房地产开发项目程序Word格式文档下载.doc

房地产开发项目程序Word格式文档下载.doc

《房地产开发项目程序Word格式文档下载.doc》由会员分享，可在线阅读，更多相关《房地产开发项目程序Word格式文档下载.doc（5页珍藏版）》请在冰点文库上搜索。

这种让人无法理解的土地出让模式一度非常盛行。

受让了土地的开发商，再去规划部门软磨硬泡，无论是修改规划也好，还是根本没有规划都好，反正，我的土地出让金是已经交了，剩下的事情你规划部门得给我搞定。

　　新城乡规划法第三十八条：

在城市、镇规划区内以出让方式提供国有土地使用权的，在国有土地使用权出让前，城市、县人民政府城乡规划主管部门应当依据控制性详细规划，提出出让地块的位置、使用性质、开发强度等规划条件，作为国有土地使用权出让合同的组成部分。

未确定规划条件的地块，不得出让国有土地使用权。

　　以出让方式取得国有土地使用权的建设项目，在签订国有土地使用权出让合同后，建设单位应当持建设项目的批准、核准、备案文件和国有土地使用权出让合同，向城市、县人民政府城乡规划主管部门领取建设用地规划许可证。

　　城市、县人民政府城乡规划主管部门不得在建设用地规划许可证中，擅自改变作为国有土地使用权出让合同组成部分的规划条件。

　　希望今后能严格依据城乡规划法第三十八条的规定报建。

　　2、项目公司设立、立项、环境评估、房地产开发资质

　　这四项是每一个项目要开始的时候必须要搞的东西。

这个阶段需要律师在实务中发挥法律专业知识，分阶段阐述。

　　设立项目公司。

这里要注意：

母公司拍到的土地，转到其全资设立的项目公司名下，按我国法律，不属于交易。

要深刻领会“母公司与其全资子公司之间的土地流转，不属于交易。

”的深刻内涵。

这意味着房地产公司可以任意设置项目子公司，在房子卖完后再把它在实体上消灭，只留下一个壳。

这种操作模式没什么法律风险可言，非常的经济实用，因此现在我国稍微有点规模的房地产公司都懂得如此运作。

　　立项。

这个过程是计划经济时代留下的产物，很繁琐，立项主要考察的是项目的投资额及可行性。

各地由于市场经济的深度不同，所以在这个事情的管理上也不同。

有些地方基本上不太管，有些地方就管得非常严。

而且立项到底需要什么材料那也是谁都说不清楚的事情。

立项与其他程序的先后关系那更是异常随便的事情。

譬如最近国家的政策，要求先把环境评估搞了，再回头来立项。

这是基于加强环境保护促进可持续发展的考虑。

但在很多地方，环评的一项主要前提材料就是立项批文。

立不了项根本做不了环评。

一般来说是直接去政府部门，譬如去计划部门，由计划部门推荐可行性研究报告的编制公司，去环保局，让环保局推荐环境评估报告的编制公司，然后让这些公司负责把这些手续办出来。

　　房地产开发资质。

这个环节有些技术含量，必须找到在省内网络上能查到资质的专业技术人员。

最难找的是有资质的结构类的工程师。

　　3、总平面审查阶段

　　也有的省份叫做“修建性详细规划审查”。

这个阶段就是审查小区的总平面规划图纸，也就是审一个小区的建筑物都是怎么排的，每栋单体建筑有多高，有多大，各栋单体建筑之间怎么间隔，间距是多少，日照、总容积率、是否超过规定的容积率，建筑密度、进出小区的道路、是否符合消防规范等。

　　举例说明：

建筑密度就是建筑物基底面积占整个小区面积的比例数。

譬如这个小区是1万平方米，有3000平方米的地面上有建筑物，那么建筑密度就是30%。

看起来这个计算应该是没有什么争议了。

但是这3000平方米的建筑占地里面，有2000平方米是一个大型的架空平台，架空层下是停车位，上面是空中绿化广场。

现在争议就来了，我这个2000平方米，到底算不算建筑基底?

之所以限制我的建筑密度，就是为了保证绿化和居民的休闲空间。

现在虽然好象是在地面上建了东西，但是这个东西顶上都是绿化，绿化没有减少，休闲空间没有减少，所以这个2000平方米不能算在建筑密度里面。

这种空中花园型的架空层到底要不要算建筑密度的问题，技术规范没有限死，可以做点文章。

　　容积率是总建筑面积除以净用地面积。

实践中哪些是净用地面积，从哪里起算，是纯粹的土地使用权证载的面积还是比这个面积大一点，一直到周边道路的道路中线去?

这个问题怎么算都行。

所把净用地面积一加大，总建筑面积自然就水涨船高。

也是可以钻营的地方。

　　消防通道的设置，高层建筑四周必须设立环形消防车道。

但是这样会和小区绿化发生冲突。

设置隐形消防车道，上面种草保持绿化，就指着图纸说这就是一条消防道路。

审总平面是整个开发报建过程中最有技术含量的部分，这个过程一般都要2到3个月，往往要和规划部门反复修改，来回磨合，磨到双方都没了脾气，才能通得过。

　　4、管线综合审查、排水许可证

　　管线综合审查是规划部门的专业审查内容之一，非常的专业有很多房地产开发公司项目报建中被这个环节卡住，功亏一篑。

管线综合包括三大项：

小区给排水管线、强电线路、弱电线路，三项需要综合起来考虑，根据各项设计规范科学统筹安排，放到同一张图纸上。

给排水是怎么引自来水进小区，然后怎么把生活污水和雨水排出小区;

强电就是生活用电，线路从哪里进，怎么上楼，怎么进门;

弱电的内容就多了，什么有线电视线、各类通讯线路、网线、内部监控线路等。

上面这三大项都得在地下走，从地下穿进各栋单体再连接入户。

线路必须要合理安排，不能到处乱走。

作为法律，不是非专业建筑工程人士，要判断一个小区的官线综合设计好不好，只需要看两个东西：

1、走进一个小区，看它里面是不是有电线搭在楼和楼之间。

有这个，基本上这个小区的管线规划不合理;

2、沙井盖是不是沿着小区道路排布，不是搞到到处都是。

如果沙井盖搞得满地都是，看不出走向来，小区的管线布局就没过关。

　　为什么要强调管线综合审查呢?

如果它设计不好有以下后果：

首先，交付以后给排水会出问题。

一下雨小区就变池塘;

其次，就是网络出问题，小区网络运营商根本没办法选择，因为只埋了一条管，别的网络运营商想进来提供优质服务都不行，而唯一存在的这家，会总是出错;

第三，夏天开空调就断电跳闸。

这都是管线综合没搞好的标志。

　　排水许可证。

由市政部门颁发，专门针对小区的排水。

现在要求雨污分流，就是雨水和生活污水要分两条管排。

排水许可证载明了管径和流量，以及连接市政管线的位置。

　　5、单体审查、建筑工程规划许可证

　　规划部门对单体设计的审查非常严格，单体设计是在总平面规划的基础上，落实单体建筑的设计方案。

单体审查方案的关键是落实各空间的大小尺寸。

这个阶段最麻烦的是车位。

目前我国各大城市在车位问题上管理非常严格的，要求每户住宅配一个车位，商业100平方米配一个车位。

车位不够难以通过单体审查。

　　开发商为何不建大地下室?

因为建地下室是亏本的。

停下一台车，只需要10个平方米不到的空间。

但是，要把这部车停进去，另外还需要30平方米的进车道。

所以按经验值，每个停车位所须分担的面积，基本上都是35到45平方米。

规划部门这么掌握。

　　审完单体设计，设计公司再细化一下出建筑施工图，就可以申领建设工程规划许可证

6、消防和人防专项审查

　　消防专项审查。

我国的消防审查，很多消防上的要求影响使用，比如电梯间和楼梯间之间设置个1级防火门，那对业主进进出出来讲，非常不方便。

基本上来讲，消防设计绝对不可能严格按规范做够做足。

在这个方面，审查那也是越来越严。

一般说，各发展商都是委托消防施工企业代理报建。

因为这些企业长期和消防部门打交道，跟消防部门之间的关系千丝万缕源远流长，往往由他们出面才能把事情办成。

但是，涉及生命安全的消防规范，基本上没人敢动手脚。

比如12层以上要设置专门的消防电梯，17层以上设置剪刀楼梯，这些强制性规范已经是铁律。

开发商不能绕得过这些强制性规范，即使能绕过去将会获得巨大的回报，也不能那样做。

　　人防工程专项审查。

人防部门属于政府部门，不是军队编制。

用于人防用途的那部分地下室也可以搞停车位，但是这部分要被划出来，不能发产权证。

这部分停车位只有使用权。

关于人防停车位的使用权问题，现在的争议非常大。

但是所有人防用途的东西，产权都是国家所有。

国家为了鼓励大家搞人防工程，就允许你暂时用着。

但是产权，无论如何，都不可能归属于什么全体业主。

因为人防用途部分的车位只不过是一种暂用的性质，不能卖，所以开发商绝对会想办法减少人防面积。

　　7、节能审查、施工图审查

　　在领取建设工程规划许可证之后，设计公司在建筑施工图的基础上再次细化，完成结构施工图、水电施工图等等全部施工图及结构计算书等，完成节能设计，做一个节能计算书，就可以开始这两项审查。

　　节能审查，现在越来越强调可持续发展，建筑节能摆上的位置也越来越高。

360度大落地窗、全敞开式阳台、无封闭式中庭等在节能方面肯定不达标。

搞了这些花样，夏天空调开不停。

不过买方都喜欢这种新鲜东西。

在这里南北差异非常明显：

北方一般在节能审查上都比较能达标，老百姓在观念上也比较能接受这个，因为北方有一个取暖的问题，节能不能达标的房子，在冬天是要白白的花出取暖费的。

　　套型建筑面积90平方米以下占70%以上的9070政策是建设部出台的带有强烈的北方特的政策。

北方人在考虑在冬天取暖的要求之后，的确不习惯居住大面积。

开间超过6米的客厅，在取暖上就肯定不达标了。

同时，在完全不考虑洗手间的采光和通风要求时，90平方米的套型面积的确可以设计出非常不错的三居室的户型。

这是与北方人的使用习惯及气候一致的：

空气干燥，而且洗手间的使用频率较低，但在南方，仅仅只是增加这么一个洗手间的窗户，90平方米要设计出三居室，就几乎是不可能完成的任务。

这个稍微在图上画一下就知道了。

房子朝外的位置就那么几个面，几个房间一占，厕所就不知道摆在哪里了。

这也是现在为何大量的推出两房单位。

　　施工图审查。

施工图审查现在都已经在表面上市场化了，允许开发商自己找资质的施工图审查单位做审查。

施工图审查单位还必须对审查结果负责。

施工图审查是收费项目，非常贵，一直都是名义上的市场化，事实上的垄断化。

施工图审查时除了给审查费，还有额外的费用。

　　8、余泥排放许可、噪音排放许可、夜间连续施工许可

　　余泥和噪音，两样东西是最扰民。

现在越来越多的城市，开始加强了对这两样的管理。

　　余泥排放问题是各大公路管理部门，包括公路、交通、警察的生财道路。

运输施工余泥的车辆，只能在规定时间，规定道路上行驶。

但在很多时候，根本不可能这么规范。

尤其是工程赶进度的时候，那是日夜得都运泥啊，没办法，只能打通各路神仙。

余泥在运输过程中，很容易污染路面。

　　噪音排放许可，是指只能在规定时间，用规范的、噪音较轻的方式施工。

是环境保护部门负责管理。

现在很多城市已经禁止使用锤击桩了。

当然用锤击桩，那肯定是最经济的。

只要没人管，开发商绝对用锤击桩。

对那些夜间连续施工的，更要予以管制。

　　9、质量监督、安全监督

　　质量监督站和安全监督站都是建设部门下属机构。

在现实的操作中，但凡涉及到检测的，就由质监办;

不需要检测，一般用肉眼就能发现毛病的，就属于安监的职责。

由于质监搞检测，比如桩荷载检测、水泥检测，这些东西，都是收费项目，所以质监在管理上就没那么的严，为什么呢，因为质监大多得靠这些收费项目养活自己。

收人钱手软，云云。

安监基本不收费，但是安全生产培训，工人佩带平安智能卡上班，也要收点费用。

　　10、施工招投标、监理报建

　　按照我国现行招投标法，私营房地产公司（无国有经济成分），其房地产项目不需要做建筑施工招投标，他们可以直接发包。

但在某些大城市，譬如广州，无论什么企业施工，都必须做招投标。

这是广州在管理上严重违反行政许可法的地方。

在大多数城市，私营企业只要能提供私营企业证明，既可免除施工招投标手续。

私营企业证明去工商局打一张股东结构书就行了。

　　施工招投标领域涉及到幕后操作细节，不好评说。

　　监理招标的程序跟施工招标的程序及做法几乎一致。

　　监理报建是完成这个监理免招标或招标手续之后的事情，做一个监理规划和监理细则，交建设部门审核一番，通过后发一个监理审查意见。