老年公寓项目可行性报告Word下载.docx
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5）气压
1991—2005年间平均气压100.05千帕。
6）光照
全年平均日照时数2236.6小时，年每平方厘米太阳幅射积热量113.77千卡。
7）无霜期
年平均无霜期210天左右。
3.2.3地震
根据“地震烈度区划图”的区划标准，该区域地震烈度为7度设防区。
3.2.4基础设施条件
1）给排水
项目场区有自备深井一眼，配备无塔供水增压器形成自来水管网供水。
生活污水可排入城区污水管网，雨水排入雨水管网。
2）供电
由固镇县城区电网供电，可以满足项目建设及运营需要。
3）交通
固镇县县城距市区50公里，经过固镇县县城的有京沪铁路，101省道穿境而过。
该项目紧邻固镇县县城主干道垓下路，交通十分便利。
3.2.5建筑材料及运输条件
项目建设所需要的主要材料为砖、水泥、河砂、石子、石灰等，均可就地购买。
木材、钢材均由当地建材市场充足供应，可满足项目建设的需要。
建材运输可通过城市公路网与各建材供应商联系，将项目建设所需建材、设备、机械直接运至施工现场。
3.2.6用地条件
固镇县XX医院附属老年公寓项目是使用固镇县XX医院已有土地进行改扩建，所用土地已通过出让方式取得。
项目建设符合固镇县发展总体规划以及城市建设规划的总体要求；
项目用地符合有关土地管理的政策法规要求，符合土地利用总体规划要求，占地规模和土地利用率合理；
符合因地制宜、节约用地等原则要求。
3.2.7建筑施工条件
该项目建设，将通过面向社会公开招标的途径，选择优秀的施工队伍，进行项目工程建设，确保施工质量。
第四章建设规模与建设内容
4.1建设规模
该建设项目总建筑面积13000㎡，总投资2000万元。
项目完成后，新建老年公寓楼，可增加老年人居住房间80间（套），增设固定床位150张，可解决150位老年人的住宿问题。
4.2建设内容
1.老年公寓楼：
13000㎡。
为高层框架结构双面楼1栋，地下1层，地上12层，建筑面积13000㎡。
2.楼内配套建设：
餐厅、煎药室、洗浴中心、康复医疗中心、阅览室、文化娱乐中心、老年健身中心等。
3.设施配套：
满足150人的老年人专用起居、轮椅、担架、健身器材、理疗设备、急救护理设备、呼叫系统设备、电视与网络、通讯设备等。
其中建设工程主要包括：
土建工程、一般装饰工程、电梯安装工程、给排水及消防工程、电气照明及弱电工程、室外道路、排污、排雨、绿化美化等。
固镇县康乐苑老年公寓新建公寓楼和老年活动中心项目，主要经济技术指标详见《综合经济技术指标表》（表1
综合经济技术指标（表1）
序号
项目
指标
备注
1
总用地面积
3495m2
2
建筑占地面积
1200m2
3
总建设面积
13000m2
4
停车位
40辆
5
建筑绿化率
40%
6
总绿化用地面积
1400m2
第五章工程技术方案
5.1项目组成
固镇县XX医院附属老年公寓项目具体平面布置详见附图《规划平面图》。
5.2建设模式与设计理念
5.2.1建设模式
固镇县XX医院附属老年公寓项目将由建筑专业设计院精心设计，达到建筑用地合理，楼房式样新颖，房屋布局合理，室内外所有设施均符合《老年人住宅设计规范》的标准。
5.2.2设计理念
（1）可持续发展理念：
其主导思想就是建筑本身对自然环境的影响做到最小，对资源的利用做到合理规划，达到建筑物与生态环境的和谐相处。
（2）以人为本理念：
一切设计在符合《老年人住宅设计规范》要求的前提下，尽可能在质量、绿化、环境、配套设施、居住氛围等方面增加新的理念，使老年人生活环境更加优美舒适。
（2）服务定位：
本项目以服务老年人为主，以满足中低收入家庭需求为目的，使广大工薪阶层家庭都能够有能力入住。
5.3建筑设计规范
5.3.1设计原则
固镇县XX医院附属老年公寓项目的建筑设计规范，应满足功能合理、设施完善、安全卫生的要求。
既要有长远规划，又要量力而行，合理确定建设水平。
建筑设计规范必须符合《老年人住宅设计规范》的要求。
由于年龄的变化，步入老年后人们的体能心态都会逐渐改变，形成老年特征。
这种特征要求建筑设计必须突出强调使用中的安全性，消除隐患，避免可能发生的环境伤害，从而提高老年的生活质量。
人们随着年龄的增长，视力会衰退、眼花、色弱，甚至失明；
步履蹒跚，行走障碍，抬腿困难，甚至需借助扶手、拐杖或轮椅；
动作迟缓、准确度降低，常需要较宽松的空间环境；
在心理上多有孤独感，更需关怀相互交往，提供参与社会的平等机会则十分必要。
这些特征是该项目建筑设计的前提。
5.3.2设计依据
1）《老年人住宅设计规范》（JGJ122-99）；
2）《民用建筑设计通则》（JGJ37）；
3）《民用建筑热工设计规范》（GB50176）；
4）《民用建筑节能设计标准》（JGJ26）；
5）《建筑设计防火规范》（GBJ16）；
6）《住宅建筑设计规范》（GBJ96）；
7）其他相关建筑设计规范。
5.3.3设计规范
1、功能设计
1）老年公寓楼：
居室以满足中低收入家庭需求为主体，少量兼顾高端用户。
居室模式主要包括：
大部分为一室一卫两床模式，适量配有一室一卫一床型，较大房间为一室一卫三床模式，居室使用面积在20-40㎡。
每间居室内都配有壁挂电视、空调、电话、护理呼叫和监护系统等。
2）公寓楼内设健身理疗中心、康复治疗中心、图书室及学习中心、棋牌娱乐中心、服务管理中心等。
与之相配合的还有卫生间、接待、管理办公室等辅助设施。
3）户外活动场所：
离退休后的老年人，对户外活动的需要较高，聚在一起聊天是老年生活的一大乐趣。
庭院设计应提供这种便利，备设坐椅和必要的活动设施。
步行百米到紧邻的城西公园也是一很好的去处。
2、建筑设计
（1）总体要求
1）老年人都存在从健康自理，发展到需要借助扶手、拐杖、轮椅，甚至于借助护理的可能性。
项目的设计应按老龄阶段老年人变化的全过程设计，其中既含自理老人，也含有介助老人生活行为所需要的设施，还应提供介护老人生活行为所需要的护理空间与设施条件。
2）老年人由于体能衰退表现出与常人不同的特征，主要表现在水平与垂直交通行为上。
而建筑物各个层面的高差是不可避免的，如何为老年人提供方便的设施则是设计必须解决的课题。
项目区公共建筑都应为老年人提供方便进出的出入口、水平通道和楼梯间，还要为各种老年人使用卫生间提供便利。
由于老年人体力衰弱，持续的站立行走都有困难，在公寓走廊、楼梯间、电梯间内将设有介助扶手，多提供休息座椅等。
（2）出入口
设计原则：
建筑物的出入口是老年人进出建筑物的第一道关口，出入口是否方便老年人进出，直接影响老年人生活质量。
出入口造型设计，要着眼于老年记忆衰退，甚至迷路忘家，突出标志性特色。
老年人体能衰退是自然规律，进入老龄阶段或早或迟大都会出现腿脚不便，抬腿高程降低，有的老年人上下台阶甚至两脚同踏一个踏步面，常规台阶踏步尺度很难适应，因此将出入口门前台阶坡度调缓是必要的。
设计规范：
1）出入口内外留有不小于1.50m×
l.50m的轮椅回旋面积。
2）标志鲜明，易于辨认。
3）门前平台与室外地面高差不大于0.45m，并采用缓坡台阶和坡道过渡。
4）台阶踏步踢面高不大于150mm，踏面宽不小于300mm，坡道坡度不大于112。
台阶与坡道两侧均设栏杆扶手。
5）当室内外高差较大设坡道有困难时，出入口前设升降平台。
6）出入口顶部设雨篷；
出入口平台、台阶踏步和坡道选用坚固、耐磨、防滑的材料。
（3）楼梯、坡道和电梯
体现老年人体能心态特征的方便老年人使用的建筑，最突出的一点就表现在楼梯设计上。
楼梯设计是否合理，不仅直接影响老年人使用是否方便，而且直接关系到老年人的安全。
因此，应采用缓坡楼梯，踏面宽度应考虑两脚共踏一步的需要，设置足够的宽度。
这种楼梯对借助拐杖的老人也比较适用。
由于楼梯坡度较缓，使老人消除了向下俯视产生的倾覆恐惧感。
采用异色防滑条是基于老年人视力减弱后，对踏步边缘采取的警示性安全保护措施。
1）老年人使用的楼梯间，其楼梯段净宽不小于1.20m，不采用扇形踏步，不在平台区内设踏步。
2）缓坡楼梯踏步踏面宽度：
公寓楼不小于300mm、活动中心不小于320mm；
踏面高度：
公寓楼不大于150mm、活动中心不大于130mm。
踏面前缘设高度不大于3mm的异色防滑警示条，踏面前缘前凸不大于10mm。
3）该项目多层老年公寓楼，1至2层设坡道，由于轮椅老人所居楼层可调性较大，可集中于底层和2层；
坡道宽度按双排轮椅并行确定。
坡道净宽不小于1.50m，坡道长度不大于12.00m，坡度不大于112。
坡道设计应符合现行行业标准《方便残疾人使用的城市道路和建筑物设计规范》（JGJ50）的有关规定。
4）楼梯与坡道两侧离地高0.90m和0.65m处设连续的栏杆与扶手，沿墙一侧扶手应水平延伸。
扶手选用优质木料或手感较好的其他材料制作。
5）本项目老年公寓大楼设置电梯，电梯厅及轿厢尺度，确保轮椅和急救担架进出方便，轿厢沿周边离地0.90m和0.65m高处设介助安全扶手。
电梯速度选用慢速度，梯门采用慢关闭，并内装电视监控系统。
（4）居室设计
老年公寓的居室是老年人久居的房间，其朝向直接影响居住者的健康，应保证良好朝向。
室外景观对老年人的心理健康也有影响，充满阳光的卧室会增加老年人的生活信心与活力。
老年公寓久居人数比较稳定，或者双人或者单身。
双人老年户常将起居室与卧室分设，而单身户经常是起居兼卧室合而为一。
老年人几乎整日生活在居室中，他们的生活空间局限于居室之内。
据实态调查对现行老人居室普遍嫌小，特别是对文化层次越来越高的老人，生活空间不宜太小。
否则会使老人如居斗室生活不快。
老年人动作迟缓，准确度降低，也需要较宽松的空间环境。
老年公寓人口构成单一明确，因而套型组合也较简单。
根据居住者的经济条件，提供不同的面积选择自由度。
房间开间净宽在床端应具备轮椅回旋条件。
老年公寓的起居室使用面积不小于14㎡，卧室使用面积不小于10㎡。
老人疗养室、老人病房等合居型居室，每室不超过三人，每人使用面积不小于6㎡。
居室内老年人基础设施参数：
（1）老年人用床尺寸：
单人床：
长度2.00m，宽度1.10m，高度0.40～0.45m；
双人床：
长度2.00m，宽度1.60m，高度0.40～0.45m。
（2）急救担架长度2.30m，宽度0.56m。
（3）轮椅应符合现行行业标准《方便残疾人使用的城市道路和建筑物设计规范》JGJ50有关规定。
（4）家具圆角圆棱、坚固稳定、尺度适宜、便于扶靠和使用。
（5）卫生间
老年人身患泌尿系统病症较普遍，居室内卫生间位置离卧室越近越方便。
公用卫生间，应设置于老人居住活动区中心部位，能够使周边的老人都能方便地利用。
公用卫生间厕位间平面尺寸在考虑轮椅老人进出的同时，还要考虑可能有护理者协助操作，因此空间应加大尺寸。
卫生间卫生洁具白色最佳，不宜用黄色或红色。
白色不仅感觉清洁而且易于随时发现老年人的某些病变，黄色或红色还会产生不愉快的联想。
1、老年公寓各居室均设卫生间，公共建筑的卫生间，临近休息休息处，并设便于轮椅回旋的前室，男女各设一具轮椅进出的厕位小间，男卫生间设一具立式小便器。
2、独用卫生间设坐便器、洗面盆和浴盆淋浴器。
坐便器高度不大于0.40m，浴盆及淋浴坐椅高度不大于0.40m。
浴盆一端设不小于0.30m宽度坐台。
3、公用卫生间厕位间平面尺寸不小于1.20m×
2.00m，内设0.40m高的坐便器。
4、卫生间内与坐便器相邻墙面，设水平高0.70m的“L”形安全扶手或“∏’形落地式安全扶手。
贴墙浴盆的墙面设置水平高度0.60m的“L”形安全扶手，水盆一侧贴墙设安全扶手。
5、卫生间选用白色卫生洁具，平底防滑式浅浴盆。
冷、热水混合式龙头选用杠杆式或掀压式开关。
6、卫生间、厕位间设平开门，门扇向外开启，留有观察窗口，安装双向开启的插销。
（6）门窗
1、建筑物公用外门净宽均不小于1.10m。
2、老年公寓居室的户门和室内卫生间门通行净宽均不小于0.80m。
3、居室疗养室、病房等门扇均采用可观察的门。
4、窗扇镶用无色透明玻璃。
开启窗口设防蚊蝇纱窗。
（7）室内装修
1、建筑物内部墙体阳角部位，均做成圆角或切角，且在1.80m高度以下做与墙体粉刷齐平的护角。
2、居室不采用易燃、易碎及散发有害有毒气味的装修材料。
3、地面，特别是楼梯踏步、平台，不宜选用黑色或显深色面料。
黑色在视觉上届退后色，特别是对于老年人会产生如临深渊之感，小心翼翼不敢投足。
一般来说楼梯间采光普遍较暗，老年人从亮处进入暗处，对暗适应的调节速度较慢，会使眼睛难以适应，更增加了投足恐惧心理。
另外，黑色也是淹没色，藏污纳垢，难辨脏洁。
黑色与黑暗相联，是一种失去希望丧失信心的色彩，对老年人不利。
因此，本项目出入和通行的厅室、走道地面，均选用平整、防滑材料，并符合下列要求：
①楼梯踏步面平整防滑无障碍，界限鲜明，不采用黑色、显深色面料。
②居室地面用硬质木料或富弹性的塑胶材料。
③居室不设吊柜，设贴壁式贮藏壁橱。
每人有1.00m³
以上的贮藏空间。
（11）建筑设备与室内设施
1、公寓楼与活动中心均安装采暖、降温设备，并设置热水供应设备。
2、老年人睡眠较轻，微小的响动都会影响熟睡；
而老年入睡眠又常伴有鼾声，所以良好的隔声处理和噪声控制，应格外予以注意。
多人同居会相互影响、有碍健康。
因此，老年公寓以单人居室、双人居室为主，少量安排三人居室。
老年公寓楼居室之间进行良好隔声处理和噪声控制。
允许噪声级不大于45dB，空气隔声不小于50dB，撞击声不大于75dB。
2、建筑物出入口雨篷板底或门口侧墙设灯光照明。
阳台设灯光照明。
3、老年人居室夜间通向卫生间的走道、上下楼梯平台与踏步联结部位，在其临墙离地高O.40m处设足部灯光照明。
4、居室设多用安全电源插座，每室设两组，插孔离地高度为O.60～O.80m；
卫生间各设两组，插孔离地高度为0.80～1.00m。
5、居室设闭路电视插孔。
6、电源开关选用宽板防漏电式按键开关，高度离地为1.00～1.20m。
7、公寓楼每户均设电话，居室及卫生间、公共卫生间厕位旁均设紧急呼救按扭。
9、居室床头设呼叫对讲系统、床头照明灯和安全电源插座。
5.5建筑结构设计
5.5.1主要依据
1）《岩土工程详细勘察报告》；
2）《建筑结构可靠度设计统一标准》GB50068-2001；
3）《建筑结构荷载规范》GB50009-2001；
4）《建筑地基基础设计规范》GB50007-2001；
5）《混凝土结构设计规范》GB50010-2002；
6）《砌体结构设计规范》GB50003-2001；
7）《建筑抗震设计规范》GB50011-2001；
8）《建筑设计防火规范》（GBJ16—87）；
9）《城市居住区规划设计规范》；
10）《住宅设计规范》；
11）《高层民用建筑设计防火规范》；
12）《住宅建筑设计标准》；
13）现行有关专业设计规范、规定等。
5.5.2结构材料
1、地震设计及荷载取值
抗震设防烈度：
7度
抗震等级：
二级
楼面均布活荷载：
1.5KN㎡
设备用户及附属用房按需要取值。
2、结构材料
砼强度等级：
基础垫层C10，基础C20，其他构件C25—C35。
钢筋：
Ⅰ级钢fy=210KNm2。
Ⅱ级钢fy=310KNm2。
Ⅲ级钢fy=400KNm2
框架结构填充墙采用M5混合砂浆砌190厚MU5粉煤灰空心砌块。
结构：
框架结构采用现浇钢筋砼梁、板、柱。
基础：
采用柱下钢筋砼独立基础及墙下钢筋条形基础。
第六章公用配套设施
6.1给排水
6.1.1给水设计
1、设计依据
《建筑给水排水设计规范》GB50015-2003；
《建筑设计防火规范》GBJ16-87（2001版）。
《室内给水设计规范》（GBJ13—86）。
2、设计原则
根据项目建筑物规划设计，合理分布项目供水，在满足用水点用水量、水压的要求及考虑施工及维修便捷的原则下，尽可能缩短室内供水管线的总长度。
确保最高楼层的最不利位置有一定的水压，并保证每天24小时不间断供水。
3、水源和供水设施
项目区供水使用城区自来水和无塔供水增压器供应。
给水管管材选用铝塑复合管。
4、消防给水系统
根据《建筑设计防火规范》和有关规定设置。
消防水源由项目区自来水管网供应，室内消火栓15LS，室外消火栓30LS。
6.1.2排水系统
1、设计依据
《建筑给水排水设计规范》（GBJ15—881997年版）；
《污水综合排放标准》（GB8798—1996）；
2、排水方式
采用分流制系统，污、雨水分系统排出。
污水排放：
生活废水和粪便废水，设伸顶透气管，经化粪池处理后与项目区排水系统汇合，排入市政污水管网。
雨水排放：
建筑物屋面雨水采用有组织排水，设置屋面PVC雨水口、雨水斗、落水管，将雨水排至室外地面，经院内雨水排放管网收集后，直接排入城市雨水管网。
项目区内有充足的空间将区内雨水迅速排掉，不致因排水不畅而造成积水现象。
6.2供电
6.2.1设计依据
（1）《供配电系统设计规范》（GB50052—96）；
（2）《民用建筑照明设计标准》（GBJ133—90）；
（3）《民用建筑电气设计规范》（GBJT16—92）；
（4）建设单位及相关专业提供的有关资料和设计要求。
6.2.2电源、电源设施和外部条件
供电电源线路由县城供电公司直接引线接入各建筑物。
用电负荷为二级负荷。
6.2.3低压配电
配电方式为低压220V，直接引入各建筑物，配电设备中的主要干线敷设于建筑物内的管道内，室内采用穿管暗敷的方式，室外照明均采用穿管地埋暗敷线路。
6.2.4照明
室内使用节能照明灯具。
公用照明系统科学设置，力求新颖别致，确保足够的照度。
6.2.5防雷与接地
该建筑为二级民用防雷建筑，应采用全面防雷措施，建筑物顶部采用避雷网作地接闪器，突出屋面的物体应沿其顶部装设避雷针。
每两层沿建筑物四周设均压环，并与建筑物内各种竖向金属管道相连。
避雷针、避雷网、均压环、引下线及所有引入室内金属管道均与接地装置可靠连接在一起。
用电设备接地、防雷接地、弱电系统接地可采用联合接地形式。
接地电阻不大于1Ω。
6.3弱电系统设计
6.3.1设计依据
（1）《民用闭路监视电视系统设计规范》（GB50198—94）；
（2）《火灾自动报警系统设计规范》（GB50116—98）；
（3）《建筑与建筑群综合布线系统工程设计规范》（GBT50311—2000）；
（4）《综合布线设计技术规定》；
（5）建设单位及相关专业提供的有关资料和设计要求。
6.3.2火灾报警与消防
火灾报警采用分区设置报警装置，火灾报警系统采用总线制，项目区内设安全保卫消防控制室，由安全消防值班队员根据报警信号确认火灾发生处，迅速组织项目区消防人员报告当地119消防部门，同时利用项目防火设施进行防控。
报警系统的信号线、重要设备控制线、火灾事故广播导线、消防通讯线均选用ZR—RV阻燃导线，所有导线均穿管暗敷设。
6.3.3电话通讯与计算机网络系统
在项目区内设置电话光端机房，初步考虑中继线400对。
分区设匹线架及HUB。
计算机网络系统同步引入。
每户科端盒采用壁式插座盒，布线均穿管暗敷。
6.3.4闭路电视监控系统
项目区安装闭路电视监控系统，各楼层楼道和公共场所安装闭路电视监控系统。
6.3.5有线电视系统
老年公寓楼各居室、老年活动中心各厅室均安装有线电视，电视信号来自城市有线电视网。
有线电视系统的所有管线均暗敷，线路及放大、分支分配器按双向传输系统考虑。
6.3.6紧急呼叫系统
公寓楼居室床头、厕所，公共厕所、活动中心各厅室均设置紧急呼叫按钮。
第七章环境保护
7.1现状
项目区无污染，所在区域附近自然环境，空气质量优良，噪声低，环境质量现状良好，适合本项目建设，但在项目建设和使用中，要进一步实施环保和污染治理措施，避免造成对环境的不良影响。
7.2设计依据
《大气环境质量标准》GB3095-82；
《污水综合排放标准》GB8978-88；
《城市区域环境噪声标准》GB3096-93。
7.3建设期环保措施
按照《环境保护法》的要求，项目建设按照“三同时”的原则，同步进行。
①项目建设过程中产生的施工废水，可以通过院内污水管网排放。
②建筑垃圾，应集中及时清运。
③施工噪声，可通过严格控制施工时间，尤其是严禁夜间作业时间的方法，保护已入住老年人以及附近居民安静的休息生活环境。
7.4运营期环保措施
本项目无工业性污染，其主要污染物为生活污水、粪便及生活垃圾。
7.4.1生活污水排放
在项目区原有50m³
化粪池一个，新增生一
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