广西南宁五象新区水榭逸居价值白皮书最终精品Word文档下载推荐.docx
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1.2.1地域价值
项目的地域价值主要细分为以下价值部分：
✧区域价值
✧地段价值
✧地块价值
1.2.2物业价值
物业价值由以下几方面体现：
✧规划设计的先进性和独创性
✧建筑功能的先进性和综合性
1.2.3附加价值
附加价值是提升项目物业价值的支撑点，主要由以下价值组成：
✧人文价值
✧服务价值
✧品牌价值
1.3实现项目价值的过程
1.3.1项目价值的构建
主要目的是通过项目核心价值的构建，明确项目主要的资源优势和核心市场卖点，为项目的营销指明市场导向和提供理论基础。
1.3.2项目价值的核心
作为实现项目价值市场化的主要环节，其目的主要是通过项目营销人员对项目核心价值的理解和掌握，将项目核心价值与市场和客户进行碰撞和对接，以引起市场和客户对项目的关注，并对项目的核心价值认知和认同，最终成为项目的支持者和购买者。
1.4项目案名及价值结论索引
1.4.1建议案名：
根据本项目各项特征总结，本项目案名建议为：
Ø
山水：
意味着本项目近山近水，背靠五象，前观邕江，远眺青山，体现出项目的地理位置及景观优势；
美庐：
意指美丽的房子，非常贴切的表达出项目蕴含山水之美、文化之美、艺术之美的一个现代唯美山水居住社区。
1.4.2项目核心价值为：
流淌艺术的唯美人生！
价值阐述：
大象无形，大音稀声，大美不言。
水榭逸居项目回到万物共生的自然规律，整体考量建筑、文化、艺术、自然与人的终极关联，以本原生活承载人所有的亲密关系与情感，道出更高文明的方向。
在天、在地、在岭畔，在水边，一处浑然天成的优雅居停，还原唯美的艺术人生。
2.1地域价值：
2.1.1区域价值
2.1.1.1城市发展前景
城市未来发展前景：
东盟商贸区经济核心
中国—东盟博览会永久性会址落户南宁，为城市发展提供了百年难遇的历史机遇。
中国-东盟自由贸易区，这个世界人口最多、发展中国家最大自由贸易区的加速发展，使南宁作为中国-东盟自由贸易区国际枢纽核心，地缘优势突显，城市地位迅速国际化，以东盟博览会为契机，提出新的城市发展思路：
围绕“东博会”，尽快把南宁建成面向东南亚、与世界其他国家和地区接轨、融合的国际性现代化城市和物流中心，最终发展成为“东盟商贸区经济核心”。
泛北部湾经济圈：
中国第四经济增长极
2007年，泛北部湾经济圈战略列为中国全球经济战略体系的重要部分，作为中国与东盟各国合作成果的落实平台，该经济圈面向全球发展，在大湄公河经济走廊等经济利好因素推动下，其发展前景被国内外经济权威及政府要员一致看好，成为继珠三角经济圈、长三角经济圈、环渤海经济圈之后，中国第四大经济圈，发展空间广阔。
2.1.1.2区域未来发展前景：
区域定位：
行政信息、文体、商业、商务中心
依托于城市良好发展前景，南宁市加快城市化进程，提出“西建东扩，完善江北，提升江南，重点向南”城市总体发展方向。
而重点向南说的就是“五象新区”建设。
根据《五象新区规划》，五象新区的功能定位为：
中国—东盟自由贸易区的区域性贸易中心；
泛北部湾的总部基地；
区域性的物流、高新产业和加工业基地；
南宁市行政、信息、文体、商业商务中心。
将再造一座新南宁，成为未来的城市发展新中心。
区域整体规划：
“再造一个新南宁”
规划根据南宁市委、市政府提出的“再造一个新南宁”的城市发展战略，在新区规模的界定上，以当前南宁市的现状城市规模170平方公里为参照，提出新区的发展规模定为175平方公里，并在此范围内进行了规划研究，规划人口规模定为150万人。
新区规划的主要内容包括了175平方公里的规划研究、88平方公里的分区规划以及18平方公里核心区规划。
其中，88平方公里的分区规划属中远期规划，主要是按照五象新区的发展定位，对分区的用地布局、公建设施配套、道路网络等方面进行科学规划，形成集约性、节约型、环境友好型的发展模式，带动城市跨越式发展。
18平方公里核心区近期的城市建设，计划用5年左右的时间，使之成为一个具有时代气息和民族风格的环境优美、舒适宜人的城市新区。
区域交通体系
水路方面，邕江穿城而过，沟通各地；
海运方面，五象新区紧逼钦州港，出海便捷；
铁路方面，湘桂铁路就在五象新区，玉洞火车站也将落户新区；
航空方面，五象新区核心区距吴圩国际机场仅30公里；
陆路方面，新区通过南宁大桥、仙葫大桥等跨江大桥与市中心区连为一体；
五象大道、玉洞大道、堤路园、银海大道、南宁大桥南岸和龙岗大桥延长线、环城高速公路、南北高速公路、南北二级公路、南蒲路等道路连接内外交通，非常便捷。
区域配套设施
文化艺术中心，选址在南宁大桥延长线西侧邕江边上（毗邻本项目），占地面积约400亩，选址中主要将交通便利、城市景观作为首要参考因素。
体育中心，落户在五象大道南侧、紧邻规划中的跨江主干线，占地面积约2000亩。
该配套设施将交通疏散、城市景观、带动周边地块的开发、与体育运动学校实现资源共享等方面因素作为选址的必要条件。
市级行政中心，选址在五象大道以南、南宁大桥延长线以东，紧邻五象岭森林公园，该选址主要是考虑对新区的带动作用。
“老南宁”、大型娱乐项目等，选址在邕江与高速公路交汇的三角地带，这主要是考虑沿江景观和对土地的集约利用。
2.1.2地段价值：
2.1.2.1地段位置
本项目位于五象大道中段，与平乐大道相近，东可直上南宁大桥到达琅东，西可直上环城高速，抵达区内各个城市，交通便捷，地理位置十分优越。
北靠广西文化艺术中心，眺望邕江美景，具有良好的居住氛围和景观资源，未来将是城区居住中心。
2.1.2.2地段交通环境
项目周边路网发达，连接南宁各个城区，交通方便快捷。
南宁大桥连接青秀和良庆两个城区，带来巨大的人流量；
五象大道与星光大道、银海大道，外环高速相对接，交通四通八达。
地段重点配套
项目紧邻耗资数亿元的广西文化艺术中心，文化艺术中心作为广西文化艺术的龙头，必将给区域带来强烈的文化及艺术氛围，也将对本项目的人文有极大的影响。
同时文化艺术中心建筑占地较大，达400亩，其建筑形态为低楼层大面积的建筑形式，包括较大面积的文化广场。
这一配套设施不仅赋予了项目浓厚的艺术人文氛围，还为项目增加了极具艺术性及代表性的园林景观。
除了山景、水景、文化艺术中心更为项目凭添一份唯美的景观盛宴。
市政设施
项目周边政府机关，市政配套完善。
区文化艺术中心位于项目对面，是项目价值提升点；
体育中心在本项目西南面，处于2公里生活圈内，距离无比拉近；
市级行政中心选址在五象大道以南、南宁大桥延长线以东，本项目高层远眺可见。
生活配套设施
根据《五象新区规划》，未来，项目所处区域将是南宁市行政、信息、文体、商业商务中心。
届时项目周边将会是南宁业态最丰富的区域之一，拥有非同凡响的人气和浓厚的商业氛围。
为区域的居家生活提供便利的生活配套服务，使工作、生活于本区域的人们衣食住行无忧。
2.1.3地块价值
2.1.3.1毗邻区文化艺术中心
广西文化艺术中心，除了是广西文化艺术的核心，同时也是五象新区乃至南宁市重点的城市景观。
项目地块与文化艺术中心为邻，在园林景观、文化艺术氛围上，彼此呼应，为项目地块营造浓厚的文化艺术氛围及气息。
2.1.3.2地块的景观资源
项目背靠青秀山国家AAAA级生态湿地公园，巍巍青山为屏，延绵绿丘为嶂。
蜿蜒而过的邕江、远山、文化艺术中心相呼应，为项目打造独一无二的唯美景观盛宴。
2.1.3.3土地资源的稀缺性
本项目位于新城市中心，所处地块交通便利、地理位置优越、大型公共配套丰富，背靠青山、面迎邕江。
在土地资源日趋匮乏之下，如此交通便利、前景可观、依山傍水的地段更显得弥足珍贵或堪称绝版。
同时，新城市中心毗邻文化艺术中心的绝版山水资源成为了本项目的显赫的最大价值点。
2.1.3.4地形地貌环境
项目占地约100亩，地块较为平坦规则，有较好的开发条件，在规划布局方面也较好利用。
项目四面临路，沿交叉主干道呈长方形分布，可利用沿路两旁最大化地增加项目展示面、项目人气及项目交通便利度。
2.1.3.5地块开发属性
根据南宁市经济发展趋势及地段位置和市场定位，拟将本项目开发成以住宅为主、商业为辅的中高端居住型产品。
本项目拟开发酒店服务、沿街商业、社区会所以及小高层、高层住宅等内容。
2.2物业价值：
2.2.1总体规划构思的先进性
物业具有浓郁的人文艺术气息
项目规划方面人文艺术气息浓厚，结合周边艺术中心的内部价值，以及五象新区特有人文气息，在项目整体规划方面，在物业建筑形态方面，以及内部园林景观带有深深的艺术烙印。
凸显项目整体形象的项目标志物
项目设计星级酒店，在同类物业中少有。
既提升了项目形象又增加了产品附加价值，可以成为区域标志性建筑物。
新城市中心的高尚住宅物业
本项目规划设计根据项目地块所属位置、区域环境、交通环境及市场需求，以完善区域功能配套，创造城市理想生活模式为主线，将项目设计成为以住宅产品为主的高尚住宅物业，最大程度对接市场对项目建筑整体设计的要求，户型规划最大限度地考虑了景观面的利用率以及通风采光要求，视野开阔无阻挡，有效将江景景观优质资源充分考虑在内，项目整体上看时尚现代，个性鲜明，实为该区域的标杆项目。
合理布局的商业配套体系
项目沿街商业从五象大道到文化广场开设风情商业街，最大化的增加了客流。
项目沿路设置低层商业，方便本项目人群上下班顺路购物的同时，还可为周边城市居民提供服务，形成对内对外的商业格局，延展了商业设施的服务半径及商业价值，从而保证了项目居住价值的实现。
2.2.2建筑外观的现代性及标志性
建筑形态的独特性－点式建筑
项目建筑规划科学，布局合理。
其中点式住宅规划，有机的错位布局，让社区南边开口进气，使得南风长驱直入，通风绝佳。
同时点式规划，不仅开创了一个恒景住宅的格局，而且大大提高了园林的面积和艺术性。
这就是因为点式住宅能够处理空间里跟房子组合在一起的一系列各种物理存在的环境要素之间的尺度，使之和谐共生。
建筑的独特设计均为满足业主最大景观视野需求，能让每一户都能享受到山景、水景、园景等多重景观视野盛宴。
建筑外观的独特性
在外形设计中主体建筑运用简洁、现代的设计风格，突出建筑特有的时代感和现代感。
立面以简洁、明朗的横竖线条为构成元素，塑造现代而大气的宏观景象；
特色风情商业步行街立面以江边建筑风格为主，衬托江边休闲娱乐风情。
2.2.3户型功能设计先进性
户型设计的先进性
户型面积体现出舒适适用的特征，与市场上现今自住、改善需求进行充分对接。
必将大大地吸引项目目标客群，激发他们的购买欲望，从而在同区域内众多项目中脱颖而出，形成项目在市场上的差异化。
本项目产品设计先进具有鲜明的特色及亮点，在户型的朝向、通风、采光上做到窗窗有景，采光明亮。
科学合理、布局实用的商铺规划
本项目是集住宅、商业为一体的大型房地产开发项目，平面布局中考虑了商业、居住的人流、交通组织的合理布置，商业空间的合理利用及其商业气氛的营造。
以沿街一层商业为主，局部二层，商铺设计方正实用，商铺面积适中。
2.3附加价值
2.3.1人文价值
区域人文价值
文化艺术中心，让拥有地理优势的本项目时刻沉侵在文化和艺术的熏陶之中，让区域居住生活者在艺术氛围熏陶下，成为艺术中心的艺术家，极大提升本项目由内而外的人文价值。
项目所在区域是历史悠久的风景区，五象岭公园座落其前，美丽的邕江围绕项目蜿蜒前行，区域内景色美丽，区域人文价值独特。
未来随着文化艺术中心、体育中心以及众多“老南宁”、大型娱乐项目将相继落户城区。
将会极大的丰富和便利了居民的文化生活，从而让各个区域的人群汇集于此，形成多种文化的交汇。
项目人文价值
精神理念：
项目打造一个以区文化艺术中心为依托，青秀山公园、
邕江水景为核心景观环境的现代都市休闲生活港湾。
项目投资者充分结合区位优势、地域资源、科学规划为该项目注入高尚、自然、必然、怡然、大雅的精神享受理念。
使之能成为，都市人群无比向往的世外桃源圣地，还原生命的本真。
规划理念：
项目规划着意创造的是一个具备丰富景观资源的江景住宅项目，具有强烈的建筑识别性。
这对于区域内众多项目而言，具有独立的风格。
2.3.2服务价值
物管服务价值：
贴心周到的服务是每一位业主所希望享受的服务之一，本项目发展商秉承为业主处处设想的宗旨，必将聘请一流的物业管理公司对项目进行统一管理，为业主提供专业化，人性化的服务，以严格的服务标准、一流的服务品质为每位项目业主提供安全舒适的工作与生活感受，以提升项目的综合品质，强化市场的认同度。
专业协作团队：
本项目对项目规划方案设计单位的选择，以及建设单位、监理单位和代理公司的选择，都与社会知名专业机构合作，依靠这些专业机构强大的技术实力与丰富的实战经验，从各个方面保证项目拥有高质量的品质，并保证项目顺利推进。
2.3.3品牌价值
项目发展商（略）
第三章项目价值应用
通过上面对项目价值各要素的分析可知，本项目在区域、物业、附加价值上有着自己独特的优越性，这为项目的推广奠定了良好的基础。
以下将进一步对这些价值要素进行比较，分析判断其各自优劣，提炼出整个价值体系的核心，以此整合各个价值要素，并作为项目推广的主线。
3.1核心项目价值的选择
项目价值核心是贯穿、整合整个价值体系的主干和线索，必须清楚的揭示出项目价值的最亮点，也是影响销售价格体系指数的主要因素。
3.1.1选择标准
核心项目价值对其他项目价值具有引领作用
核心项目价值对价格体系有较强的支持作用
核心项目价值具有较高的公众认可度
核心项目价值具有较强吸引力的市场推广宣传点
3.1.2核心项目价值的选择
项目根据以上的选择标准，对本项目价值构成要素进行比较分析，以便能寻找出构建项目价值的支撑点：
3.1.2.1地域价值分析—城市发展新一极，前景无限
在本项目的三大要素中，地域价值是项目其它价值的基础要素，其它价值根基于这一要素而得到体现，所以地域价值优势显得非常重要。
区域价值方面：
城市新中心
作为新城区，往往比老城区有更广阔的城区规划空间，环境优美，道路整齐。
五象新区依托于城市良好发展前景，未来项目周边将会发展为行政信息文体商业商务中心，城区建设规范，居住环境领跑各个城区。
地段价值方面：
五象新区文化居住中心
本项目的位置绝佳，背靠艺术中心，毗邻城区广场，区域人群处于艺术中心生活圈，享受唯美的艺术生活。
在房地产行业中流行的“地段论”依然是十分有道理的。
由此可知，本项目的地段价值具有相当大的影响力。
地块价值方面：
文化艺术中心熏陶下的唯美山水地块
本项目临江邕江，项目高层可以远眺江景美色，利用设计将地块形状和地段的完美结合，能最大化的增加人们对项目的关注度和项目的建筑美感，同时也使得住宅的视野更广，项目价值更高。
【项目地域价值分析综述】：
本项目从地域价值来看，文化艺术价值凸现，具备周边项目不具有的唯一性，具有较为明显的优势，对产品同质化的市场来说，地域层面的竞争优势大小成为能否引领市场的关键，本项目的定位是以住宅为主的高尚居住区，因此，
在充分结合地段核心优势的基础上，制定出准确的营销方式，以面对市场同期其它项目的挤压，突出优异的文化艺术价值显得尤为重要。
3.1.2.2物业价值分析—渗入艺术细胞的唯美建筑
设计价值方面：
与城区竞争项目相比，本项目建筑外观、内有的设施配套，以及建筑设计方面，嵌入独特人文艺术气息，艺术气质在区域内独树一帜。
【项目物业价值分析综述】：
从市场上同类产品比较，本项目的物业价值具有独特性，优势明显，在整个项目价值体系上看也处于比较突出的位置，在未来的后期营销中，可以加大项目在市场上的亮点，从而使项目的整体价值最大化。
3.1.2.3附加价值分析—艺术散发地
人文价值方面：
区文化中心座落于项目附近，汇聚了众多的文化和信息。
本项目可利用艺术中心赋予的文化气息，打造赋予浓郁文化艺术气息的高尚住宅产品。
服务价值方面：
高品质的物业管理会为项目的形象深层次的进行提升，从而牢牢树立项目的区域标杆形象和开发商的良好信誉。
【项目附加价值分析综述】：
本项目的人文价值，富有内涵，带有艺术气息，是构成整个项目价值体系的最大亮点，对整个项目价值具有指引作用，可以领跑项目其他价值的发展。
对项目其他的支撑作用最大，是项目各项价值最终得以实现的必要保证。
3.2项目价值的核心
3.2.1项目价值的层面诉求
通过上述对构成项目价值体系各种要素的具体解析，使我们对本项目有了清晰的理解，本项目所处地域的绝佳优势是对项目价格体系的核心支持，使项目在激烈的市场竞争中保持绝对的优越性。
而项目物业价值进一步增加了项目的市场竞争力，使项目与市场对接时对项目竞争环境有清晰的定位。
而项目附加价值的深层述求则支撑着项目的形象高度，并成为项目利润进一步展现和提升的动力。
三种价值层面互相依存，互相促进。
3.2.2层面诉求与核心提炼的统一
项目价值的核心是指影响其销售价格体系制定的主要因素，综合项目各个价值层面的分析，本司认为，项目各个层面的价值具有均好性，但都不足以单独支撑物业的销售，以获得市场的深度认可，各项价值相互支持，互为提升，以互补的形势共同组成了项目独特的竞争优势，对项目销售价格体系产生最大及最直接的影响力。
综合分析，我们认为本项目的诉求重点是：
充分展现项目各种价值优势的同时，利用项目各价值之间互补关系，充分展示地域价值，灵活运用物业价值，在现有的地域和物业价值基础上，赋予项目差异化附加值，使项目的综合价值发挥最大效力。
第四章结论
通过前面的详尽分析得知，项目价值由地域价值、物业价值和人文价值组成。
三大价值中，地域价值是物业价值和人文价值的基础，而物业价值和人文价值则对地域价值具有支撑作用。
项目的核心价值点需要综合三大价值点，同时具备唯一性，而项目的人文价值具有地域价值特征，可以在后期物业价值构造，也是附加价值重要组成部分。
因此，本司认为，项目的核心价值点，在于项目的艺术价值，提炼价值点：
艺术中心相伴的唯美人生！
这是本项目价值体系当中，核心的价值要点，在未来的营销推广中应该捉住核心价值点，进行营销，从而促进销售。
二OO九年九月
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