精编XX区生物医药工业标准厂房项目建设可行性研究报告.docx
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精编XX区生物医药工业标准厂房项目建设可行性研究报告
XX区生物医药工业标准厂房项目建设可行性研究报告
附表：
经济评价附表
附图：
一、项目区域位置图
二、项目总平面布置示意图
附件：
企业法人营业执照复印件
第一章总论
1.1项目名称
某某区生物医药工业标准厂房项目
1.2可行性研究报告编制单位及法定代表人
可行性研究报告编制单位：
某某某某省工程咨询中心
工程咨询资格等级：
甲级
工程咨询资格发证机关：
国家发展和改革委员会
工程咨询资格证书编号：
工咨甲1030132004
法定代表人：
注册咨询工程师（投资）高级经济师
上级主管单位：
某某某某省发展和改革委员会
1.3可行性研究报告编制依据
1、原国家计划委员会、建设部颁布实施的《建设项目经济评价方法与参数》（1993年第二版）；
2、原国家发展计划委员会颁布试行的《投资项目可行性研究指南（2002年试用版）》；
3、国土资发（2004）232号国土资源部关于发布和实施《工业项目建设用地控制指标（试行）》的通知；
4、《医药工业洁净厂房设计规范》;
5、某某高科建设开发有限责任公司提供的有关资料；
6、项目调研收集的有关资料。
1.4报告编制内容
本报告编制的主内容包括项目建设的意义和必要性、市场需求、项目建设地址和建设条件、项目建设方案、环境保护、节约资源、组织机构设置及人力资源配置、劳动安全卫生与消防、实施进度安排、投资估算与资金筹措、经济效益分析等。
1.5项目实施单位情况介绍
本项目实施单位是某某高科建设开发有限责任公司，该企业基本情况介绍如下：
名称：
某某高科建设开发有限责任公司
住所：
某某市渭阳某某路
法定代表人：
注册资本：
伍仟零柒拾壹万圆整
企业类型：
有限责任公司
经营项目：
土地开发、房产开发、基础设施配套建设、高新技术产业开发、建筑业、物资商贸业、餐饮酒店业、项目投资、咨询服务。
注册号：
成立日期：
登记机关：
某某市工商行政管理局
某某高科建设开发有限责任公司，是某某技术产业开发区下属企业。
具有三级开发资质，运作资金超过亿元。
作为一家专业的现代化企业，某某高科建设开发有限责任公司拥有先进超前的开发理念、科学严谨的管理制度。
经过多年的磨合与积累，已经形成了一支默契、高效、专业、团结的高素质团队，具有高、中级职称的工程师、建筑师、会计师等高级专业工作人员占了公司总人数的80%，可谓人才济济。
2005年企业收入已达6000万元，2006年销售收入继续增长，第一、二季度销售收入为4000万元，预计全年可达1亿元。
资产规模截止2005年底为4000多万元。
目前某某高科建设开发有限责任公司已成为某某市较大的土地开发、房产开发、基础设施配套建设、高技术产业开发的重点企业。
1.6项目建设地址及建设条件
本项目建设地址位于某某区新规划区域，南临近某某宝高速,北临某某华路，东临规划路，某某临规划建设的某某区电子工业标准厂房。
项目占地面积180亩。
场地地势平坦，无其它建筑设施，无需拆迁。
该址距某某火车站5公里，某某某某货站、茂陵车站均位于高新区内，区内已建有2条铁路专用线，货物运输十分方便，距某某安某某国际机场9公里。
地理位置优越，交通便利。
某某区新规划区域，是某某市城市总体规划的工业区，市政给排水管网、天然气供气管网、市政道路、电力通讯等设施基本完善，新规划区的基础配套设施正在建设。
1.7建设规模和主要建设内容
根据市场情况和项目的功能要求，并考虑项目资金能力和建设场地等多种因素。
某某区生物医药工业标准厂房项目拟征地180亩，总建筑面积72000平方米，容积率0.63，符合国土资发[2004]232号工业项目建设用地控制指标（试行），医药制造业≥0.6的指标；投资强度55万元/亩（未包含项目建成后入注企业的设备等能形成固定资产的投资）。
建设的主要内容包括：
标准厂房建筑面积为46000平方米；库房及附属生产用房建筑面积20000平方米；其它附属用房建筑面积6000平方米。
1.8投资估算与资金筹措
经估算，本项目总投资为9982万元，其中：
工程费用6580万元，其它费用2890万元，预备费用500万元，铺底流动资金12万元。
本项目资金来源全部为建设单位自筹。
1.9项目经济评价
经对本项目进行财务分析表明，项目具有一定的赢利能力，项目全部投资利润率18.40%，投资利税率21.40%，全部投资财务内部收益率（FIRR）税前、税后分别为17.81%、12.57%，均高于本项目设定的12%的基准值。
在预期可接受内部收益率为12%时的财务净现值（FNPV）为3758万元，项目投资回收期为7.23年（含建设期2年）。
根据上述分析表明本项目在财务上是可行的。
1.10研究结论
本项目的实施是落实某某某某省“十一五”规划纲要“加快产业结构优化升级”，国家大力发展生物医药等高新技术产业的具体体现；是进一步促进某某经济增长和某某产业集群发展以及土地资源集约化的需要。
经研究分析，本项目承担单位具有一定的技术实力和经济优势，项目的实施能满足市场所需，符合企业自身发展战略，建设依据充分，外部建设条件基本具备。
因此，本项目的建设是必要和可行的。
第二章项目建设的背景及必要性
2.1项目建设的背景
2.1.1某某技术产业开发区概况
某某技术产业开发区是某某某某省政府1992年批准设立的省级高新技术产业开发区。
高新区下辖渭滨镇（以电子工业和医药工业为主），另在某某东郊设有化工工业园区，总行政区域面积45.75平方公里。
其中土地面积28.5平方公里，河滩及水域面积17.25平方公里，已开发和居民用地14.6平方公里。
经过十几年的发展，已形成一个基础设施完善，服务机构健全，投资环境宽松，有利于高新技术产业发展的投资热土。
某某技术产业开发区是关中高新技术产业开发带的核心层，有着明显的承东启某某的区位优势。
另外依托某某丰富的资源、旅游、科研、农业等优势，使高新区拥有着巨大的开发潜力和广阔的发展前景。
区内现有企业300多家，其中高新技术企业39家，涉外企业20多家。
初步形成了以彩虹集团、长庆石化公司、步长制药等公司为龙头的电子信息、能源化工、生物制药、新材料等支柱产业,已成为某某某某省重要的电子工业基地和新医药、新材料、能源化工基地。
2.1.2“十一五”期间，大力发展生物医药等高新技术产业
1、国家的《“十一五”规划纲要》指出，加快发展高技术产业，按照产业集聚、规模发展和扩大国际合作的要求，加快促进高技术产业从加工装配为主向自主研发制造延伸，推进自主创新成果产业化，引导形成一批具有核心竞争力的先导产业、一批集聚效应突出的产业基地、一批跨国高技术企业和一批具有自主知识产权的知名品牌。
大力发展培育生物产业，发挥我国特有的生物资源优势和技术优势，面向健康、农业、环保、能源和材料等领域的重大需求，重点发展生物医药、生物农业、生物能源、生物制造。
实施生物产业专项工程，努力实现生物产业关键技术和重要产品研制的新突破。
在国家高技术产业工程七个重大专项名录中，生物医药就位列其中，生物医药专项要求，建设一批重大疾病防治疫苗和基因工程药物产业化示范工程，完善现代中药体系，提高新药创制能力。
2、某某区的《“十一五”规划纲要》指出，高新区要紧紧抓住“十一五”期间发展的主要机遇，充分利用本地工业基础好，各类专业技术人才济济；以及资源、区位、交通、人文优势显著等条件，加大医药保健、电子信息等标准厂房建设力度，构建产业发展平台。
把各类专业性标准厂房建设作为高新区经济发展的载体平台和突破口，“十一五”期间要着力建设好国家显示器件、台资工业、医药和生态观光农业示范区。
在医药产业方面，充分发挥某某区医药产业体系完备、人力资源丰富、产业基础雄厚、知名度较高的优势，在进一步做大做强步长制药、摩美得制药、康惠制药、思壮制药、关爱制药、冯武臣大药堂、杜雨茂医院、杨仨医院等传统中医药制造、神奇医疗保健的同时，特别要加大名贵中药材开发、生物制剂研制、神奇药品和神奇治疗技术产业化、中药医疗和保健服务、医药器械制造等。
“十一五”期间医药产业要着力建好四大功能区和六大中心。
四大功能区主要指：
1、制造加工产业区，主要集中医药制造企业和医药器械制造等生产性企业；2、科技创业区，主要吸引从事医药研究方面的学者与专家到区内从事医药研究与研制，转化医药和医疗科技成果；3、医药服务区，主要发展中药神奇医疗、中药保健等；4、教育培训区，主要是面向国际中药医疗护理市场，依托某某当地丰富的中医药教育资源，大力发展中医学相关类产业人才教育和培训活动。
通过四大功能区的建设与发展，逐步把某某区建设成为某某某某的医药制造中心、医药开发中心、医药科技创新中心、神奇医疗服务中心、医药教育培训中心和全国性的药品药材会展交易中心。
“十一五”期间，高新区将入驻各类医药企业50户，完成GDP40亿元。
2.1.3促进产业集群发展，合理规划功能区
1、国家积极推进形成主体功能区
国家的《“十一五”规划纲要》指出，根据资源环境承载能力、现有开发密度和发展潜力，统筹考虑未来我国人口分布、经济布局、国土利用和城镇化格局，按照主体功能定位调整完善区域政策和绩效评价，规范空间开发秩序，形成合理的空间开发结构。
重点开发资源环境承载能力较强、经济和人口集聚条件较好的区域。
要充实基础设施，改善投资创业环境，促进产业集群发展，壮大经济规模，加快工业化和城镇化，承接优化开发区域的产业转移，承接限制开发区域和禁止开发区域的人口转移，逐步成为支撑全国经济发展和人口集聚的重要载体。
加大孵化基地建设，发展高新技术产业。
紧紧围绕体制创新、技术创新、管理创新、模式创新和服务创新这“五大创新体系”建设，不断完善创业服务中心孵化功能和孵化水平。
争取国家各类资金的支持，突破孵化器发展中的资金瓶颈制约。
高标准、高起点建设工业化标准厂房，将文化品味、城市个性、人文精神等理念寓于标准厂房建设之中。
探索各种扩大孵化场地的途径，在孵化场地和生态环境的建设中要按照实用性、整体性、超前性的标准进行孵化场地的建设，使孵化基地真正成为高新技术产业发展的摇篮。
2、某某区规划建设工业标准厂房
某某区规划建设的工业标准厂房，是开发区管委会认真总结建区十多年来的经验教训的基础上，吸引和借鉴先进开发区的经验与某某区的实际相结合提出的发展战略，是开发区发展的需要与可能有机结合的产物。
目前，根据某某区的实际，规划建设医药工业标准厂房的条件已具备：
1、高新区十多年的发展，已形成了以电子信息、能源化工、医药保健等产业为主的产业集群。
2、某某区原规划区域已开发完毕，显示了强大的经济带动力。
3、某某区是国家沿陇海产业开发带上关中高新技术产业带的重要一部分，某某区的发展是国家某某部大开发的需要。
4、某某区的发展是“某某咸经济一体化”战略和“咸杨（凌）农业经济一体化”战略的需要。
5、规划建设医药工业标准厂房项目是某某开发区统一规划建立产业群，引导企业的集团化发展的需要。
6、建设工业标准厂房和配套的基础设施是降低开发区的发展成本和入区企业的运营成本的需要。
7、规划建设医药工业标准厂房项目过程中，开发区的优惠政策和招商引资力度的加大，会吸引更多的企业入区发展。
2.2项目建设的必要性
2.2.1是适应“十一五”期间国家大力发展生物医药等高新技术产业的需要
“十一五”期间，在产业发展上，国家继续坚持发展高新技术产业的政策和投资方向，面向市场，发挥优势，扬长避短，突出特色，重点和优先发展高新技术产业和产品，如：
（1）新特药类：
包括心脏血管疾病、糖尿病、肝炎、恶性肿瘤、老年病、肾脏病、风湿病、皮肤病等治疗和抗感染新药等。
（2）中药类：
包括中药资源特别是名贵药材开发、中药单味有效成份分析、复方药物有效成份分析及组方、验方研究、开发和中药制离、制剂技术开发等。
（3）基因工程类：
包括重组人体细胞集落刺激因子、干扰素、人骨生成素、基因工程疫苗、快速诊断试剂，采用微生物和动植物细胞大规模培养、提取生物技术产品、动植物组培快繁、基因育种、发酵片生产技术及产品、药用动植物细胞工程产品等。
为适应国家大力发展新特生物医药等高新技术产品的产业政策，促进新特生物医药等高新技术产业发展，通过实施本项目，某某区紧紧抓住本地工业基础好，各类专业技术人才济济；以及资源、区位、交通、人文优势显著等优越条件，加大园区建设力度，构建产业发展平台，为生物医药企业的发展、科技成果的孵化及转化成现实生产力提供良好的条件和优质的服务，适应“十一五”期间国家大力发展生物医药等高新技术产业的需要。
2.2.2是促进某某产业集群发展，合理规划功能区的需要
某某技术产业开发区于1992年成立，经历了由分到合，由小到大，由慢到快的困难的发展历程，现已初具规模。
主要表现在以下几方面：
1、开发区功能设置基本完善且已逐步形成高效快捷的服务体系。
2、开发区有关优惠扶持政策和管理服务职能逐步落实。
特别是去年市委市政府下发了《关于大力发展某某技术产业开发区的决定》，并在原有开发区域的基础上，新规划了5.458平方公里，为高新区“十一五”的发展奠定了良好的基础。
3、高新区水、电、路、通信、热力蒸汽、天然气设施成龙配套，供应充足，资源价格合理低廉，投资环境大为改善。
4、入区企业各种经济技术指标逐年提高。
2003年完成工业产值210亿元，实现利税约60亿元。
高新区原划定区域的开发已全面完成，区内企业2002年实现销售值170亿元，2003年实现销售收入210亿元。
5、入区企业三百多家，区内认定高新技术企业39户，科技型企业83户，列入国家、省火炬计划项目63个。
6、高新区已形成四大科技产业群，一是以彩虹集团、偏转集团为龙头的电子信息产业群；二是以步长制药集团，康惠制药，摩美德制药等为龙头的医药保健品产业群；三是形成了以金山集团、某某某某华电材料总公司为代表的新材料产业群；四是形成了以长庆石化总公司为龙头的能化产业群。
某某区通过十几年的发展，虽已具备一定的规模，具备了新一轮发展的能力和条件，但仍存在着一些制约因素，主要体现在以下几个方面。
一是在开发区发展过程中，由于受规模限制，导致在规划布局上难以回旋，在产业布局上相互影响，不能形成相对集中的集群，影响开发区发展过程中的规模化、集团化、专业化，规模效益没有得到最大的发挥。
二是规划布局和产业分布的交错，造成基础设施建设的较大浪费，开发区发展成本较大。
三是在土地利用上，因照顾不同产业的需求，以划地企业自建为主，土地难以发挥最大效用。
四是受规划和资金困扰，高新区没有为入区企业提供完善的标准厂房和企业服务设施，造成入区企业建设期加长，项目实施拖后，制约了高新区发展。
为革除以上弊端，某某区根据国家有关促进产业集群发展，合理规划功能区的要求，在新规划的5.45平方公里区域内，统一规划，按功能配套产业群，充分利用土地，加快项目实施。
在规划新区中逐步建设工业标准厂房，并把此项目做为“十一五”实施的重点项目。
另外，为落实节约利用土地，为适应集约化生产的需要，某某区制定了有关配套的相应措施，如对于征地在20亩以下，投资金额在3000万元以下的中小企业建设项目，原则上不予批准，而是引导这类企业进入标准厂房区发展。
通过实施本项目，可促进某某区产业集群发展，在优势产业领域加快培育功能互补、协作有序的产业集群，促进了产业向最佳功能区集聚，促进生产要素有机结合，解决了产业布局分散、规模小、关联度弱、协作配套差、整体效益低等问题。
第三章需求分析及建设规模
3.1需求分析
3.1.1某某医药产业发展势头强劲促进实施本项目前景看好
据某某市公众信息网（
伴随着医药业的快速持续增长，一批新的医药生产企业相继涌现，全市医药生产企业由上年的35家增加到37家，一批新的医药生产企业相继开工建设。
投资1000余万元的某某某某金象制药有限公司5月份开始建设，12月份建成并通过了国家GMP认证。
某某安去病制药有限公司3月份筹建，总投资1100余万元，已建成2000平方米的制剂车间，并完成了对某某安国胜制药有限公司的兼并。
某某某某景丰药业有限公司、某某某某健勇利涛制药有限公司等已通过有关部门立项，正在按GMP规范加速建设。
新企业不断成长壮大的同时，老牌企业再度发力，不断深化改革，资产重组迈出新步伐。
①某某市医药龙头企业步长集团公司加强资本运营，完成对上市公司云南红河光明股份有限公司控股；收购北京正邦制药有限公司；买断汉中宁强制药厂；在秦都区九子滩征地13.33公顷进行商贸学院4期工程建设。
在国内建立了3个中药材规范生产基地，分别是湖北水蛭生产基地、某某南略阳黄精生产基地、旬邑黄芪生产基地。
全年营业收入超过10亿元，总资产超过30亿元。
②某某某某健民制药有限公司完成了对某某市第二制药厂的兼并重组，投资1000万元改造建设中药材前处理车间，建成后企业规模将突破亿元。
③某某安春辉制药有限公司完成对旬邑县制药厂的兼并重组，并投资进行GMP改造和中药材规范化的种植。
④欧美亚制药有限公司实现对某某某某宏达制药厂的控股，并投资500余万元进行GMP改造，于年底通过GMP认证。
某某市的医药产业发展势头强劲，反映出该产业发展前景广阔，会吸引越来越多的医药高新企业进驻开发区投资兴业。
因此，实施本项目前景很好。
3.1.2医药卫生专业的毕业生就业供不应求反映出医药业前景广阔
在市场经济条件下，某专业方向的毕业生的一次性就业率水平，不仅反映了劳动力市场的供求关系状况的重要数据，也是反映该产业发展前景状况的基本信号。
根据国家人事部日前发布的《2005年高校毕业生就业接收及2006年需求情况调查分析》，2006届高校毕业生专业需求情况较2005年相比，总体变化不大，值得关注的一个显著特点是医药卫生专业毕业生需求增长较快，进入了前十名，需求数为31756名，与去年需求数17227名相比有大幅增长，增长幅度高达84.34%。
预计2006年这部分专业毕业生的就业情况会相对较好。
因此，医药类高校毕业生就业接收情况较好，从另一个侧面也反映出该产业发展前景广阔。
3.2建设规模
根据市场情况和项目的功能要求，并考虑项目资金能力和建设场地等多种因素。
某某区生物医药工业标准厂房项目的建设规模征地180亩，总建筑面积72000平方米，容积率0.63，符合国土资发[2004]232号工业项目建设用地控制指标（试行），医药制造业≥0.6的指标；投资强度55万元/亩（未包含项目建成后入住企业的设备等能形成固定资产的投资）。
建设的主要内容包括：
建设标准厂房建筑面积为46000平方米；库房及附属生活用房建筑面积20000平方米；其它附属用房建筑面积6000平方米。
主要建设内容包括生产厂房、辅助生产用房、原、成品库、综合服务楼、多功能会堂、食堂、公用及辅助工程、室外工程等。
第四章项目建设地址和建设条件
4.1建设地址
本项目建设地址位于某某区新规划区域，南临近某某宝高速,北临某某华路，东临规划路，某某临规划建设的某某区电子工业标准厂房（目前为农田）。
项目占地面积180亩，平面大体呈梯形，其中东某某长约460米，南北宽分别为300米和220米。
场地内地势平坦，地面无其它建筑设施，无需拆迁。
4.2建设条件
4.2.1自然环境条件
1、地形地貌及工程地质、水文条件
某某市位于关中平原中部，渭河以北，地处关中构造盆地的渭河地堑地带，上部地层属新生代第四季陆相沉积。
地势东北高，东南低，呈阶梯状倾向渭河。
自北向南依次为黄土台原，渭河三、二、一级阶地和渭河漫滩，分为明显的两个地貌单元区域，即北部黄土台原区和南部渭河平原区。
本项目拟建地位于渭河一级阶地，为全新世形成近代冲击物，以沙砾石、卵石为主，海拔380—400m，为堆积阶地，全新世形成，上部为沙质粘土，下部为砂层或砂卵石层。
地势平坦开阔，某某北略高于东南。
本地区地震烈度为7度。
本地区属于关中冲、洪积平原，具有松散岩孔隙水为主的河谷盆地型水文地质特征，其动态主要受渭河的影响，补给主要依靠大气降水渗入和河流渗漏，含水层沿渭河成条带状分布，面积广大，水量丰富。
渭河平原区为强富水区，潜水流向东南，地下水最小埋深20---30米，开采深度17--50米，单井涌水量为50—80t/h。
2、气候、气象
某某属温带大陆性气候，春秋两季温和，夏热冬寒四季分明。
主要气象条件如下：
（1）气温
年平均气温13.1℃
年极端最高气温42.1℃
年极端最低气温-19.7℃
七月平均气温26.8℃
一月平均气温-1.5℃
（2）风向
全年主导风向NE（19%）
次主导风向ENE（9%）
静风频率22%
最大风速18m/s
（3）降雨量545mm
（4）地温
最大冻土深度30cm
（5）空气湿度
年平均相对湿度61%
（6）日照23128小时
（7）全年无霜期180---220天
4.2.2外部配套条件
1、交通
本项目建设地址位于某某区新规划区域，高新区距某某火车站5公里，某某某某货站、茂陵车站均位于高新区内，区内建有2条铁路专用线，货物运输十分方便。
高新区距某某安某某国际机场9公里。
园区南临近某某宝高速，北临某某华路和香柏里路，地理位置优越，交通方便。
2、其他配套条件
本项目地处某某区新规划区域，高新区是某某市城市总体规划的工业区，市政给排水管网、天然气供气管网、市政道路、电力通讯等设施基本完善，某某区国民经济与社会发展“十一五”规划建设建设高新区自来水厂、110KV变电站、某某郊供热公司高新区分站，建设高新区污水处理厂和垃圾处理场，成立高新区市政设施管理与维护、城市绿化与管理、城市环境卫生管理等专业性服务机构，高新区内新增2条直通市区的公交专线。
新规划区的基础配套设施正在建设，可满足项目的建设及生产需求。
第五章项目建设方案
5.1工程方案选择的基本要求
1、执行GMP洁净厂房标准；
2、标准厂房及附属生产设施满足生产工艺要求；
3、适应选定的建设场址；
4、符合工程建设标准、规范要求；
5、经济合理。
5.2工程建设内容
本项目拟在某某区新规划区域征用建设用地约180亩，用于建设本项目所需的标准生产厂房、库房及其它辅助配套设施，建设内容见下表。
表5-1项目主要建设内容表
序号
类别
子项名称
建筑面积（m2）
1
标准生产厂房
A型厂房
24000
B型厂房
22000
小计
46000
2
库房及辅助生产
用房
辅助生产用房
5000
原料库
7000
成品库
8000
小计
20000
3
附属设施用房
综合服务楼
2000
多功能会堂
500
车库
1500
食堂（含浴室）
1500
门房、泵房等其他附属设施
500
小计
6000
4
室外工程
道路、绿化、管线
合计
72000
5.3总图运输
1、平面布置
⑴总平面布置原则
①平面布置除遵循国家有关工业企业总体设计原则外，还应符合有利于环境净化，避免交叉污染等要求。
②厂区按行政、生活、辅助和生活等划区布局。
③生产厂房应布置在厂区内环境清洁，人流货流无交叉干扰的位置，并应考虑产品工艺特点和防止生产时的交叉污染，合理布局，间距恰当。
④危险品库应设于厂区安全位置，并有防冻、降温、消防措施。
麻醉药品和剧毒药品应设专用仓库，并有防盗措施。
⑤动物房的设置应符合国家医药管理局《实验动物管理办法》有关规定，并有专用的排污和空调设施。
⑥厂区主要道路应贯彻人流与货流分流的原则。
洁净厂房周围道路
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