、促销活动等方面都较原有的购物中心有了较大的改善。
此外，特别是增加儿童游乐、精品小吃和大众餐饮（现已调整掉）等服务，这是其他的购物中心所没有的，真正提供了一站式消费服务。
品牌专卖进一步丰富，引进了包括杉杉、雅戈尔、肯德基、通灵翠钻等著名一线品牌进入泗阳。
商业业态微调，门店形象和规模进一步整合。
加快以机电、电动车、摩托车销售和服务产业的聚集。
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