钢材市场改扩建项目策划报告Word格式.docx

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已建成厂房式单层房屋栋，总面积为30000平。

该市场毗邻新荣村长途客运站；

南临后湖大道，背靠汉黄公路，东近，西至，多路公交线路可达，交通便利；

依靠汉黄公路、后湖大道等交通优势，最大的辐射周边地区，成为武汉东北部食品集散中心。

5、项目改扩建起因

①、适应城市发展，增强江岸区经济发展力量，

改革开放三十年来，我国的国民经济体制和运行机制都发生了重大转变，市场需求在经济社会资源的配置中开始发挥主导作用。

商贸流通由被动适应生产、提供消费转变为创造需求、开发市场、引导生产，在拉动国民经济增长、推动产业结构调整、满足人民生活需求、吸纳社会就业等方面发挥着越来越重要的作用。

人民生活越富裕，对商品的消费能力越稳定，并适度增长；

城镇化水平越高，越来越多的非农业人口必然要求更多更好的商品供应。

因而建设批发交易市场，有利于江岸区经济发展，为江岸区经济与城区建设增强力量，

加强点状辐射商业网，增强城市经济辐射带动能力，提升城市形象，建设一个配套设施齐全、服务功能完善的的专业化批发交易市场，必将能够进一步促进本区域的经贸发展，对衔接产需、满足消费、增加就业机会有着积极的推动作用。

②、适应市场需求，繁荣区域经济

本区域内批发网点分布零乱，经营场地混杂寄居在住宅区内、居民楼里，致使市场监控力量不足，政府督管职能减弱，影响了区域经济的健康发展。

批发商户经营规模小、营销能力不足、运营成本高、服务质量难于到位。

企业存在不规范经营、不正当竞争手段损害他人权益等现象时有发生，这些消极状况直接损害了消费者的权益，也影响了区域经济的健康发展。

6、扩改建的重要性

①、有利于促进本区域内产业结构调整。

通过现代化的交易方式，大大减少流通环节，降低成本，保障供应，促进市场繁荣。

本食品市场将对区域内的食品流通起到重要的推动作用，在生产者和消费者之间形成“绿色通道”，为食品的生产提供交易展示的平台。

②、有利于促进区域经济发展。

目前，本区域内基本无规模化的食品市场、市场无科学规划，经营秩序杂乱，食品流通不规范。

由此可见，本食品市场的建设，将成为区域商品流通的支撑点和重要的经济增长点，强劲的辐射源，必将进一步带动周边地区第三产业的发展，促进经贸发展，拉动需求，增加就业机会，有着积极的推动作用。

③、有利于保证食品消费安全。

食品质量安全问题，是当前经济发展的重大问题。

食品质量的安全与人民群众生活息息相关，已经成为社会普遍关注的热点。

项目改扩建中，会建立食品安全检测中心。

食品安全检测中心的建成，不但满足市场的需要，而且保证了“绿色食品”进入百姓家庭。

强化市场监管，规范交易行为，创建放心市场，改善市场消费环境，增强对食品消费的信心，引导绿色消费。

④、有利于扩大就业，保持社会的繁荣与稳定。

投入运营后，可直接吸纳经营业主近百户，加入到市场经营中来；

直接提供150余个工作岗位，并依托市场带来近千个的就业机会，带动本区域经济发展。

二、项目分析

1、周边环境分析

交通运输条件

市场地处武汉市二环线外，不受城区交通管制，与市中心仅相距公里，四周和城区干道相连，交通便利。

2、市场调研

通过走访已经

3、政策环境研究

①、批发市场正逐步在丧失优势

中国的批发市场缘起于上世纪80年代，当时的市场经济正处于初创期。

于是从80年代开始，各类的批零市场大量出现。

从大环境来看，它的出现正是顺应了中国经济发展的主旋律，随着经济市场化的程度不断提高，批发市场也一定程度上成了经济风向标。

但是，随着现代零售业态的高速发展，终端零售、第三方物流等新兴业态的兴起，尤其是中国入世保护期结束以后，经济全面开放，国际零售巨头相继在中国拉开圈地扩张序幕。

受现代零售渠道的冲击，曾经红火的批发市场已经发生着非常明显的变化——重心不断下沉，辐射范围不断缩小，从当初的中心城市向二三级城市转移，辐射范围也由全省以及周边省份向周边市场萎缩。

批发市场的传统优势，是商品集散地，通过构建一个集中的产品销售、物流、信息的平台，实现产品的快速流通。

但随着市场环境的变化，作为商品集散地的优势正在一点点消失。

批发市场受到的冲击是多层面的，首先是现代零售渠道的崛起，其次，厂家深度分销，发展分销网络，直面终端。

加上批发市场自身例如窜货、价格体系不稳定等劣势，导致许多知名企业绕开批发市场，直接配送到县、乡镇；

第三，交通、通讯的发达，第三方物流的兴起，让批发市场丧失了作为商品和信息集散的功能。

货物都送到终端了，批发市场还有存在的必要吗？

终端已变，渠道已变，批发市场走到一个前所未有的困境。

②、食品批发市场的顽强生命力

现代零售渠道有它明显的优势，但食品批发渠道也有它极强的生命力。

因为中国的食品制造业中上存在大量的中小企业，他们要在市场中存活，受制于本身的条件还要依托于食品批发市场；

同时中国食品市场目前处于不规范的阶段，厂家运作不规范，商超经营也不规范。

虽然厂家思路到位了，要走终端，要发展分销网络，但在实际操作中，由于企业自身的素质和操作人员的素质，很难达到他们期望的目的。

此外，现代零售渠道的短视行为，脱离商业本质，追求高额费用，也不是短时间内所能改变的。

食品批发市场以灵活的经营形式、低成本、高流动实现现代零售渠道和厂家直面终端无法实现的优势。

但是食品批发市场的萎缩之势是在所难免的，关键的问题是没有一个强有力的管理系统支撑。

③、批发市场的客户主体悄然改变

批发市场曾经是个流金淌银之地，这个从计划经济向市场经济过渡时期的产物，恰到好处地承载了中国人压抑太久的物质需求，批发市场像个巨大的蓄水池，缓解着老百姓的消费饥渴。

商贾云集，车水马龙，门庭若市，水泄不通，这些都是当年批发市场的真实写照。

只要在批发市场有个几平米的档口，就可以数钱数到手指发麻。

然而现代零售渠道的建立与兴盛，其舒适的购物氛围、装修华丽、购物便捷、服务周到、价格合理、产品丰富的迅速吸引中国消费者购物，依托社区的连锁超市，进一步满足了人们购物的便利性；

同时大宗采购为特色的麦德龙等仓储式超市，也与批发市场抢夺批发生意。

随着现代零售渠道的逐步强大，生产厂家开始将重心不断向其倾斜，使得批发市场的客户主体发生改变。

在大环境的冲击下，批发市场的变化非常明显，重心下沉，从中心城市向二三级城市转移，辐射区域缩小，从以前辐射几个省市变成辐射周边县市和乡镇，顾客群体发生变化，由以前的二三级批发商变成终端超市或士多店。

辐射范围从省市缩小到郊县和乡镇。

从整体形势和趋势看，批发市场的辐射范围正在逐渐缩小，从以前辐射一个或几个省市，缩小到辐射周边郊县和乡镇市场。

以前，批发市场一个普通的商户，其下游客户都会来自几个省份，且一次进货量非常大，货物吞吐量和现金流十分惊人。

而今，同一城市和周边郊县、二级城市的连锁超市和士多店，成了批发市场的主要客源。

客户由流通为主转变成以终端零售店为主。

一个有趣的现象是，2000年前后，批发市场的客户90%以上是流通渠道的二批、三批商，而今，连锁超市、便利店成了批发市场的主要客源。

成都五块石批发市场，连锁超市和士多店成为市场内经销商销售主体，占市场内经销商的客户比例达到80%—90%。

这一局面形成的原因，主要是生产企业直接开发二三级市场的经销商，批发市场已经没有了前沿阵地。

④、交通、信息的发达，第三方物流的兴起减弱批发市场的功能。

高速公路网迅速铺开，交通的便利，让第三方物流得以快速发展，以前上门提货的二三级市场，坐在家里等货上门。

同时，有实力的经销商也开始发展自己的物流配送能力，以更好地服务于分销网络。

而通讯的发达，网络的普及，信息流通的便利，也让产品流通摆脱了对批发市场的依赖性，人们坐在家里就可以知道千里之外的市场行情，一个电话就可以让需要的产品自己上门。

批发市场的物资集散功能和货物流通功能被严重削弱。

现代电子商务，令批发市场受到进一步挤压。

方兴未艾的现代电子商务平台，也进一步挤压了批发市场的生存空间，登陆专业网站，或者进入某个电子商务平台，不仅可以博览信息，纵观全局，而且节省了交易成本，提高了交易效率，自然让人们乐此不疲，大大减低了对批发市场的依赖。

⑤、批发市场未来之路

曾经，批发市场给人的印象就是一个大杂烩，里面什么都有，什么都很便宜，人们需要大量采购的时候就可以到其中去，一个大圈下来，所需要的物品应有尽有，并且还便宜。

曾经的批发市场给人以便捷、便宜的代名词，但是随着现代卖场的发展，它的便捷、便宜的功能逐渐被卖场所取代。

批发市场用什么来取悦市场，吸引客户？

答案就是：

细分市场,细分功能。

让专业的市场更专业，让细分的市场更细分。

如，调味品、干果、炒货等都将形成相对独立的专业市场。

届时，专业的市场就专为定向的客户提供高质量服务，同时也有利于提供批发市场的整体竞争力。

这样一来有利于市场的规范化管理；

二来可以为定向需求的客户提供更专业的服务；

三来符合市场专业化发展的大趋势。

案例：

三大优势托起杭州近江食品市场

2002年之后，随着现代零售业态的全面兴起,巩固原有的市场份额，实现角色的转变，近江食品市场作为代表，迈开了可喜的一步。

首先是成功的角色转变。

从零售兼批发到现在专门的大批发，近江市场实现了最大的一跳，而这一跳将其网络从原来的区域扩大到整个华东市场，其中的佼佼者扩大到了全国，这样也从根本上促使其市场的升级。

其次是老市场的资源以及黄金地段优势。

近江市场作为老牌的批发市场，现在市场经营面积13000平方米、停车泊位2000余平方米、仓储30000平方米，其在华东区声名斐然，历史遗留下来的资源成了这个市场宝贵的财富。

杭州秋涛路从来都是一条繁忙的马路，近江市场位于其中心地段，毗邻杭州火车站、汽车南站、交通便捷，地理位置十分优越。

再次品牌兴市，让近江市场走品牌之路，实现集体突围。

“我们追求市场与商户互惠、共赢，在实现量的扩张基础上，大力实施‘品牌兴市’战略，实现质的飞跃。

”这是近江食品市场当前及以后努力的方向。

三、项目定位

1、

2、

3、

四、项目改建规划

1、规划原则

--改造提升为主原则。

基础建设以对现有设施进行升级改建为主，新建为辅，最大限度地提高现有设施利用率。

--高起点建设原则。

市场按照设施和功能完善、设备和技术先进、布局和结构合理的基本要求进行，结合《中国现代物流中心发展规划纲要》的物流结点布局，统筹规划，共享资源，防止低水平建设。

2、总体规划

3、分区规划

4、现场宣传规划

5、具体规划创意设计

6、规划建设内容及步骤

①、改建内容：

门面房：

层隔仓储区

开放仓储区

停车场及相关配套用房等设施

综合服务区：

主要是管理、信息、金融等综合服务；

占地面积300平方米。

②、项目功能：

该市场设计遵循“功能齐全、配套完善、管理先进、服务一流”的原则，具有以下主要功能：

仓储功能：

设计规范设置副食、粮油、调料、干货、小食品等分类存放场所。

管理服务功能：

对办公、商务管理、物业管理、产品展示等提供管理服务。

还同有关部门协调，在市场内设立工商、税务、银行、中介等机构，为交易双方提供一条龙服务。

③、建设步骤：

根据现有仓库的租约到期状况，加快改建速度。

五、项目整合推广策略与方案

六、项目招商策略与手段

七、项目改扩建时间进度计划

八、盈利测算

1、收入

店面租金

（80%出租率）20元/月×

4000×

12个月=76万元；

交易场地服务费（按交易量增加50%计算，交易量1.65亿公斤，交易额4.95亿元），按交易额1%收取场地服务费为495万元；

果品加工包装按年交易量20%计算为3300万公斤，每公斤加工包装费0.10元，（冷库收支平衡不计）收入为330万元。

合计收入901万元。

1、盈利能力分析

1、本项目产品方案为：

产品方案一览表

产品方案

单位

数量

精品屋

个

150

仓库收入

项

40

露天市场

10

正常年出租收入为275万元。

2、项目出租税金及附加按5%计算，为13.9万元。

3、经测算，计算其平均利润平均所得税为17.7万元，计算期平均税后利润为54.9万元。

2、投资利润率16.2%，投资利税率5.1%

3、根据财务现金流量表计算，投资回收期为6.2年（含建设期1年）

九、风险预估

十、建议

1、加强监督和控制，增强市场竞争力；

2、应尽量做好运输车辆的调度与管理工作，使运输畅通，人流、物流安排合理；

3、对市场要做进一步调研，广开招商渠道，加大市场营销力度，力争在市场竞争上占据主动；

4、加快落实本项目，以便早日运营，发挥其社会和经济效益；

5、项目改扩建期间，抓紧对所需人员进行招聘并进行培训，确保运营。