房地产前期开发报建自编流程.docx
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房地产前期开发报建自编流程
第一章：
建设项目选择立项与土地获取阶段工作指南
1、名称解释
（1）土地所有权
土地所有者在法律规定范围内，对其拥有的土地享有占有、使用、收益和处分的权利。
在我国，土地所有权是国家或集体经济组织对国家土地和集体土地依法享有的占有、使用、收益和处分的权能。
土地可以分为国有土地和集体土地两类。
国有土地是指国家所有即全民所有的土地。
国家是国有土地所有权的唯一主体，用地单位或个人对国有土地只有使用权，没有所有权。
集体土地是指属于农村居民集体经济组织所有的土地。
集体土地所有权是农村居民集体组织。
（2）土地使用权
土地使用权是指土地使用权拥有者对土地使用的权限，包括开发权、收益权、处置权。
政府以拍卖、招标、协议的方式，将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者。
土地使用权期满后，如该土地用途符合当时城市规划要求的，土地使用者可以申请续用，经批准请地价后可以继续使用。
（3）土地使用权出让
土地使用权出让是指国家将一定年限内的国有土地使用权出让给土地使用者，由土地使用者向政府支付土地使用权出让金的行为。
通过出让方式获得土地使用权是建立在有偿有限期的基础上的，该土地使用权可以在法律规定的范围内转让、出租或抵押，其合法权益受到法律保护。
（4）协议出让国有土地使用权
协议出让国有土地使用权是指国家以协议方式将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。
（5）招标出让国有土地使用权
招标出让国有土地权是指市、县国土资源管理部门发布招标公告或招标邀请书，邀请特定或者不特定的法人、自然人和其他组织参加国有土地使用权投标，根据投标结果确定土地使用者的行为。
招标出让的一般程序有招标、投标、定标、签约、履约五个阶段。
目前，招标是土地使用权出让方式中最常用的一种，一般由各级土地储备中心负责办理招标的相关事宜。
投标人中标后获得其土地使用权。
（6）拍卖出让国有土地使用权
拍卖出让国有土地使用权，是指市、县国土资源管理部门发布拍卖公告，由竞买人在指定时间、地点进行公开竞价，根据出价结果确定土地使用者的行为。
拍卖的一般程序是：
出让人发出拍卖公告，将土地使用权拍卖事宜向社会公布；竞买，即在拍卖场所，竞投人以拍卖方式向拍卖人做出应价；签约，应价高者与出让人签订土地使用权出让合同；履约，受让人交付土地使用权出让金，出让人向受让人交付土地，并领取土地使用权证书，获得土地使用权。
（7）挂牌出让国有土地使用权
挂牌出让国有土地使用权，是指市、县国土资源管理部门发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果确定土地使用者的行为。
（8）土地使用权划拨
土地使用权划拨，是指有批准权的人民政府依法批准，在用地者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交其使用，或者将土地使用权无偿交给土地使用者的行为。
土地使用权划拨是计划经济的产物，其逐渐的被土地使用权出让或转让所取代。
划拨土地使用权的范围包括国家机关用地和军事用地，城市基础设施和公用事业用地，国家重点扶贫的能源、交通、水利等项目用地，经济适用住房项目建设用地，法律、行政法规规定的其他用地。
（9）生地
生地是指可能为房地产开发与经常活动所利用，但尚未开发的农地和荒地，即待开发的国有土地，离城镇较远、无市政基础设施、未开发利用的土地。
（10）毛地
毛地主要是指城市中需要拆迁而尚未拆迁的土地，即已有地上建筑物及附属设施的建筑物，将被改建的土地。
（11）熟地
熟地是指已完成市政基础设施建设的土地，达到三通一平或七通一平施工条件的土地。
（12）三通一平
三通一平是指水通、电通、路通和场地平整。
（13）七通一平
七通一平是指水通、排水通、电力通、通信通、燃气通、路通、供热通和场地平整。
（14）宗地
宗地是地籍的最小单元，是指以权属界线组成的封闭地块，是地球表面一块有确定边界、有确定权属的土地，其面积不包括公用的道路、公共绿地、大型市政及公共设施用地等。
以宗地为基本单位统一编号，叫宗地号，又称地号，其有四层含义，称为：
区、带、片、宗，从大范围逐级体现其所在的地理位置。
如：
B107—24这个地号表示福田区第1带07片第24宗地。
宗地是被权属界址线所封闭的地块。
通常，一宗地是一个权利人所拥有或使用的一个地块。
一个权利人拥有或使用不相联的几个地块时，则每一地块应分别划分宗地。
（15）宗地图
宗地图是土地使用合同书附图及房地产登记卡附图。
它反映一宗地的基本情况。
包括：
宗地权属界线、界址点位置、宗地内建筑物位置与性质，与相邻宗地的关系等。
宗地图是描述宗地位置、界址点线关系、相邻宗地编号的分宗地籍图，用来作为该宗土地产权证书和地籍档案的附图。
宗地图是土地使用合同书附图及房地产登记卡附图。
它反映一宗地的基本情况。
宗地图属于地籍图的一种，是在地籍图的基础上编制的，以一宗土地为单位绘制的宗地图。
基本地籍图的侧重点是土地及其地上附着物的位置权属。
宗地图侧重的是权属。
（16）净地
净地是指国家在土地出让时，已经完成拆除平整，不存在需要进一步拆除的建筑物、构筑物等设施的土地。
（17）地价
地价即土地使用权受让人获取土地使用权所需的全部费用，也称为土地费用、地价款或土地出让金。
地价包括土地使用权出让金、城市建设配套费、拆迁安置补偿费和土地开发费。
（18）熟地价
熟地价是指政府出让已经具备七通一平、五通一平、三通一平建设条件的土地时所收取的金额，或土地使用权人将已经具备条件的熟地转让时收取的金额。
熟地价包括土地使用权出让金、城市建设配套费和土地开发费。
（19）毛低价
毛低价是指政府在出让未经拆迁补偿的旧城区土地或未进行征地补偿的新区土地时所收取的金额。
毛低价包括土地使用权出让金和城市建设配套费，不包括土地开发费。
（20）土地交易价格
土地交易价格是指房地产开发商或其他建设单位在进行商品房开发之前，为取得土地使用权而实际支付的价格，不包括土地的后续开发费用、税费、各种手续费和拆迁费。
2、建设项目规划选择与土地获取阶段的工作流程
获取国有土地使用权是建设单位进行项目建设的第一步，其获取方式一般包括划拨、出让（招拍挂、协议出让）、转让、租赁等。
以划拨方式取得国有土地使用权的，在申请建设用地规划许可之前，需要进行项目选址，涉及集体土地的，还需办理征地补偿安置手续，之后再由国土局划拨土地。
以出让方式取得国有土地使用权的，则无需经过选择规划，规划部门在土地出让前已提出出让地块的规划条件，并作为出让合同的组成部分，建设单位在签订合同并完成项目的立项之后，便可申领《建设用地规划许可证》。
建设项目可以分为政府投资项目和企业投资项目，不同投资主体的项目在立项阶段的报批报建程序不同。
除了政府投资建设的项目需要到发改委审批之外，企业投资项目区别于不同情况实行备案和核准。
其中，政府只对重大项目和限制类项目进行核准，其他项目只需备案。
比如房地产项目，除了像别墅等高档房地产项目、政策性建房项目等发改委规定需要核准的，其他房地产项目均实行备案制。
结论：
对于私人房地产开发企业，在通过招投标或拍卖出让方式取得土地使用权后，无需办理《建设工程选择意见书》，直接到发改委进行立项备案，然后便可申请《建设用地规划许可证》。
以出让方式取得国有土地使用权的备案项目工作流程
依据张家口政务服务中心管理规定，依次介绍以上各工作流程：
（一）建设项目备案（发改委）
审批事项：
企业投资项目备案
审批部门：
市发改委
审批时限：
20个工作日
承诺时限：
1个工作日
审批类型：
行政许可
首席代表：
宇光荣
事项类型：
承诺件
法律法规依据：
《国家发展改革委关于实行企业投资项目备案制指导意见的通知》（发改投资［2004］2656号）
申请应具备的条件：
（1）符合国家有关法律法规和国家产业政策；
（2）符合国民经济和社会发展规划、行业规划、产业政策；
（3）符合行业准入标准；
申请应提交的材料：
"县区发展改革局的请示文件《项目简介》、《项目备案申请表》、《社会稳定风险评估报告》及审查意见、《固定资产投资信息登记表》、企业营业执照、组织机构代码证复印件、房地产行业应提供资质证明文件和国有土地使用权出让合同、《节能登记表》。
如耗能超标项目，需要委托具有相应工程咨询资格的机构编制《节能分析报告》，经评审并出具审查意见"
是否需要现场踏勘、专家评议、评估论证：
是
办理窗口：
三楼发改委窗口
窗口电话：
7680022
办理流程
登记：
办理人：
政务服务中心统一登记台
业务窗口统一受理：
办理人：
张宏亮、张涌、武艳斌
综合审批科审核资料：
办理人：
张宏亮、张涌、武艳斌
主管领导审批：
办理人：
宇光荣
送达申请人相关证件：
办理人：
张宏亮、张涌、武艳斌
河北省固定资产投资项目基础信息登记表
项目证件登记
证号
信息编码
阅办卡号
发证机关
发证日期
项目单位基本情况
全称
法人代表
地址
邮编
机构代码证
企业性质
固定电话
手机
项 目 基 本 情 况
项目名称
所属部门
项目类别
⊙审批⊙核准⊙备案
行业类别
建设性质
项目级别
审批级别
审核状态
项目状态
免税起始日期
免税截止日期
计划开工时间：
年月
建设期限：
月
项目进度：
所属地区
邮编
详细建设地址
建设规模
总建筑面积
M2
建设内容
关键设备
项目总投资：
万元
用汇额：
万美元
固定资产投资：
万元
铺底流动资金：
万元
资金来源
资金来源
资金数量
累计到位
财政投资、自筹
万元
万元
银行贷款
万元
万元
项目负责人、项目法人、项目负责单位
类型
姓名、名称
电话
手机
传真
邮件
网址
企业法人
相 关 文 件
进度
文号
文件类型
文件名称
文件内容
文件
日期
发文单位
联系人
已备案
待备案
河北省固定资产投资项目基础信息登记表
项目单位基本情况
全称
法定代表人：
地址
邮政编码
组织机构代码
联系电话
性质
1、国有及国有控股企业
2、集体企业
3、行政机关
4、事业 单位
5、股份 有限
6、√有限 责任
7、外资 企业
项
目
基
本
情
况
项目名称
申报文号
项目类别
1、审 批
2、核 准
3、备 案
建设性质
1、新建
2、扩建
3、改建
4、迁建
5、单纯购置
6、其他
建设地址
邮政编码
建设规模
总建筑 面积
M2
计划开 工时间
年月
建设期限
月
项目总投资：
万元
其中：
固定资产投资：
万元
铺底流动资金：
万元
资金来源
1、
2、
3、
项目负责人（必填）
联系方式 （必填）
电话
手机
传真
Email
网址
河北省固定资产投资项目节能登记表
项目名称：
填表日期：
年 月 日
项目概况
项目建设单位
（盖章）
单位负责人
通信地址
负责人电话
建设地点
邮编
联系人
联系人电话
项目性质
□新建 □改建 □扩建
项目总投资
万元
项目类型
□公用建筑
□居住建筑
□工业项目
□基础设施
□其它
建筑面积（m2）
产品/生产能力
年耗能量
能源种类
计量单位
年需要实物量
参考折标系数
年需要折标煤量（吨标准煤）
电力
（万千瓦时）
1.229
天然气
（万立方米）
12.143
热力
（百万千焦）
0.0341
原煤
（吨）
0.7143
洗精煤
（吨）
0.9
其它洗煤
（吨）
0.285
型煤
（吨）
0.6
原油
（吨）
1.4286
汽油
（吨）
1.4714
煤油
（吨）
1.4714
柴油
（吨）
1.4571
燃料油
（吨）
1.4286
液化石油气
（吨）
1.7143
焦炭
（吨）
0.9714
其他焦化产品
（吨）
1.3
炼厂干气
（吨）
1.5714
其他石油制品
（吨）
1.2
水
（千吨）
0.257
其他燃料
（吨标煤）
1
年耗能总量（吨标准煤）
项目节能措施简述（采用的节能设计标准、规范以及节能新技术、新产品并说明项目能源利用效率）：
其它需要说明的情况：
河北省固定资产投资项目备案申请表
项目单位基本情况
全称
法定代表人：
地址
网址
组织机构代码
性质
1.国有及国有控股企业
2.集体企业
3.民营企业
4.股份制企业
5.外资企业
6.机关及事业单位
项目基本情况
项目名称
建设性质
1.新建
2.扩建
3.改建
4.迁建
5.其他
建设地址
建设规模及主要产品年生产规模
资源消耗
用水量：
立方米/天
用电量：
千瓦时/天
用煤量：
吨/天
用油量：
吨/天
废弃物排放
废气量：
立方米/天
废水量：
吨/天
固定废弃物：
吨/天
招标方案核准
资源综合利用措施
劳动就业
总就业人员：
人
其中管理人员：
人
新征用地
亩，其中耕地面积：
亩
总建筑面积：
平方米
计划开工时间
年月
建设期限：
月
项目投资情况
项目总投资万元
其中：
固定资产投资：
万元
铺地流动资金：
万元
资金来源
A.项目资本金：
万元，其中出资人及出资额：
B.直接融资：
万元
其中：
发行股票：
万元，发行债券：
万元
C.银行贷款：
万元
D.企业自筹：
万元
E:
政府补助：
万元
其中：
国家补助：
万元
省补助：
万元
F.利用外资：
万元
其中：
直接投资：
万元
对外借款：
万元
G.其他投资：
万元
项目负责人
联系方式
电话
传真
E-mail
法定代表人（签字）：
项目单位（盖章）年月日
环评批复办事指南
审批事项：
建设项目（非辐射类）环境影响报告表审批
审批部门：
市环保局
审批时限：
30个工作日
承诺时限：
15个工作日
审批类型：
行政许可
首席代表：
王亚丹
事项类型：
承诺件
法律法规依据：
1、《中华人民共和国环境保护法》第二章第十三条建设污染环境的项目，必须遵守国家有关建设项目环境保护管理的规定。
2、《中华人民共和国环境影响评价法》第一章第三条编制本法第九条所规定范围内的规划在中华人民共和国领域和中华人民共和国管辖的其它海域内建设对环境有影响的项目应当依照本法进行环境影响评价。
3、《建设项目环境保护管理条例》第二章第六条国家实行建设项目环境影响评价制度4、《河北省环境保护条例》第四章第二十三条新建、改建和扩建对环境有影响的建设项目，在可行性研究阶段，建设单位应当编制环境影响报告书或环境影响报告表，经环境保护行政主管部门批准后，计划部门方可批准可行性研究报告5、《河北省建设项目环境保护管理条例》第一章第三条建设项目必须严格按照有关法律法规的规定进行环境影响评价。
申请应提交的材料：
1、（环评文件名称）纸质版及相关附件1份，并附电子版；
2、项目投资主管部门或行业管理部门出具的意见（如备案类项目需提交备案证）；
3、河北省建设项目主要污染物排放总量指标确认书（试行）；
4、水土保持方案批复（涉及水土保持的建设项目）；
5、行业主管部门预审意见（有行业主管部门的）；
6、县、区环保部门审查意见。
是否需要现场踏勘、专家评议、评估论证：
是
办理窗口：
3楼环保局
窗口电话：
7680033
办理流程
登记：
办理人：
政务服务中心统一登记台
受理：
办理人：
张媛、杨飞、高冬杰、刘爽、郭媛媛
审批公示：
办理人：
赵峰、李靖洁、陈芳芳
领导签批：
办理人：
王亚丹、王凯
办结发证：
办理人：
张媛、杨飞、高冬杰、刘爽、郭媛媛
不属于政府投资建设的项目，均实行备案制，由建设单位编制项目申请报告之后向当地发改委申请项目备案。
建设项目备案申请报告的编制：
（1）企业基本情况，主要投资业绩；
（2）项目基本情况：
项目名称、拟选地址、建设内容、建设规模、主要生产技术及产品名称、项目总投资额及投资计划；
（3）项目投资意愿及资本金筹措情况。
根据《中华人民共和国环境评价法》，对项目的环境评价实行分类管理。
房地产开发企业需要根据其所开发项目对环境的影响程度，编制环境影响报告书、环境影响报告表或填报环境影响登记表。
对于建筑面积10万m2以上的房地产项目以及别墅区，需要编制环境影响报告书，对产生的环境影响进行全面的评价；对建筑面积在2万—10万m2的房地产项目，需要编制环境影响报告表，对产生的环境影响进行分析或专项评价；对于建筑面积在2万m2以下的项目则需要填报环境影响登记表向环保局报批。
（二）建设项目用地预审
根据《建设项目用地预审管理办法》，需备案的项目在办理备案手续后，由建设单位提出用地预审申请。
办事指南
审批事项：
建设项目用地预审
审批部门：
市国土局
审批时限：
20个工作日
承诺时限：
7个工作日
审批类型：
行政许可
首席代表：
陈大俊
事项类型：
承诺件
法律法规依据：
《建设项目用地预审管理办法》（中华人民共和国国土资源部令第42号）
申请应具备的条件：
1、符合土地利用总体规划；2、保护耕地，特别是基本农田；3、合理和集约节约利用土地；4、符合国家供地政策
申请应提交的材料：
"建设项目用地预审申请表
建设项目用地预审申请报告
项目建议书批复文件或者项目备案批准文件
单独选址建设项目拟选址位于地质灾害防治规划确定的地质灾害易发区内的，提交地质灾害危险性评估报告
单独选址建设项目所在区域的国土资源管理部门出具是否压覆重要矿产资源的证明材料
直接审批可行性研究报告的审批类建设项目与需核准的建设项目，申请用地预审的不提交3、4、5项材料
图件：
标明项目选址的土地利用总体规划图和1:
10000标准分幅现状图
设区县国土资源部门出具的初审意见
项目可行性研究报告
土地权属、地类、面积汇总表和土地权属来源材料
设区县国土资源部门出具的初审意见"
是否需要现场踏勘、专家评议、评估论证：
否
办理窗口：
三楼国土局窗口
窗口电话：
7680032
办理流程
登记：
办理人：
政务服务中心统一登记台
业务窗口统一受理：
办理人：
韩小玲、李翔宇
材料审核：
办理人：
韩小玲、李翔宇
预审申请意见：
办理人：
韩小玲、李翔宇
科长审核：
办理人：
杨坤、任志兰
主管局长审批：
办理人：
文选
项目用地预审：
办理人：
韩小玲、李翔宇
存档、在线备案：
办理人：
韩小玲、李翔宇
注意事项：
1、占用耕地的，需补充耕地初步方案是否可行，资金是否有保障。
2、不需要进行地质灾害危险性评估的，建设单位凭市国土局发出的确认答复意见书申请用地预审；需要进行地质灾害危险性评估的，由建设单位委托具备地质灾害防治工程勘察甲级资质单位开展评估工作后，持评估报告和审查认定意见书申请用地预审。
3、建设项目用地预审会审中，建设项目选择不合理和不符合建设用地控制指标、达不到土地投资强度等要求的建设项目，必须调整选址、重新上报选址方案和相应核减其用地规模，重新确定用地四至范围。
（三）《建设用地规划许可证》的办理
《建设用地规划许可证》是由规划局核发的确认建设项目位置和范围符合城市规划的法定凭证，载明了建设用地的位置、性质、规模、容积率以及建筑面积等内容，其附件包括建设用地红线图和规划条件。
建设单位在取得《用地预审报告书》、《国有土地使用权出让合同》以及建设项目的备案文件等材料之后，可以到规划局申请《建设用地规划许可证》的办理。
取得《建设用地规划许可证》是办理征地补偿手续和国土局同意批准用地的前提条件。
审批事项：
建设用地规划许可
审批部门：
市规划局
审批时限：
20个工作日
承诺时限：
0个工作日
审批类型：
行政许可
首席代表：
郭剑宇
事项类型：
即办件
法律法规依据：
《中华人民共和国城乡规划法》（2007.10.28.第十届全国人大常委会第十三次会议通过，2008.1.1起施行）第三十七、三十八条。
《张家口市城乡规划管理办法》。
申请应具备的条件：
发改委批准或核准、备案文件；市政府建设用地批复文件、国有土地使用权出让合同文本及勘测定界图（出让地提供）。
法律、法规、规章规定的其他材料。
申请应提交的材料：
"《建设用地规划许可证申请表》；建设用地规划书面申请和法人委托书（附报件人的身份证复印件）提供1:
500或1:
1000现状地形图（包括电子版）发改委批准或核准、备案文件市政府建设用地批复文件、国有土地使用权出让合同文本及勘测定界图（出让地提供）法律、法规、规章规定的其他材料"
办理窗口：
三楼规划局窗口
窗口电话：
7680035
办理流程
登记：
办理人：
政务服务中心统一登记台
受理：
办理人：
赵海龙、王晨曦、王玖丽、李娜
送审文件、图纸清单
编号
文件名称
份数
备注
1
办理建设用地许可证书面申请
2
法人委托书及身份证复印件
3
建设工程有关计划文件
4
国有土地使用权出让合同文本及附图
5
1：
500或1：
1000现状地形图（包括电子版）
6
总平面设计图
7
《建设工程选址意见书》及附图、附件
说明
一、凡属下列建设项目申请《建设用地规划许可证》：
1、凡新建、迁建单位需要使用土地的建设工程；
2、原址扩建需要使用本单位以外土地的建设工程；
3、需
升级会员 