为什么客户要签前期物业协议.docx
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为什么客户要签前期物业协议
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为什么客户要签前期物业协议
篇一：
前期物业服务合同对业主是否有约束力
[案情概要及争议焦点]
原告：
物业公司
被告：
廖某
廖某于20xx年12月7日向某房地产公司购买某商城a铺面，20xx年12月31日房地产公司交付铺面给了廖某。
某物业公司成立于20xx年7月4日，同年9月9日取得物业管理资质。
20xx年8月18日房地产公司与物业公司签订《前期物业管理服务合同》，约定房地产公司聘请物业公司在商城前期物业阶段实施物业管理服务事项，有效期白合同签订之日起至商城业主委员会成立之日止，经营性房屋由物业公司按建筑面积每月每平方米1元向业主或物业使用人收取，业主或物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起每天按应交纳物业管理费的千分之三交纳滞纳金，对欠费逾期1个月的，物业公司有权停止向该业9主（或使用人）提供物业管理服务；业主委员会成立前，维修资金暂定按建筑面积每月每平方米0.05元收取。
20xx年12月19日市物价局向物业公司作出《关于商城物业管理服务收费标准的复函》（南价格（20xx）38号），核准物业公司收取住宅综合服务费为每平方米（建筑面积）每月o．5元，其他的物业管理服务收费实行市场调节价，有效期自20xx年12月19日至2加5年12月止。
20xx年3月1日房地产公司与物业公司签订《补充条款》，其中载明物业公司（为什么客户要签前期物业协议）进行的前期物业管理服务，是指小区房屋出售后至小区业主委员会成立前的物业管理020xx年6月6日廖某与物业公司签订《前期物业管理协议书》，确认廖某于20xx年6月6日使用铺面，约定物业服务费按物价部门核准的价格执行，无物价部门核准定价的按市场调节价（或市场惯例）执行。
廖某使用铺面后按物业服务费及维修资金至20xx年12月份020xx年5月16日物价局向物业公司作出《关于商城物业管理服务收费标准的批复》 实行市场调节价管理。
该小区尚未成立业主委员会。
20xx年1月物业公司以廖某自20xx年1月1日起不交纳物业管理费及维修资金为由向法院提起诉讼，要求判令廖某支付20xx年1月1日起至20xx年12月31日的物业管理费1189.44元、维修资金59.52元并支付滞纳金1291.68元（计至20xx年12月31日止）o
一审法院审理认为，廖某与房地产公司签订的《商品房买卖合同》中虽然没有包含前期物业服务合同内容，但此后在20xx年8月18日房地产公司与物业公司签订了《前期物业管理服务合同》，房地产公司聘请物业公司在商城小区进行前期物业管理，该《前期物业管理服务合同》是房地产公司在商城小区尚未成立业主大会、未能通过业主大会选举产生业主委员会聘请物业公司对小区进行管理的情况下代表全体业主签订了《前期物业管理服务合同》，该《前期物业管理服务合同》合法有效，对商城小区业主具有约束力。
物业公司履行了《前期物业管理服务合同》的义务，对小区进行了管理。
廖某作为业主接受了服务，以其行为认可了物业公司的管理行为，并从中受益。
廖某认为房地产公司与物业公司签订的《前期物业管理服务合同》违反《物业管理条例》的有关规定，对其无约束力，于法无据，亦不符合等价有偿的原则，故不予采信。
另，《广西壮族自治区物业服务收费管理暂行办法》第七条规定：
“物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点实行政府指导价和市场调节价。
由建设单位选聘物业管理企业，对住宅（不含别墅）物业进行管理的服务-收费实行政府指导价；对由全体业主或业主大会选聘物业管理企业进行住宅物业管理的服务收费，以及别墅区和其他物业服务收费实行市场调节价。
”廖某的铺面属于经营性房屋，其物业管理服务价格实行市场调节价管理，物业公司与房地产公司对经营性用房及别墅的物业管理费作出了约定，收取费用的项目（含维修资金）及收费标准均合法有据。
物业公司要求廖某支付物业服务费和维修资金予以支持。
根据《广西壮族自治区物业管理条例》第四十七条“业主、使用人未按照前期物业管理服务合同或者物业管理服务合同的约定交纳物业管理服务费或者
维修资金的，物业管理企业可以每日加收应当交纳费用的千分之三的滞纳金或者按照约定加收滞纳金”的规定，物业公司要求廖某按每天千分之三支付滞纳金予以支持。
一审法院遂判决廖某支付20xx年l冗至20xx年12月物业服务费、维修资金及滞纳金。
廖某不服一审判决，向二审法院提起上诉称：
一、物业公司与房地产公司的《前期物业管理服务合同》和《补充条款》是在房地产公司与购房人签订购房合同之后签订的，不符合《物业管理条例》第22、23、25条的规定。
同时房地产公司和物业公司在事后亦没有经过购房人的确认，故该两份协议对购房人没有约束力。
二、一审错误理解和适用物价部门批准的有关收费标准文件，造成不公正判决。
物价局[20xx]38号文明确规定物业公司的收费期限至20xx年12月止，20xx年12月后物业公司应依照[20xx]72号文执行。
[20xx]72号文批复规定“物业服务收费实行明码标价，物业管理企业应当将服务内容、服务质量和相应的收费项目、收费标准在物业管理区域内公示。
”该文批准商城物业管理服务价格实行市场调节价管理，要求双方按达成的服务内容、服务质量、服务成本、收费项目、收费标准、违约规定等协议签订合同，双方按合同规定履行各自的职责和义务。
依照《物业服务收费管理办法》（发改价格[20xx]1864号）第七条规定：
“实行市场调节价的物业服务收费，由业主与物业管理企业在物业服务合同中约定。
”物业公司收到该文后应与购房人或作为代理人的业主委员会签订市场调节价的物业服务合同，但物业公司收到该文后并没有与任何人签订任何合同。
因此一审法院依据《前期物业管理服务合同》及《补充条款》的约定及有关复函、批复来认定物业公司的收费并判令给付滞纳金，完全是错误的。
目前商城仍属于前期物业管理阶段，是不能实行市场调节价的，市场调节价只能由业主同物业管理公司协商确定。
三、一审判令购房人交纳维修资金没有法律根据。
物业维修资金属于小区专项维修的资金，用于共用部分、共用设施设备的大、中修理和更新改造。
《物业管理条例》第五十四条有业主要交纳专项维修基金的规定，对维修基金交纳标准及使用方法在第十二条也有明确规定。
商城专项维修基金的收取应由商城业主大会或者业主代表大会决定而不是由物业公司说了算。
物业公司未经商城业主大会或者业主代表大会决定就私自收取维修资金是没有任何法律依据的。
四、一审认定本人已以行为认可物业公司的物业管理行为并从中受益，没有事实依据。
20xx年12月份以前的物业服务费本人已全部交清，那是在未看到物价局[20xx]38号和[20xx]72号文之前的事。
当物业公司拒绝出示其与开发商在房屋销售后瞒着商城业主私下签订的《前期物业管理服务合同》后，本人拒绝继续交纳物业管理费用，本人的行为恰恰能证明已以行为不认可物业公司的管理行为。
至于从中受益一事，物业公司不能出示其什么时间为上诉人提供了什么服务，而本人一审庭审出示的图片资料证明物业公司并没有为商城业主提供物业管理服务。
商城80%以上的业主拒绝继续交纳物业管理费用就是不再认可物业公司的物业服务行为。
即使《前期物业管理服务合同》有效，依照该合同第三十一条第四款第二项的约定，本人于20xx年1月拒交物业管理服务费，20xx年2月欠费逾期一个月，物业公司就已停止向本人提供物业服务了，一审判决本人支付其20xx年1月至20xx年12月间的物业服务费和滞纳金的依据何在？
请求二审法院撤销一审判决，驳回物业公司的诉讼请求。
物业公司答辩称：
按照《物业管理条例》的规定，开发商应在业主委员会没有成立时与物业公司签订前期物业管理合同，因此物业公司与开发商签订的《前期物业管理服务合同》是有效的。
廖某购买铺面后于20xx年6月6日物业公司签订了《前期物业管理协议书》，约定廖某应按时向物业公司交纳物业管理各项费用和维修资金，遵守物业管理法律法规规定的其他权利和义务。
协议签订后廖某按物业公司与开发商签订的《前期物业管理服务合同》约定的物业服务收费标准交纳了20xx年3月至20xx年12月的物业服务费和维修基金，此后其一直使用该房屋，但从20xx年1月份起不再交纳物业服务费和维修基金，可见廖某不
依法履行义务的行为已构成违约。
物业公司不存在其所说的没有提供物业服务的问题。
一审判决正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
[裁判理由]
二审法院经审理认为：
廖某与房地产公司签订的《商品房买卖合同》中虽然没有包含前期物业服务合同的内容，但此后20xx年8月18日作为建设单位的房地产公司与物业公司签订了《前期物业管理服务合同》，房地产公司聘请物业公司在商城小区进行前期物业管理，该《前期物业管理服务合同》是房地产公司在商城小区尚未成立业主大会、未能通过业主大会选举产生业主委员会聘请物业公司对小区进行管理的情况下代表全体业主签订的，该《前期物业管理服务合同》符合法律法规的有关规定，合法有效，对商城小区的业主具有约束力。
且本案廖某于20xx年6月6日与物业公司签订了《前期物业管理协议书》，再次确认接受物业公司提供的物业服务。
物业公司事实上也履行了《前期物业管理服务合同》的义务，对商城小区进行了管理。
廖某作为业主接受了服务，并交纳了20xx年12月份之前的物业服务费。
廖某以其行为认可了物业公司的服务行为，并从中受益，双方之间成立物业服务合同关系，廖某应按约定交纳物业服务费及维修资金。
廖某上诉认为房地产公司与物业公司签订的《前期物业管理服务合同》违反《物业管理条例》的有关规定，对其无约束力，于法无据，不予采信。
关于专项维修资金应由谁来收取的问题，本案诉讼之前并没有明文规定应由谁来收取，但本案双方之间的前期物业管理协议，包括开发商代表业主签订的《前期物业管理服务合同》都明确由物业公司代为向业主收取。
本案提起诉讼后，虽然建设邵、财政部于20xx年12月4日发布了《住宅专项维修资金管理办法》，规定业主委员会成立前的住宅专项维修资金由建设（房地产）主管部门代管，但该《办法》自20xx年2月1日起施行，而本案讼争的是20xx年至20xx年的专项维修资金，故该《办法》不适用本案。
本案仍应按双方合
篇二：
【前期物业管理合同】签订前期物业管理服务协议注意事项
【前期物业管理合同】签订前期物业管理服务协议注意事项
房屋买卖合同中的物业管理条款或作为附件的《前期物业管理服务协议》应当注意以下几个方面：
①明确业主和物业管理企业的权利和义务，开发商及物业管理企业的口头承诺应当落实到协议上，要有据为凭;
②明确物业管理企业提供的物业服务的具体内容包含哪些，其责任是否界定清楚，物管服务质量标准是否细化、量化且可供考核;
③明确物业管理服务费的标准和缴纳方式以及相关费用的支取是否合理;
④明确协议中约定业主在物业使用过程中应遵守的事项;
⑤协议终止和解除的约定是否明确、合理;
⑥双方违约责任的界定是否明确、合理;
⑦确定物业管理企业是否具有相应的资质等级，一般而言资质等级越高，其专业人员越多，资本实力越雄厚，服务水平越高，管理规模越大;
⑧未取得资质证书的物业管理企业是无权从事物业管理服务的。
业主还应当注意：
①《前期物业管理服务协议》的基本内容是否与开发商和物业管理企业所签订的《前期物业管理服务合同》相一致;
②协议的内容是否对所有的买房人都一致。
还应向开发商了解，小区未来的物业管理公司是哪一家该公司是否有物业管理资质合格证书过去的物业管理业绩、社会形象如何要做到心中有数。
提供服务的内容及标准：
一般来说物业管理公司提供的服务包括三种：
一是公共性服务，如保洁、保安、绿化、房屋维修等服务;
二是代办性服务，如代收水电费等;
三是特约性服务，如室内维修、代送报纸等。
购房者对未来物业管理公司提供各种服务的标准应该详细了解，如物业公司一天打扫几次是否有楼内保安对于急迫性维修，物业公司承诺多长时间到达现场
房屋使用维修管理的具体制度：
房屋今后如何使用具体维修怎么办物业管理公司如何管理……
篇三：
《前期物业管理服务协议》
前期物业管理服务协议
甲方（物业服务企业）：
乙方（购房人、业主）：
前期物业服务管理是指：
自房屋出售之日起至业主委员会与物业服务企业签订的《物业合同》生效时止的物业管理。
本物业名称：
乙方所购房屋销售（预售）合同编号：
乙方所购房屋基本情况：
类型：
座落位置：
栋
建筑面积：
平方米
为了规范物业管理市场行为，加强对本物业的物业管理，保障前期物业管理活动当事人（全体业主）的合法权益，保障辖区正常秩序，减少物业管理纠纷。
根据建设部（建住房[1999]246号）文件《关于印发（示范文本）的通知》和《物业管理条例》及有关法律、法规、政策，在自愿、平等、协商一致的基础上，甲方双方就前期物业管理服务达成如下协议：
第一条：
双方的权利和义务
一、甲方的权利和义务
1、组织人员对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理；
2、根据有关法规和政策，结合实际情况，制定本物业的物业服务制度、《临时管理规约》和《客户服务指南》并书面告知乙方。
3、建立健全本物业的物业服务档案资料；
4、制止乙方违反本物业的物业服务制度、《临时管理规约》和《客户服务指南》的行为；
5、可委托专业公司承担本物业的专项管理与服务业务，但不得将本物业的整体管理责任转让给第三方；
6、依据本协议向乙方收取物业管理服务费用；
7、编制物业管理服务及财务年度计划；
8、每年度年底向乙方公布物业管理费用收支帐目；
9、提前将装修房屋的注意事项和限制条件书面告知乙方，并由乙方签字确认《房屋装饰装修管理协议》；
10、不得占用本物业的共用部位、共用设施设备或改变其使用功能；
11、向乙方提供房屋自用部位、自用设施设备维修养护等有偿服务；
12、自本协议终止时起5日内，与业主委员会选聘的物业服务企业办理本物业的物业管理移交手续，物业管理移交手续需经业主委员会确认。
二、乙方的权利义务
1、参加业主大会，享有选举权、被选举权和监督权；
2、监督甲方的物业服务行为，就物业服务的有关问题向甲方提出意见和建议；
3、遵守本物业的物业服务制度、《临时管理规约》及《客户服务指南》；
4、依据本协议向甲方交纳物业管理服务费用；
5、装修房屋时，遵守《房屋装饰装修管理协议》的各项规定；
6、不得占用、损坏本物业共用部位、共用设施设备或改变其使用功能。
因搬迁、装修等原因确需合理使用共用部位、共用设施设备的，应事先向甲方提出申请，在甲方同意后方可进行，并在约定的期限内恢复原状，造成损失的，须给予赔偿；
7、转让房屋时，应事先通知甲方，安排受让方与甲方重新签订本协议；
8、对承租人、使用人及访客等违反本物业的物业服务制度和《临时管理规约》及《客户服务指南》等造成的损失、损害承担民事责任；
9、按照安全、公平、合理的原则，正确处理物业的给排水、通风、采光、维修、通行、卫生、环保等方面的相邻关系，不得侵害他人的合法利益。
第二条物业服务内容
一、房屋共用部位的维护和管理
共用部位是指公共区域房屋主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。
二、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理
共用设施设备是指共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、通讯线路、照明、供气线路、消防设施、绿地、景观、湖泊、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、文化体育场所和共用设施设备使用的房屋等。
三、环境卫生
1、由专业清洁人员对辖区内公共环境卫生及楼层公共部位卫生进行保洁；
2、公共部位清洁设施摆放整洁，垃圾日产日清；
3、定期由专业人员对辖区进行消杀工作。
四、保安
1、内容：
（1）协助公安机关维护本物业区域内的治安和公共秩序；
（2）为辖区创造一个安全、有序的生活和工作环境；
（3）确保辖区全天24小时处于受控状态；
（4）杜绝因管理责任造成的重大刑事案件和重大火灾。
2、责任
（1）对因管理责任造成的事故和损失负责；
（2）对客户的人身和财产不负保险保管责任；
（3）禁止散发广告、推销产品和无身份证明的人员进入辖区。
五、交通秩序及车辆停放
1、内容
（1）车辆进出实行验证、登记制度；
（2）车辆需按规定路线行驶，进场后需按指定位置停放；
（3）巡逻护卫负责疏通和维护区内交通秩序；
（4）禁止载有有毒、有害物品的车辆进入辖区。
2、责任
在小区内因车主乱停、乱放等造成的人员及财产损失由肇事者负责。
六、房屋装修管理
按《房屋装饰装修管理协议》执行。
第三条物业管理服务质量
一、房屋外观
1、房屋外观完好、整洁、无私搭建、乱建、无妨碍市容和观瞻；
2、按规定允许加装的防盗网（如内阳台、窗户）安装统一有序，无安全隐
患；
3、室外招牌、广告、霓虹灯整洁统一美观，无安全隐患或破损；
4、外墙装饰无破损或污迹。
二、设备运行
1、确保由发展商移交给物业公司的设备安全、正常运行；
2、设备维护率100%，大型及重要几点设备完好率99%。
三、共用部位、共用设施设备的维护和管理
1、对共用设施设备的维护，制定月、季、半年、年保养计划，并认真执行，做好相关记录；
2、房屋本体共用设施整洁，公用楼梯、天台、通道、大厅无堆放杂物及违章占用等；
3、道路平坦整洁，排水畅通无积水，公共配套设施及公共场所完好无损；
4、维修工程质量合格率100%；回访率30%以上；道路车场完好率98%；化粪池、雨水井、污水井完好率98%；排水沟、明暗沟完好率98%;路灯完好率99%；公共问题、休闲设施及小品雕塑完好率98%。
四、环境卫生
确保清洁保洁率达到98%
五、绿化
绿化完好率99%
六、交通秩序与车辆停放
1、保持良好交通秩序，无堵塞，无占用消防通道现象；
2、机动车和非机动车辆分类停放，无乱停乱放现象；
3、杜绝因管理原因发生的交通事故、车辆被盗或车辆破损现象。
七、保安
1、监控中心、大门岗、小门岗、巡逻岗24小时值守；
2、杜绝管理责任造成的重大刑事案件和火灾事故；
八、消防
1、消防监控中心设有专人24小时值班；室内配有必需的消防器材；
2、成立义务消防队并进行培训、演练，制定灭火作战方案，杜绝重大火灾发生；
3、在客户中，经常开展预防火灾的宣传教育活动；
4、确保由开发商移交给物业公司的消防设施、设备完好。
小修：
1、建立和落实日巡视、月检查制度，发现缺陷及时维修；
2、接到报修电话后，维修人员2小时内到现场、
急修：
1、急修时间不过夜，随报随修；
2、接到急修故障电话后，维修人员1小时内到达现场；
3、房屋零修、急修及时率100%；急修质量合格率99%以上
第四条物业管理服务费用
物业管理服务费用（不包括房屋共用部位、共用设施设备维修、更新、改造的费用和业主自用部位的维修、政府部门应缴费用，不包含业主与物业使用人的人身保险、财产保管的费用）。
一、乙方交纳费用时间：
自入伙通知单通知的交付次日起；
二、甲方向乙方收取物业管理服务费用：
三、物业管理费依据市物价局、房管局最新文件规定收费：
（1）住宅按建筑面积每月每平方米元收费。
（2）非住宅（商业用房除外）按建筑面积每月每平方米
（3）商业用房按建筑面积每月每平方米元元收费；
（4）因乙方原因空置房屋也按建筑面积每月每平方米元元收费。
（如有变动，按湖南省物业管理收费办法执行）。
四、乙方出租物业的，物业管理费用由乙方交纳。
五、乙方转让物业时，须交清转让前产生的所有物业管理服务费用及物业其它有关费用。
六、物业管理服务费用标准按市物价局部门的有关规定进行调整；
七、每次交纳费用时间：
当月10日之前。
第五条其他有偿服务费用
一、车位及其他使用管理服务费用：
根据衡阳物价局最新文件规定收费。
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