精品最新北辰花园.docx
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精品最新北辰花园
附件一：
1、新西路
新西路为本项目所在地，也是新牌坊片区一条重要交通道路，是连接210国道、金开大道、华新分流道的主干道。
该片区目前正迅速向住宅集中市场发展，周边散步着约50万平方米住宅开发量，同时也带动相关产业及市政配套的发展。
1-1品牌餐饮
●小天鹅火锅城，经营面积1000平方米，经营状况较好
●龙湖鸭肠王火锅城，经营面积1500平方米，经营状况较好
●盘中餐，经营面积500平方米，经营状况较好
●瓦缸寨，经营面积700平方米，经营状况较好
●七十二行，经营面积800平方米，经营状况较好
●深圳海皇蛇庄，经营面积500平方米，经营状况较好
1-2休闲娱乐
●黑玫瑰咖啡厅
●香易道足浴中心
●茶皇轩西餐咖啡厅
1-3银行证券
●中国银行1所，面积约250平方米，有自动取款机
●上海浦东发展银行1所，面积约200平方米，无自动取款机
●工商银行1所，面积约150平方米，有自动取款机
●交通银行1所，面积约250平方米，有自动取款机
1-4医疗保健
●重庆市第三人民医院龙湖门诊所，面积约法三章00平方米
●重庆市第八人民医院（注：
拟建）
●和平药房，面积约120平方米
1-5酒店宾馆
●创世纪宾馆
1-6教育设施
●龙湖巴蜀小学
●新牌坊小学
1-7经过本项目的途经车次
车次
起点
终点
途经站
133
新牌坊
沙坪坝
新牌坊、龙溪镇、花园新村、大石坝、半月楼、陈家湾、沙坪坝
465
新牌坊
解放碑
新牌坊、红旗河沟、华新街、两路口、七星岗、解放碑
411
新牌坊
杨家坪
新牌坊、红旗河沟、两路口、大坪、袁家岗、杨家坪
125
人和
二小区
人和、金开大道、新牌坊、观音桥、菜元坝、二小区
149
新牌坊
南坪
新牌坊、观音桥、菜元坝、南坪
1-8政府机构
●重庆市电视电话中心
●重庆市防汛指挥中心
●渝北区水电局
●重庆市警卫局
●重庆市人事局
●重庆市气象局
●新华社重庆分社
●重庆市检察院
●重庆市正典奥迪销售中心
●高新园区办公大楼
●重庆市林业局
1-9公建设施
●重庆市体育公园，占地150亩（拟建）
●新牌坊西区公共绿化游园，占地80亩
●高新园区公园，占地100亩（拟建）
2、爱琴大道
作为新西路连接龙湖西苑，香樟林别墅支道，主要以社区配套经营业态为主
●柯达照相连锁
●魅力空间造型秀
●龙湖七把叉
●龙湖家居副食店
●龙湖爱琴干洗店
3、新分流道
作为新牌坊地区与渝澳大桥连接的快车道
4、新牌坊三路
作为连接华新分流道与松树桥，沙坪坝连接道路，现头部设施正在修建和完善之中
现有项目：
●北城绿景
●碧云花园
●天一桂湖花园
●松园十筑
●升辉雅舍
5、龙湖在绿苑支道
龙湖一期在绿苑支道，主要连接重庆市北部新区管委会
5-1在建项目：
加新·时代印象
5-2社区配套
●猪圈火锅龙湖直营店，面积约70平方米，经营状况一般
●副食店
●干洗店
●龙湖农贸市场
5-3政府机构
●重庆市北部新区管委会
附件二：
【北辰花园（暂用名）】前期市场调查报告
第一章项目所在区域环境调研
一、项目所属区域市场调研范围描述
本次市场调查（环境部分）以项目为中心向周边辐射，将市调范围分为一个主要部分。
包括政府规划的北部新城行政商务中心包括项目所在地新西路、华新分流道、新南路、金开大道、新牌坊三路、龙湖在绿苑支道。
本次市调以新西路为重心，沿线主干道有新南路、华新分流道貌岸然、金开大道、爱琴大道、龙湖在绿苑支道、新牌坊三路等重要交通要道，市调内容涉及大小型商场，相关金融机构，公交车站，品牌餐饮、休闲娱乐设施、相关社区配套、医疗、教育等与本项目息息相关的居家环境。
二、新牌坊区域环境
在2000年后，政府加大规划的北部新城行政商务中心建设，居家环境在近年来得到较大的改善，随着高新园区的成立，各政府机构搬迁于此，该片区交通得到了相应的改善，并随着华新分流道的通车，本片区的开发及交通会随之进一步完善，具体情况如下：
1、下图为北部新城行政商务中心配套的汇总：
分类片区
新西路
华新分流道
新南路
新牌坊三路
金开大道
政
府
机
构
重庆市电视电话中心
重庆市警卫局
重庆市人事局
重庆市防汛指挥中心
重庆市北部新区管委会
渝北区水电局
重庆市气象局
重庆市检察院培训中心
新华社重庆分社
重庆市林业局
高新园区办公大楼
银行证券
数量
4
无
无
无
无
分类
支行
无
无
无
无
无
分理
4
无
无
无
无
储蓄所
无
无
无
无
无
面积范围
150-250平方米
无
无
无
无
餐饮
数量
6
无
1
无
无
经营面积
500-1500平方米
无
1000平方米
无
无
经营状况
较好
无
较好
无
无
2、小结：
2-1餐饮
新牌坊地区的餐饮设施主要分布在新西路两侧，规模大都在800平方米左右，现经营状况较好，生意较为火爆，这主要得益于政府机构较好及龙湖南苑、西苑现已全面入驻。
随着现在在建项目的完工交付使用会更加带动本区域餐饮的发展。
2-2政府机构、银行证券
新牌坊片区的政府机构银行证券主要分布在新西路两侧，这也符合新牌坊地区的发展，从这些机构的入驻来看，广大消费者也认同该区域在未来的发展规划，但也普遍认为这还需要1-2年的时间
2-3社区生活配套
由于现目前在新牌坊片区已交房入驻的项目有四家，龙湖花园南苑、西苑、龙湖花园、北城绿景、碧云花园，现有的社区配套也主要在以上项目周边，主要以小副食店、小餐馆为主，但据市调中了解，目前这一区域已吸引了大批有实力商家的关注，只不过是时间的问题。
这对本项目营业用居招商有极大的利好因素。
三、项目所在区域交通状况
1、现已开通的交通
1-1新牌坊转盘红绵大道直通红旗河沟、210国道与机场连接，松龙路与松树桥立交连接，但主要干道红绵大道由于建新北路制约，形成一个交通的“瓶颈”。
1-2随着华新分流道的开通，新牌坊与渝中区的车程大约为8分钟，将使本区域的房产经济进入快车道发展。
1-3随着年票制改革，有车一族对本区域的认知度本已大大提高，交通网络的不断完善，这会为居家、工作、生活带来更多区域的便利，这已是本区域未来发展不争的事实。
2、项目所在地周边具体线路的起始地点如下：
车次
起点
终点
途经站
133
新牌坊
沙坪坝
新牌坊、龙溪镇、花园新村、大石坝、半月楼、陈家湾、沙坪坝
465
新牌坊
解放碑
新牌坊、红旗河沟、华新街、两路口、七星岗、解放碑
411
新牌坊
杨家坪
新牌坊、红旗河沟、两路口、大坪、袁家岗、杨家坪
125
人和
二小区
人和、金开大道、新牌坊、观音桥、菜元坝、二小区
149
新牌坊
南坪
新牌坊、观音桥、菜元坝、南坪
第二章项目所在区域住宅供应现状
一、项目区域住宅供应特征分析
1、2002年新牌坊区域住宅供应情况
1-1以表格形式表示
完成投资
（万元）
施工面积
（万㎡）
新开工面积
（万㎡）
竣工面积
（万㎡）
销售面积
（万㎡）
销售额
（万元）
空置面积
（万㎡）
1-2分析
●从2002年的住宅竣工及销售情况可以看出：
本区域住宅销售占52%的比例，这说明市场需求量大，从增长率中看，有效需求呈上升趋势
●从上表可以算本区域住宅的空置占48%的比例，这方面大量住宅均未竣工，本区域的发展还有还有待进一步挖
2、本区域部分物业概况
1-1物业基本情况
楼盘名称
位置
项目简介
户型
工程进度
均价
销售率
项目功能
项目形象定位
加新时代印象
新牌坊
单体楼
40-90㎡（一室一厅、二室二厅单卫、三室两厅，其中还有80-90㎡的小跃层）
2004年6月交房
2800元/㎡左右
35%
酒店式公寓
前期定位为城市表年住宅，现阶段空中园景酒店品质
龙湖水晶郦城
新牌坊
占地500亩，总建筑面积28万亩，绿化率60%
三房两厅双卫101㎡、三房两厅双卫104㎡、四房两厅双卫139㎡、两房两厅一卫75㎡
2004年12月入住
3100元/㎡左右
高档住宅社区
拥抱水晶生活大环境、大配套
渝复·丽园
新牌坊
占地面积6038㎡，总建面3万方，围合式建筑
一室一厅41.74㎡、两房两厅双卫77.8㎡、三房两厅双卫、两房两厅单卫
2004年6月
住房2000元左右、门面8000多
25%
住宅、小规模、小区
升辉雅舍
新牌坊
占地面积2913㎡，总建面1.3万㎡
两室两厅双卫、两室两厅单卫、四室两厅双卫、三室两厅双卫
2004年6月
2000左右
10%
中档住宅公寓
天一桂湖花源
占地面积9940㎡，建筑面积3.1万㎡
两室两厅双卫、三室两厅单卫、四室两厅双卫、三室两厅双卫
2004年2月
2300元/㎡
70%
住宅小区
公园中的家园
友诚九龙湖畔
占地面积1.2万㎡，建筑面积4.2万㎡，容积率3.0绿化率34%
两室一厅、三室三厅双卫、四室两厅双卫错层、三室两厅双卫错层、四室三厅三卫错层
2004年2月
2300元/㎡
60%
围合式住宅小区
九龙湖畔的花园小区
碧云花园
占地面积2913㎡，建筑面积1.3万㎡
两室两厅单卫、四室三厅三卫、四室两厅双卫
2003年6月
2280元/㎡
80%
围合式住宅小区
松园小筑
总建筑面1.4万㎡的单体楼
一室两厅、三室两厅双卫、二室二厅单卫
2004年4月
1750元/㎡（建面）、9600（门面）
35%
住宅公寓
龙珠花园
新牌坊
占地16300㎡，总建筑面积40185㎡，住宅30270㎡，由四栋住宅围合而成，1高层1小高层2栋多层
三房二厅136.93㎡，二房119.37㎡,89.35㎡,一房68.46㎡
现房
1850元/㎡（建面）
85%
小规模区
龙湖对面的花园小区
福鸿花园
新牌坊
单位多层公寓
北城绿景
新牌坊
总建筑面积58000平方米围合式住宅小区
2003年4月
均价1980元/㎡
90%
居住小区
生活便利
江龙大厦
新牌坊
2栋建筑并列总占地5074㎡，总建筑面积27000
一期2003年6月，二期2004年8月
一期1980元/㎡，二期2000元/㎡
一期90%，二期无
小型围合式公寓
人和天地
新牌坊
占地16000㎡，总建筑面积27000㎡，由1栋小高层及多层花园洋房围合而立
错复跃147-218㎡
2004年6月
一期均价2800元/㎡（套内）
一期60%
行列式小区
经典的户型设计（极少主义）
旭日凤凰城
新牌坊
由多幢小高行列式围合而成，占地60亩，总建筑48000㎡
错复跃
2003年4月
均价3000元/㎡
80%
高档居住社区
香山花园
新牌坊
由二栋多层与2栋高层围合而成
2004年12
中档小区
3、政府公务员集资房
重庆市广播电视局集资房，总建筑面积约3万㎡
重庆市运管外集资房，总建筑面积约2万㎡
重庆市政府公务员集资房，总建筑面积6万㎡
小结：
1、据以上统计数据知，除龙湖花园以及小部分开发企业在该区域大规模开发以外，大部分开发企业明显资金、实力不足，只能走跟风路线，以小楼盘开发，投入较少资金，采取价格竞争，多以位置、户型作为主要卖点推向市场，这也因为此区域在规划之初，多以中小型开发企业征地为主，无论从产品定位到市场营销都有太多雷同相似之处，并无明显特征。
2、从龙湖水晶郦城、金科天籁城的启动，已向市场发出明确信号，北部新城行政商务中心正式拉开大幕，这也给本项目带动更大的契机，市政交通网络的完善会吸引更多人的关注，这就是本项目最大的机遇，本项目的市场定位应在水晶郦城与众多项目中寻找准确的市场细分，并要经本项目鲜明的形象入市，这会大大降低本项目的风险，并能以快捷的方式占领市场。
3、目前新牌坊片区在大规模开发前，商业供给量太大，空置率较大，因此本项目在市场营销推广初期应以住宅开发为主，商业为辅的策略，但商业规划布局以大型餐饮规划设计，以待时机成熟，大型品牌餐饮商家的入驻。
4、从以上供应楼盘产品分类来看，七区域房产以居家型住宅为主，户型比例以二房、三房为主，并注重空间实用与功能齐全为主，四房以上大户型空置率相对较大，因此这也要求公司设计上要更多注意实用性，我们从水晶郦城的套型设计中不难发现，龙湖已进入大规模开发的快车道貌岸然，摒弃空间变化，以平层为主，节约空间，方便使用，，避免无谓伤害，这亦为我们提供一种思路。
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