前期物业方案Word下载.docx
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设备用房/人防面积
总建筑面积
电梯部数
外立面
1
18
2
3
4
5
6
7
19
8
20
9
21
10
22
11
26
12
13
14
15
16
17
23
24
合计
451
160000
41
第二部分物业管理目标
北京合生国际花园住宅小区将实行专业的物业管理的运作模式，使小区成为一个环境优美、智能先进、管理完善、服务优质的品牌小区，真正体现出北京合生国际花园住宅小区的环境效益、社区文化和服务特色。
1、制订高标准规范化的管理和服务体系，确保日常的管理服务有条不紊、有例可循、有章可依；
2、建立一支高效率、高素质、有纪律、讲礼貌、团结协助的服务队伍。
以优质的内部管理保障最优质的物业管理及服务。
以优质的服务促进小区全面发展；
3、建设具有特色的社区文化，使小区形成一个高品位、人性化的以“关心、关怀、尊重和包容”为特色的社区文化；
4、提供综合多样化的特约服务，如家居（清洁、钟点、保养等）服务、商务中心（复印、传真、电脑、翻印、代订、代购、代付服务）、设备租赁、工程安装维修服务、购物的士服务等等，以满足住户的特殊需要。
5、以“业主至上，服务第一”为宗旨，以市优的标准管理好社区，服务于业主创名牌，增效益，争取早日获得市优秀物业示范单位称号。
第三部分常规物业服务及增值物业服务内容
1、常规物业服务包括：
1）综合管理2）设施维护3）小区绿化4）小区保洁5）公共秩序维护
6）停车管理7）消防管理8）高压供水9）电梯管理10）装修管理
2、增值物业服务内容包括：
1）消费优惠服务
康景物业集团北京地区公司公司将为客户购物、娱乐、餐饮、家居装饰等消费提供优质服务。
2）及时家居维修服务
全天24小时随叫随到的专业家居维修服务。
3）真情互动关爱服务
客户及子女生日祝贺，伤病慰问，照顾孤寡老人，关注弱势群体。
4）促进成长服务
在社区建立青少年、儿童教育园地、宣传科普知识、名人事迹、营造和谐文化氛围等。
5）医疗保障服务
建立客户健康医疗档案，与知名医院合作，为客户提供医疗、体检咨询等服务。
6）健康生活服务
倡导健康的生活方式，推动社会体育活动的发展，建立健身乐园，举办各类体育比赛。
7）文化培养服务
举办各类培训班，建立公众阅读栏，举办各类画展、摄影展，提高客户文化品位和艺术欣赏力，培养社区文化氛围。
8）热爱家园、亲情服务
引导客户积极参与社区活动，举办家庭运动赛、儿童绘画比赛、滑板比赛、夕阳红、登高节等社区群众性活动，使客户对社会有归属感和认同感，找到一种“大家庭”的温情感觉
9）免费代办服务
为了体现康景物业集团北京地区公司的真情服务，物业公司为业主代订报刊、代订牛奶、代订酒店宾馆、代办衣服熨烫的取送，代订车（机）票等。
10）放心家政服务
与社会资信可靠的专业家政服务公司合作，提供家庭清洁、保姆、鲜花礼品速递等服务。
11）超值会所服务
客户以成本价享受社区配套星级会所的康体娱乐服务。
12）生活信息服务
利用公司信息资源系统的优势，为客户无偿提供旅游线路、休闲购物、医疗保健、天气预报、餐饮娱乐等咨询服务。
13）关爱社会、真情奥运服务
组织客户积极参与关爱社会捐赠活动，植树防沙活动及为奥运献真情环保活动。
14）电召的士服务
方便住户出入，物业部提供电召的士服务，为住户节省安排交通工具的时间。
15）邮政快递服务
客户可自由选择邮寄代办服务，管理部开展平信代寄；
邮票代售服务。
16）汽车美容服务
专业汽车美容服务，为您的爱车擦去一路征程。
17）传真服务
为了提供更全面的服务，管理部提供传真服务。
18）雨伞外借服务
为了照顾住户在雨天的需要，管理部免费提供雨伞外借服务。
住户凭住户证在各大堂服务台或管理部借用雨伞。
19）信箱锁更换服务
管理部免收服务费为住户更换损坏的信箱锁。
（只收成本费）
20）送水服务
第四部分合生国际花园物业管理组织机构及人员配备
高级行政助理
资料员
消防巡检
督察
仪仗司
礼宾司
安全员
高级安全主任
安全主任/副主任
安全队长
高级物业主任
工程主任/副主任/值班工程师
物业主任
高级物业助理
物业助理
高级工程技工
工程技工
经理
副经理
开票员
收款员
仓管员
会计
一、合生国际花园物业管理部架构图
二、合生国际花园人员配置说明：
部门
岗位名称
人员数量（人）
人员配置说明
经理（2人）
经理/副经理
负责小区日常管理工作
物业部
（14人）
高级物业主任/物业主任
落实客户服务及投诉
高级物业助理/物业助理
每150户配置物业人员1名，共1450户
文件及考勤等日常工作
保管小区各项资料
安全部
（69人）
高级安全主任/安全主任
负责小区安全消防管理工作
负责安全员的日常管理工作及带班
礼宾司/仪仗司
28
6个出入口/消防中心共7个岗位三班倒；
礼宾司3人；
轮休4人。
消防巡检/督查/安全员
34
每50户配置1名，轮休5人，共1450户
工程部
（17人）
工程主任/值班工程师
负责小区工程设备维护及入户维修
高级工程技工/工程技工
每100户配置工程人员1名，共1450户，轮休4人。
财务部
（4人）
财务工作
收款员/开票员/仓管员
保洁/绿化维护（外聘专业公司）
106人
1.人员配备的设置原则是精简高效、一专多能，采用经理负责制，签订经营责任书，实行独立核算。
2.管理部内部采用直线职能制，尽量减少管理环节，提高工作效率和保证信息渠道的畅通。
3.物业主任的职责是负责客户服务部的运作，建立管理部与业主之间的服务平台，并为管理部经理反馈各类管理信息，提供决策依据。
4.行政助理的职责是负责管理部各部门的监督和支持、办公室事务和后勤事务。
5.工程部的职责是负责小区各种设备、设施的维护、检修以及业主的报修工作。
6.安全部安全员的职责是配合政府部门维护小区秩序营造安定、团结的人文社区。
7.安全部消防巡检、督查、礼宾司、仪仗司能够提高小区形象及提升对客服务。
8.保洁绿化将外聘市场专业化公司为小区实施专业化规范化的保洁及绿化。
第五部分管理部物质装备计划
一、物业用房面积和要求
根据我们调研所得的指标，经测算需要管理用房面积为240M2，生活用房为550M2。
以上物业用房须由开发商无偿提供，并具备符合正常使用功能的装修或支付装修费用。
1．管理用房面积共计240M2，对管理用房拟安排如下:
部门
面积（M2）
位置
经理办公室
主任室
30
财务室
前台接待
办公区域
40
会议室
资料室
维修操作间
保洁操作间
卫生间
库房
洽谈室
备注
合计面积为240M2
２．员工生活用房面积共计550平方米
（1）员工食堂（包括操作间） 100M2
（2）员工宿舍（平均3M2/人）450M2
二、开办预算（费用由开发商支付）
费用项目
费用标准
合计费用（元）
备注
人员工资及福利费
1500元/人
120000
提前两个月，介入40人计
固定资产/维修工具/低值易耗品/工作服购置费
680599
（见后附表）
资料印刷费
50000
入住资料及表格
不可预见费
20000
费用合计
870599元
附表：
一、办公室设备/用品
项目名称
总数量
单价
联想电脑（前台2台液晶,经理1台手提）
10台
9,000.00
90,000.00
副经理/文员/物业/工程/保安各1台,财务2台
激光打印机（A4）
1台
4,500.00
4,500.00
型号：
HPLASERLET1000
喷墨打印机（A3、A4）
2台
3,000.00
6,000.00
EpsonphotoC41
针式打印机
3,000.00
复印机（自动送纸器）
26,000.00
26,000.00
数码相机
1部
索尼
传真机
3,500.00
3,500.00
三星SF-5100
电子打卡钟及卡架
1个
2,000.00
2,000.00
按物业公司标准
电话机
12台
300.00
3,600.00
步步高（有来电显示功能）
过塑机
400.00
400.00
验钞、点钞机
2,500.00
2,500.00
按财务标准
饮水机
3台
650.00
1,950.00
其他由买水送座式冰热机
计算器
10部
100.00
1,000.00
佳能WS1200
保险柜
2个
1,000.00
财务用
四层挂式文件柜（含挂件）
15个
1,200.00
18,000.00
带锁
告示板（连白板笔、白板刷、磁吸）
4块
1,200.00
石英钟（办公、保安、工程、前台）
4个
150.00
600.00
办公用
电话线号报装
8条
500.00
4,000.00
管理部联络
对讲机（摩托罗拉GP88S）
6部
15,000.00
配耳机物业管理用
单层打印纸80列
5箱
80.00
单层打印纸132列
2箱
120.00
240.00
更衣柜（4格/个）
10个
700.00
7,000.00
防辐射屏17′
7块
1,050.00
电脑用
会议录音机
350.00
350.00
25
电话交换机
8,000.00
小计
205290元
二、保安设备
对讲机（摩托罗拉CP88S带耳机）
32部
80,000.00
手电筒
20个
20.00
400
防水型
灭火器（4kg）
45.00
900.00
防烟面罩
50个
60.00
消防斧
200.00
灭火毡
4张
80.00
320.00
消防绳
4条
800.00
移动岗亭
32,000.00
沙包、沙箱
一批
录像带
50盒
30.00
1,500.00
雨衣
100.00
2,100.00
水鞋
50.00
更衣柜（4门/个）
30个
700.00
21,000.00
电水壶
3个
40.00
保安饮水
水壶
5个
10.00
50.00
应急照明灯（带蓄电池）
5盏
150.00
750.00
警棍
电棍
小计
147640元
三、工程维修器具
8部
20,000.00
铝合金人字梯（5、7、9、11、13级）
7把
2,800.00
其中5、7级各2把、其他各1维修用
液压线钳
1把
120.00
进口
台式沙轮机、（型号MQ3220C）
600.00
300W220V-2950R/MIN50HZ200mm
压缩机连两套气喉BAKITTA（型号）Z-Q12/8
2.0KW25HP8KG/CM150R/MIN
钉枪、尘枪
各1套
300.00
台式虎钳
高压试电笔
500.00
变配电房专用
高压绝缘棒
1支
高压绝缘水鞋
2对
160.00
高压绝缘手套
60.00
接地线
1套
放电棒
2套
850.00
1,700.00
高压绝缘夹
3套
高压吸尘机
吸尘机
设备机房保养
三角拉码（中、小）
中小各1
手机葫芦（1.5T、3T）
HSZ型三角牌
绞牙机（手动）
介机（型号）ZIESD42-110
780.00
780.00
日立850W220V1200R/MIN
可充电式手提电筒
电焊氩弧焊两用焊机
4,000.00
广州长胜WS型
电动沙轮碟切割机
1,600.00
1,600.00
ZLE-QM02-110日立牌
升降台
100,000.00
100,000.00
手提沙轮机SIM-SD01-100A日立
370W、200V、100MM、1000R\MIN
冲击钻博世GBH2-20SE500W
27
导角磨光机
手电钻
200.00
博世300W
29
文件柜/资料柜
6,000.00
工程资料建档
铁皮斗车
250.00
250.00
31
电动梳机
450.00
450.00
日立
32
台式钻床
1,300.00
1,300.00
西湖13MM
33
电动瓷砖介机日立G10SF2
日立
电筒（防水）
35
潜水泵（移动,功率1大1小）
36
万用表（高精度指式、数字式）各2个
140.00
560.00
MF500型指针式数字式4000ZA
37
低压绝缘鞋
15对
70.00
1,050.00
38
工作台（钳工专用）
39
开孔器
185.00
185.00
工具箱（塑料）
手提式疏通机
42
1炮通
43
喉闸
44
套筒（英制、公制）各1套
45
梅花板手
46
呆扳手
47
电视机（液晶便携6寸）彩虹MV-7
48
雨鞋
10对
49
10件
50
水平尺
78.00
78.00
51
红外线测温仪日本产、型号MT4
1,800.00
1,800.00
检查高压电器设备
52
链式管钳
220.00
220.00
53
普通管钳（小）
20把
8.00
54
普通管钳（中、大）
10把
中、大型各2把
55
雪种表
空调维修用
56
雪种泄漏检测灯
57
铜管扩口器
230.00
230.00
58
500型兆欧表ZC25B-3
500V0-500伏、0-1000伏、0-2500伏兆欧
59
安全帽
8顶
8.50
68.00
工地作业用
60
安全带
6套
高空作业用
61
一字罗丝刀（4〞）
20支
15.00
62
一字罗丝刀（6〞）
25.00
63
一字罗丝刀（8〞）
28.00
64
十字罗丝刀（4〞）
65
十字罗丝刀（6〞）
66
十字罗丝刀（8〞）
67
胶钳（8〞）
35.00
68
尖嘴钳（6〞）
69
斜口钳（6〞）
22.00
440.00
70
驳线钳（6〞）
71
电线压线钳
72
网线压线钳
73
电话线水晶头接线钳
2把
68.00
136.00
74
电工手锤（1磅）
75
电烙铁（300W）
128.00
128.00
76
焊锡丝（带助焊剂）
3卷
12.00
36.00
77
电烙铁（调温式）（
升级会员 