大阪项目可行性论证汇总Word格式.docx

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27。

全旗总面积10256平方公里，旗境东西长154公里，南北宽139公里。

旗北界与锡林郭勒盟西乌珠穆沁旗接壤，南以西拉沐沦河为界与翁牛特旗相望，东与巴林左旗、阿鲁科尔沁毗邻，西与林西县相连。

地势西北高，东南低，海拔由西北700米向东南400米逐渐倾斜，北部为山地，中部为丘陵，南部为平原区。

全旗辖3个苏木、5个镇、162个嘎查村、583个独贵龙（组），1个街道办事处、10个社区，总人口18.1万人，居住着回、满、达斡尔、朝鲜、土家、苗、壮、鄂温克等民族，其中蒙古族人口8.6万人，占人口总数的48%，是一个多民族和睦共处的民族聚居地区。

巴林右旗历史文化悠久，是辽代的故土，契丹族的发祥地，是红山文化和辽文化的重要发源地。

近几年巴林右旗先后被国家文化部评为中国民间艺术之乡”中国格斯尔文化之乡”和中国好来宝之乡”

小结：

大板镇现有常住人口达10万人。

现有楼房住宅7500套75.5万平方米，住房建设发展空间很大。

结合巴林右旗独特的地缘优势和行政商务优势，大板镇已成为巴林右旗的核心发展地区。

二、城际交通快速发达

巴林右旗距赤峰市180公里，距北京650公里，距沈阳670公里，距承德400公里。

现已形成了集宁--通辽、赤峰--大板--白音华、巴彦--新丘三条铁路交汇的区位优势，大板区域性铁路枢纽站已经进入建设阶段，省际大通道、赤大高速公路，国道303线、305线，

省道205线在境内纵横交错，县级以上公路好路率达85%以上，实现了乡乡通油路，村村通公路的目标，形成了四通八达的公路网。

已初步构建了连接东北、华北、内蒙古北部和环渤海海发达地区的交通枢纽。

随着赤大高速公路，赤大白铁路、巴新铁路的建成，全旗将形成三条铁路、五条国省干线公路纵横交错的交通网络格局，交通枢纽作用将充分显现。

由以上资料可知，大板镇城际交通体系已经建立，区域交通网络格局已经形成，特别是三条铁路的中间区段站都位于旗政府所在地大板镇，交通便捷畅达，成为人居富集之地！

三、资源丰富

巴林右旗矿产资源丰富，目前已探明的金属和非金属矿34种，矿床、矿点、矿化点

110余处，金属矿主要有锌、铅、铁、铜、银等，非金属矿主要有巴林石、高岭土、煤、大理石等。

有色金属和非金属矿藏27种，矿点、矿化床106处。

大板镇特有的巴林石已经成为巴林右旗名牌，有物华天宝”之称。

巴林石中以鸡血石最为名贵，有世界鸡血石在中国，中国鸡血石在巴林”的美誉。

此外，巴林石在2008年北京奥运会成为特许经销产品，随着巴林石在宝石界地位的不断提升，深加工领域的不断拓展，对地方的经济贡献将不断增大。

巴林右旗周围旗县、盟市煤炭资源丰富，大板镇是锡盟白音华煤田外运的重要通道，

巴林右旗建设用地充足、水资源丰富，立足于区位、资源、交通等优势，巴林右旗正在全力打造能源、煤化工基地。

大板发电厂项目总投资为51.3亿元，建设规模为一期2«

0万

千瓦发电机组，现前期各项工作准备就绪。

旅游资源集自然生态、民族风情、历史文化于一体，主要景点有巴彦塔拉草原、麻斯塔拉草原旅游景区、海日其格沟（荣生）十八景旅游景区，以辽代庆陵、庆州白塔为中心的人文旅游景区。

现已被联合国教科文组织列入世界生物圈保护的赛罕罕乌拉为中心的辽代黑山、黑河（今查干沐沦河）自然旅游景区，以荟福寺、康熙行宫和巴林郡王府为代表的清

代古建筑景区。

以巴林石矿山公园、巴林石文化创意产业园区为主的巴林石文化旅游景区。

规划了德日苏宝冷水库旅游度假区。

现有国家2A级旅游景点3处。

大板镇凭借丰富的矿产、旅游、能源等优势，吸引海内外著名企业及知名人士，当地人居理念及居住环境也得到不程度的改善!

总结

巴林右旗经济发展潜力巨大。

多年来，巴林右旗深入实施生态立旗、工业强旗、开放

兴旗”发展战略,2009年，全旗地区生产总值实现34.8亿元，按可比价格计算，增长19%。

其中第一产业增加值6.09亿元，增长4.6%;

第二产业增加值17.2亿元，增长33.4%;

第三产业增加值11.6亿元，增长11.3%;

财政收入实现3.01亿元，增长16%。

全部工业增加值实现12.7亿元，增长32.3%;

其中规模以上工业实现增加值10.6亿元，增长40.8%。

全社会固定资产投资完成50.7亿元，增长27.4%。

城镇居民人均可支配收入10704元，农牧民人均纯收入4536元

第二章市场篇

大板镇房地产开发起步较晚，与一二线城市比，相对落后；

近两年来，随着人民生活水平的提高，消费观念的改变，人们对生活环境、生活品质的要求越来越高，开发商开始引入先进的房地产开发理念，产品品质有所提升。

目前，大板镇房地产市场正处于快速启动阶段。

大板镇作为中小规模的发展中城市，房地产政策、法规滞后，缺乏有效地指导和管理，消费者的商品房消费意识比较淡薄，导致了市场发育程度低。

在房地产市场的运作中，不规范因素很多，造成了市场不平等竞争、秩序混乱，制约了市场的良性发展。

一、大板商品住宅开发现状及特征

1、商品房及土地集中供应量增长缓慢，市场供小于求：

目前今年大板镇只有少数住宅项目在开发，这对于当前城镇人口规模10万左右的大板镇而言，供给量基本偏小。

市场有待进步激活，同时市场潜力有待进一步发掘。

2、片区开发为主，竞争日益激烈：

大板镇房地产市场以多个开发企业联动为开发主流，近年来，随着开发企业的逐渐增多，市场房屋总量逐日增加，大板房地产开发市场逐渐呈现“片区开发为主，点式开发为辅”的趋势，市场均价随之时间与经济发展而翻了一翻，竞争曰益激烈;

3、现阶段多层为主，高层逐渐增多：

目前大板镇楼市的住宅产品以多层占绝对主流，少量

分布有小高层和高层建筑；

而别墅项目是空缺；

产品类型相对单调，差异化创新产品较少，例如半架空层、小户型、入户花园设计、两代居等设计。

4、项目规划思路相对落后：

建筑风格，无突出特色，即使是泛滥的欧陆风格也难寻其踪迹，现有的几个项目主要以些简约现代风格为主，但也是形似而神不似，无法让人眼前一亮；

规划布局大多为兵营式排排座布局，空间形态单调呆板，天际轮廓线缺乏丰富层次感，空间布局多数规划有单一的中心园林与广场，其它则只有简单的宅间绿化形式，公共、半公共的空间组织形式落后，规划的均好性原则把握不到位，但近期新开发的部分少量项目，引入了现代先进规划理念，有一定的进步。

5、三居室成为市场需求的主力户型。

90—130平方米的三居室成为目前市民需求的主流。

一方面受生活水平提高的影响，另一方面受目前大板镇家庭人口结构的影响，市场对三居室的需求在短时间内不会发生改变，并会在今后很长一段时间延续。

6、房价稳中有升，并呈梯形跨度——随着大板镇热电等国企的不断进驻，楼盘品质也逐步提升，现市场价格集中在2600元加一4000元加范围内，并有不断拔高的趋势；

二、住宅市场发展趋势

1、当地楼盘开发已趋向规模化、专业化、精品化方向发展。

日益加剧的市场竞争形势及外地具先进成熟现代房地产开发理念的投资商的引入，必将引进更符合现代人居模式的相关规划设计理念；

当地房地产开发已逐步摆脱早期楼盘小规模开发模式，规模体量较大，专业化程度高的大项目陆续出现。

2、旧城改造明显加速，地块价值日趋提高。

当地经济水平的提高和城市化发展，有力地促进了旧城改造，同时，老城区成熟的配套设施及土地的逐步稀缺，将导致了土地价值的提高，预示了当地房地产市场将出现新的变化。

随着城市建设步伐加快，城市格局框架的展开，二手市场激活程度的提高，估计近几年大板消费放量仍将呈较高速度增长。

3、新理念、新手法的引入，加快了房地产市场的发展。

随着市场竞争加剧、消费理念的成熟及投资的多元取向等，此类因素将有力地促进房地产开发水平的提高；

为实现项目整体利益，开发商必将合理设计出多元化复合产品，以迎合市场需求的多元化，且在宣传推广等方面有较为明显的改观。

目前，大板楼盘主要有如下特点

小区域房价：

多层均价3000〜4000元/川左右；

小高层均价：

2800〜3500元/m2购房客源：

以本地购房群体为主，其他乡镇占少量；

主力房型：

以3房2厅为主，面积在90卅一130卅左右

主力总价：

18万元/套（首付）

畅销户型：

总价低的中档房型较受追捧。

楼盘规划：

规划较具特色，小区景观美化等环境设计较好的楼盘受消费者欢迎，尤其受高水平收入者的追捧。

开发周期：

以分期开发为主销售周期：

楼盘的销售周期偏长，一般都在一年半以上住宅商铺：

基本上为沿街底商，大多数楼盘为单层商铺且小面积商铺推出居多。

根据大板镇总体规划，住房建设主要以“向西发展”为主，其余地段为补充的总体布局；

商品房投放量逐渐增多，基础价在2600元/m2—3500元/卅范围内，价格尚处于低潮；

同时受大板镇家庭人口结构影响，三居室90—130m在短期内依然受购房者的青睐；

结合人民生活水平和开发水平的不断提高，大板镇房价必然会提升到合理水平！

第三章客群篇

一、客群详情分析

1、客群来源地

大板房地产市场在售项目主要客群来源于大板镇当地人，其次是巴林右旗其他乡镇，再次是市区人、外来人口（巴辛线、赤大白线、集通线）。

原因是大板镇是巴林右旗旗政府所在地，会吸引其他乡镇一部分居民；

另外由于近年来赤峰房价持续走高，市区内居民购买房屋侧重于偏远地段或旗县，为此，本项目的客群来源就扩大了。

2、购房目的——自住为主

市场的不断调整，投资客群大多处于观望，但刚性需求依旧存在，特别是旗县（大板镇）而且购房者预期未来的房价大跌的可能性很小，因此刚性需求的购房者成为市场购买的主力。

3、职业特征——以工薪阶层为主，收入稳定可预期

由于岛内的房价不断攀升，岛外的房价与户型正好满足工薪阶层的购房能力相对远远不足，刚性需求的工薪阶层将购房目标选择在岛外。

工作3-8年，收入较为稳定而且收入可预期。

4、年龄特征——25-40岁

以刚性需求、自住为主，大板的购房群体主要年龄在25-35岁，而其他乡镇的购买客群的年龄相对大些，主要集中在30-50岁。

主要是因为其他乡镇想购买客群一般是第二次置业或者多次置业，在户籍所在地一般拥有自己的住房，手头上有较为充裕的资金，受大板城市魅力的吸引及行政办公的需要，或者下一代就业生活的需要，从而选择来大板置业。

5、户型偏好——两、三房

自住需求与购买力相对有限、年龄25-35、家庭结构还相对比较简单，因此购房客群比较偏好两房。

但部分项目由于景观资源优势较为突出，客户可能较为偏好大户型的三房、四房。

6、购买力

城镇居民人均可支配收入10704元，农牧民人均纯收入4536元；

二、区域市场客群分析

一）、当地客群

大板各个在售项目的主流客群，职业为白领或者小企业老板，多为30岁左右的年青人。

对于住房有刚性需求，大部分为第一次置业，以自住为主。

这部分人群没有特别的区域偏好，，购房主要的考虑因素是价格。

目前，大板市场房屋的价格在5000元/卅以上，超过了他们的承受范围。

这部分人群购房的理想户型为120卅左右的，但是根据实际购买情况，购房面积区间在

80m2-120卅之间，大部分为按揭付款。

除了价格之外，他们还关注大板地区的教育配套等。

二）其他乡镇居民

这部分人群按职业可以分为三种，包括村民、私营老板以及政府官员，年龄层比较广泛。

本地人比较富裕，有自建房，产权意识不强，投资意识也没有形成，购买商品房的主要原因是希望有个好的居住环境。

买房多以第一次置业自住为主。

大板是他们生活和工作的地方，所以大板地区的商品房是他们的首选。

本地人由于家庭人口多，偏好大户型。

他们关注的重点在于社区绿化和配套是否到位。

三）产业人群

由于煤炭能源、旅游业的发展，愈来愈多企业和员工的入驻，这部分产业人群面临着生

活居住问题。

普通工人工资水平不高，大多生活在公寓或租房居住，不是商品房的客群。

大中型企业的中高层，收入相对较高；

他们不喜欢和工人一起住公寓，所以选择在大板买房居住。

这部分中高层工作稳定后，必将面临长住大板、购房安家和子女教育的问题。

他们购房注重的是大社区和相对成熟的生活配套，希望有回家的感觉，偏好户型是80卅以上的两房。

随着大板地区生活和商业配套的进一步成熟，以及三铁路交叉的交通便捷，大板的楼盘会成

为大部分此类人群的首选。

四）老师

文教区目前有两所主要的学校，南洋学院和海洋学院。

海洋学院的老师工资水平高于南洋学院，但是大部分老师已在岛内拥有自己的房子，在目前的政策下，再到翔安购房投资的

可能性不大。

大板镇内的在职老师大多数月工资在2000-3000，目前，只有不到1/3的老师有房子。

很多老师来自农村或外地，在大板租房居住。

教职员工工作两年以上的，大都准备在大板定居。

因此，很多老师面临置业问题，尤其是男老师。

但是，他们的工资水平决定了他们不大可能在市区买房，而大板作为他们的工作地，应该是最好的选择。

第四章项目篇

一、项目出路总策略

基于对市场和项目考虑，建议在后期操作策略中树立3大观点:

、项目出路策略执行

市场决定产品

1、我们面对什么样的市场？

——业态面：

市场多层销售要好于小高层、高层，建议首选多层，在规划中多层尽可能最大化，但考虑到项目容积率，适当补充部分小高层、高层；

――竞争面：

竞争项目多层2800元/卅基础价，超低价格，规划高层并无优势；

总结：

建议产品开发为多层+小高层，多层体量尽可能最大化。

2、我们该如何开发产品？

先易后难、滚动先行

项目地块体量庞（较）大，为确保项目顺利操作成功，在推盘节奏上建议先易后难，前期快速去化多层，一方面回笼资金，便于后期滚动开发，再追求利润最大化；

另之通过多层（花园洋房）高形象的导入，捕获大众眼球，提升对项目的好感。

3、我们该如何定位产品？

唯一产品、引领市场

――产品定位出发点：

与巴林右旗其他乡镇、市区建立区隔，占据制高点。

项目作为大板镇中高端开发楼盘，通过高姿态、高形象、高品质，起到引领市场的作用。

――产品定位建议：

――英伦式花园洋房

――产品形象定位：

无景不成园一一导入英伦式钟塔、中心广场

无威不成园外立面官邸形制，内部导入英式物管

案名建议：

英伦小镇（或锦绣花园）

4、产品面对什么样的客群？

根据对项目产品分析，我们认为项目的目标客群主要为:

产品

目标人群

攻击点

备注

多层

大板及周边乡

镇居民

价格、经济型

通过控制户型面积，打造经济

型花园洋房，吸引全旗客户

小高层

大板当地商人

项目生态环境

形象做高，并通过控制总价，与周边区域价格形成对接，利用咼形象+同等竞争价格或略高市场价格+环境配套吸引周边客户

大板回乡人

环境、产品独有性

地段决定价格

1、在现有情况下，我们产品将处于什么价位？

大板房地产市场商品房基础价在2600元/m2—4000元/卅范围内，相对于赤峰市房价偏低，价格具有很大潜力；

本项目由于位置优越，交通便捷，相对于其他楼盘品质突出，具备相应的价格支撑。

根据地段论，地段和区域认可度的高低对价格的定位很关键。

因此，我们建议：

推高价格、先修自身

2、项目户型现处于何种现状？

大板房地产市场户型多集中在90—130平米左右的三房，而60—80平米的两方户型少

量，140以上的较少，根据市场户型现状，我们建议本项目的户型规划依照黄金分割比例进

行设计；

面积

居室

百分比

60—80m2

两居室

27%

90—130m2

三居室

59%

140以上

四居室

14%

实景决定销售

样板环境先入为主

通过大板房地产实景销售情况来看，实景对销售的作用有目共睹，因此建议在销售前先做好样板环境，包括样板房、样板环境、样板物管、游览车等，通过实景展开体验营销，扩大营销机会。

本分析报告依据在售项目，根据大板房地产当下房价情况及未来价格趋势，并结合大板

购房者的收入、职业、偏好等综合方面进行了深入调研和分析，经多方论证而得出；

本分析报告仅为项目操作提供可行性思路，旨在为开发商提供更宽广的视野，我们竭诚欢迎您到巴林右旗前来开发项目！