贵州某物流园可行性研究报告.docx
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贵州某物流园可行性研究报告
附表：
附表1：
建设项目投资估算表
附表1-1：
铁路项目投资估算表
附表1-2：
项目投资估算表
附表1-3：
设备投资估算明细表
附表1-4：
安装工程投资估算明细表
附表1-5：
工程建设其他费用表
附表1-6：
工程建设投资分年用款计划表
附表1-7：
投资计划与资金筹措表
附表2：
流动资金估算表
附表3：
总成本费用表
附表3-1：
固定资产折旧表
附表3-2：
项目无形及递延资产摊销表
附表3-3：
员工工资及福利费用表
附表3-4：
外购原材料及备件费用估算表
附表3-5：
燃料及动力费用表
附表4-1：
经营收入估算表
附表4-2：
税金及附加表
附表5：
损益及利润分配表
附表6：
借款偿还计划表
附表7：
资金来源与运用表
附表8：
财务现金流量表
附表9：
利息备付率
附表10：
偿债备付率计算表
附表11：
敏感性分析表
附表12：
资产负债表
附件：
附件1:
xx市基本建设项目备案通知
附件2：
中国工商银行xx分行贷款意向书
附图：
附图1：
鸟瞰图
附图2：
效果图一
附图3：
效果图二
附图4：
效果图三
附图5：
总平面规划
附图6：
功能分析图
附图7：
交通分析图
附图8：
景观分析图
附图9：
绿化分析图
附图10：
给水规划图
附图11：
雨水规划图
附图12：
污水规划图
附图13：
电力规划图
第一章总论
一、项目背景
1、项目名称
xxx物流园区及铁路专用线建设项目
2、项目建设性质
新建物流项目
3、项目建设单位
xxx物流有限公司
单位名称：
xxx物流有限公司
法定代表人：
xxx
公司概况：
xxx物流有限公司成立于2005年，是一家拥有独立法人资格的民营企业，总注册资本为1200万元。
主要从事铁路专线运输、公路运输、仓储服务、汽车四位一体（修理、二级维护检测、大型停车场、汽车配件总汇）行业。
4、项目提出的依据
1）《国务院关于印发物流业调整和振兴规划的通知》〔国发（2009）8号〕；
2）《国务院办公厅关于促进物流业健康发展政策措施的意见》（国办发〔2011〕38号）；
3）《商贸流通发展专项规划》
4）《xx省国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》；
5）《xx市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》；
6）《xx市xx区国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》；
7）《xx市城市总体规划》；
8）《xx市xx区xx物流园区控制性规划》；
9）《xx市xx区循环经济工业园区产业发展规划》；
10）国家有关法律法规和相关设计标准、规范；
11）《xxx农资铁路专用线工程可行性研究》
12）xx市基本建设项目备案通知
13）项目编制单位关于xx市xx区xx物流园区及铁路专用线项目建设调研基础资料。
二、项目概况
1、拟建地点
本项目拟建地点为xx市xx区循环经济工业园区内的火车东（货）站旁西北侧。
2、物流园区类型及建设目标
以建材（钢材为主）、硫酸、矿石、农副产品、针织百货和汽车检测、贸易、修理、配件供应四位一体的汽车配套服务区等为主的综合服务型物流项目。
通过三年左右的努力，形成仓储服务硬件设施为三星级、服务面跨省区的AAA级的区域性龙头物流企业。
3、园区功能设置及服务范围
本项目建成后，重点开展铁路及公路运输、仓储、流通加工、装卸、配送、信息、汽车服务区及其它配套服务。
4、建设规模与主要建设内容
1）建设规模
设计理货能力200万吨/年。
近期：
硫酸为50-80万吨、农副产品20万吨；远期硫酸100万吨、矿石50万吨、建材100万吨（钢材为主）。
建设用地面积：
项目占地约390亩，259816平方米。
总建筑面积：
186033平方米。
2）主要建设内容
本项目建设内容为：
物流园铁路专线、信息服务大楼、第三方物流大楼、办公楼、以钢材为主的建材市场、加油站、汽车四位一体服务区（汽车检测、贸易、修理、配件供应）、仓储用房、辅助用房等基础设施；给排水、供电等公用辅助工程；矿石堆场、停车场、道路、绿化等其它工程。
5、主要建设条件
1）符合规划要求。
项目建设符合《xx市城市总体规划》和《xx市xx区国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》。
2）区位优势突出。
项目建设地xx区是xx市政府所在地，全市政治、经济、文化和信息中心，xx省的东大门，历史上是黔、湘、川、鄂四省边区主要的物资集散地。
3）交通运输便利。
xx市陆路交通四通八达，全市有等级公路10100千米（其中：
国道224千米、省道927千米、县道1481千米、乡道1867千米、村道5601千米），有历史上的乌江和锦江黄金水道，同时随着xx3C级支线机场复航和xx铁路的建成开通，xx在黔、湘、渝、鄂四省（市）边区的立体交通优势日益突出。
4）物流业空前发展。
东太集团、南长城企业集团相继建成了容量1500吨的气调库和农特产品物流中心，以及现代商贸物流园区、博宇商贸物流园等专业物流园相继开工建设；同时，xx市内涌现出了100余家小型物流配送企业，申通、中通、圆通、宅急送等运输、仓储、配送服务应运而生，为综合型物流园区建设奠定了基础。
6、项目投入总资金及效益情况
项目投入总资金为51092.60万元，其中设备投资4877.30万元，建设期利息3670.05万元，铺底流动资金90万元。
项目建成营运后，经初步估算，年均经营收入40031.34万元，年均利润总额30326.55万元（所税前），项目财务内部收益率（IC=12%）30.80%，财务净现值42782.72万元，投资利润率49.38%，投资利税率51.69%，贷款偿还期（含建设期）5.57年，静态投资回收期4.77年。
7、主要技术经济指标
表1-1项目主要技术经济指标表
序号
项目指标
单位
指标值或内容
备注
1
项目名称
xx物流园建设
2
建设规模
2.1
设计理货能力
万吨/年
200
2.2
建设用地面积
亩
390
3
主要建设内容
3.1
场平工程
m²
238012
3.2
建材市场
m²
34332
钢材为主
3.3
加油站
m²
1324
3.4
仓储设施
m²
95362
3.5
矿石堆场
m²
68456
3.6
汽车四位一休服务区
m²
6808
3.7
办公大楼
m²
6480
3.8
园区信息服务大楼
m²
3136
3.9
第三方物流
m²
14138
3.10
培训中心
m²
3273
3.11
职工宿舍
m²
9210
3.12
食堂
4877.30
11970
3.13
围墙
m
1650
3.14
绿化工程
m²
25982
3.15
室外安防
项
1
3.16
园内道路及硬化
m
18174
3.17
室外给排水工程
套
1
3.18
室外供电工程
套
1
4
项目总投资
万元
51092.60
4.1
工程建设投资
万元
42455.25
4.2
设备购置及安装投资
万元
5413.19
4.3
建设期利息
万元
3670.05
4.4
铺底流动资金
万元
188
5
资金来源
万元
45377
5.1
资本金
万元
25377
5.2
银行贷款
万元
36000
6
财务评价指标
6.1
年均经营收入
万元
35342.17
6.2
年均总成本费用
万元
8931.78
6.3
年均经营税金及附加
万元
1183
6.4
年均利润总额
万元
25228
6.5
财务内部收益率
％
30.80
6.6
财务净现值
万元
42782.72
6.7
投资利润率
％
49.38
6.8
投资利税率
％
51.69
6.9
贷款偿还期
年
5.57
6.10
静态投资回收期
年
4.77
6.11
盈亏平衡点（BEP）
%
11.25
6.12
利息备付率
≥4.46
6.13
偿债备付率
≥1.63
三、结论意见
1、本项目是xx区“十二五”规划期重点发展的项目之一。
本项目实施建成后，可有力地缓解目前xx中心城区内大型货运的交通压力，规范建材、汽车四位一体服务区、硫酸、矿石、农副产品、针织百货流通及配送市场秩序，有力地促进xx及周边地区的商品流通，推进xx市城镇化建设。
该项目建设有利于培育大市场，搞活大流通；有利于引导现有建材、汽车配件等小型物流企业向园区集中，集聚发展，不断满足xx经济社会发展的需求。
因此，建设xx物流园区及铁路专用线项目是非常必要的，也是当地推进工业经济发展的好项目。
2、xx区是xx省东大门，xx市政府驻地和全市政治、经济、文化、信息中心，在黔湘渝鄂四省（市）边区的区位优势突出，目前已拥有良好的市场基础、便捷的交通条件和方便快捷的信息系统，因而已具备建设大中型物流园区所必需的客观条件。
3、本项目选址合理、建设规模适当，方案可行，项目建成后，其技术经济指标可满足投资者的基本要求。
第二章项目建设理由及必要性
一、项目建设的理由
1、项目建设地基本概况
......
2、项目建设理由
“十一五”以来xx市xx区的经济发展取得了较大成绩，同时也还存在一些突出的矛盾和问题，具体表现在：
经济总量小。
2010年，经济总量和农民人均纯收入排名分别位于全省第26位和第23位；城市建设与管理滞后，城镇化程度较低；工业缺乏战略性新兴产业和龙头企业；地方财政收入较低，财政支付能力较弱；交通、水利建设距离先进水平还有相当大的差距；三次产业尽管已是“三二一”结构，但工业落后、农业较弱、三产不强的基本状况依然存在；社会发展与经济发展不相适应的现象还比较严重；人才队伍建设不足、体制机制不够灵活等。
从深层次分析，xx区生产力水平还处于相对粗放的扩张状态，经济总量规模小，经济发展质量不高。
在“十二五”时期，要把思想和认识统一到又好又快、更好更快发展上来，在“好”上补差距，把“慢”这个主要矛盾解决好。
无论是从xx的经济发展，产业结构调整，还是对现存问题的解决情况来看，都对xx的现代物流发展提出了紧迫的要求。
发展物流产业是经济结构调整的必然要求。
随着经济全球化和信息产业化的迅速发展，企业生产资料的获取与产品营销范围日趋扩大，社会生产、物资流通、商品交易及其管理方式正在并将继续发生深刻的变革。
与此相适应，被普遍认为企业在降低物资消耗、提高劳动生产率以外的“第三利润源”的现代物流业正在世界范围内广泛兴起，已越来越受到各国政府的高度重视。
我国许多省、市、区也都将物流作为本地区的新的经济增长点进行重点培育。
现代物流泛指原材料、产成品从起点至终点及相关信息有效流动的全过程，它将运输、仓储、装卸、流通加工、整理、配送、信息等方面有机结合，形成完整的供应链，为用户提供多功能、一体化的综合性服务。
现代物流具有很强的产业关联度和带动效应。
它不仅涉及水路、公路、铁路、航空、管道五大运输方式经营企业，还涉及交通、运输、仓储、包装、通信等设备的制造和经营；不仅涉及农业、工业、货代、仓储、包装、堆场、电子商务、邮政、通信、银行、保险、消费等生产、经营和物流服务企业以及用户，还涉及政府、税收、海关、检验检疫等管理部门。
因此，现代综合物流几乎涵盖了一产、二产、三产的所有领域和部门，无论在广度还是深度都具有很好的发展前景，是国民经济的综合性和支柱性产业之一。
新世纪伊始，我国已经进入了全面建设小康社会，加快推进社会主义现代化建设，进行经济结构战略性调整的重要时期，社会主义市场经济在二十世纪九十年代后期，形成的买方市场格局进一步强化，流通的地位发生了根本性变化，流通现代化问题越来越受到各方面的广泛关注。
随着西部大开发战略的实施，国家将大量资金投入至西部基础设施建设中。
从第十个五年计划开始，我国交通运输发展重点已向西部地区转移，西部基础设施对经济制约的瓶颈将得到极大缓解；国家对西部地区企业给予优惠政策，加上西部地区本身的资源优势和劳动力价格相对较低，将会吸引大量东部资金和外资流向西部。
东部沿海发达地区以及部分跨国公司将在西部建立生产基地，将使资源优势转化为经济优势，特色农业、生态农业、畜牧业、矿产资源和加工工业都将得到合理开发，产业结构得到调整和优化。
这些都将促使西部地区经济的快速增长，物流量的增加，货物流动的频繁，从而带动第三方物流服务需求的增加。
同时，随着我国加入WTO必然会有一大批跨国生产、零售企业在我国建立生产基地或销售网点，我国引进和吸收国外投资进一步增加，这必然会带来原材料采购、成品销售的快速增长，从而使物流量大大增加，需要强大的第三方物流服务作为支撑。
而且，入世后企业对第三方物流服务需求层次将提高，需求内容更趋复杂、多样化，对准时化物流和精益物流的需求将增多，以支持配合企业先进的生产方式。
我国现代物流发展尚处于起步阶段，与先进国家相比尚有很大差距，但市场潜力和发展前景十分广阔。
加快我国现代物流发展，对于优化资源配置，调整经济结构，改善投资环境，增强综合国力和企业竞争能力，提高经济运行质量与效益，实现可持续发展战略，推进我国经济体制与经济增长方式的根本性转变，具有非常重要而深远的意义。
国家经贸委、铁道部、交通部等部委联合印发的《“关于加快我国现代物流发展的若干意见”的通知》（国经贸运行〔2001〕189号）中，明确提出了关于现代物流发展的指导思想与总体目标。
指导思想是：
以加快发展为主题，以结构调整为主线，坚持以市场为导向，以企业为主体，以信息技术为支撑，以降低物流成本和提高综合服务质量为中心，大力提高全社会对现代物流理念的认识，切实增强我国企业及其产品在国内外市场的竞争能力。
总体目标是：
积极采用先进的物流管理技术和装备，加快建立全国、区域、城镇、企业等多种层次的，符合市场经济规律、与国际通行规则接轨的，物畅其流，快捷准时、经济合理、用户满意的社会化、专业化现代物流服务网络体系。
在国家经济贸易委员会“关于印发《2003年经济运行工作指导意见》的通知”（2003年1月24日）中列出八项重点工作，现代物流排位第三，该《意见》指出，大力推进现代物流业发展，引导工商企业改造与重组现有物流资源，为建立社会化、专业化现代物流服务体系和促进第三方物流发展创造条件。
将发展现代物流作为新型工业化道路，采用高新技术和先进适用技术改造传统产业，以信息化带动工业化，以工业化促进信息化的重要切入点。
在适宜时机联合有关部委召开全国现代物流工作会议，全面推动现代物流业的快速发展。
2009年3月，国务院〔国发（2009）8号〕《物流业调整和振兴规划》指出：
我国物流业总体水平落后，严重制约国民经济效益的提高。
必须加快发展现代物流，建立现代物流服务体系，以物流服务促进其他产业发展。
国务院总理温家宝2009年2月25日主持召开国务院常务会议中指出：
积极扩大物流市场需求，促进物流企业与生产、商贸企业互动发展，推进物流服务社会化和专业化；加强物流基础设施建设，提高物流标准化程度和信息化水平。
会议确定了振兴物流业的十大主要任务、九大重点工程和九项政策措施。
其中，报告提出物流业调整和振兴规划的十大主要任务之一是：
根据市场需求、产业布局、商品流向、资源环境、交通条件、区域规划等因素，重点发展九大物流区域，建设十大物流通道和一批物流节点城市，优化物流业的区域布局。
随着西部大开发的逐步实施和我国加入世界贸易组织，我省迎来了难得的发展机遇，省内各市、州的经济将进一步腾飞。
xx市与省内外各地的经济联系将日益密切，其客、货运量也将与日俱增。
在具有显著交通区位优势的xxxx区建设物流中心，发展现代流通方式，以适应并推动当地及周边地区经济社会快速发展不仅已成必然之势，而且尤为迫切。
为此，我公司根据国家有关发展现代物流业、推进流通现代化的政策和精神，依据《xx市xx区国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》、《xx市城市总体规划》和《xx公路枢纽总体布局规划》的要求，结合当地经济发展和市场供需现状，因地制宜，提出了建设以建材（钢材为主）、矿石、硫酸、农副产品、针织百货、汽车四位一体（检测、贸易、修理、配件供应）配套服务为主要经营内容的xx物流园区及铁路专用线项目。
二、项目建设的必要性
1、项目的建设有利于促进生产力发展。
专业化是现代综合物流的一个显著特点。
生产力越发展，专业分工就越细。
专业分工越细，就越能取得更高的经济效益，也越能促进生产力的发展。
现代综合物流使生产者、经营者能更专心从事生产和经营，提供符合需求的、更多更好的商品和劳务；使消费者能更好地满足需求；使电子商务、全球卫星定位通讯技术等先进科技有更广阔的应用领域；使物流经营者更能专致物流服务，使物流设备和技术、管理进步更快，对发展国民经济产生更大的促进作用。
2、项目建设有利于优化生产力布局和资源配置。
促进经济结构调整。
目前，我国地区产业结构雷同，重复建设严重，规模形不成，厂商生产和销售成本高，消费者购买价格高，可谓两者俱损。
各地区应依托资源禀赋优势，从事生产和经营，形成地区间合理分工和产业特色，为贸易发展奠定交易基础。
而地区分工造成的生产区域化与消费全球化矛盾则通过现代综合物流得以解决。
这样，不仅使各地区和企业避免不合理的重复建设和由此造成的盲目竞争，取得较好的经济效益，也能使各地区资源优势得到充分利用。
3、项目建设是推动交通运输业现代化、促进交通基础设施建设的重要保障。
公路、铁路、港口、航空既是现代综合物流的重要条件，又要依托现代综合物流提供货源保障。
现代综合物流的发展将极大地推动交通运输业采用先进技术和现代化管理方法改造传统产业，以信息化带动工业化，促使交通运输业从传统、单一的货物运输转向为用户提供综合物流服务，进而带动交通基础设施建设投资的大力投入，形成新的投资热点和新的经济增长点。
4、项目建设是推动xx城市可持续发展的重要措施。
城市对可持续发展的重视也是建立综合物流中心的重要条件。
交通阻塞、车辆噪音、尾汽污染、车祸事故等作为现代城市的重要问题日益受到了我国城市建设者的高度重视，摆上了城市发展的重要议程。
因此通过合理的物流规划和物流组织，限制汽车在城市中的运行时间和运行数量，减少货运铁路、专用线、货运站场在城市内的占地是各个城市都十分重视的问题。
采用建设综合、专业物流中心的方案，可以有效地为解决这些问题提供可行的选择。
目前，xx中心城区内小型物流分散，一些大型物流车辆往来于中心城区，这不仅加大了xx中心城区内的交通压力，而且也给城市的正常经济活动造成了一定的影响，特别是xx城区内由于用地紧张和一些历史的原因，没有规划建设大中型停车场，许多外地入城货运车辆全部沿城市主干道路停放，不仅给外来的客商带来了诸多不便，也与xx建设国际旅游目的地城市的定位极不相符，需要亟待加以解决。
本项目选址位于省级工业园区——xx区循环经济工业园区内（xx办事处）火车东（货）站北侧，紧临东货站。
项目建设地点距xx铁路xx东（货）站仅300米，距xx3C级支线机场约13千米，属xx市城市规划区，现有滨江大道、xx大道、快速干道、铜麻公路对外连接，非常便于运用铁路专线转运货物，也便于大型货运车辆停放与卸载，同时也适宜内外运物资的仓储与配送，是建设综合及专业物流园区的理想之地。
5.本货场及铁路专用线的建设，对xx市充分利用xx铁路这一运输大动脉，促进物流中心城市地位的确立，促进当地经济发展、提高政府财税收入有重要意义。
根据《xx市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》，加快发展第三产业，努力形成新的经济增长点，“物流”作为发展的重点之一。
其中发展文化旅游及发展商贸服务业为主要发展点。
发展商贸服务业，一是重点提升商贸流通业，按照做大做强的原则，建立大市场，发展大贸易，搞活大流通，力争用5—10年的时间，将xx市建设成为黔、湘、渝、鄂四省（市）边区商贸集散地；其次是加快发展现代物流等现代服务业，以大型商业企业物流配送为基础，逐渐向社会化服务扩展，同时以火车货站现代物流中心建设为重点，搞好物流规划，建立物流平台，把xx市建设成周边地区物流中心城市。
6、项目建设可促进第三方物流的发展加快物流社会化的形成。
现代物流产业发展的重要标志，是社会化物流（第三方物流）成为主体。
规划建设大型的综合物流中心，让企业的物流走向社会，规范和培育相对集中的第三方物流运营市场，对第三方物流发展起到支撑、衔接、扩展、集约的作用，才能推进物流产业的社会化、现代化、集约化、专业化的发展。
7、项目建设是节约、集约用地的需要
xx区和本市的其他县（区）一样，境内山多、沟多、平地少，是典型的喀斯特地貌山区，人均耕地不足0.8亩，城镇化、工业化发展都需要大量的土地对其支撑，土地存量不足现象已严重凸显出来，在这种特定的环境下，节约、集约用地已成为城镇化、工业化发展中必须直面解决的问题。
本项目建设，把分散的小型物流企业集中起来聚集发展，可有效地提高土地效益，节约集约用地，有利于推动城市建设和新农村建设从而推进xx区经济社会的可持续发展。
8、项目是安置和解决失地农民的需要
随着西部大开发战略的实施，xx区紧紧抓住作为全省经济强县（区）、xx市实施“二圈二带”战略机遇，进一步完善城市功能、加强基础设施建设，城市功能日趋完善。
但随着建设速度的加快，被征用的农村集体土地逐年增加，从而使失地农民人数不断增加。
为加快xx经济社会和城市发展步伐，切实解决因城市建设征地后失地农民的生活保障问题，解决好失地农民的安置问题，对切实维护农民利益，加快城乡经济发展，促进社会稳定，构建和谐社会，建设社会主义新农村，实现城乡统筹发展已显得十分迫切和必要。
项目建成后，园区往来的经济活动需要大量的临时劳务从事货物装卸、配送等服务性劳动，这就为安置和解决城镇化建设中因旧城改造而失地的农民从事第三产业提供了渠道。
据初步预测，本项目建成后，可提供劳动就业岗位399个，临时性劳务岗位1000余个。
因此，项目的实施有利于失地农民搬得进、稳得住、能致富；有利于保证群众的基本生活需要。
总之，xx区xx物流园区及铁路专用线项目的建设，将会以其现代物流中心所具有的基本功能，在以上各个方面发挥作用。
该物流园项目的建设是满足xx市区域经济发展对现代物流服务需求的需要，是实施xx市城市总体规划和xx市“十二五”经济社会发展规划的需要，是适应全国物流系统网络化要求的需要。
同时，本项目建设将减轻物流对城市交通的压力，减小物流对城市环境的不利影响，并有利于提高物流经营的规模效益，降低物流成本，提高企业服务质量和竞争力。
综上所述，本项目建设十分必要。
三、项目建设的可行性分析
1、xx市政府大力支持
现代物流项目是xx市、区两级人民政府“十二五”时期重点规划建设的项目之一，曾多次组织召开有关会议，研究讨论方案的运行与实施，并提供了大量的资料和数据以支持物流项目建设的进行。
今后在项目的整个进程中，xx市及xx区政府都将积极的协调并提供帮助，以保证整个项目顺利进行。
2、物流潜在需求巨大
物流需求是指一定时期内社会经济活动对生产、流通、消费领域的原材料、成品和半成品、商品以及废旧物品、废旧材料等的配置作用而产生的对物在空间、时间和费用方面的要求，涉及运输、库存、包装、装卸搬运、流通加工以及与之相关的信息需求等物流活动的诸方面。
从xx的经济发展、工农业增长、固定生产投资的增加、以及消费品市场的繁荣可以看出，xx及周边地区的物流需求量很大，并有持续大量增加的趋势。
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