农业旅游养老综合产业生态园工程建设项目商业计划书.docx
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农业旅游养老综合产业生态园工程建设项目商业计划书
《农业旅游养老生态园商业计划书》
前言
随着经济的不断发展，全世界大部分发达国家均已步入老年社会，据报道中国也已经开始步入老年社会，老年人的衣食住行用必将是未来市场争夺的大蛋糕，因此抓住老年人的消费心理开发养老型房产是未来房地产发展的一条可行之路。
加之，久居城市的人们日常工作、生活节奏紧张，渴望利用节假日到自然环境中寻求乐趣，得到放松。
因此，能够抓住人们渴望回归自然的旅游心理和消费心理、具有原生态韵味的旅游休闲度假村，必将成为未来休闲旅游产业发展的重要组成部分。
鉴于以上两点，笔者认为在以农业科技种植与采摘、动物饲养为基础的原生态农业基地开发集农业、旅游、娱乐、住宿、餐饮、会务、房产为一体的高档休闲度假型农业旅游养老综合型生态园，建设新型现代宜居性社区具有广阔的发展前景。
本商业计划书以“农业旅游养老综合型生态园”为项目总的创意构思，分别从执行概要、项目提供的产品和服务、项目背景及其可行性、市场分析、竞争分析、经营发展规划、市场销售、项目的运营与管理、投资估算、经济效益分析、风险分析与对策十一个方面来详尽阐述该项目的前景，以供投资者参考。
第一部分 执行概要
一、项目概述
农业旅游养老综合产业生态园是一个集农业、旅游、娱乐、住宿、餐饮、会务、房产等为一体的高档休闲度假旅游房产项目。
园区主要以农业观光旅游、农家乐休闲度假体验、养老养生房地产投资、高端休闲会议承办、主题性酒店餐饮住宿等为主要投资和发展领域。
二、项目发起法人简介
中银通基金投资管理有限公司（以下称“中银通”）作为本项目的发起主体，对项目进行总体策划，并作为投资人投资兴建该项目。
“中银通”将按照现代先进的农业旅游养老综合性房产开发公司管理结构的标准进行管理系统的设计和人力资源规划，最终形成完整规范的公司法人管理结构以及科学合理、精简有效的组织管理体系。
公司名称
中银通基金投资管理有限公司
注册时间
注册资金
公司地址
公司电话
公司传真
第二部分项目提供的产品和服务
一、项目的创意、定位及发展前景分析
（一）项目创意
本项目规划依托农村现有的原生态、健康养生自然环境，融合中西方建筑特色和现代社区规划理念，将项目主体建设成为具有中式、欧式等不同风格的别墅群、排屋群。
项目以优雅、开放、注重休闲娱乐和观赏养生功能为建设宗旨，旨在创造一个融原生态的优美环境、观光旅游、休闲度假与居住功能为一体的会所式社区，成为现代家庭放松身心，尽享天伦之乐所向往的绝佳休闲度假胜地。
（二）项目定位
１.原生态农业养老养生排屋或别墅
“原生态农业养老养生排屋或别墅”以休闲度假、健康养生为主题，旨在为中产阶级及以上人群打造一处旅游度假、休闲养老型现代宜居生活社区，将投资和居住合二为一。
２.原生态农庄会所
“原生态农庄会所”以原生态、慢生活为主题，依托农村现有物资资源，结合项目的整体建筑规划布局及特色，规划建造一个植物种植、动物饲养类的试验园区，游客或居民可以相应获得一块土地的使用权去体验”采菊东篱下，悠然见南山的乡村生活。
3.家庭度假休闲体验型主题酒店
“家庭度假休闲体验型主题酒店”以崇法自然、回归家庭为主题，采用星级酒店式经营管理模式，主要为满足前来进行度假休闲的家庭以及各类崇尚自然、立足原生态农业旅游发展的商业群体提供住宿餐饮、会议场所等多方位服务。
（三）项目前景分析
1.物质层面
随着经济的不断发展，全世界大部分发达国家均已步入老年社会。
据报道，中国也已经开始步入老年社会，老年人的衣食住行用必将是未来市场争夺的大蛋糕，因此抓住老年人的消费心理开发旅游养老综合型房产是未来房地产发展的一条可行之路。
2.精神层面
久居城市的人们日常工作、生活节奏紧张，渴望利用节假日到自然环境中寻求乐趣，得到放松。
回归自然，原生态的旅游度假村能够抓住现代人们的旅游心理和消费心理，为游客营造一个融于自然的休憩空间，必将成为未来休闲旅游产业发展的重要组成部分。
二、项目投资选址注意点
（一）地理位置优越、交通便利
农业旅游养老生态园建设的地理位置至关重要，应选择交通位置便利的农业聚居地。
多年前在农村有句简单粗暴却很有道理的广告语说”要想富少生娃娃多修路“，的确，便利的交通是任何项目投资都必须首先衡量的前提条件。
（二）具有较大的市场空间和目标客户群体
全世界大部分国家均已步入老年社会，我国也已经开始步入老年社会，老年人口已经占据国家人口的很高比例，因此有关老年人衣食住行用方面的市场空间广大，极具发展潜力。
（三）与园区内多个项目形成资源共享及优势互补
排屋、别墅、主题型酒店、农庄会所是生态园中的重要组成部分，也是生态园中建筑主体，这些项目的规划建设周期及投入运营时间节点，都应该提前规划好，而且在建筑规划设计时应该结合园区内天然的生态环境，充分尊重自然，在不改变原有生态环境的前提下，因地制宜的规划，做到资源共享和优势互补，这样不仅可以打造真正意义上的原生态农业庄园，而且可以减少投入成本。
（四）创新的“养老别墅排屋＋旅游＋主题型酒店＋古典异域风情的农庄会所”经营模式
围绕天然的农业养殖种植基地景观特色，因地制宜地设计各类建筑，力求建筑能和谐地融入自然环境，将园区建筑景观打造成为极具观光旅游价值的标志性建筑，并与其它娱乐项目优势互补，联合经营，形成资源共享，突出生态园本身价值之外的衍生附加价值。
三、项目规划及建设方案
（一）项目地址（待定）
（二）园区建筑规划设计
拟邀请专业建筑设计院依据项目地址所处的天然生态环境设计规划。
设计风格应与整个园区的主题相得益彰。
（三）项目经营范围
1.房产销售：
养老型房产、度假休闲型投资房产销售
2.酒店住宿：
采用星级酒店式经营管理方式，主要为度假游客及会议参与者提供住宿
3.高端会议：
为生态园内举办的各类商务会议、培训、展览等提供配套服务
4.休闲娱乐：
农庄会所致力于打造一个天然健康、原生态的富有古典异域风情的农业时代生活体验基地
（四）项目实施保障条件
1.项目立项已获本公司股东方面董事会决议文件批准
2.本项目建设用地地质构造稳定，水文状况良好
3.本项目建设用地公用设施配套齐全，水、电、气、路均达至建设用地红线
4.本项目建设用地净空条件良好，无高压输电走廊、微波通讯走廊,地下无妨碍性市政管网
5.本项目配套环境及休闲娱乐设施符合建筑改造条件，无明显环境污染
第三部分 项目背景及其可行性
一、宏观经济的配合
近年来，我国宏观经济发展取得了较为显著的成绩。
虽然近来国际经济风云变幻，起伏不定，但是我国经济增长却表现得相当稳定。
城镇居民大多数已从小康步入富裕小康水平，连续保持了国民经济持续、快速、健康发展的良好局面。
（一）社会消费水平稳步提高
在良好的宏观经济环境下，随着居民生活水平的迅速提高，居民节假日的增加，闲暇时间上升，民众的生活追求已由数量型向质量型转变。
我国居民的恩格尔系数逐年下降，越来越多的居民趋向于休闲旅游与回归自然活动。
高品位、质量型、休闲型、生态型旅游在现代旅游中的份量日趋加重，也更加符合现代都市人的旅游消费心理。
（二）旅游行业为政府扶持性行业
旅游业已成为我国经济发展的新经济增长点，逐步成长为我国国民经济的支柱产业之一。
党中央、国务院高度重视发展旅游业，出台了一系列扶持旅游业发展的政策、措施和部署,将旅游业列为国民经济的支柱产业，制定了确实的发展措施，并出台了有关保证旅游业持续、快速、健康发展的法规和办法。
（三）旅游养老生态园面临良好的发展机遇
目前，我国第一、二、三产业稳定增长，主要经济结构不断得到改善，经济运行质量不断得到提高。
随着国民生活水平的进一步提高，人们对居住的空间和品位追求已上升到一个更高的层次。
在充分考虑到经济可行、技术可能、环境保护和满足精神需求等条件选址建造的旅游养老生态园，能较好地体现居住性、舒适性、安全性、文明性、投资性，必然会受到普遍欢迎。
据统计，后小康人们居住主要可以分为三种情况：
一种是城市中心区的低密度、高容积的高层住宅；第二种是城郊结合部的中密度、高绿化率的小高层住宅为主的小区；第三种是城市郊区车程在一小时左右的低密度、低容积率、高绿化率的低层住宅为主的小区。
旅游养老生态园正是迎合了广大都市家庭、团体等集体休闲度假消费的需求.大家庭、大团体回归生态自然更显得自然和谐。
另一方面，我国已步入老年社会。
老年人渴望回归自然的消费诉求使得旅游养老房产炙手可热，生态园各项目的结合，使得养老房产不仅具有宜居性，而且具有投资价值，可谓是一石二鸟。
二、当地政府大力支持及优惠政策
该项目一旦落地必将带动当地的经济发展，自然也容易获得当地政府的支持，如土地价格的减免或优惠无疑是最最利好消息，因此获得当地政府的一系列支持是该项目落地实行前应大力争取和关注的。
三、面临的良好机遇
（一）加速发展的旅游业反哺养老型房产业，二者相互促进
加入世界贸易组织（WTO）会为我国旅游产业的突破性发展创造重要机遇。
加入WTO对旅游业发展的整体影响是积极的、有力的。
我国加入WTO以后，将加速旅游相关各业的对外开放步伐，有利于建立更加符合国际规则的运行机制，外国旅行社将通过合资和独资方式逐步进入中国市场，将直接带来入境客源的增长，外国投资者进入中国的机会增多，也为发展商务旅游带来广阔的市场。
旅游业带来的人群积聚效应必将反哺养老房产，宜居性和投资性完美融合的养老房产必将获得市场的认可和青睐。
（二）旅游业已经成为促进经济发展的新的经济增长点
国内旅游行业的迅速发展，极大地拉动了经济消费，同时创收了大量的外汇，国内的“五一黄金周”、“十一黄金周”以及春节，更是为国家的经济发展作出了巨大的贡献，国家主要部门越来越重视旅游业的发展，人们也越来越有条件享受休闲度假的乐趣。
因此，集旅游为一体的养老生态园必将成为下一个倍受青睐的投资领域。
（三）周边地区具有较强的消费能力和市场需求
随着生活水平的不断提高，人们的消费观念和消费意识不断得到增强，特别是对休闲度假消费需求旺盛，从而为旅游养老综合产业提供了广阔的市场空间和客源基础。
因此，具有一定消费能力和经济能力的城市近郊是该项目投资发展的绝佳选择。
四、发起人具备承担项目建设的优势和能力
（一）经营管理能力
通过建立健全管理控制系统和必要的制度，确保公司战略、政策和文化的统一性。
并在此基础上对各级主管充分授权，造成一种既有目标牵引和利益驱动，又有程序可依和制度保证的活跃、高效和稳定的运营局面。
（二）资本运作能力
作为本项目的资本运作平台——“中银通基金投资”将依托旅游养老、生态旅游开发，积极探索资本经营，利用产权机制更大规模地调动资源并取得良好的经济效益。
实践表明，实现这种转变取决于整个公司的综合实力和时机。
外延的扩张依赖于内涵的做实，机会的捕捉取决于事先的准备。
中银通多年的资本运作经验驱使他遵循有利于巩固企业已经形成的价值分配制度的原则，必将取得良好的回报。
第四部分 市场分析
一、庞大的潜在市场规模和强劲的市场需求
现代都市人的工作生活节奏越来越快，每天面对城市高楼、拥挤不堪的交通，大部分人需要回到自然生态环境放松心情，享受休闲度假的乐趣，旅游养老生态园迎合了现代大都会人群的需要，极具市场潜在价值。
二、目标客户分析
主题型体验酒店可以承办各种高端会议，是企事业单位年会及会议培训的绝佳去处；养老房产是那些具有一定消费能力的退休老人，中产积极及以上人群居住投资的理想场所；而回归自然的休闲农庄为追求生活品质、崇尚自然的人群提供了一个度假休闲胜地。
★政府职能部门
★大中型企事业单位
★海内外商界精英人士
★高收入的职业经理人
★外企律师所等精英人士
★追求高层次娱乐且具备消费能力的年轻人（富二代）
★具有一定经济能力的离退休人员
第五部分 竞争分析
一、竞争因素
根据有关资料统计，截止到2010年底，中国60岁以上的老年人口比例已经超过13%。
据有关机构做出的预测，到2050年，中国的老年人口比例将达到25%。
由此可以预测，旅游养老综合性生态园必将成为商家竞争抢夺的投资领域。
（一）价格
生态园房产、酒店及其他娱乐项目的价格定位应参照本地区高档度假村，俱乐部，会所及住宅房产的价格消费水平，以优质优价为原则，吸引广大客户群体。
（二）交通
生态园建设地理位置应位于城市近郊，具备天然地理位置优势。
（三）环境
环境包括自然环境、室内装修环境、服务环境、高素质入住客户群体等多方面。
良好的配套环境自然是不可忽视的重要方面。
（四）娱乐项目、配套设施设置
娱乐项目与配套设施设置的多少直接关系到人们消费的欲望。
通过对高收入、高消费阶层的消费状况调查，我们发现项目设置少，配套设施不完善往往造成客户兴趣消失；综合项目越多，配套设施越趋完善，一方面可以延长客户停留时间，另一方面可以引起客户多方面兴趣，并直接影响到营业收入。
因此，项目在立项落地前要将富有创意的相关娱乐配套设施规划在内。
二、竞争优势分析
（无具体项目，暂列以下要点，可以作为项目前期期宣传推广点）
（一）地理优势
（二）配套优势
（三）成本优势（价格优势）
（四）宣传优势
（五）人脉优势
第六部分 经营发展规划
一、运营管理规划
中银通投资管理有限公司将统一规划及经营管理整个旅游养老生态园，其核心领导层及财务部由公司统一招聘及委派。
核心领导层要具有丰富的商业企管经验以及旅游养老房产开发经验。
由他们全权负责组建其他基层人员的用工招聘和培训上岗，并直接对股东和集团负责。
在初期项目的建设过程中，先依托现有人员组织建设及经营。
随着项目的推进，人力资源架构与人员管理体系要不断丰富完善。
未来引入新的投资者之后，现有股东将与新进股东将共同协商，在现有基础上改进项目的经营发展状况，并对未来发展规划做出进一步的修改和完善。
二、建设进度规划
在项目落地执行之前，建设规划要清晰，包括设计图纸，建设进度节点以及不同建设进度期间的宣传推广策略等
第七部分 市场销售
一、市场计划
（一）市场进入
市场开拓前期利用公司及合作单位强大的人脉网络，邀请全国及海内外的政府及企业高级官员和两岸三地的体育与娱乐界名人明星，并充分利用与媒体的良好关系，积极举办各种新闻发布会、论坛、竞技活动、大奖赛等等，利用他们的影响力迅速扩大自身的知名度，带动一批高收入人群来参与娱乐休闲，并通过给予价格优惠，为他们提供超出期望的服务。
（二）市场开发
项目运作中期，在前期宣传带来源源不断的客流的同时，配合不断扩大的园内各类俱乐部的稳定会员，并通过他们的关系网继续拉动消费。
二、销售策略
（一）资源置换
联合国内高尔夫俱乐部、马术俱乐部、航空俱乐部等高端俱乐部群体，结成战略同盟，实现资源置换、资源共享、客户共享。
（二）建立会员优惠卡制度
联合国内其它娱乐行业，发展联名贵宾卡。
对持卡来俱乐部消费的客户，将给予推荐单位一定的利润返点和个人礼品，以提高他们的积极性，充分利用他们的现有资源互动业务。
（三）打造品牌效益
联合集团下属的各地分公司和其它国内外旅行社，为它们提供景点基地，建立品牌效应，以增加客源进而提高项目知名度。
（四）整合园内资源，打包销售
购房赠送生态园内俱乐部及主题酒店等贵宾消费卡，实现联动消费。
三、公关推广
作为新兴商业模式的先行者，有必要在消费者中培养稳定的顾客群体，可以通过以下方法提升社会关注度以及企业形象：
（一）平面媒体广告
为了强化农业旅游养老在人们心目中的高档定位，广告只在时尚类与旅游类杂志刊登。
因为这些杂志的消费者有一定经济实力，符合我们的目标客户定位。
（二）电视媒体广告
不做单纯的电视广告视频，要以高档会务、发布会等形式进行，以强化人们对旅游养老的理解和认识。
（三）广播广告
在交通台按小时滚动播出，此广告直接作用于私家车车主、乘坐出租车的乘客等具有较高消费能力的目标客户，虽然价格较低，但是可迅速提高知名度。
（四）互联网广告
这是我们的主要广告手段。
互联网广告价格比传统媒体低很多，传播对象符合我们的目标客户定位，因为上网人群的平均收入远高于普通人群。
准备在国内众多的门户网站和旅游专业网站刊登旗帜广告，提供宣传文章。
（五）户外广告
在市区的繁华地段和高速公路树立大型户外广告，提高品牌知名度，树立品牌实力的象征。
（六）公关活动
通过与广播、电视台、以及国内外知名企业合作举办专题节目、各种公益事业活动以及参加或举办行业论坛、行业展览等活动提高本项目的知名度和社会效应。
第八部分 项目的运营与管理
一、治理结构
根据《公司法》和国家有关法律法规要求，公司建立起现代企业管理制度，以保护股东的合法权益，在结合自身特点和实际情况下，随着新的投资者的进入，公司将相应的调整《公司章程》、《股东大会会议规则》、《董事会工作规则》、《监事会工作规则》和《经理工作规则》，不断健全和完善公司法人治理结构，规范公司运作。
（一）关于股东与股东大会
1.平等对待所有股东，保护股东合法权益。
2.《公司章程》将规定股东大会为公司的权力机构，公司严格按照规定，召开股东大会，确保股东表决权的行使，达到决策程序规范，关联交易信息及时、充分披露。
3.公司的重大决策均由股东大会和董事会依法做出；
4.公司董事、监事的选举及高级管理人员的聘任、解聘均符合法律、法规及《公司章程》规定的程序；
5.公司与控股股东之间实行人员、资产、财务、机构、业务“五分开”，各自独立核算、独立承担风险和责任，公司董事会、监事会和内部机构独立运作。
（二）关于董事与董事会
1.公司董事的选举将严格按照《公司章程》规定的董事选举的条件和程序进行；
2.公司董事能够认真学习有关法律法规，了解自身的权利、义务和责任，能够忠实、诚信、勤勉地履行职责，认真出席股东大会和董事会，对所议事项能够表达明确意见；
3.公司董事会的人数及人员构成符合有关法律、法规的要求；
4.董事会对股东大会负责，并严格按照法律、法规、《公司章程》及《董事会工作规则》的规定行使职权；
5.董事会会议定期召开并根据需要及时召开临时会议，并严格按照规定的规则和程序进行，以确保工作效率与科学决策；
6.公司董事会秘书认真组织记录和整理董事会所议事项，并由出席董事和记录人在会议记录上签字，对会议记录进行妥善保存；
7.公司正积极按照有关规定建立独立董事制度和董事会专门委员会，进一步完善公司董事会工作制度。
（三）关于监事与监事会
公司监事会的人数及人员构成将符合有关法律、法规的要求，监事会对全体股东负责，并严格按照法律、法规、《公司章程》及《监事会工作规则》的规定行使职权。
二、管理团队
本项目的前期开发运营管理工作必须要在公司的统一指挥下，先选拔建立一支具有高度的专业水准，丰富的企业领导经验，优质的企业员工培训能力的管理团队，其后再逐步完善架构一支具有自身企业文化浓郁、核心凝聚力极强的精英管理队伍。
1、团队成员要确立起明确的共同目标，增强吸引力、感召力和战斗力；
2、做到合理分工与协作，使每个成员明确自己的角色、权力、任务和职责，以及与其他成员之间的相互关系；
3、 加强团队成员之间的相互信任，促使成员间相互关心，彼此认同；
4、实现成员间有效的沟通及反馈，形成开放、坦诚的沟通氛围；
5、保证职责分明、分工明确、责任清晰。
三、激励与约束
公司正积极筹备建立公开透明的董事、监事和经理人员的绩效评价标准和激励约束机制。
对高级管理人员按照经营计划，进行月度考核，并根据考核结果确定月度效益奖；年终分红按照公司年度企业经营者绩效考核办法执行。
一般情况下，激励机制包括如下几方面：
1、每年平均每个雇员的工资将增长10%，奖金将增长5%以上；
2、内部调动雇员以其个人意愿为主导，最大限度发挥个人的潜力；
3、每年评定“特殊贡献奖”，发放特别奖金和证书；
4、提供主要研发人员和管理人员期权奖励；
5、为雇员提供医疗保险及社会保险；
6、骨干人员年终分享红利，业务人员奖金与业绩挂钩。
第九部分 投资估算
一、投入计划
（一）项目建设成本（土地免费）
（二）项目运营日常经营流动资金
（三）人力资源成本
（四）宣传推广成本
二、项目实施进度
项目预计分X期建设，X年X月全面开工，工期约X年，将于X年X月X日竣工验收并投入使用。
（一）年度工程计划
工程进度
完成时间
......
......
（二）工程进度规划
项目内容
完成时间
前期策划（项目规划设计、宣传及推广）
一期主体工程完成20%
一期工程完成80%
一期主体工程封顶
一期主体工程验收
......
正式试营业
三、投资估算及资金筹措
项目
费用（万元）
已投入资金
前期策划
项目规划设计
市场宣传推广
人力资源成本
还需追加投入成本
四、运营第一年流动资金
项目
费用
土地费
设备维护费
人力资源成本
宣传推广费
综合管理物业费（含水电等消耗能源费）
.......
第十部分 经济效益分析
本商业计划采取求实、稳健、保守的原则进行财务预测。
我们不排除在出现不可抗力或难以预测的政治、经济等风险的情况下，财务预测将可能受到较大影响。
为此，我们加上了较大的安全系数。
这就使得正常情况下，投资者的收益将大大超过本财务预测。
一、收入预测
本项目主题型酒店为前往生态园休闲度假的人群提供住宿服务，因此客房的出租率受旅游行业的周期性影响。
酒店出租率也将随着淡季、旺季的不同而有所改变。
其次养老房产的销售可能会收到全国性房产市场及政策的影响。
但是我们在具体的执行过程中，可以不断创新思路，根据实际情况，制定不同的政策，包括价格政策以及活动促销政策等，开创出一条光明大道。
（一）价格预测
1.主题型酒店（参照当地市场价格）
时间
人均价格（元/天）
团体
散客
平均
项目建成第一年
项目建成第二年
项目建成第三年
项目建成第四年
项目建成第五年
......
2.养老房产销售价格（参照当地市场价格）
时间
价格（元/平米）
开盘期
销售完成20%
销售完成50%
销售完成70%
销售完成90%
尾盘清盘期
......
3.农庄会所等其他配套娱乐项目（根据不同时期市场推广策略具体制定）
项目
价格
农庄体验型会所
......
（二）收入预测
时间
主题性酒店（元/年）
养老房产（元/年）
其他娱乐配套（元/年）
项目建成第一年
项目建成第二年
项目建成第三年
项目建成第四年
项目建成第五年
......
二、成本费用预测
时间
综合管理费
维护费
土地费
营销费
人力成本费
合计（元）
项目建成第一年
项目建成第二年
项目建成
升级会员 