中国大城市房地产豪宅研究报告文档格式.docx

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台湾的豪宅形式受台湾地域狭小的制约，也是以高层建筑的形式存在，风格为欧洲新古典主义的建筑风格，外观华丽典雅，设备先进齐全。

三、研究台湾豪宅的必要性和借鉴意义：

居住活动作为人类基本活动的组成部分，本身就带有很强的地域性和民族性，而作为居住活动的载体——居所，也同样具有上述属性。

随着人类历史的发展、演变，人类文化认知程度的不断提高，高科技的迅猛发展，居住活动也被赋予更深的内涵。

由于台湾和大陆同是华夏民族，在文化背景、生活习惯和传统意识等方面比较相近，在建筑空间形态、居住者的品位、好恶方面，以及高新科技设备、新型材料和新式建造工艺的应用，都有可以借鉴的地方，本文就台湾新近推出的豪宅物业资料进行了收集、整理和归纳，结合笔者以前所写的《台湾新住宅的研究浅析》，对台湾豪宅的不同侧面进行更深入的研究。

旨在通过不断的学习，加深和提高我们对豪宅的意识和认知。

四、北京豪宅项目论述：

瑞城中心：

综合论述：

发展商的开发宗旨：

“无论从设计风格、人文思想、主题理念还是从户型设计、装修标准及设备选型都体现出我们的指导思想，那就是要把瑞城中心建设成为一个传世艺术佳作，一个经得起岁月流逝的考验，能体现出无限生命力的高品位的艺术珍品。

戴德梁行环球集团主席梁振英先生指出：

“国际公认的高标准前提是地段地位，瑞城中心周围的国际环境建设就是比较好的。

除了土地与设计建材外，瑞城中心还有很多优势。

并且瑞城中心与现在台湾、香港、日本最好的物业综合品质差不多，但其售价却比台湾、香港、日本同类物业低很多。

区域：

位于燕莎使馆区商贸圈内。

位置：

东三环以东，紧邻燕莎商城和凯宾斯基饭店，北临燕莎路，南临亮马河，西侧为福景园。

环境：

位于燕莎商圈的中心地点，周围环境非常成熟，有高档写字楼，五星级酒店，大型商城，学校、市内最大的高尔夫球场，河流、公园。

总体规划：

由北京建筑设计研究院担任设计。

区内设有9万平方米的写字楼1000平方米起售。

和一座超5星级的酒店，地下3层为停车场。

建筑风格：

外观简洁、流畅的现代主义建筑风格。

售价：

公寓3000美金/平方米、地下车库3万美金。

附属设施：

会所：

共6000平方米，内设16道保龄球馆、25×

15平方米游泳池、宴会厅、商店、健身房、读书室、美容室和桑拿房。

绿化景观：

小区南侧设有50米宽的绿化隔离带，公寓楼顶设有空中花园并在大堂内设有室内绿化。

空间平面布局：

3000平方米6.9米挑高的大堂，将两栋完全对称的板式结构公寓楼相连，每栋公寓楼又分为两梯两户和两梯三户两个组团，即一栋公寓的布局是四部电梯为五户公寓服务。

每套公寓的入口处设有玄关，配有书房，客厅和主卧室均朝南，客厅和餐厅在空间布局上分离，均配有三套以上的卫生间。

建筑指标：

层高3.3米，套内建筑面积分别为：

201.06、188.97、329.17、181.69、198.16平方米。

使用率为：

72.7%。

客厅采光面的面宽为：

5.4米，主卧室的采光面宽为：

4.5米。

客厅最大进深为12.6米。

结构选型：

板式框架现浇剪力墙钢筋混凝土结构。

装修材料：

外部：

墙面为花岗岩贴面到顶；

青岛产双层真空玻璃铝合金窗。

公共部分：

走道：

防滑瓷砖地面，瓷砖墙面到顶，天花板采用法国雅都牌乳胶漆。

公寓室内：

户门：

德国进口四防实木防盗门，配进口防盗门锁。

内门：

复合造型实木门。

餐厅：

防滑地砖，墙面贴壁纸到顶，天花板采用法国雅都牌乳胶漆。

厨房：

防滑地面转，墙面贴瓷砖，铝合金吊顶，意大利ARAUCUCINE

高档橱柜及配套五金件。

客厅：

地面铺装台湾佳乐美轨道式实木地板，局部镶拼进口大理石，

墙面贴进口环保壁纸到顶，天花板采用法国雅都牌乳胶漆。

卧室：

地面铺加拿大产杜邦认证地毯，墙面贴进口壁纸到顶，天花

板采用法国雅都牌乳胶漆

卫生间：

主卫地面和墙群铺进口大理石，墙面贴内墙砖，天棚为铝

板吊顶。

次卫地面铺防滑地砖，配澳大利亚进口科马节水型洁具及配套五金件，进口大理石洗面台。

阳台：

地面铺防滑地砖，铁艺护栏，喷塑铝合金阳台。

配套设施：

日产富士达电梯；

日产大金分体式变频空调；

市政供暖，德国森德牌可调式散热片；

市政双路供电，电线为美国品牌产品；

饮用水为纯净水，经三级过滤达到欧洲饮水标准，采用澳大利亚克兰铜管；

24小时供应生活用热水；

光缆有线电视系统，预留多处插座；

物业管理：

暂定由国际非常着名的丽兹酒店管理公司进行管理。

特点：

所有设备、材料几乎全部是进口的，装修设计和施工由专业设计人员在现场服务，充分体现个性化风格，丽兹酒店的物业管理也能体现豪宅的品质。

调查结果：

该项目各个方面比较具备豪宅的基本品质，可继续深入调查研究。

和乔丽晶公寓：

位于机场辅路外企商圈内。

朝阳区将台路2号。

周边有丽都假日饭店、海逸酒店，美国和睦家医院，荷兰万客隆大型购物商场及美、日、德学校。

单一的纯居住社区设计，8000平方米的地块上建185户豪宅。

5000平方米的内包式城堡花园由日本着名TAM地域环境株式会社主持造园规划。

法国新古典主义建筑风格，外立面采用古典三分法，整栋建筑呈黄金分割比例。

法式长窗可以自动调节窗户高度。

3000美金/平方米。

物业管理:

：

引进英国管家式管理体系。

注：

由于项目销售已接近尾声，没有样板间展示和印刷资料介绍，详细情况无从调查。

现房销售，符合豪宅的销售规则，英国管家式物业管理，内外装材料豪华高档。

项目具备豪宅的某些品质，如室内设计、建筑材料、物业管理，其他方面如：

区位、建筑布局、细部设计比较欠缺。

但由于项目销售已接近尾声，已不具备继续调查和研究的条件。

福景苑公寓：

东三环以东，紧邻燕莎商城和凯宾斯基饭店，北临燕莎路，南临亮马河，东侧为瑞城中心。

为一栋26层高建筑，地下1~4层为停车场，地上分为两个部分，A座为新加坡ASCOTT国际管理集团的五星级酒店，B座为服务式公寓，即福景苑公寓。

新古典主义建筑风格。

户型由二室二厅到三室二厅不等，面积180平方米至270平方米不等。

人民币24000元/平方米

由新加坡政府关系企业——ASCOTT国际管理机构提供国际知名的SOMERSET品牌的服务，该服务品牌是由新加坡政府关系企业创建的丽晶酒店衍生的服务式公寓品牌。

已拥有遍布世界各地三十多个共4000多套公寓的全球连锁服务系统。

设有俱乐部，提供娱乐服务项目。

钢筋混凝土框架结构。

公共部分外墙为人造石材，公寓部分外墙为美国进口外墙涂料。

大堂：

欧洲艺廊风格，地面铺设花岗岩拼花图案，墙面为局部大理石，局部木质造型及进口涂料。

电梯厅：

古典式设计，地面为花岗岩，墙面为木材和涂料。

铺设地毯。

公寓部分：

户门和室门：

实心木门。

地面：

大理石地面或木地板。

墙面：

内墙涂料和壁纸。

全套进口橱柜，地面铺设防滑地砖，墙面为进口防水乳胶漆。

主卫：

大理石地面，墙面为进口防水壁纸，全套进口洁具。

次卫：

地面为防滑地砖，墙面为进口防水壁纸，进口洁具。

地面铺设防滑地砖，墙面为进口涂料，配以铁艺栏杆。

设有火灾自动报警及消防联动系统，一、二层和地下车库安装自动喷淋系统，厨房装煤气泄漏自动报警系统，其他房间装有烟感探测器。

保安装置采用非接触式磁卡门禁系统，公共区域装闭路电视监视系统及摄像探头，每户均装有可视对讲系统、探测器和紧急报警按钮。

每户预留3条电话线，6条计算机线路直接上网。

装有卫星电视接收系统，可收到60多套国内外电视节目。

共设有6部进口电梯。

空调为进口内嵌式吊顶分体空调。

24小时热水供应，市政天然气管道，天然气锅炉供暖。

品牌服务式物业管理，提高了物业品质，设施设备比较齐全，档次较高。

基本符合豪宅品质，但由于装修材料和洁具选用档次偏低，损坏了物业形象。

银湖别墅：

朝阳区大山子彩虹路2号

紧邻机场路，成熟社区环境，周边有丽都酒店、北京国际学校、西门子公司等。

为银枫家园的一部分，总占地面积285亩，其中园林绿地255亩，内有湖泊，沿湖自由分布，共建有30套别墅。

欧陆风格别墅。

3000美金/平方米，附送地下室，月租：

1万美金。

成熟社区，配套齐全。

每栋面积300~400平方米，均为两层带地下室的布局。

层高3.1米，部分别墅的大厅有垂拔的设计。

客厅均设计有壁炉，每户均设有室内独立车库。

安全防护：

三重防护系统，别墅区入口处设警卫值班室，每栋别墅大门入口处设有监视探头并设有可视对讲系统，区内保安进行24小时的巡逻执勤。

建筑材料：

外墙为涂料，坡屋顶为红色琉璃瓦，外窗为双层中空塑钢玻璃

室内装修：

为开发商自行组建队伍进行设计施工，设计手法和装修材料不具备豪宅品质。

由发展商自行管理。

虽然社区建设成熟，售价达到豪宅标准，但除环境以外，别墅本身的设计、装修、用材和设备并没有达到豪宅的标准，故没有继续研究的价值。

富城花园：

位于亚运村商圈和望京商圈的交界处。

朝阳区北四环东路89号，紧邻北四环路，西距亚运村2公里，东距四元桥3公里。

闹中取静，周边有北辰、望京购物中心，中日友好医院，对外经济贸易大学，中国金融学院，芳草地小学。

以人工湖和绿化带将公路与别墅区隔离开来，临湖北侧共建有112栋别墅，基本以行列式排列。

区内建有近6000平方米的大型会所，娱乐休闲设施齐全。

小区入口处设有警卫室，每户装有对讲装置。

外墙为清水砖或涂料。

毛坯房，由客户自行装修。

基本不符合豪宅标准。

但销售状况良好，主要是由区域位置决定。

初步调查结果：

北京目前的房地产市场上并不存在名符其实的豪宅（与台湾房地产市场提供的豪宅产品相比），所谓的“豪宅”大多是黄金地段的侧重于商住两用的公寓。

豪宅即顶级品质的住宅，代表着住宅建设的最高水准，但在北京市场还是空缺产品。

目前北京市场开发的“豪宅”的不足之处：

1、开发商普遍缺乏豪宅的基本概念，和开发精品住宅的意识。

2、建筑容积率太高。

3、城市整体环境和景观：

交通环境、自然环境、景观、环境质量都很欠缺。

4、安全设施不齐备，设备比较落后。

5、设计手法雷同，细部处理不到位，一些数据指标达不到豪宅标准。

6、选用的材料大部分与普通公寓没有区别，突出不了豪宅的品质。

7、物业管理服务的项目和水平亦不能与豪宅的品质相配且物业管理费用偏高。

8、大多数开发商仍以卖楼花的方式出卖高档物业，缺乏服务意识和质量意识，

信誉欠佳。

五、上海豪宅项目论述：

衡山路41号：

上海徐汇区，为上海文化和商贸区。

衡山路与乌鲁木齐路交汇处，毗邻使馆和别墅区。

附近有上海图书馆，国际礼拜堂、宋庆龄故居和衡山路地铁站。

临街独栋21层高的弧形设计，庭院内有一个日式小花园。

共有164套公寓房，户型从一室一厅至三室两厅不等。

乳白色法式新古典主义风格的建筑。

3600美元/平方米。

租金：

2600美元/套.月至9000美元/套.月，为上海最昂贵的公寓租金。

造价：

4000美元/平方米。

小型阅览室和多功能商务会所，包括：

多功能厅、中餐厅、西餐厅、咖啡厅、酒吧和游泳池。

会费为20000美元。

外墙为法国产人造挂石，大堂室内墙面和地面为大理石，顶部为银铂打造。

套房地板为加拿大榉木，主卫的墙地以西班牙的虎黄大理石铺就，客卫的墙地由意大利的大理石贴面。

门锁由美国制造，水龙头由英国制造，厨具由德国制造，家具按照ARTDCEO的风格定制。

灯具配饰：

大多为进口的名家设计、手工制作或定制的。

德国凯宾斯基饭店机构进行物业管理。

无论从位置、设计、用材、物管等全方位营造出的品位均符合豪宅的品质。

嘉里华庭：

坐落于上海徐家汇商贸区内。

延安路与华山路相夹的地带，入口处开在曹家堰路上。

周边有领事馆区、兴国宾馆、希尔顿酒店，丁香别墅，丁香花园，戏剧学院等。

站在楼上向南眺望可将整个别墅群和领事馆区尽收眼底。

共有四座高34层的塔楼组成，其中三座呈一字排列，面向东南的别墅区。

现代主义的建筑风格。

共有五种户型，面积分别为：

136.8、145、146、153、174、332平方米。

2000~2300美元/平方米，车位的约租金为2.2美元/个。

进口迅达电梯，宽频入户，卫星电视：

CNN、HBO、STARTV、DISCOVERY等频道，中央滤水系统净化生活用水，每户装有一台进口中央储热式煤气热水炉，名厂产分体式空调。

外墙铺砌瓷砖和花岗岩。

大堂地面、墙面铺花岗岩或大理石配面砖，石膏板天花吊顶，上装名贵灯饰。

客厅、卧室地面为长条柚木地板，配柚木踢脚线，浴室和厨房

的地面为防滑地砖，阳台铺砌防滑地砖。

客厅、卧室墙面为白色乳胶漆，窗台配大理石窗台板，浴室和

厨房的墙面贴面砖。

天花板均刷白色乳胶漆，浴室天花为铝制天花吊顶板。

大门为实心防火防盗木门，配高级门锁。

窗为铝制窗框玻璃窗，东北和西北方向的窗户采用双层玻璃。

浴室：

采用TOTO洁具，配钢化玻璃淋浴间，洗面盆台面为大理石

或花岗岩。

由世界着名的园林设计公司：

贝林高尔公司量身定做，庭园设计与周围的丁香花园、丁香别墅群整体环境融为一体，很好沿袭了华山路百年的尊贵典雅的气质。

由嘉里建设管理（上海）有限公司进行国际化的高品质的物业管理，管理费：

6.5人民币/平方米。

由于上海的城市改造进度在这几年有加快趋势，政府出资将居住在石库门和

旧的花园别墅中的住家迁出，将这些老建筑维修翻新后出租，取得了很好的经济效益，城市的景观也有了很大的改观，加之道路河流的改造治理，使得这些有城市历史积淀脉络的区域重新获得新生，恢复了以往的价值，开发商看准了由于区域文脉延续而产生的土地升值潜力，毗邻这些区域，新一代的豪宅孕育诞生了。

上海豪宅在选址、服务意识、环境营造、物业管理等方面值得我们学习，但产品的设计、设施配备等方面还有待提高。

六、台湾豪宅项目论述：

（详细内容参见《台湾新住宅的研究浅析》）

宏盛帝宝：

台湾、台北市仁爱路。

由日本丹下健三设计事务所设计，6座塔楼环绕由不同风格组成的景观园林。

简约的现代主义建筑风格。

非常先进齐全。

（参见：

本文第八点中豪宅的设施配备）

建筑外立面墙面为进口花岗岩和铝板。

公共部分室内地面和墙面为进口大理石或花岗岩作拼花处理，大门为金属雕花镂空大门。

住家室内地面为进口大理石或花岗岩，阳台和露台为烧面花岗岩，墙面刷乳胶漆，厨房和卫浴墙面为进口大理石或花岗岩。

整体橱柜、抽油烟机、冰箱、瓦斯炉、烤箱、洗碗机等全部为进口名牌产品，操作台面为天然石材或美国进口杜邦人造石材。

卫浴：

洁具、浴具、座便器为世界级品牌，全部天然石材装修。

庭院设计由着名景观设计公司担纲设计，全区以简洁造型的列柱锻造或铸铝金属栏杆，搭配不锈钢喷漆的现代艺术景观围墙，沿四周护城河而筑。

庭院设计以南洋休闲风格的植栽花园为设计主题，配合景观喷泉、水景广场、荷花池、迷你高尔夫球场，营造出国际休闲度假酒店式的生活方式。

该项目的设备配置齐全，具有超前的设计理念，而且呈现系统化管理，

非常值得我们学习借鉴。

信义之星：

台北市信义计划区内。

周边有国际会议中心、国贸大楼、世贸中心展览馆、台北国际金融大楼、台北市政府、国父纪念馆等。

规划宗旨为人车分流、商住分离、轴线对称，由六栋建筑组成的超大豪华纯居住社区。

入口大厅高12~14米，

欧洲新古典主义建筑风格。

10000美元/平方米。

每栋间距为60~90米。

每户层高3.5米。

每户面积380、450、570、760平方米。

台湾唯一的全部地下预埋电线电缆。

第一个使用飞机安全预知保养检测设备的社区，事先以先进科技仪器配合电脑诊断分析，协助预报建筑物内各项设备运转状况，确实掌握潜在隐患，降低故障率。

整栋外墙为磨光深棕色花岗岩，配以金属银线勾勒，琥珀绿半反射玻璃窗配黄铜色锻造栏杆。

住户大门由日本设计师量身定做，厚度为15公分厚实心铸铝雕塑三防门。

主卧室大门也有三防功能，内嵌钢板。

由美国西雅图ECG工程顾问公司规划，12000平方米超大森林花园以钻石为主题进行设计，配以以其他宝石命名的广场、水景和雕塑。

远东国际大饭店和远东物业管理公司提供酒店式服务。

无论从社区规划、产品设计、豪华舒适细节的设计和体现都值得我们学习借鉴。

初步研究结果：

由于在亚洲金融风暴之前，台湾的经济一直保持快速增长，国民财富积累到

了一定程度，对豪宅的需求从小规模、侧重实用，逐步向大社区、功能全、面积

大的超豪华豪宅过渡，从而诞生了宏盛帝宝、信义之星这样的超大规模的豪宅社

区。

由于对于台湾豪宅项目的研究仅限于平面资料，缺乏直观的了解，所以在深

度、广度和细部等方面还有所欠缺。

七、北京、上海、台湾三地豪宅品质比较分析：

项目分类区位规模售价规划布局建筑风格

北京功能不明确，多为商住两用型。

新旧城区的过渡地段，毗邻使馆区、商务区，地块较大。

规模大，多为几百户3000美元/平方米左右。

功能综合，社区内常有其他功能的建筑，且普遍环境欠佳。

多为简约的现代主义风格。

上海以纯居住和投资为主旧城区的黄金地段，紧邻传统别墅区或使领馆区。

规模适中。

2000美元~3600美元/平方米。

商住两用的公寓式居多，环境尚可。

多为欧式新古典主义建筑风格。

台北全部为纯居住型。

城市旧城区的中心地带，地块狭小。

一般较小，多为独栋双拼的布局，几十户规模的居多。

全部在3000美元/平方米以上。

与环境融合的纯居住设区。

规划手法已大致相同。

多为欧式新古典主义风格。

北京、上海、台北三地豪宅项目比较一览表

景观绿化平面布局建筑材料室内装修设施设备物业管理

由于气候和城市整体景观的影响，普遍效果都非常差。

布局合理，为大户型部分进口，传统稳重大多配有精装修，设计风格传统，用材中档。

其他设施水平一般，安全设施有待做很大的改进。

服务内容和质量比较欠缺，管理费用较高，1美元/月.平米

气候湿润，绿化效果比较好，城市改造效果初现，感觉良好。

面积适中，多为中小户型，实用性强部分进口，豪华典雅一般只做厨卫精装修，其余部分由客户自行处理。

空调系统多为分体壁挂式，有待改进。

有一定的服务意识，管理费合理，为5人民币/月.平方米左右

非常重视，多为名家设计，各具特点。

常成为主要卖点。

平面分区布局，超大户型，豪华气派