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台湾“养生、健康”住宅市场异军突起10
“造城运动”与TOD10
〖行业政策及趋势〗
建筑规范的改变将对房地产业产生较大影响
从建设部有关部门了解到，目前建设部正会同有关专家起草并将于近日出台《确保今夏空调系统安全的紧急措施》，以解决非典时期现有建筑中空调运行中的二次污染问题。
此后，建设部还将在一两个月内发布新修改的《采暖通风空气调节设计规范》，对新建项目空调系统的设计、系统形式、安装、新风量等都要根据空气的品质和健康性的要求做出强制性的规定。
同时，建设部与卫生部正在紧急编制《中央空调通风系统运行管理规范》；
建设部还将在年内组织专家编制完成《建筑生物安全规范》、《生物安全操作柜规范》等一系列建筑规范。
建设部标准定额司的有关人士表示，建设部最近还准备听取各方面专家的意见，考虑对建筑设计中的一些规范标准进行修改，以提高国内新建建筑的品质，进一步满足人们的卫生与健康要求。
很显然，将健康要求提到建筑规范的议事日程，这对房地产业将会产生较大的影响。
首先，健康标准是与自然通风、科学的楼体进深、合理的密度、人性的设计等密切联系的，以往一些开发商推崇的依靠空调技术，只注重采光和功能空间，忽略自然通风的开发设计理念应该转变了。
一味儿追求增加开发面积、一梯数户的大体量楼盘在今后的市场上将会被淘汰。
另外，建筑规范及技术要点标准的提高，必将使建筑项目的前期投入及后期运营成本相应提高。
开发企业需要及时调整项目的资金投入，同时，楼价也会因健康、卫生条件的提高而有相应的变动。
而且，规范的修订需要一定的时间，这期间，尽管市场需求总量不会变，但日益成熟的买家在新产品出现之前会出现持币等待的心态，已开发的在售项目对市场需求的预期将会打折扣。
老楼盘的竞争将会因此进一步加剧。
SARS疫情对北京房地产市场供需结构的影响
对SARS影响北京房地产市场供需体系，安邦分析师张宏指出，供、需双方都需要一个恢复期。
需求方面，根据目前的市场状况，要恢复到疫情发生前的市场繁荣程度，正常的时间表应该在9月份左右（在疫情有效控制的前提下）。
个别市场操作能力强的企业，抢、赶时间可能使进度提前；
但如果疫情出现不规则波动，则绝大多数企业可能就只有期待等来年了。
在投资方面，疫情爆发初期，绝大多数有投资计划的企业将预期的投资时间表调整到6月份。
也就是说，如果在6月份前疫情得到有效控制，则投资计划会继续执行。
现在从疫情的控制情况看，SARS疫情对投资的影响基本消除。
不过，开发投资考虑到疫情带来的风险溢价、市场变化和经济影响程度，具体投资方案会出现调整。
SARS未构成亚太楼市危机
仲量联行发表一份专题报告认为，在疫区采取迅速及果断措施，有效遏止SARS疫潮的情况下，预计疫情对亚太区整体市场所构成的危机不会太大。
报告并认为香港楼市的信心已渐见恢复，而发展商积极推出新盘，住宅成交量将可望增加；
至于商业方面，消费信心可望于第三季恢复，而零售、旅游相关行业将于第四季复苏。
不过，负责该份“非典型肺炎：
商业及房地产市场前景”专题研究报告的仲量联行亚太区研究部主管余乃文指出，若假设疫情持续扩散（主要针对中国及台湾目前的疫情，而作出扩散假设），疫区内房地产及商业市场将受冲击。
以此估计，楼市包括住宅、商铺及写字楼租金将持续受压，投资者亦会减少区内投资及本地生产总值削弱消费信心。
运输及服务业等行业持续放缓，而制造业受冲击，定单减少。
余乃文强调，目前受SARS侵袭的主要城市均能采取迅速及果断措施，有效遏止疫情，故预料SARS对亚太区整体市场构成的危机不会太大。
北京的经济增长质量低于广州
北京市统计局发布一季度京津沪渝穗五市经济发展情况。
经济总量排名从高到低分别是上海、广州、北京、天津和重庆，一季度的GDP分别是1325.9亿元、748.6亿元、666.3亿元、490.6亿元和478.2亿元，五个城市的经济增速都达到两位数。
值得关注的是，广州经济总量首次超过北京。
从产业发展情况看，北京、广州两市第三产业比重超过60%，上海是49.5%。
从工业发展情况上看，北京工业总量居第三位，速度居第四位。
上海工业总量遥遥领先，北京工业总量占上海工业总量的比重与去年基本持平，大约为37%，广州工业总量略低于北京。
广州的固定资产投资只相当于北京的2/3；
北京的房地产投资占总投资比重为54%，在五市中最高。
在地方财政实力上，北京和广州一季度财政收入分别158.3亿元和66.2亿元，增速大致相同。
在利用金融资源上，北京一季度金融机构贷款余额9669亿元，比年初增加457.7亿元；
而广州一季度末贷款余额为5522亿元，比年初增加248亿元。
广州一季度新创造的价值（GDP）要高于北京，但是其掌握的财政资源和金融资源都少于北京，这从另一方面说明北京的经济增长效率是低于广州的。
摩根欲“清理”粤华融30亿资产
摩根斯坦利对中国急待处置的金融不良资产胃口大增。
摩根斯坦利属意收购华融在广东省内的30亿房地产抵押类资产。
华融资产管理公司广州办事处总经理吴穗生透露，该办事处已为此向总公司递交申请，目前正处于待批阶段。
这是摩根与华融在国内组建首家中外合作公司之后的猎寻动作。
吴穗生透露，摩根斯坦利资产管理公司中国区总裁蓝德彰今年之内已四次亲抵广州与其会谈。
而后虽然蓝德彰广州之行受阻于“非典”，但仍通过传真和其它形式保持联系，并曾要求“华融广州办事处”对30亿房地产抵押贷款类资产“封包”――不再对其它投资者开放。
吴穗生称，他希望摩根能与华融成立一家合作公司，共同处置此项资产。
在摩根支付资产现金价值的一定比例后，双方风险共担处置此项资产，并按约定比例分成回收现金。
届时，作为合作公司成员，华融利用对市场的熟悉协助处置资产，而摩根则可利用其资金实力进行投资。
合作公司对不良资产投资包装后，现金回收率将大为提升。
但目前四大资产管理公司尚无对资产进行投资包装的政策。
据悉，将具体操作此项不良资产的是摩根房地产基金IV国际部全属子公司。
除摩根动作快捷抢得先机外，其它外资投资者也闻风而至。
吴穗生称，新加坡、香港等地的投资者“自动送上门来”，更有外资投资者要求对一些较大的资产包进行“封包”。
〖京沪深市场动态〗
北京释放出暂不收紧房贷的信号
来自北京市住房资金中心的消息，有关方面正在研究促进房地产销售和开盘相关措施，市住房资金中心将适当提高住房公积金贷款额度，降低首付款等，拉动全市的住房消费。
安邦分析师张宏认为，这项政策对减轻非典冲击的影响效果可能不大，但背后传达的信息值得关注，就是北京释放出暂不收紧房贷的信息。
同时，北京市国土房管局正在会同市建委组织市交易所和北京房地产网筹办“网络和电视房地产交易展示会”、“露天小型二手房展示会”、“低价位商品房展示会”，拓展房地产销售渠道；
研究制定受“非典”影响较重行业的营业性出租房屋租金减免政策；
加快办理预售许可证、测绘和权属抵押登记等手续，简化审批程序，为开发企业和购房人创造便利条件。
另外，北京市国土房管局对商品房预售许可证将采取临时措施。
凡是商品房预售许可证有效期至2003年5月、6月、7月的，其有效期限延长至2003年8月，至2003年8月下旬再到市国土房管局办理换证手续。
北京楼市特殊时期的特殊政策正在制定中
针对SARS疫情的影响，房地产市场也反映了很多建议。
荣丰房地产公司总经理王征提出，非典时期，民工的缺少、材料供应的受阻以及一些职能部门办公速度的放慢，也会影响正常的工程进度以及交房进程，由此将会带来一些购房合同执行的纠纷。
哪些延期算非典带来的不可抗力影响，哪些延期不算不可抗力，有关方面应尽早确定。
北京城市开发集团的营销负责人刘冰则提出了出台减免税费等优惠政策，坚定买房人购买信心的建议。
北京市房地产交易市场的所长臧美华则提出，在非常时期应把非常形式的房展会――如平面房展搞起来，让买房人足不出户，全面了解买房信息。
对这些建议，北京市房屋建设、管理部门有关负责人表示，因非典疫情的发生而对楼盘建设进程的影响哪些情况为不可抗力，目前已经将有关方案上报给市政府和建设部。
在做好防止非典工作的前提下，有关部门将考虑对北京楼市出台特殊时期特殊政策，一方面，加强政府职能部门的服务工作，另一方面，尽快研究本报提出的北京楼市“非常时期购房优惠政策”。
北京商品住宅投资增速趋缓
从一季度北京房地产开发情况看，北京市房地产开发有几个现象值得关注：
首先，商品住宅投资增速趋缓，同时办公楼和商业营业用房投资的增速大幅提升。
北京市统计局统计报告分析认为，住宅产业是国民经济重点发展的领域，商品住宅作为住宅建设的主体，近年来增长很快，是开发投资的主要组成部分和增长点。
在住宅需求还很旺盛、办公楼和商业营业用房尚有百余万平方米存量待消化的情况下，投资者投资去向的调整还需慎重。
其次，新开工面积首次出现下滑，这是近年来少见的现象。
截止到3月底，全市新开工商品房476.6万平方米，比去年同期下降5.8%，其中住宅415.3万平方米，比去年同期下降9.6%。
新开工面积的变化是反映房地产开发未来趋势的重要指标之一，商品房新开工面积下降究竟是暂时现象还是预警信号，还有待观察。
第三，拖欠工程款增长速度快于开发投资。
一季度，北京房地产开发各项应付款合计8亿元，其中拖欠工程款4.4亿元，比去年同期增长了1.9倍。
最后，本年房地产资金到位中，利用外资下降较快，一季度利用外资仅为1.1亿元。
上海新增住宅供地60%集中郊区
上海市房地局公布的“一季度上海房地产市场运行”情况分析显示，今年前3个月，上海新增的供应土地有近60%集中在闵行、宝山、嘉定、青浦、奉贤等区域。
对于前一阶段上海房地产市场上中低价位住宅供不应求的结构性问题，政府采取的措施已经显现：
今年一季度全市新增经营性项目土地出让面积为561.03万平方米，其中商品住宅用地占到了供应总量的9成，其面积同比增幅高达58.2%。
值得一提的是这些新增住宅用地多半用来建造中低价位的住宅。
统计显示，均价在4000元至7000元的中价位住宅，仍是上海房地产市场交易的主体。
在今年一季度登记预售的商品房中，这部分房屋面积占到了总量的48.08%。
人们担心，“非典”疫情会对部分高价位住宅销售带来影响，看来正在慢慢得以验证。
一季度登记预售的商品房中，境外人士购房的比例为5.9%，比去年同期下降了两个百分点，比上季度下降了9.7%。
上海市房地局从房价问题入手，公布了三条调节市场的措施。
首先，继续加大大众化低价位的商品住房建设力度。
除了全市今年计划新建100万平方米重大工程配套商品房，目前上海各区都在积极规划更多中低价商品房的建造。
其次，扩大中价位商品住房的供应量。
目前，上海内、外环线之间的住宅施工量约占全市总量的40%，供应还不够充分，如果这一区域的施工量占总量比例提高到60%，将有利于增加供应，保持适度的商品住房空置量，平抑房价。
再次，关于高价商品房。
有关人士表示，市场将给出高价商品房的最终价格走势，但政府部门将通过控制旧区改造节奏以及市中心区的拆迁总量，来避免高价商品房价格的大起大落，影响整个房地产市场。
深圳“城中村”改造提速
从深圳市人大获悉，深圳“城中村”改造工作开始提速，深圳市规划与国土资源局今年将从各区选取“旧村”进行整体改造的规划编制，同时，政府《城中村改造暂行管理办法》也呼之欲出，将就改造中地价优惠、拆迁补偿等政策问题作出具体规定。
据国土部门有关负责人介绍，旧村改造工作将遵循“政府引导、市场主导”的原则，明确市区两级政府的职责，城中村改造的土地收益将按照市区两级的分配比例，统一纳入国土基金，专项用于城中村改造；
改造范围内属居住小区级的公共配套设施由改造单位负责建设，居住小区级以上的公共配套设施由政府统一规划建设。
旧村改造项目均可享受地价优惠的政策，国土部门透露，目前地价优惠政策有两套方案，一是特区城中村改造项目用地按照现行地价标准的10%收取，其中市政公建配套用地免交地价，宝安、龙岗两区的地价标准由区政府根据实际拟定，经市政府批准后执行；
另一套方案拟规定在规划确定的改造容积率内的部分收取10%的标准地价，其余部分仍按标准地价收取。
〖行业情报〗
中行以物抵债资产帐面值为158.19亿元人民币
安邦分析师日前在中国银行网站对外公开的“资产处置信息系统”中发现，根据该系统提供的数据，该行的899项待处置资产帐面金额超过6500亿元（详见《中港台金融》5月8日第1265期）。
安邦的这一发现引起了包括中国银行在内的一些机构的重视。
中国银行方面与安邦集团研究总部进行了紧急沟通，该行解释，由于某软件公司设计的中国银行“资产处置信息系统”网站数据的转换程序存在错误，造成了资产计数上的错误。
由于该系统是面向全球的（包括可能的收购者），因此安邦发现的这一问题，显示了该系统的重大疏漏。
据中国银行有关部门提供的数据，该“资产处置信息系统”上的待处理资产，主要来自银行在不良资产清收过程中通过“以物抵债”方式收回的实物资产和股权资产。
该行提供的数据显示：
截止2003年5月9日，该系统反映的中国银行尚有待处置的以物抵债资产927笔，其帐面金额为158.19亿元人民币。
其中土地使用权165笔，18.85亿元；
写字楼156笔，24.13亿元；
工业用房地产164笔，13.59亿元；
饭店和宾馆51笔、9.09亿元；
住宅类房地产118笔、8.14亿元等。
中国银行方面表示，随着不良资产清收力度的不断加强，各家商业银行收回的以物抵债资产数量不断增多，由于存在“冰棍效应”，随着时间推移，以物抵债资产价值缩水情况十分严重，因此如何及时、高效地处置以物抵债资产成为了各家商业银行降低不良资产比率的重要工作。
兴建港珠澳大桥消息刺激珠海地产市场
兴建港珠澳大桥和广珠铁路复工的消息刺激珠海房地产市场，珠海市国土资源局最近推出珠海中心城区的两块“黄金宝地”准备于6月9日公开拍卖。
其一是吉大海滨南路的旧直升机场，面积近12889平方米，容积率不大于3.5，总建筑面积逾45112平方米，其中商场不大于1万平方米，高层住宅高度不高于22层，建筑密度15%，并可建提供400个车位的地面及地下停车场；
其二是吉大石花西路与景山路交界处，面积逾8410万平方米，可建酒店、写字楼（包括可独立出租或出售的酒店或酒店式管理的公寓），楼高不高于22层，容积率不大于4.5，建筑密度不大于20%。
同时，为增加拍卖土地的吸引力。
珠海市将定量供应供开发的土地，每年供应量报上级批准后向社会公布，今年供应量不大于12个亿（指总地价，各地块“基本地价”因地段、使用功能而异），中心城区今年初定新开工商品房建筑面积不大于80万平方米，销售面积约150万平方米。
据悉，继日月潭涵碧楼在台湾饭店市场一炮而红后，一手打造涵碧楼的台湾乡林集团董事长赖正镒，又将在北京紫禁城内，兴建一个结合住宅及饭店的六星级度假村，成为第一个进驻紫禁城的台商。
据称，目前乡林集团已经在北京紫禁城取得一块1.5万坪的土地，地点就在内城的护城河附近。
紫禁城的投资计划包含60间别墅式套房（Villa），以及提供给如比尔盖茨及张忠谋等跨国企业领导人使用的高级豪宅，预估可以吸引不少企业领袖购买。
赖正镒表示，这项计划总投资金额约在20亿元左右，乡林将会在国际市场筹措资金，不会由台湾出资。
〖行业重大事件〗
上海在郊区实施土地产业人口“三个集中”战略
上海在占其土地总面积九成以上的郊区实施“三个集中”战略，根本打破郊区现有的经济结构和功能布局，确保实现土地集约、产业集聚和人口集中，使郊区成为上海人均GDP向8000美元至1万美元能级跃升的“主要发动机”。
上海市委书记陈良宇在15日召开的上海郊区工作会议上说，没有郊区的大发展，上海就穿不过人均GDP8000美元的高地。
只有郊区的大发展，才能有上海的新气象。
“三个集中”战略，既是完善上海郊区城镇、产业、人口、土地、交通布局的客观需要，也是上海实现城乡一体化、农村城市化、农业现代化和农民市民化的必然选择。
据上海市市长韩正在会上的阐述，土地集中是“三个集中”战略的核心环节。
农业用地向规模经营集中，解决土地与农业人口转移的关系问题。
工业用地在园区内集中使用。
建立农村宅基地有偿转换机制，鼓励农民集中建房，并放宽农民进镇购房按揭贷款渠道，以使农民居住用地得以集中。
以现代制造业为优先发展产业，实施上海郊区的产业集聚。
上海此次将逐步下放项目审批权，依托布局在郊区的现代钢铁、化工、高科技及汽车四大产业基地和9个市级工业园区，降低软性商务成本，集中力量把郊区建成上海现代制造业的主要基地。
同时利用郊区大开发的机遇，积极发展物流、商贸、房地产、旅游和城镇服务等第三产业。
上海都市农业要向生态、服务功能集聚。
上海还将打破行政区划的限制，加快建设若干有产业支撑、人口在50万至80万的中等城市规模新城以及一系列中心镇，在更大范围内优化资源配置，以利于郊区人口的集中。
据有关专家估计，在未来10年内，郊区城镇将要吸纳中心城区100万迁居人口、100万外来人口和100万进城农民。
到时沪郊的人口集中度将大大加强。
上海市政府有关人士说，郊区实施“三个集中”战略后，其产业布局和功能开发的空间将会大幅放大，并成为连接上海中心城区和长江三角洲经济区的中心地带。
上海目前正在进入以“科教兴市”提升城市能级的发展新阶段，期望转变与长江三角洲周边地区的“同构竞争”，形成新型的“垂直分工”关系。
郊区大发展将为此提供足够的功能集聚、产业支撑和发展空间。
〖置业投资建议〗
全国首位“独立竞选人”邹家健，参加深圳市福田区第四届人大代表竞选。
这在全国开创了风气之先。
邹家健表示，近年来的房产维权纠纷是促使他竞选人大代表的主要动因。
据悉，去年他和所居住的大厦业主按照《深圳经济特区物业管理条例》决定起诉发展商按总造价的2%设立维修专用基金，发展商累计拖欠资金二百万元人民币，“但我们去起诉，法院不立案。
”邹家健说，法院的理由是业主委员会不具备这种主体资格，后业主去找有关部门，但被当皮球一样踢来踢去，邹家健说：
“如果我是人大代表，就可以直接通过提交议案方式反映业主的呼声。
”
邹家健介绍，8日，距离福田区正式投票选举日仅剩下不到一个星期。
当天下午，他打电话到福田区选举委员会咨询，被告知选举委员会正在开会确定最后正式代表候选人。
“我还有没有机会参选？
”邹家健问有关工作人员，这位工作人员告诉邹家健，提名候选人时间已过，但可以通过“另选人”直接参选。
邹家健反复思考，最后决定参加福田区人大代表选举。
截至目前，邹家健尚未收到任何人大通知，告之其所获选票数目及是否当选，也未见任何形式的人大公告。
邹家健坦言，如果能够当选，将更坚定地代表大众参政议政，他将关注公众消费，为弱势群体的维权作出努力。
没当选也会理性对待。
福田区人大常委会有关人士称，从选举法上说，邹家健此举没有任何不妥之处，只要通过正常渠道，宣传自己、推荐自己当人大代表没有什么不好。
〖市场策略及分析〗
土地的过度性开发和奢侈性开发
上海市土地面积只有六千多平方公里，真不算大。
历史发展形成了19个行政区县。
大的超过一千多平方公里，小的不超过10平方公里。
由于城市化地区在扩大，原先的郊县变成了城区。
因此站在今天的角度看，上海各区县的土地面积彼此间是失衡失重的。
如果各区县今后仍旧维持现有的土地面积，各区县的发展潜力也将是不平衡的。
原先的中心城区是会充满失落感的。
毕竟，土地是生存和发展的最基本的空间。
上海的土地是有着巨大承载力的，是作出巨大的社会和经济贡献的。
上海的土地更是珍贵的、稀缺的。
今天的上海，在土地利用上是存在两个问题的，即土地的过度性开发利用和奢侈性开发利用。
土地过度性开发利用是指：
投资过于集中在某一有限区域，甚至多年连续性如此；
不断的锦上添花，最终造成建筑体量过大、过密，道路街坊尺度太小，人流车流太大，生态和交通环境十分不理想。
徐家汇是上海土地过度开发利用的一个典型。
这里的建筑有些是硬塞进来的。
这里的交通拥挤，空气污浊、声音嘈杂、视野受阻。
又如黄浦江边，一批大体量的高楼一直推进到江边，在总体上破坏了景观和天际轮廓线。
再如浦东的东方路，每隔三五年，进行一次大的改造。
每一次改造都将已长成的树木移掉，每一次都将道路的一些高档建筑材料毁掉重建，不是一次规划分步实施。
土地奢侈性开发利用是指：
开发面积超过未来的功能定位和人口增长的需求，片面追求形态，追求规划上的大尺度，追求土地占有量，基本不考虑布局的经济性和运营成本。
松江佘山的“豪宅”，单幢住宅占地几亩、几十亩，标价上千万元，甚至上亿。
尽管是市场行为，但也严重背离国情。
近闻有关部门要在奉贤南汇一带辟出10公里长海岸线建造.面积超过20平方公里的人工沙滩，预计在2007年建成。
还听说这个人工沙滩要堆新沙、滤清水，要造就蓝天碧水的新环境。
这种近乎魔幻般的改造自然的计划，全然没有考虑到上海周遍水域都是黄色的现实。
再有芦潮港新城的建设，按规划城的中心是两个杭州西湖面积大的圆形人工湖。
在这个湖的周边，第一圈是中央商务区，第二圈是绿化带，第三圈是居住带。
未来芦潮港新城的运营费用是很高的，点到点之间的距离特别长。
此外，上海的不少集镇的经济开发区，也存在着圈地而不能充分利用的问题。
土地的过度性开发利用和奢侈性开发利用，都必将严重影响上海的可持续发展战略的实施。
前者造成城市发展和财富积聚的失衡，后者造成不可再生资源的大量浪费，土地的价值最终不能被市场正常体现。
〖行业标志性企业动态〗
金融街签订重大土地销售合同
金融街发布公告称，公司于2003年5月8日与天惠置地签订协议，决定就规划中的北京金融街E区7号办公楼项目的开发进行合作，公司将该项目转让给天惠置地。
根据协议规定，公司应向天惠置地收取的土地开发费总额为20075万元人民币。
在近几年房地产业增长迅猛的带动下，由重庆华亚重组而来的金融街，因其拥有金融街地区土地的独家开发权而受益非浅。
此次与天惠置地签订重大土地销售合同，该项利润将根据项目的进展情况从收入中扣除相应的开发成本后逐步确认，有利于维持公司经营业绩的稳步增长。
此次转让也可能是出于收缩公司过长战线的考虑。
因为公司增发投资项目较多，所需资金量较大，而2002年公司经营活动现金流为-8.57亿元，同时负债达到了19.79亿元，目前货币资金仅2.29亿元，资产负债率较高，应收账款和存货增长过快，这些都在不同程度上加大了公司的运营风险。
如此看来，去年11月18日同意将金融街B3酒店项目转让给华融公司控股的项目公司也极有可能是出于此考虑。
金地集团的郊区化产品定位是两小时车程
金地集团在上海开发的一个占地140公顷的项目南翔星城大型国际社区，在房地产界引起关注。
目前，其第一期“格林风范”已经启动。
“格林风范”预计投资额将达30亿元左右，土地成本已投入8亿元。
开发资金40%来自企业自有资金，60%依靠银行贷款。
金地这一大盘很可能会有增发概念。
凌克介绍，公司将结合上海发展的主导产业――嘉定汽车工业，树立项目独一无二的品牌卖点。
金地集团上海公司总经理赵汉忠透露，嘉定项目将定位为每平方米5000元人民币。
除已启动的南翔星城
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