大圣二期棚户区改造项目可行性研究报告.docx
《大圣二期棚户区改造项目可行性研究报告.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《大圣二期棚户区改造项目可行性研究报告.docx（51页珍藏版）》请在冰点文库上搜索。
大圣二期棚户区改造项目可行性研究报告
####县大圣二期
（二）棚户区改造项目
可行性研究报告
第一章总论
一、项目概况
1、项目名称：
####县大圣二期
（二）棚户区改造项目
2、项目负责人：
########
3、项目建设地址
本项目地块位于####县城南新区，地块北临友谊西路，南抵致富路，东邻规划支路，西接文明路。
4、规划占地面积
本地块总用地面积42666.7m2，其中居住用地40426.2m2，社区配套用地2240.5m2。
5、项目主要建设内容
项目拟建多层住宅，商业、办公及配套工程，本项目规划设计为综合性的安置房住宅小区。
总建筑面积97474m2，其中：
（1）住宅建筑面积：
95544m2；
（2）商业建筑面积：
1682m2；
（3）其他配套建筑面积：
248m2。
6、总投资
本项目总投资21490.82万元。
7、资金筹措
本项目睿峰房地产开发有限公司自筹资金4490.82万元，占总投资20.9%；申请银行贷款17000万元，占总投资79.1%。
8、项目建设期
建设期为二年。
二、项目主办单位概况
1、项目主办单位：
####县睿峰房地产开发有限公司
2、单位地址：
####县斗湖堤镇新建街28号
3、法人代表：
杨成春
4、注册资本：
1150万元
5、企业类型：
有限公司（独立法人国资）
6、经营范围：
房地产开发、经营；商品房销售；商品房售后服务；五金、交电、化工商品，建筑材料、建筑工程机械零售。
组织机构代码：
77755675—3，均通过那、年检，合法有效。
三、编制依据及编制原则
1、编制依据：
（1）《国务院办公厅关于保障性安居工程建设和管理的指导意见》（国发办[2011]45号）
（2）国家发展改革委、建设部《关于建设项目可行性研究试行管理办法》、《建设项目经济方法与参数》第三版，中国国际工程咨询公司《投资项目可行性研究指南》
（3）《关于做好住房保障规划编制工作的通知》（建保[2010]91号）
（4）《中华人民共和国城规划法》
（5）《中华人民共和国建筑法》
（6）《中华人民共和国环境保护法》
（7）《住宅建筑规范》（GB50368-2005）
（8）《民用建筑设计通则》（GB50352-2005）
（9）《建筑设计防火规范》（GB50016-2006）
（10）《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》（GB50067-97）
（11）《湖北省人民政府关于进一步加强住房保障工作的意见》（鄂政发[2010]30号）
（12）《####县城市总体规划》（2003~2020）
（13）《####县城市规划管理技术规定》
（14）《####县城南新区控制性详细规划》
（15）国家现行的行业规定，产业政策，法律法规，设计标准。
2、编制原则
（1）坚持政府主导，市场运作的原则。
安置住宅区改造要与住房制度改革、住房保障体系建设衔接，坚持“经济、安全、整洁、实用”的建设原则。
（2）坚持统筹规划，实出重点，客观科学，实事求是，因地制宜，讲求实效，量力而行，分步实施的原则。
（3）工程建设坚持以人为本的原则，设计以住宅建设为主，辅助设施和公用工程要满足住宅的需要。
（4）整体设计体现适度先进，美观整洁，功能分区明显，坚持节能、节地，充分考虑预留，稳妥可靠，安全适用。
（5）工程施工中严格执行国家和地方有关节能、环保、劳动安全、工业卫生、消防等有关规定，标准和规范，贯彻三废治理“三同时”的原则，做到安全施工，文明施工。
四、可行性研究的范围
针对项目的特点，任务与要求，对其建设的背景、社会需求状况进行了认真的调查研究。
在项目建设条件分析的基础上，对项目的建设内容、建设规模、建设资金等方面进行了全面的安排。
通过定性分析和定量计算，初步分析论证了本项目建设的必要性，经济的合理性与实施的可行性。
其主要内容如下：
1、总论
2、项目建设的背景及建设的必要性
3、项目建设选址及建设条件
4、项目规划及建设规模
5、工程建设方案
6、消防工程
7、环境影响评价
8、劳动安全卫生
9、资源节能
10、项目实施进度
11、项目招投标
12、投资估算与资金筹措
13、财务分析
14、社会效益分析
15、结论与建议
五、主要技术经济指标
主要经济技术指标表
序号
项目
单位
指标
备注
一
占地面积
m2
42666.7
二
总建筑面积
m2
97474
1
住宅
m2
95544
安置房占98.02%
2
商业
m2
1682
3
配套公建
m2
248
三
容积率
2.3
四
建筑密度
%
25%
五
绿地率
%
33%
六
居住户数
户
958
每户按3.5人计算
七
居住人数
人
3353
八
机动车
个
300
九
总投资
万元
21490.82
六、主要结论与建议
1、主要结论
本项目系安置房建设项目，虽然不直接产生经济效益，但是项目的社会效益比较明显，维护了####的社会稳定，为经济发展提供空间，改善了城市面貌，提高了贫困家庭和弱势群体的生活环境和生活质量。
同时，该项目还会衍生一定的经济效益，进一步加快投资的步伐，推动了城市基础施建设，促进房地产行业发展。
因此，项目建设的综合效益显著。
2、建议
建议在工程建设中建立权责分明，制约有效的机制，更有效地控制项目的投资、工期、质量，使投资的效益最大化，以提高项目开发建设的总效益。
期间严格按照公开、公正、公平原则实行招投标，并加强过程管理，明确权责。
第二章项目建设的背景及建设的必要性
一、县域概况
1、地理位置及行政区划
####县位于湖北省南部边缘，长江中游，荆江南岸，东邻石首市，西接松滋市，南与湖南安乡县、澧县接壤，北临长江，与荆州市隔江相望。
地理坐标东经111º48′—112º25′，北纬29º37′—30º18′。
县域总面积2257.53平方公里，南北长76.8公里，东西宽57.7公里。
县域凭临长江天堑之险，又当南北皇华驿道要冲。
交通便捷，地理位置十分重要，东联汉，西接巴蜀，南控湘粤，北通陕豫。
长江黄金水道，贯穿县域北部，上可达宜昌、重庆等港口，下能抵武汉、南京、上海等口岸。
境内有高速公路（二广）一条，国道（207）一条，省道四条。
目前正在建设的江南高速公路、荆岳铁路、荆州长江公铁两用大桥穿越境内，十三五将全线通车。
####县现辖14个镇，2个乡，全县总人口103万人。
2、历史沿革
####县昔称七省孔道。
古属八百里洞庭一角，秦始皇统一六国后，属南郡属地。
公元前202年（汉高祖五年），建孱陵县，县治在今黄金口齐居寺。
公元209年（汉建安十四年），刘备领荆州牧，改孱陵县为####县，####县名来源于此。
589年（隋开皇九年），将孱陵县和永安县（侨县）并入####县，属荆州总管府南郡，同时改作唐县为孱陵县，属澧阳郡。
742年（唐天宝元年），####属江陵府江陵郡。
北宋初年，####属荆湖北路江陵府，后更名为荆南府。
1130年（南宋建炎四年），####县升为####军，置镇抚使。
1329年（元天历二年），####属河南行省荆湖北道上路总管府中兴路。
1376年（明洪武九年），####属湖广布政司为第二县。
1664年（清康熙三年），####属湖北布政司荆州府为第二县。
1911年辛亥革命前隶属未变。
1912年（民国元年），####属湖北省荆南道。
1939年，####属湖北省第七行政督察专员公署管辖。
1936年，####属湖北省第四行政督察专员公署管辖。
1949年7月####解放，####县属湖北省荆州专员公署。
1968年属湖北省荆州地区革命委员会。
1978年属湖北省荆州地区行政公署。
1994年，荆、沙地市合并，####县属湖北省荆沙市人民政府。
1996年起属湖北省荆州市人民政府领导。
3、城市性质与规模
####县城市性质为：
县城政治、经济、文化、教育、科技中心，以机械和轻纺织工业为主，第三产业发达的滨水花园城市。
2011年末全县总人口103万人，城镇人口占45%，农业人口占55%左右。
二、项目建设的背景
安置房是政府进行城市道路建设和其他公共设施建设项目时，对被拆迁住户进行安置所建的房屋。
安置对象是城市居民和被拆迁户，也包括征拆迁房屋的农户。
随着城市建设发展步伐进一步加快，政府尽可能新建更多的安置房，不断满足拆迁户的需求已迫在眉捷。
所谓农民安置房是指因城市规划，土地开发等原因进行拆迁，而安置给被拆迁人的城中村农民居住使用的房屋。
因为其安置对象是特定的农民动迁安置户，该类房屋的买卖除受法律、法规的规范之外，还受到当地政府相关的地方政策约束。
所以和一般的商品房交易有很大的不同。
土地整理是提高土地质量，促进土地集约化利用和保证土地资源可持续利用的重要措施和手段，是实现我国耕地总量动态平衡战略的重要保障。
土地整理不仅可以增加耕地面积，对改善农业生产条件和生态环境，促进农村现代化建设、农村经济发展和农民增收也具有重要意义。
党的十六届五中全会提出了推进社会主义新农村建设的历史任务，这是党中央统揽全局、着眼长远、与时俱进作出的重大决策，是一项不但惠及亿万农民、而且关系国家长治久安的战略举措，是我们当前在社会主义现代化建设的关键时期必须担负和完成的一项重要使命。
《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十一个五年规划的建议》明确提出建设社会主义新农村的目标是“生产发展、生活宽裕、乡风文明、村容整洁、管理民主”。
正是针对农民居住条件差，村落形成年代久远，房屋建设年代差别较大，缺少统一规划，有瓦房、砖混结构平房及二~三层楼房，部分房屋破旧不堪、违规乱搭乱建现象突出，巷道狭窄，曲折不直，交通极为不便。
无排水设施和天然气供应等实际状况。
####县城建投资有限公司在县委、县政府的领导下，按照指示，为促进####县城市统筹建设负责改建城南新区城中村。
有利于增强县城城区功能和提升城市形象。
三、项目建设的必要性
近年来，我国各地正处于城市化和工业化加速发展的过程中，有越来越多的农民在失去土地的同时，也失去了安居乐业的住宅。
住房是失地农民的最基本的生存保障，“安居乐业”是构建和谐社会的基础。
在我国城市化进程中，如果不认真研究和解决好失地农民的住房问题，并为其提供切实可行的制度安排，必会导致失地农民因住房致贫，生计恶化并衍生出“灰色社会”与“街角社区”，从而引发新的社会矛盾。
城市化进程是一把“双刃剑”。
它在推进农村城市化与农业现代化的同时，也给广大农民的生活带来了前所未有的影响。
大规模的征地以惊人的速度制造了大批失地农民。
居住是人类最基本的需求，失地引起的居住模式的改变和其他相关问题关系失地农民的切身利益。
并且，政府在征用农民的土地后，有意识的引导失地农民将固定资金转化为住房。
由此，住房由基本的生活资料变为重要的固定资产，成为失地农民的主要投资渠道和收入来源。
建设部负责人表示：
“住房是人的一种基本权利，是一种基本的社会保障”。
在快速发展的城市中，一方面房屋拆迁紧锣密鼓，一方面房价狂飙突进。
解决人民群众特别是低收入群体住房困难，改善住房条件，是缩小收入和生活差距、维护社会稳定的迫切需要。
妥善安置失地农民的生产生活，事关改革发展稳定大局。
为壮大村集体经济，使失地农民获得长期稳定的收入来源，我县实行留地安置政策，即按一定比例向土地被征用的村返还建设用地，用于发展二、三产业。
近年来党中央、国务院要求，加大保障和改善民生工作力度，有序推进城市建设，提高人民生活水平和质量，促进经济平稳较快发展。
借政策之优势，####县大圣二期
（二）棚户区改造安置房居住小区的建设，直接关系人民的利益，是实践“三个代表”重要思想，全面落实科学发展观，构建社会主义和谐社会的重要举措，对改善城中村群众的生活条件，增强资源型城市经济活力具有十分重要的意义。
####县大圣二期
（二）棚户区改造安置房居住小区建设遵循以人为本的原则，以科学规划为前提，以改善人民的居住和生活条件为目标，以维护社会稳定为根本，代表广大人民群众的利益，是一项民心工程、德政工程，是构建社会主义和谐社会的重要举措。
1、本项目建设符合房地产未来发展趋势，有利于加快项目区内农民实现由农村到城市化的进程，有利于####县城市总体规划和####县非农建设用地的需求量与耕地总量保持动态平衡和土地利用总体规划的实施，加快推进####县城镇化进程。
2、本项目的实施可以缓解人地矛盾，促进社会经济可持续发展的需要，改建县内城中村，可提高整个####县的土地利用率。
3、本项目的建设真正把改革开放和经济建设的成果惠及给了广大村民，改善了农民的居住环境与生存条件。
4、实施大圣村棚户区改造二期
（二）安置房小区建设是贯彻落实科学发展观、构建和谐社会的客观要求。
5、本项目改零星分散建设为集中成片建设，村民娱乐服务设施与住宅同步实施，应用现代建筑技术、现代通信技术、现代控制技术和现代计算机技术，使住宅结构、设备、服务和管理形成最优组合；实现人居与自然的高度和谐，为住户提供舒适、安全、便利的人性化居住环境，形成小区建设的整体效益。
6、近年来####县城区城市道路发展较快，本项目所新建的城市道路与现有城市道路网络相连接，使城市规划区内交通网络更加完善合理。
综上所述，本项目的建设符合国家产业政策，符合####县的城市发展定位，项目的建设提高了失地农民的生活质量，优化和提升了周边的生活环境，而且城市化的居住条件有利于推动农民对于社区环境的维护意识、生活方式和思想观念等一系列的变革，无论是从社会效益、生态效益以及对改善人民群众的生活环境都具有很大的意义。
第三章项目建设选址与建设条件
一、地址现状
1、项目地点
大圣村棚户区改造二期
（二）项目位于####县城南新区，该
地块北临友谊西路，南抵致富路，东连规划支路，西至文明路，规划总用地面积42666.7平方米。
本项目位于城南新区中南部，是####县城新的城市中心，自然条件优美，交通便捷。
项目的实施，将对新区的经济和城市发展起到带头作用，项目力图创建一个高品质的安置住宅小区，从而有力提升县城的城市形象。
二、自然条件
1、气象条件
####县气候属亚热带季风气候，四季分明，霜期短、日照长，雨量充沛。
全年风向以东北风和偏北风为主，夏季以南风为主。
县内年平均气温为16.4℃。
全年最热月为7月，月平均温度为28.4℃；最冷月为1月，月平均温度为4℃，年差为24.4℃。
####县年平均降水量为1125.2毫米，年平均蒸发量为1312.5毫米，大于年平均降水量187.3毫米。
####县有霜日数平均为93.8天，无霜期年平均为271天。
日照年平均为1857.8小时，太阳辐射总量平均为106.1千卡/平方米。
日照充沛，气候温和，较为适合农作物的生长。
（1）地质条件
根据初步勘察，项目场地无不良地质现象，场地稳定，场地类别为Ⅱ类，为抗震一般场地。
（2）地震烈度
根据《中国地震动参数区划分图》（GB18306-2001）和省建设厅鄂建设文（2001）357号“关于确定我省主要城镇抗震设防烈度，设计基本地震加速度值和设计地震分组的通知”，本区域按照抗震设防烈度6度抗震设防，场地地震加速高度为0.05g，设计地震分组为第一组。
三、其他条件
1、交通条件
项目周边被城市多条干道围合，并与城市外部交通形成了完整的
路网联结，因此项目建设交通条件很优。
2、施工条件
（1）工程用水用电条件
项目周边市政配套齐全，施工用水用电安全可靠。
（2）场地条件
项目施工场地较平整，无需回填土方，但需对场地进行平整。
整体上基本无障碍，施工面大，施工方便。
第四章项目规划及建设规模
一、项目规划
1、规划原则
（1）严格执行国家现行法律、法规和设计规范，并符合城市总体规划；
（2）遵循前瞻性、标准性、扩展性、适用性和持续发展原则，做到总体规划、布局合理、配套完善；
（3）注重贯彻绿化、环保、节能的有关管理条例，保证绿化面积；应用符合环保要求的新型材料；采用节能型的建筑结构、器具和产品，提高建筑物保温隔热性能，减少采暖、制冷、照明的消耗。
2、规划目标
####县大圣二期
（二）棚户区改造项目的目标定位：
寻求人与自然、人与建筑、人与艺术的和谐统一，以满足人对原生态自然环境的要求。
3、规划指导思想
（1）以人为本
住宅小区基础设施建设项目设计赋予人文思想，以人为核心，符合人的行为心理，满足人的物质和精神需求。
有针对性地通过工程道路的合理性组织，休闲设施的核心安排，为住户提供经济舒适的居住环境，亲切宜人的生活气息，满足不同年龄层次不同类型的住户生理、心理需要。
（2）注重环境
建筑与绿化的纵横穿插，住宅高差与地形的整合，空间景观节点、景观轴线的精心营造，配套设施的科学安排，绿化步行系统的联系穿插，为住户提供具有良好通风、日照、宜人景色的居住环境。
设置集中活动绿化场地，保证小区居民休闲、活动场所，并兼做应急避难场所。
（3）强调特色
挖掘住宅小区建设的风格和地域特色，创造既能适应社会发展需求，具有时代感，又能最大限度保留自然环境，富于个性时尚居住小区。
（4）重视资源利用效益
合理布局，提高土地利用率，在总量平衡的前提下，以环境促效益，从而取得社会、经济、环境三大效益的统一。
二、建设规模与建设内容
1、规模
大圣村棚户区改造二期
（二）建设项目位于####县城南新区，地块北临友谊西路，南抵致富路，东连规划支路，西至文明路，规划总用地面积42666.7平方米；该建设项目总建设面积97474平方米，其中商业建筑面积为1682平方米，配套公建约248平方米，住宅面积95544平方米；总住户数958户；停车位300辆。
主要经济技术指标表
序号
项目
单位
指标
备注
一
占地面积
m2
42666.7
二
总建筑面积
m2
97474
1
住宅
m2
95544
安置房占98.02%
2
商业
m2
1682
3
配套公建
m2
248
三
容积率
2.3
四
建筑密度
%
25%
五
绿地率
%
33%
六
居住户数
户
958
每户按3.5人计算
七
居住人数
人
3353
八
机动车
个
300
九
总投资
万元
21490.82
2、建设内容
####县大圣村棚户区改造二期
（二）建设项目总建筑97474
平方米，其中商业建筑面积为约1682平方米，配套公建约248平方米，住宅建筑面积约95544平方米，总住户数958户。
建设内容为项目的建筑建设、道路工程、绿化工程、给排水工程、电力电信工程、天然气管网等。
大圣村棚户区改造二期
（二）户型统计表
序号
户型
户型面积（m2）
套数（套）
比例（%）
1
二室二厅
60
118
12.3
2
二室二厅
90
331
34.6
3
三室二厅
120
509
53.1
合计
958
100
三、功能设置
本项目是以居住为主兼购物休闲为一体的居民住宅小区。
功能设置以创造一个方便、完善、和谐的生活居住环境为主导思想。
建筑风格本着“求实创新“原则，单体建筑采取多层为主进行合理性组合，力求简洁大方、新颖，总体布局在满足城市规划的前提下，更着重于整体环境效果，合理进行功能划分，进行小区的道路及景点绿化设计，力求建设成一个舒适安逸的整体环境。
小区内部配套设有商业用房、活动用房、卫生所、物业管理、停车场等，以满足小区的服务功能需求。
第五章工程建设方案
一、规划设计方案
1、规划依据
（1）《中华人民共和国城乡规划法》（2008）
（2）《城市规划编制办法》（2006）
（3）《城市居住区规划的设计规范》（GB501080-932002年版）
（4）《住宅设计规范》（GB5096-2011）
（5）《建筑设计防火规范》（GB50016-2006）
（6）《民用建筑设计通则》（GB50045-95）（2005年版）
（7）《住宅建筑规范》（GB50368-2005）
（8）《住宅设计规范》（GB50096-2011）
（9）《汽车库建筑规范》（JGJ100-98）
（10）《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》（GB50067-97）
（11）《####县城市总体规划（2003-2020）》
2、规划指导思想
以人为本，以提高小区居住环境质量和使用功能为目标，努力创建一个经济合理、交通便利、设施完善、建筑新颖，具有良好氛围和居民交往空间的居住小区，为小区安静舒适的居住生活提供保证。
3、规划原则
（1）综合考虑所在地的地质条件、气候条件、居住对象、生活习惯、文化习俗，结合周围环境，合理布局，具有舒适、安全、卫生、优美的高起点现代化居住环境。
（2）依据建设的经济技术条件，确定各项合理的建设标准，既要满足当前实际需要，又要具有一定的超前性和导向性。
（3）综合考虑小区内道路、绿化、居住、公建等与空间环境设计的内在联系，注重空间景观和环境效益相统一，追求安全、便捷的交通体系，合理组织动、静态人流、车流，满足物业管理安全防卫需要。
努力节约用地，开发空间，提高土地资源利用率。
（4）突出群体建筑和空间层次变化，创造便于人际交往和物业管理的邻里空间，以特色鲜明的景观环境，使人和建筑与自然环境浑然一体。
4、总平面设计
（1）总体设计
通过分析本项目的功能，环境条件和人行出入轨迹，确定小区设三个主出入口。
小区内设有较完善的公共配套建筑、绿地、小区娱乐活动中心等居民基本所需的设施。
小区功能基本得到满足，并可便利周边居民。
（2）道路系统
随着社会经济发展与人际交往的增多，交通日益成为人们生活的重要组成部分。
住宅区设人车分流的主干路，与小区外城市的主次干道相连。
小区内道路设计做到通而不畅，减少不必要的穿越交通。
小区道路系统分二级，居住小区有三个主入口与城市主道路相连，住宅前路通往各单元，同时住宅间设步行道，连接各主要公共绿地和游憩设施。
（3）居住空间
居住小区在设计中综合考虑居民的各种需求，注重空间的个性与特点，建成既有区别又有联系的住宅区和办公区，使居民具有归属感和认同感；为邻里交流提供条件。
楼距之间有集中的公共绿地或活动场地，满足不同年龄居民就近活动所需。
（4）建筑设计
建筑设计努力创造新颖的建筑类型，进深得当。
住宅设计体现的居室作为全家活动中心原则，合理安排各厅、室的位置。
使之动静分离，同时具有良好的自然采光、通风条件、合理的空间尺度。
在区公共服务综合楼主要体现清新自然、简洁、优雅的建筑形式。
建筑形体设计既要体现地方特色，又能突出一定的时代美感。
小区内住宅建筑采用行列式布置的方式，公共配套附属设施有序的穿插其中，通过公共绿地、街道等空间相互组合、穿插，形成一系列连续而富有变化的序列空间，花草树木、曲道、景观渗透到各个组团，居于家中便尽得林野风致，“均好性”在这里得到了很好的体现。
（5）办公建筑
社区公共服务综合楼独立排列，其设计努力创造庄重、大方的特色。
以方便居民服务为原则，主要设有社区管理、医疗服务、文化娱乐等设施。
（6）绿化系统
小区绿化系统由道路绿地、宅间绿地和集中绿地等构成。
小区四周被绿化所环绕，环境优美。
绿化系统采用带形与集中相结合的布置方式，增加了邻里交流空间的趣
升级会员 