金源棕榈园定位及产品设计建议书Word下载.doc
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产品参考之户型 11
附件二：
景观设计的必要说明……………………………………………………………………………….16
第一部分项目策划定位
一、客户定位
以地缘性注重郴州地域文化传承与历史感的有产圈层客户为主。
u郴州北城、北湖区老城部分个体户、私营业主；
u原郴县（现苏仙区）栖凤渡等地企事业单位人员（该片区公务员及泛公务员）；
u同心路改造拆迁的周边原住民（棉麻公司、印务公司、八达股份玻璃、烟厂）；
u郴州北部、西部进城客户群中的附近乡镇人员（桂阳、永兴、乃至耒阳南人员）；
u开发商收取定金了的某学校教职员阶层。
二、市场形象定位
郴州历史与文化传承的【城市亚度假闲适休娱高层住区】典范；
郴州三版优雅门户观景台。
三、产品风格及档次定位（已经坚持了“成本投入可控偏中等”的原则）
1、建筑风格：
本地块建筑风格建议:
品质感强的现代简约风格（趋向市场认可度高的简欧风格方向）；
色彩搭配：
以浅棕色为主，底部搭配深棕色；
立面材料：
墙砖+局部涂料。
立面参照；
或采用宽景阳台
深色铝合金窗
近似效果
2、产品档次及物业组合：
中高档点式高层物业：
（5.5米全架空首层+30F及以下的住宅）+3F临街裙楼商业
四、开发强度定位
地块开发容积率小于或等于6.8（建议做到6.0）
五、规划排布建议（按郴州规划院城市建规要求，此域应为1级高层布局区域）
1、楼栋排布建议：
1）、将北部18层小高层改成2梯4户的点式29层高层，布局南移满足间距和容积率；
2）、将中部2#栋拔掉，打项目整体性，对1#栋的结构进行适当调整，高度提升至29层；
3）、南部原3、4栋的布局进行调整，仍保留2梯4户点式结构，高度提升至29层。
全部楼栋高层首层建议架空处理，扩充景观面与配套物业，增强互动性和整个楼盘品质。
这样可降低项目密度，腾出更多空间做文化景观、户型结构才可得以优化，同时项目观感更气派，日照问题也得以解决，各楼栋之间相互呼应，更具整体性和精品性。
2、户型排布建议：
户型排布宜南部两房，北部三、四房。
以下为4.73容积率方案（供参考，体块布局可以按楼间距与日照要求优化）
建议方案
原方案
如不改善此体块布局，几乎无法规划出
较好甚至只是普通的户型，故；
项目区
既然处于1级高层规划区且成本增加甚
微，必须向100米内空中发展降低密度
改变体块布局或蝶形布局。
利于成品。
六、住宅产品定位
对比本地其他项目发展现状和市场接受度，结合本项目的核心优势（地段+外部景观+改造后的内部景观）及客户需求来看，只需再打造1-2个客户看得见且直观受惠的亮点即能较好的撬动市场的接受度。
这在常德市和长沙均有很成功的经验借鉴。
此1-2个亮点：
其一就是从目前市场上对比项目借鉴而来，即品质感十足的外立面风格打造；
其二为更加直接受惠的面积赠送或户型的灵动性打造——营造“我的空间我做主”的生活（花2房的钱住3房……），使户型具备可改造性，即通过内阳台进行较大面积的赠送（通过价格提升得以获益）。
1、户型配比：
原方案户型面积及配比
户型
套型
面积
套数比例
1×
1
简约1房
53-61㎡
灵活10%
２×
２
２房
85-90㎡
约40％
３×
紧凑3房
95-117㎡
约30%
2
舒适3房
121-132㎡
约20%
修改后的户型面积及配比
1房
2+1
3+1
45-50㎡
约5%
２+1房
80-88㎡
约55％
95-105㎡
3+1房
115-125㎡
约10%
2、产品附加值提升建议：
物业
面积区间㎡
赠送面积㎡
赠送方式
高层
2+1房
80-88
7-8
外阳台、内阳台、凸窗
95-105
8-9
外阳台、凸窗
115-125
10-12
3、其他附加值提升建议：
6.3.1精装入户大堂——与样板房在开盘前同步进行，以小见大的市场效应必显现。
6.3.2采用名牌电梯：
上海三菱、东芝、西子奥的斯等：
成本的增加占比较小。
6.3.3架空层休闲泛会所——在开盘前就完成，其市场吸引力和价格提升空间大。
6.3.4建议基本科技配置：
外墙外保温技术、真空双层玻璃、品牌铝合金门窗、可以考虑室内新风系统、直饮水入户（成本较低、以小见大、便于价格快速拔高且快销）。
七、商业设计建议
商业体量维持原方案基本不变，但适宜分布在主入口两厢；
面积：
临岭南大道街铺建议60-70平米，层高5.90-5.99米，5-6米大开间；
一层半的首层化：
提升价值
配套设施：
考虑好广告位、亮化工程的设置。
大面宽处理
八、园林景观设计建议
8.1景观设计风格及主题建议
风格：
【地中海风情】或【加州阳光棕榈园主题格调】
元素：
穹顶浮雕/林荫道/花坛/喷泉/雕塑棕榈树+台式围植+美洲小品
特点：
1.以严谨的几何图形作为园林布局的依据
2.以建筑物构成景观主轴
3.阳光、水、色彩鲜艳的花卉、灵动的曲线。
长沙【凤凰城】之【地中海风情】举例：
8.2入口空间之标志物
采用清晰的项目标志物；
LOGO+标示物
项目标志物
8.3观景平台及临河面
项目西侧靠近同心河区域打造小型观景平台，充分利用好同心河外景资源，营造景观亮点。
临同心河设计互动空间——
九、运动休闲、小品配套（种类、数量等——附件二补充说明）建议
种类（架空层中与北部机巧安排）
数量
儿童娱乐场
1处
乒乓球场
休闲健身设施
北部设立健身设施
优化至29F
同心河道方向看规划体块
十、物管建议：
物业管理主要集中在专业维护/品质安防两个方面
其他配套：
公共广播音乐系统；
闭路电视监控系统；
红外对射系统、可视对讲门禁系统；
停车管理系统；
火灾自动报警系统。
产品参考之户型
（以下仅为提供给设计院的参考，具体设计时根据前述户型设计建议进行相应调整和优化）
2+1户型：
约85-90平米以内，内阳台、飘窗、双阳台——市场极强的高价抢手户型。
（设计时取消入户花园，增加客厅阳台）
空中花园
增设客厅阳台
取消入户花园
超长双厅阳台——全明设计
紧凑3房户型参照，约115平，外阳台、飘窗
3+1户型参照，约125平，内阳台，外阳台
内庭花园
1房户型，约50平米，阳台
如有蝶形布局的户型参考布局——亮点极为明显
景观设计的必要说明
1、本项目景观设计，应与建筑设计同步
景观，是郴州和许多地方住宅小区购房百姓一个最关注的检测器之一，对外它是向人们展示我们项目精神内涵与物质外延的窗口——这与项目定位是否高档低挡甚至成本无关；
从另一层面讲，景观是郴州准业主们是否有尊贵荣幸的晴雨表（中低价格的也需要生活的景观——除非主商业区高容积率单体楼）。
它的观瞻性与鉴赏性是吸引外部客户眼球，滋生羡慕的第一得分点，它的含金量无异于小区皇冠上的璀灿明珠，它在为小区锦上添花——何况目前的郴州楼市除外来投资型外，主要靠新进城和改善型的购买力支撑——对新居住环境要求高！
郴州城市的建设发展到今天的阶段，对环境美化的要求势必越来越高，人们在解决了生活、工作的基本需求之后，总是希望自己所生活、工作的环境更美丽些，更有品味些，以满足当今郴州都市生活精神调节的需求。
而衡量、评估郴州（郴州，到了非质变不可的时刻，谁的盘先有主动便拥有市场话语权——与早期的【星岛花园】是不同的要求和类别），其景观建设却正是其中的一个非常重要的得分点。
正是有了这些需求，郴州政府、建设单位、开发商都从各自不同角度、不同程度的对变化中的小区景观建设已经实质性的重视起来了。
郴州由于过去的建设程序都是先建好房子，然后栽树植草，再随机相应的添置些景观小品，这种做法也惯性地体现在目前一些较大型或在所属项目上具有重要意义的景观建设之中，尤其是住宅楼盘的运作中，大多是建筑设计时做一个大概的环境配套设计，等到基础工程完成后有的甚至到主体封顶时才另起炉灶，再做一遍景观设计，并且还都认为是有足够的时间来做好这项工程的。
其实不然，【阳光鑫都】项目的景观与主要建筑应该是有机的一个整体并要依据市场差异化需求形成主体以及主题下的“整体性”，除了在构成形式、风格、体量、色彩等诸多因素外，在空间上还应是相互渗透、丝丝入扣、相互对比、相互映衬的这样一种关系，并不是绿叶衬红花那么简单，而等地面以下的设施都定位了，商铺、平台、高层桩基都浇铸完了，才对景观以设计，这无疑是添置了本来完全可以避免的制约和障碍。
尤其是层顶、平台花园的承重、层高，以及建造主体的特殊要求，即使是勉强去做，多花很多钱，也难免会有一个很具有共性的失误。
根据经验和销售案例，【湖南平衡堂智业联盟】认为还有一种情况，楼房主体上去了，裙楼装修了，开发商却发现应该在实际销售中把周围的环境先做好，以让客户有一个较好的直观感受。
于是赶紧找一家景观公司或园林公司限期一、两个月之内（有的更短）连设计带施工把景观、绿化全部搞成。
可想而知，这样能做出什么样的小区景观呢？
更谈不上优良性价比。
小区的环境景观建设既不可怠慢，更不能急功近利。
要做出好的小区景观，尤其是要有一定品位，经得起时间打磨的景观作品，是需要一定时间投入的。
我们认为【阳光鑫都】项目尚处在规划策划阶段，就应该有景观设计师或景观顾问参与并进行小区景观环境方面与签约策划公司和开发商的不断现场化办公沟通。
好处起码有三。
其一：
包括开放式公益性同心河景观步行道与小区大门以及门前景观在内的环境风格与主体建筑的风格形式选择是相辅相成的。
这部分景观的策划、设计可能会影响到建设策划，这样就有利于及时作出优选和调整。
其二：
小区景观的空间构成，主要是由建筑物体界定的，以视知觉原理及其它的方法营造的心理界定只是辅助手段。
因此要构成【阳光鑫都】理想的小区景观空间则有赖于建筑设计中对实体以外的"
留空处"
有意识的精心处理，其空间的大、小、主、次以及相互关系，空间的过渡、连接、转换，对比等等，都只能是在建筑策划、设计、策划过程中给予足够的重视才能圆满实现。
其三：
好的小区景观设计与建筑设计从来都是同步进行的，这与公司大小和是否是品牌公司或品牌项目无关，至少本项目要在郴州城该片区打造品牌感才价高快卖——与档次无关（高档定位更要如此），以便有足够的时间进行雕琢、商讨，景观设计师与建筑师在共同商讨中对双方都会产生有益的启发，可以最大限度地避免设计中出现相互抵触的问题，最终节省了建设中的反复改造基础设施的费用。
比如以高层住宅的楼顶平台上要建造露台小花园为例，那么这个层顶怎么做，首先应知道它上面会有些什么设置？
负荷有多少？
给、排水系统怎么安置？
什么位置有土层？
有多厚？
土层的厚度又取决于种植多大的花木？
什么样的根系？
而这些花木的多少及位置，是不能凭经验推算估计出来的。
这就需要一个科学的管理程序：
1、在建筑设计方案阶段时，就进行层顶露台小花园的景观设计；
2、建筑设计在扩充之前根据景观设计做出相应的结构调整，并对景观设计提出调整后的客观制约；
3、建筑施工图含进景观建筑的基础设施及隐蔽部分必要的结构，而地面铺装和有关的墙面则留给景观设计制图。
这样下来，便可以在建筑施工中一气呵成，景观公司进场施工时间不需要敲打、拆除任何已建部分，切实体现流水作业。
由此可见，有意识的尽早进行环境方面的策划设计，不仅可以避免作品粗糙、为赶工期而草率从事的弊端，更重要的是节省了开支，又能有机会做出景观精品来——这是在首期开盘前就要有局部的看相的，形成销售的榜样力量！
借此，还谈点本项目在成本可控下的建筑亮点问题：
如何做到“人无我有、人有我强、安全快销”。
如夏热冬冷十项推广技术的选择性融入部分，提高楼盘附加值，不仅利于营销，也打造了【郴州金源房产】区域品牌，这不是困难的事情。
外墙保温技术、高层楼太阳能应用技术（此项目规模小可不考虑）、入户饮用水体生态净化技术、屋顶隔热技术、窗外遮阳技术、新风置换技术（引进、交房自愿，无需开发商资本）
2、“生活艺术，郴州遗韵，异域格调”
东部至西部高差靠近南部建筑的小型跌水参考
如果开发商考虑中式景观小园林的处理手法示意——但规模小欠缺市场感召力
——本项目需要我们挖掘两大卖点：
郴州情结、异域风情。
——在园林方面，随着郴州社会中经济和意识形态的变化，园林艺术日益发展，庄严的宫殿被打破，反之以传承郴州自然人文或嫁接异域格调为目标的建筑尚属不多，岭南大道人和自然界（同心河+留仙岭）进一步的联系，人为场所自然化，与自然合为一体。
本项目微园林景观提供了一个用来满足郴州城市小资阶层或退休后追求闲适生活的心理需求，所以本园林要做到无处不透露出郴州地域人文的品位，而这在其他园林、文明、卫生城市建筑中是很常见的。
——艺术又是本项目立足的基础，也是我们最强调的特色；
而在现代的居家艺术中，摩尔的雕像是最典型的代表——我们可以进行材质转换而成本可控。
综合郴州同心河与同心桥时代变迁、生活艺术和本地块与生俱有的优越性，我们认为：
本次环境规划的思路应从自然、艺术、郴州的人文历史（如苏仙岭象征、福地幽思意境等）中去充分挖掘，提炼出本案景观设计的理念和各种元素。
现代艺术和古典艺术、异域风情在项目自然景观上得到很好的统一：
即：
自然的艺术；
艺术的自然；
而各种景观设置和雕像小品中也能品悟出浓浓的郴州遗韵——岭南与异域共融的，才是流传的叫座又叫卖。
3、重要提示：
——一进大门的主景观轴线和视界内的公共景观将直接代表项目【目标客户】艺术化的档次和在郴州公众心目中的地位，建议以造【浓缩公园】的手笔规划予以实施，需做得够畅、够精、够美、够好，够味道。
——各线块的主轴和主中心的公共景观做大、做好；
内部环境则可考虑尽量减少共用面积，加大共有的景观面积，为客户提供更多的依据个人喜好营造互动融洽的机会。
主入口区在早期将成为本案的主要出入通道，本身既是商业建筑，又是一道独特的景观，应特别设计，而且建议设计一代表本案形象的精神堡垒,以增加人气，吸引人潮。
——污水处理站、箱变、垃圾收集站等设施周围可否适当填土顺坡，并建美式植树棕榈，目的在于让所有可能影响住户视觉及心态的地上物从视线中移除。
——建筑物四周的散水坡可使用低成本的鹅卵石铺设地坪，其一使细节之处也能与整个环境相互协调，保持美观；
其二可消除因雨水的侵蚀产生视觉不悦的感觉。
湖南平衡堂智业联盟
2011年6月15日
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