办公楼物业管理人员配备方案文档格式.docx

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高、中专以上学历

相貌端正，身体健康，男性1.70米以上；

女性，身高1.60米以上。

具有物业管理2年以上工作经验。

具有协作精神、服务热忱、能吃苦耐劳、具有很强的应变能力。

☆保洁部

保洁部经理

40岁以下，男女不限，大专以上学历，三年以上物业或酒店保洁工作，其中二年以上领班工作经验。

具备业务实施能力，管理能力，熟悉保洁业务和工作流程。

☆保洁领班35岁以下男女不限中专或高中学历一年以上保洁工作经历具备业务实施能力和管理能力，熟悉保洁工作业务

☆办公室保洁员35岁以下女中专或高中学历半年以上保洁工作经历较熟练地掌握工作技能

☆公共区域保洁员35岁以下男女不限初中以上文化程度半年以上公共区域保洁工作经历具备业务实施能力

☆安全部

☆安全部经理

中专以上学历或同等学历接受过一定安保专业培训，获得国家公安部门颁发的安全部经理上岗证书和公司总部人力资源部颁发的经理上岗证书。

2、工作经验：

五年以上安全工作经验，含三年以上治安安全管理或安全部主管工作经验。

3、专业知识：

掌握国家安全管理方针政策，具有公安、消防内保等专业知识和物业中层管理基础知识。

4、专业能力：

具有组织领导能力，消防、内保等专业刑事案件的侦破能力。

5、人际关系：

善于沟通国家安全、消防、公安和物业安全管理关系，协调物业各部门关系，人际关系良好。

6、身体素质：

身体健康，受过一定的擒拿训练，能够适应和处理突发事件。

☆安全部领班素质要求

高中或中专以上学历，受过安保专业培训。

具有长期的安全保卫工作经验。

熟悉国家安全保卫工作方针政策，具有安全管理专业知识和物业管理的一般知识。

4、业务能力：

具有物业基层管理能力，具有安全设施检查、突发事件和物质财富刑事案件的侦破能力。

同事关系良好，能够协调各岗位和物业各部门。

与安全部主管相同。

☆大门、大厅值班员素质要求

高中或职业高中以上学历或同等学历，受过安全专业培训。

两年以上工作经验，含一年以上安全部工作经验。

具有物业一般基础知识、安全管理一般知识。

4、人际关系：

能与他人合作，人际关系；

较好，能够主动配合各岗位、部门工作。

5、业务能力：

具有观察、分析能力，服务主动热情。

身体健康，能够承受时间站立服务压力。

☆巡逻与巡楼值班员

高中或职业高中以上学历或同等学历，受过安全保卫专业培训。

熟悉国家安全管理方针政策和物业有关规定，具有物业管理与安全管理基础知识。

善于观察、分析问题，具有安全事故分析和突发安全事故临时处置能力。

善于沟通和协调上下级关系，各部门安全工作的相互关系，责任意识感强烈。

身体健康，受过擒拿训练，适应巡逻工作需要。

☆地下车库安全员素质要求

1、素质要求与巡逻员基本相同

2、熟悉公司规章，安全意识强，善于调度车辆，协调司机关系，处理一般事故。

☆工程员工由公司人力资源部配备具有机关专业等级证书的技术型人员；

1．根据〈〈高压运行安全规定〉〉规定相关人员必须具备中级以上技术等级证书。

等级证书必须是国家相关行政管理部门颁发的中级以上技术等级证书。

2．强弱电维修人员，所具备条件同上。

3．中央控冷，具备条件为国家相关行政管理部门颁发的中级以上技术等级证书或各控冷设备制造公司。

如远大，大连三洋。

4．楼宇自控，具备条件，计算机中级以上证书并持有计算机，微机上岗证书。

5．消防监控，具备条件二年以上专业水平和经验，持有某省消防培训上岗证，有独立操作能力。

6．暖通、给排水、持有劳动部颁发的中级技术以上证书，并熟练掌握各类型号，管道阀门泵及辅助设备的维修经验。

7．电梯，具备条件持有劳动部颁发的特殊行业证书，中级以上技术，三—五年维护保养经验。

8．综合维修，具备条件为熟悉装饰结构，能维护维修，各种型号锁具、门、窗及文件柜、橱、照明灯具、各空调开关、风机盘管和各类型号电器。

二、培训管理体系

培训是本公司内部管理的一大特色，同时也是一大优势，在项目进行的不同阶段对各级员工进行不断的在职培训，是物业管理质量的重要保证。

因为物业管理是一项以人力为主导的服务行业，所以深信在物业管理服务中担当一线管理人员的员工必须接受专业的特定训练。

这些培训除灌输现代化物业管理知识外，还包括其他项目，如领导才能或公共关系等课程，通过理论与实践的考核，使员工清楚大楼运行的整体情况、熟悉物业管理的法律法规及公司的各项规章制度、礼貌礼仪、行为规范；

掌握突发事件的处理程序、掌握行业最新专业技术技能，提高工作质量、工作效率。

提高全员素质、技能及管理水平。

（一）培训方式

1、培训的组织方式

分为公司组织的培训、项目部组织的培训、部门组织的培训和各专业班组组织的培训四级培训。

2、培训的形式及内容

（1）入职培训：

由公司从事部负责，对新员工的主要培训内容：

*公司发展概况、经营理念、质量方针、组织架构及主要人员介绍

*公司各项规章制度讲解

*员工手册、礼貌礼仪、服务意识、职业道德教育

*物业管理基础知识

*安全消防常识等

（2）岗前培训：

由管理处负责对新员工进行上岗前的专业培训主要内容有：

*岗位职责、操作规程

*专业技能

*言行举止、行为规范

（3）在职培训：

主要是针对不同的工作岗位进行的专题培训或进行有计划的知识培训。

其中管理处主任的培训有公司组织安排，一般管理人员及普通员工的培训有管理处负责。

管理处主任的培训侧重企业管理知识、从事管理技巧、领导艺术、公共关系等；

一般管理人员培训侧重管理思想、管理艺术的培养，沟通技巧及物业管理相关知识；

普通员工侧重在专业技能、工作技巧及敬业教育等。

（4）提高员工素质培训：

主要是在常规培训基础上，结合公司业务发展或管理工作需要安排的专题培训，由公司从事部组织落实。

（5）外送培训：

主要是选派骨干人员参加行业经理部门组织的各项专业技能的强化培训，为全脱产形式，确保在职人员持证上岗。

（二）培训后的跟进及评核工作

1、员工经过培训后，组织培训的人员要进行跟进检查，即在员工实际工作中进行检查，检查员工是否按培训后的要求进行工作，对不按要求操作的员工进行督导和指正。

2、培训结束后需进行现场考核及评核工作，现场考核分为实操和书面考核两种形式。

评核工作是在员工工作一段时间后，由培训组织者检查员工受训前与受训后的工作状况，并做好记录，以便员工的直接上司、部门经理或公司领导及时了解掌握员工工作或思想情况，并作为评核培训成绩的依据。

具体培训课程有：

1、业主及管理公司简介

2、物业管理基础知识介绍

3、物业管理服务的目的及重要性

4、员工手册、规章制度、礼貌礼仪

5、各岗位职责、操作规程

6、物业接管验收程序、标准

7、做好设备设施预防性维修保养的重要性

8、大楼工程各系统介绍及常见维修故障分析

9、安全、消防系统设备设施的正确使用、操作和用途

10、防火知识及消防设备

11、保洁设备操作规程、实际操练

12、各种材质保洁方法及注意事项

13、紧急事件处理程序，其中包括：

a、各种跑水

b、火灾

c、电力故障

d、煤气泄露

e、雷电及台风

f、盗窃及抢劫

g、可疑人、可疑物的处理

14、仪容仪表规范

1、按规定着装，佩戴齐全；

2、精神饱满、姿态良好；

3、举止文明，大方有礼节礼貌；

4、不袖手、背手或将手插入衣袋，不可勾肩搭背心；

5、微笑服务；

6、主动、热情、耐心、周到地为业主服务；

7、说话和气，礼貌待人；

8、不发生争吵、打斗事件；

9、服务员上岗要适当化妆、修饰，按规定着装，仪容仪表端庄、清洁、精神饱满。

10、迎宾站立时两脚合拢，双手交叉在前，真诚微笑。

11、客人到达时要热情问候，依次接待。

12、给客人服务要主动、热情、耐心、周到。

三、驻中国人民银行济南分行办公楼项目部人员定编

1.项目经理1人

2.文员1人

3.质检员1人

4.管理部经理1人

5.工程部19人

（1）工程部主管1人

（2）综合运行维修5人（方案一留2名人员）

（3）设备运行管理13人

6.保洁部24人

（1）保洁主管1人

（2）保洁领班1人

（3）楼内保洁员16人（含替休）

（4）计划保洁员4人

（5）绿化工1人

（6）外围保洁员1人

7.安保部24人

（1）安保部主管1人

（2）门岗8人

（3）巡逻岗6人

（4）领班2人

（5）室内外车场管理4人

（6）替休安全员3人

方案一，工程部定编2名综合运行维修人员，负责配合其他部门做好房屋管理工作；

其他部门不变。

包括房屋管理、保安、保洁、车辆管理及绿化养护管理。

共定编54人。

方案二，以上人员编制不变，负责项目的运行设备及附属设施的运行维护、房屋管理、保安、保洁、车辆管理及绿化养护管理。

共定编71人。