公共能耗费管理操作指引.docx
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公共能耗费管理操作指引
绿城物业服务集团有限公司
公共能耗费管理操作指引
GT-ZY-GC-010-2013（A/1）
1目的
为了规范公共能耗费分摊及收费行为，维护公司和业主合法权益，规避在物业公共能耗费分摊及收取过程中的法律风险，根据《物业管理条例》等国家相关法律法规的规定，并结合集团实际情况，特制定本指引。
2适用范围
适用于绿城物业服务集团有限公司（以下简称集团）所属物业服务中心对公共能耗费分摊的管理工作。
3职责
3.1集团工程技术部负责本指引的编制，负责对各物业服务中心公共能耗费分摊及计算的指导。
3.2集团企业发展部负责对项目招投标和《前期物业服务合同》签订时，在标书和合同中对不同地区或不同项目的物业公共能耗分摊内容、办法和条款中能耗约定进行评审。
3.3集团品质督导部负责收集《物业服务收费管理办法》等法规中关于能耗的管理规定并及时进行调整。
3.4集团财务部负责公共能耗费用收支核算，一级单位财务部门（人员）对公共能耗费用收支情况进行监管。
3.5集团审计部负责对公共能耗费用收支情况、分摊情况的审计。
3.6咨询公司做好前期物业公共能耗计量表的合理设置咨询。
3.7统计和上报本项目物业公共能耗分摊各类数据，该物业服务中心为本项目物业公共能耗分摊管理的具体执行部门。
4工作程序
4.1公共能耗概念
4.1.1公共能耗费
管理项目物业范围内共用部位、共用设备和公共设施所发生的水、电、气等非业主或使用人自行承担部分的能源消耗所产生的费用。
4.1.2公共能耗中的公共能耗费
管理项目物业范围内共用部位、共用设备和公共设施中超过基础能耗的设施设备运行消耗的费用（如：
共用的电梯、增压水泵、水系景观、中央空调、泛光照明等产生的能耗费用）。
4.2公共能耗费管理原则
4.2.1不违反政策、法律文件和行业规范的原则
4.2.1.1前期物业管理期间，共用电梯、增压水泵、水系景观、中央空调等公共能耗设施设备运行消耗的费用可以单独按实向业主分摊。
但必须在物业服务合同或者其他合同或业主协议中进行明确。
如在合同或协议中另有约定的，则按照约定执行。
4.2.1.2地方性规范性文件对公共能耗费构成及收取有明确规定的，按照地方性规范性文件执行，并在合同或协议中予以明确。
4.2.2公共能耗费用不得挪作他用原则
实行公共能耗费按实分摊制并预收的项目，预收的公共能耗费支出属于代管性质，为所交纳的业主所有，物业服务中心应专款专用，不得改变其用途，当期结余应计入下期预收，不得计入物业服务费收入。
4.2.3不得分摊原则
4.2.3.1物业服务企业自用办公及生活等用水、电、气、热等已列入物业费内，其费用由物业服务企业承担，不得向业主分摊。
4.2.3.2已单独收取费用的地下车库设施设备能耗费用不得重复分摊。
4.3公共能耗费用的管理要求
4.3.1前期公共能耗计费表设置管理
4.3.1.1在项目前期顾问咨询过程中（尤其对于仅限公共能耗设备纳入分摊的项目），咨询公司应将公共能耗分级计量表的合理设置纳入顾问咨询，避免日后公共能耗费用无法分摊的风险。
4.3.1.2项目承接查验过程中核对各分级计量表接表是否合理，涉及公共能耗设施设备运行（电梯、二次供水用增压水泵、水系景观灯用电、中央空调用电需有独立的计量表），应有独立的计量表。
如有计费表漏装或不合理情况，应报施工单位（或开发公司）进行整改，整改合格后方可进行交付。
4.3.1.3各公共能耗分摊的项目在交付前1个月内，将项目能耗计量设置情况及公共能耗收费分摊方案上报集团工程技术部，由工程技术部审定无误后，方可对公共能耗费进行分摊。
4.3.1.4集团工程技术部做好公共能耗费分摊的指导工作。
4.3.2合同中能耗约定的评审
4.3.2.1项目在前期物业服务合同或前期物业服务协议中约定公共能耗费用的收取和分摊，不得违反当地政府已出台的物业服务收费管理办法，或其他相关规范性文件的要求。
4.3.2.2集团企业发展部及集团品质督导部在合同评审过程中涉及能耗约定应符合考虑项目当地政府已出台的物业服务收费管理办法规定和集团关于能耗管理规章制度的要求。
4.3.2.3集团品质督导部每年一月份对各地方政府已出台的物业服务收费管理办法等法规中关于能耗的管理规定进行查新，及时告知各单位，每半年更新一次，必要时（每季度）修订集团合同模版中关于能耗的约定。
各项目收集到当地政府已出台的物业服务收费管理办法等法规中关于能耗的管理规定的调整时应及时上报集团品质督导部备案。
4.3.3公共能耗费用的收费和分摊方式
a）纳入物业服务费收取，不存在分摊
b）公共能耗共用设施设备能耗费用预收后按实向业主分摊
c）公共设施设备能耗费用按实分摊
4.3.4公共能耗费纳入物业服务费的管理
4.3.4.1公共能耗费用涵盖在物业服务费内收取，实际公共能耗费用的盈余或亏损均由物业服务中心享有或承担。
4.3.4.2各单位在项目洽谈过程中，除当地规范性文件另有规定外，应将公共能耗费用包含在物业服务费中作为主要洽谈方向，规避因公共能耗费用分摊引起的纠纷。
4.3.4.3项目前期洽谈或招投标过程中，测算本项目公共能耗费用，明确项目物业服务能耗费用收费标准。
4.3.5公共能耗费用预收后按实向业主分摊的管理
4.3.5.1公共能耗费用预收后另行向业主分摊的项目，在（前期）物业服务合同中明确公共能耗费预收标准，预收费用由二级财务设立账户代为管理，严禁挪作他用（集团财务部和审计部对公共能耗费的账户管理进行监督检查）。
4.3.5.2项目应确保公共能耗设施设备产生的电费有独立的计量表计费,已交付项目公共能耗设施设备与公共能耗设施设备公用计量表的情况，报集团工程技术部进行核实，必要时进行分表计量。
4.3.5.3集团工程技术部核定无误后，项目依据仪表计量实际产生的公共能耗费，按《公共能耗费分摊计算表》（附件3）向业主分摊，当期结余的公共能耗预收费用计入下个预收期，不得计入物业收入。
集团财务部根据集团工程技术核定的项目能耗收费表进行结转。
4.3.6按实分摊公共能耗费用的管理
4.3.6.1项目应在（前期）物业服务合同中明确公共能耗费的预收标准，公共能耗预收费由二级财务设立账户代为管理，严禁挪作他用（集团财务部和审计部对公共能耗的账户管理进行监督检查）。
4.3.6.2项目根据仪表计量实际产生的费用后，由预收款中支出，并按《公共能耗费分摊计算表》向业主分摊，当期结余的公共能耗预收费用计入下个预收期，不得计入物业收入。
4.3.6.3预收公共能耗费用不能支付实际产生的公共能耗费用时，不足部分在下一预收周期向业主补收，并同步调整下一预收周期的预收标准。
4.4公共能耗费用的监督管理
4.4.1按实分摊公共能耗费的公示
物业服务中心应将按实分摊的公共能耗费用向业主公示，按（前期）物业服务合同约定的公示周期向业主公示。
4.4.2集团财务部对物业服务中心的能耗分摊及收支情况进行财务核对，对物业服务中心公共能耗费用收支情况进行监督管理。
4.4.3集团审计部根据本指引及财务项目数据对物业服务中心的能耗分摊及收支情况进行审计，发现问题，按“4.5罚则”进行处罚。
4.5罚则
4.5.1集团所属各物业服务中心责任人违反本指引规定进行公共能耗费分摊的，未对公司声誉、利益造成损失的，集团将给予其警告、通报批评等纪律处分，并处于当月绩效工资10-50％的扣款；如对集团声誉、利益造成重大损失的，集团将给予降职、免职或解除劳动关系等纪律处分，情节特别严重、造成严重后果的，集团将依法追究其法律责任。
5相关文件
5.1附件1《能耗分摊方式说明》
5.2附件2《能耗表模拟表系图》
5.3附件3《公共能耗费分摊计算表》
5.4附件4《能耗费用分摊公示举例》
5.5附件5《各地关于公共能耗分摊的相关规定》
6记录表单
6.1《××物业服务中心公寓楼公共电表用电统计》
6.2《××物业服务中心写字楼公共电表用电统计》
6.3《××物业服务中心公寓楼总电表用电统计》
6.4《××物业服务中心写字楼总电表用电统计》
6.5《××物业服务中心总水表用水统计》
6.6《××物业服务中心公共水表用水统计》
6.7《××物业服务中心户内水表用水统计》
6.8《××物业服务中心商铺户内水表用水统计》
附件1：
能耗分摊方式说明
1.按《前期物业服务协议》或《物业服务合同》所明确的可收费项目设定；
2.第一条未明确的，按当地法律法规执行；
3.参考模版制作公共能耗供电表系图、供水表系图；
4.标注各分级计量表表号，无计量表的标红；
5.Excel上描述的表号要能和表系图上一一对应；
6.各类公共能耗表分摊频次，按当地主管部门抄表频次进行分摊；
7.各单位涉及公共能耗费分摊项目，自集团统一要求之日起应按照物业服务合同（协议）有关公共能耗公示的要求进行，并按经营性公示的有关要求对公示情况进行拍照存档，同时将电子稿公示照片上报集团财务部；
8.供电、供水表系图；Excel表及计算方式汇总后，在结尾标注“以上表号、数据我分子公司核对无误”。
后加盖服务中心印章、经分子公司总经理（或负责人）签字后报集团财务部、工程技术部分别备案。
附件2：
能耗表模拟表系图
附件3：
公共能耗分摊计算公式
一、电梯能耗分摊公式
电梯能耗仅发生电能损耗费用，应按各单元进行分摊，按户内建筑面积和楼层系数进行分摊。
未入住户不分摊，装修户按申报日为分摊计费日。
计算公式如下：
D1＝（∑N×d＋∑W）÷∑S单元×S1×µ
D1---×幢×单元1室×月电梯能耗分摊费用（元）
∑N---×幢×单元×月电梯用电计量总和（度）
d---电力局电费单价（元/度）
∑W---电梯每年总维护费用÷12月（元）【注：
在招投标书已明确物业管理费含电梯年检费、电梯月维护费，不得进行分摊，未明确的可以进行分摊】
∑S单元---×幢×单元全部户型建筑面积的总和（㎡）
S1---×幢×单元1室户型建筑面积（㎡）
µ---楼层系数｛µ＝µ1（业主楼层数）÷∑µ（1+2+3+·····+n总共层数）｝或每栋房子取中间值往下递减往上递加原则总系数为100％
分摊公式说明：
业主每月电梯能耗分摊费用=（单元电梯每月总电量×电力局电费单价+电梯月维护费用）÷单元全部户型建筑面积的总和×业主的建筑面积×业主所在楼层的系数
电梯楼层系数参照表
楼层
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
…
n
系数
0.2
0.3
0.4
0.5
0.6
0.7
0.8
0.9
1.0
1.1
1.2
1.3
1.4
1.5
…
∑µ
注：
跃层住宅按底层楼层位置计算系数。
二、增压水泵能耗分摊公式
增压水泵是指生活二次变频供水系统、生活提升加压供水系统、消防水泵提升加压供水系统、热水循环泵系统等。
增压水泵能耗包括电能和水损耗费用，应按各加压供水区域进行分摊（如：
高区、中区、低区等）；按每户计量水表用量进行分摊。
未入住户计量水表没有用量不分摊，装修户按申报日为分摊计费日。
计算公式如下：
H1＝｛（∑N＋µ电）×d电＋（∑U＋µ水）×d水＋∑W月｝÷∑S（区域）总×S1
H1---×幢×单元1室×月增压水泵能耗分摊费用（元）
∑N---×区域×月增压水泵用电计量总和（度）
d电---电力局电费单价（元/度）
µ电---损耗系数【按总用水量10%以下计算，分摊到每度电量中】
｛µ电＝D总度数×（1%～10%）÷D总度数｝
∑U---×区域×幢×单元1室×月计量表发生用水量（吨）
d水---自来水公司水费单价（元/吨）
µ水---损耗系数【按总用水量10%以下计算，分摊到每度水量中】
｛µ水＝U总度数×（1%～10%）÷U总度数｝
∑S（区域）总---是指整个水泵供水区域的总面积（比如高区、地区和中区它们分别是几层到几层这个区域的总面积）
∑W月---∑W总（增压水泵房清洗与维护费用）÷12【注：
在招投标书已明确物业管理费含增压水泵月维护费，不得进行分摊，未明确的可以进行分摊】
分摊公式说明：
（低区、中区）增压水泵能耗分摊费用同高区一样
高区业主增压水泵能耗分摊费用=｛（高区增压水泵每月总电量+电损耗系数）×电力局电费单价+（高区业主每月用水总量+水损耗系数）×自来水公司水费单价+增压水泵房清洗与维护平均每月产生的费用｝÷全部高区户型建筑面积的总和×业主的建筑面积
三、景观水系能耗分摊公式
计算公式如下：
J1＝｛∑（D水泵＋D水系照明）×d电＋∑U×d水＋∑W｝÷∑S总×S1
∑U---全部水景池容水体量总和（吨）【按每月更换水景池水4次】
｛∑U＝4×（U1＋U2…＋Un）｝
∑W---景观水系维护费用（元）【注：
在招投标书已明确物业管理费含景观水系月维护费，不得进行分摊，未明确的可以进行分摊】
∑S总---分摊业主户型建筑面积总和（㎡）
四、公共卫生间能耗分摊公式
计算公式如下：
G1＝｛∑（D排风机＋D烘手器＋D照明）×d电＋∑（U座便器＋U小便器＋U洗手笼头）×d水＋∑W｝÷∑S总×S1
∑U座便器---全部座便器×月用水量总和（吨）【也可按1.5吨/天预算】
∑U小便器---全部小便器×月用水量总和（吨）【也可按0.5吨/天预算】
∑U洗手笼头---全部洗手笼头×月用水量总和（吨）【也可按1.0吨/天预算】
∑W---公共卫生间维护费用（元）【注：
在招投标书已明确物业管理费含公共卫生间月维护费，不得进行分摊，未明确的可以进行分摊】
∑S总---分摊业主户型建筑面积总和（㎡）
五、消监控中心、安防设施、消防排烟通风水泵能耗分摊公式
1.消监控中心计算公式：
X1＝｛∑（D主机＋D空调＋D照明＋DUPS）×d电÷∑S总×S1
2.安防设施计算公式：
A1＝｛∑（D主机＋D空调＋D照明＋D稳压电源＋DUPS）×d电÷∑S总×S1
3.消防排烟通风水泵
B1＝｛∑（D电机＋D二次回路＋D照明）×d电＋∑（U消防水）×d水｝÷∑S总×S1
六、大堂能耗分摊公式
T1＝｛∑（D新风机＋D空调＋D照明）×d电＋∑G1｝÷∑S总×S1
附件4:
能耗费用分摊公示举例
写字楼公共区域能耗公摊费用1-3月份清单
1.生活水泵1-3月总用电5460度，电梯1-3月总用电61560度，景观1-3月总用电191494.6度，通风新风机1-3月总用电24664度，合计公摊总用电283178.6度，合计金额283178.6元。
2.每月每平方米单价：
写字楼建筑面积34466㎡，三个月用电费用283178.6元÷总面积34466㎡÷3月＝2.74元/㎡
3.说明：
1-3月份实际可公摊电费（不含大堂空调费、景观水池用水费用）每月每平方米2.74元，向业主收取每月每平方米2.0元，亏损每月每平方米0.74元，按写字楼面积计算每月亏损34466㎡×0.74元/㎡＝25504.84元，亏损费在下一收费期向业主补收
XXXX年1-3月公共分摊区域用电计量表抄表记录
（抄表时间3月25日）
名称
表号
计量地点
倍率
上月读数
本月读数
实用度数
写字楼生活水泵
2007600005584
高配房
60
29
49
1200
生活水泵备
2007600005281
高配房
60
110
181
4260
合计
5460
电梯主
2007600005528
高配房
60
225
1059
50040
消防电梯主
2007600005590
高配房
60
130
322
11520
电梯备
2007400029014
高配房
60
1
1
0
写字楼消防电梯备
2007600005288
高配房
60
1
1
0
合计
61560
北面外围景观灯
2006300040789
写-1F强电井内
50
495
801
15300
东面一段景观灯
0611-21122257（11039806）
东面计量中心
80
3605.27
4766.3
92882.4
东面二段景观灯
0611-21122255（11039807）
东面计量中心
80
6047.51
7062
81159.2
写字楼立面景观灯
2006300041029
写1F强电井内
26501
28654
2153
合计
191494.6
大厅新风机
2007-0576849
写1F强电井内
1661
5165
3504
电梯厅奇数新风机
2007070000310
高配房
40
200
618
16720
电梯厅偶数新风机
2007070003798
高配房
40
112
223
4440
合计
24664
附件5：
各地关于公共能耗分摊的相关规定
序号
所属省份
城市名称
规范性法律文件
具体条款
备注
1
《物权法》
第八十条 建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。
2
江苏省
江苏省物业服务收费管理办法
第十四条物业的电梯、水泵、中央空调等设备运行电费及公共照明、公共用水等纳入代收代交费用的，由物业服务企业单独列帐，合理、公开分摊，具体分摊办法由业主委员会与物业服务企业协商确定；业主大会尚未成立的，物业服务企业应按实际发生的费用和约定方式向业主合理分摊。
电梯、水泵、中央空调等设备运行电费及公共照明、公共用水等可单独分摊
3
南京
南京市物业服务收费管理实施办法
第十八条 物业的电梯、水泵、中央空调等公共设备设施运行电费及公共照明等其他公共水电费除物业服务合同另有约定外应纳入代收代交费用，由物业管理企业单独列帐，按实际支出费用和约定方式公开合理分摊，具体分摊方式由业主委员会经业主大会同意后与物业管理企业协商确定，业主大会成立前，由开发建设单位与物业管理企业在前期物业服务合同中约定。
物业管理企业办公所用水电费用不得向业主分摊
电梯、水泵、中央空调等公共设备设施运行电费及公共照明等其他公共水电费可单独分摊
4
无锡
无锡市物业服务收费管理办法
第十六条 物业的电梯、水泵、中央空调等设施运行电费及公共照明、公共用水等纳入代收代交费用的，由物业管理企业单独列帐，合理、公开分摊，具体分摊办法除政府另有规定外，由物业管理企业与业主委员会协商确定。
电梯、水泵、中央空调等设施运行电费及公共照明、公共用水等可单独分摊
5
常州
常州市市区物业服务收费管理实施办法
第十五条物业的共用空调、水泵等设备运行电费及公共照明、公共用水等纳入代收代交费用的，由物业服务企业单独列帐，合理、公开分摊，具体分摊办法由业主委员会与物业服务企业协商确定；业主委员会尚未成立的，物业服务企业应按实际发生的费用和约定方式向业主合理、公开分摊。
共用空调、水泵等设备运行电费及公共照明、公共用水等可单独分摊
6
镇江市
镇江市物业服务收费管理暂行规定
第十六条物业的电梯、水泵、中央空调等设施运行电费及公共照明、公共用水等纳入代收代交费用的，由物业管理企业单独列帐，合理、公开分摊，具体分摊办法由业主委员会与物业管理企业协商确定；业主大会、业主委员会尚未成立或产生的，物业管理企业应按实际发生的费用向业主合理分摊。
物业的电梯、水泵、中央空调等设施运行电费及公共照明、公共用水等可单独分摊
7
昆山
昆山市物业服务收费管理实施细则
第十七条物业的电梯、水泵、中央空调等设施设备运行电费及公共照明、公共用水等纳入代收代交费用的，由物业服务企业单独列帐，合理、公开分摊。
具体分摊办法业主大会成立后由业主委员会与物业服务企业协商确定，并在物业服务合同中约定；业主大会尚未成立的，物业服务企业应按实际发生的费用和约定方式向业主合理分摊，在《前期物业管理服务协议》中约定，由住宅物业的业主和建设单位监督。
物业的电梯、水泵、中央空调等设施设备运行电费及公共照明、公共用水等可单独分摊
8
南通
南通市物业服务收费管理实施细则
第十三条物业的电梯、水泵、中央空调等设施运行电费及公共照明、公共用水等纳入代收代交费用，由物业管理企业单独列帐，合理、公开分摊，具体分摊办法由业主委员会与物业管理企业协商确定；业主委员会尚未成立的，由业主与物业管理企业协商确定。
物业的电梯、水泵、中央空调等设施运行电费及公共照明、公共用水等可单独分摊
9
浙江省
浙江省物业服务收费管理实施办法（试行）
第十七条电梯及由物业管理企业管理的增压水泵等公共能耗设施运行所需电费可列入物业服务成本，也可单独按实另行分摊，具体由各地价格主管部门确定。
无电梯、增压水泵等公共能耗设施、设备的多层住宅，业主享受公共性服务除向物业管理企业缴纳物业服务费外，不再分摊其它费用。
公共能耗可分摊，其他不得分摊
10
杭州
杭州市物业服务收费管理实施办法
第十九条前期物业管理期间，共用电梯、增压水泵、水系景观、中央空调等公共能耗设施设备运行消耗的电费可以单独按实向业主分摊。
具体分摊办法由业主或建设单位与物业服务企业在物业服务合同中约定。
公共能耗可分摊，其他不得分摊
11
宁波市物业服务收费管理办法
第二十九条房屋共有部位和共用设施日常维修费以及在实施物业管理过程中涉及的机动车停放服务费、房屋建筑装潢垃圾清运费、代办服务费、特约服务费、电梯等共用设施设备运行的电费分摊按政府价格主管部门相关规定执行。
政府价格主管部门未作规定的，由委托双方协商确定
电梯等共用设施设备运行的电费可分摊
12
温州
温州市物业服务收费管理实施办法（试行）
第十七条电梯及小区公用设施运行所需的电费（不包括二次供水电耗）按实际发生额另行向业主分摊收取。
电梯及小区公用设施运行所需的电费（不包括二次供水电耗）可分摊
13
湖州
湖州市区物业服务收费管理实施办法
第十八条前期物业服务期间，共用电梯、增压水泵等公共能耗设施设备运行消耗的电费可以单独按实向业主分摊。
具体分摊办法由业主或开发建设单位与物业服务企业在物业服务合同中约定。
物业服务企业可以在前期物业服务合同中约定预收不超过12个月的共用能耗费，其预收标准、分摊办法应当公开、合理，并单独建帐，定期公布费用结算情况；未作约定的，不得预收。
公共能耗可分摊，其他不得分摊
14
绍兴
绍兴市区物业服务收费管理实施办法（试行）
第十七条电梯及由物业服务企业管理的增压水泵等公共能耗设施运行所需电费可以单独按实另行向业主分摊，可实行按面积、按户、按用水量等办法分摊，具体分摊办法由业主（业主委员会）与物业服务企业商定，并报市发展和改革委员会备案。
无电梯、增压水泵等公共能耗设施、设备的多层住宅，业主享受公共性服务除向物业服务企业缴纳物业服务费外，不再分摊其它费用。
公共能耗可分摊，其他不得分摊
15
金华
金华市物业服务收费管理实施办法
第十五条电梯、增压水泵等公共能耗设施运行所需的电费，住宅小区内非公共地下机动车停车库、车位的照明和通风的电费、保洁、秩序维护等费用按实际发生额向受益业主分摊。
具体分摊办法由双方协商
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