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绿色安全食品流通体系项目建设可行性研究报告
第1章项目概述
1.1项目名称
北京锦绣大地绿色安全食品流通体系项目
1.2项目承办单位
1.3项目地理位置
项目的用地位于北京市海淀区四季青乡，距阜石路500米，紧邻城市西五环路。
南侧有货运铁路线一条，规划中将建设铁路货场一座，可满足项目的批量商品运输的需要。
1.4项目建设内容
建立在“从土地到餐桌”全过程的质量安全控制体系基础之上，从而为绿色安全食品行业构造出切实可行的市场信用体系，通过完全对称透明的绿色安全信息渠道构建和巩固消费者信心。
在此基础之上，运用先进的供应链管理平台，在基地认证管理、电子商务、食品安全高效检测技术、仓储管理和保鲜技术等先进技术和经营管理服务的支持下，实现绿色安全食品的“高效物流”。
项目将首先选择食品安全控制成本较低、市场风险较小的新鲜蔬菜和果品进行一期运营，构建科学、严谨、高效的绿色安全食品流通体系；在此基础上，根据项目建设状况和市场状况，项目二期将向粮油、肉禽蛋产品、水产品等方向拓展；项目三期一方面将致力于搭建完整的绿色安全食品物流配送体系，将糖、茶、酒、饮料等加工食品纳入体系中，为北京市居民提供安全、可靠、绿色的食品供应；另一方面，根据项目运营中的经验，将成熟的项目运作机制在上海、广州、天津等其他大城市进行复制建设，构建锦绣大地绿色安全食品流通企业体系，并切入资本运作，用成功的管理模式和优秀的市场品牌来增强项目的市场价值和社会效益。
本项目报告书内容以一期建设核算为主。
本项目总投资31226万元，项目建设主要内容由仓储加工配送区基础设施建设、质量安全控制体系建设和城市配送体系建设三部分组成。
根据市场需求和项目一期建设规模，项目用地总占地面积为10万平方米。
拟新建仓储设施40,000m2、加工设施20,000m2、配送设施10,000m2、综合办公服务设施5,000m2、质控中心设施2,000m2、消防、污水处理、电力等室外公共工程建筑面积5,000m2。
总建筑面积合计82,000m2，另道路及停车场占地面积43,000m2。
同时在已有信息、检测设施设备础上进行信息、交易、检测系统的更新和布设，并与仓储加工区形成联接，构建一体化的供应链管理体系。
本项目新增信息系统设备102台（套），估价774万元；新增信息系统软件及研发1359万元，新增检测系统设备800万元。
1.5主要经济指标
本项目总建筑面积82,000平方米，
占地面积10公顷。
本项目总投资31303万元，
其中仓储、加工等基础设施工程建设费用16675万元，用于购买相关设备仪器及车辆费用10933万元，基本预备费1566万元。
静态投资合计30044万元，另需流动资金1258万元，动态投资总额为31303万元。
本项目正常年营业收入18000万元，
利润总额9868万元，
税后利润9868万元，
投资利润率31.5%，投资利税率34.5%，
税后财务内部收益率19.6%，
税后财务净现值15654万元，静态投资回收期5.9年，动态投资回收期7.4年（均含建设期1年）。
（详见第6章财务分析）
1.6项目编制依据
中共中央2004年关于农村工作的一号文件精神“要求各地区加强力度解决“三农”问题同时，增加对农业产业化龙头企业的投入，进一步加强农产品的产地和销地批发市场的建设，创造条件发展现代物流业“。
吴仪同志在（全球食品安全大会上和全国流通企业改革与发展座谈会上的讲话）2004年2月、2004年11月；
国家发改委经贸[2004]927号文件“关于2004年农产品批发市场中央预算内专项资金（国债）项目建设实施意见”
国民经济和社会发展第十个五年计划纲要
《国务院办公厅关于实施食品药品放心工程的通知》（国办发[2003]65号）；
《商务部关于建立健全加工和流通领域食品安全检测体系的意见》（商运发[2003]457号）；
中华人民共和国国家质量监督检验检疫总局发布《农副产品绿色批发市场国家标准》（GB/T19220-2003）
《财政部、国家税务总局关于国有农口企事业单位征收企业所得税问题的通知》，1997年5月8日，财税字[1997]049号，具体规定“对于农林产品初加工业取得的所得暂免征收企业所得税，农口企事业单位与其他企事业单位组成的联营企业、股份制企业从事上述各业的所得应照章征收企业所得税”，通知中对于产品范围进行了具体规定，如蔬菜初加工是指“通过对各类蔬菜（含山野菜）晾晒、冷藏、冷冻、脱水、分级包装等加工处理，制成的初制品。
具体包括：
利用冷藏设施，将新鲜蔬菜通过低温贮藏，以备淡季供应的速冻蔬菜，如速冻茄果类、豆类、柿子椒、蒜苔、黄瓜等。
（2）将植物的根、茎、叶、花、果、种子和食用菌通过干制加工处理后，制成的各类干菜，如黄花菜、玉兰片、萝卜干、冬菜、梅干菜，木耳、香菇、平菇等。
而水果初加工是指“水果初加工通过对新鲜水果（含各类山野果）清洗、脱壳、分类、包装、储藏保鲜、干燥、炒制等加工处理，制成的各类水果、果干、果仁、坚果等。
”本项目经营产品及经营方式符合这一规定。
详见报告附件。
《国家税务总局关于明确农业产业化国家重点龙头企业所得税征免问题的通知》（国税发［2001］124号）再次进行了明确。
并进一步指出，重点龙头企业所属的控股子公司，其直接控股比例超过50％（不含50％）的，且控股子公司符合“从事种植业、养殖业和农林产品初加工，并与其他业务分别核算”的规定，可享受重点龙头企业的税收优惠政策。
详见报告附件。
农业部、国家发展计划委员会、国家经济贸易委员会、财政部、对外贸易经济合作部、中国人民银行、国家税务总局、中国证券监督管理委员会印发《关于扶持农业产业化经营重点龙头企业的意见》和北京市相关政府部门制定的《关于扶持北京市农业产业化重点龙头企业的意见》中指出对于国家产业化重点龙头企业要在信贷、筹资、基地建设、财政等各方面“加大支持力度”，详见报告附件。
北京市商务局、北京市发展和改革委员会关于印发北京市流通发展分类指导目录（北京规字[2004]6号2004年3月19日）的通知
落实《中共北京市委、北京市人民政府关于推进郊区城市化，促进农民增收的意见》（2004年3月24日）
根据《北京市人民政府关于推进流通现代化的意见》、《北京市农产品流通体系发展规划（2002—2008年）》和《北京市农产品批发市场建设规范（试行）的通知》
《“十五”期间首都信息化发展规划》；
《北京市农产品批发市场建设规范（试行）的通知》
《关于推进流通现代化的意见》
《北京市“十五”时期商业发展规划》；
（推进流通现代化文件汇编）北京市海淀区商业委员会2002年7月
北京市海淀区现代物流产业发展总体战略规划和推进流通现代化规划的通知
国家其它相关的法律法规及有关强制性的标准和规范
第2章项目承办单位概况
2.1锦绣大地公司简介
北京锦绣大地农业股份有限公司（以下简称锦绣大地公司）1998年5月5日经北京市人民政府批准，由北京市大地科技实业总公司、北京市四季青农工商总公司、北京科技风险投资股份有限公司、首钢总公司和中煤信托投资有限责任公司等十三家共同出资设立的股份制企业，于1999年1月18日国家工商行政管理总局注册登记，注册资本3.66亿元，公司于1999年2月10日经北京市新技术产业开发试验区以“新准字GF1889号”批准为新技术企业。
企业经营范围包括：
●农作物及花卉种植、销售；
●水产品养殖、销售；
●牲畜及家禽饲养、销售；
●生物工程及农业设施的技术研发、技术转让、技术咨询、技术服务；
●销售自行开发的产品、包装食品、酒；
●农业设施租赁、机械设备修理；
●承办现代农业展示活动；
●承办消费品市场；
●承接普通货物运输；
●自营和代理各类商品及技术的进出口业务；
●经营来料加工和“三来一补”业务；
●经营转口贸易和对销贸易；
●冷藏保温运输等涉及到农产品生产、科研、贸易及物流服务各个环节的科工贸一体化的高科技产业集团。
依托13家股东所具有的技术和业务资源方面的优势，在优良品种开发、生物技术和动物胚胎工程、天然药物和生物制药等核心业务领域内业绩显著，在业内处于领先地位。
公司在农业及相关产业的卓越成交和创造的巨大社会、经济和生态效益，得到了社会和政府的高度认可。
2002年被国家计委（现国家发改委）、农业部等九部委联合认定为“农业产业化国家重点龙头企业”，并享有龙头企业的各项税收、信贷等优惠政策。
2003年企业实现各项主营业务收入约6亿元，实现税后净利润约5000万元。
截至2003年年底锦绣大地公司企业总资产达到约19亿元，负债合计约12亿元，企业净资产约为7亿元，固定资产约2.6亿元。
近年来，公司的经营状况保持着持续发展的良好态势，盈利能力较强。
而且预计未来几年，随着国内农产品市场竞争的日渐有序，公司的竞争优势将得到巩固，良好的经营管理水平和较强的融资能力将保证公司各项业务的进一步发展。
公司努力推动安全食品的城市物流配送体系建设，目前生产和加工配送的产品占北京市绿色安全农产品市场的20%份额。
合计建有60个专柜，6个连锁店，其专柜数量占北京市政府三年建300个专柜计划的1/5。
此外，锦绣大地公司以其坚持可持续发展的企业经营理念和在业内创造的良好社会、经济和生态综合效益，于2002年12月16日被美国可持续发展研究所（SustainableBusinessInsititute）授予“企业可持续发展奖”（TheSealofSustainability）。
2.2公司荣誉
锦绣大地公司在短短5年内取得了快速发展，在取得企业良好经济效益的同时，致力于推动本地区社会经济的综合增长和可持续发展，并得到社会公众与各级政府的认可和重视。
除了“农业产业化国家重点龙头企业”和“企业可持续发展奖”之外，以下仅仅是企业所获得部分荣誉：
⏹国家计委现代农业产业化示范基地；
⏹科技部“十五”第一批国家级科技创新型星火龙头企业和国家级星火外向型企业；
⏹国家级科普教育基地；
⏹北京旅游观光园区；
⏹北京市高新技术企业；
⏹北京市安全农产品生产基地；
⏹北京市首批农业标准化生产示范基地；
⏹公司通过了国家环保局的环境评价；
⏹蔬菜为北京市政府认证的安全食品；
⏹控股子公司风华兽药厂通过GMP认证；
⏹企业所属检测中心通过了CMA认证。
2.3公司管理体系
员工总数为1080人，正式员工508人，大专以上学历的人员占正式职工总数的57%。
建有博士后流动站，博士和博士后10名。
硕士26名。
具有高级职称的技术人员13名，中级45名。
特别是公司高层管理人员大多具有多年技术研发和管理背景，管理经验丰富，公司的稳步发展在一定程度上反映出管理层较高的管理水平和对市场的把握能力。
公司由企业博士后流动站、中心试验室、检测中心、胚胎中心和风华兽药够构成了内部研发与外部引入相结合、理论与实践密切相结合、研究开发与应用有机结合完整技术研发体系。
目前公司技术人员100人，其中研发人员60人，包括博士10人，硕士15人，本科学历30人，专科学历5人。
2.4公司科研成果及产业化成就
公司共承担北京市科委、计、经委等重大课题和“863”中间试验等13个项目。
公司成功克隆肉牛3头，开发中兽药新品种40种，年产优质胚胎上万枚。
目前已申请18项专利（其中发明专利7项），中药配方颗粒标准412项，已经编制并获批准5项行业标准、2个地方标准和20个企业标准。
公司已经成为北京市重大高新技术成果转化项目最多的农业企业，为企业今后的可持续发展奠定了良好基础。
2004年企业自主研发技术成果40项、市场转让1项、国外引进3项、引进创新成果2项。
在全国有各种形式的生产基地和供应商155家，通过合同收购带动面积达到145000亩。
与美国、加拿大、丹麦、法国、荷兰、日本、韩国、东南亚等国有农产品贸易往来。
公司通过普及农业现代化技术、设施和经营理念，在全国起到了一定的示范作用。
特别是在内蒙古赤峰市林西县建立的加工、畜牧、活畜交易基地预计每年可饲养牛、羊各20万头，年屠宰能力20万头，交易20万头并配有近20万亩草厂。
公司以合同定单形式促进地方生产的发展，通过技术、标准输出，初步形成大、小龙头企业合作带动农业产业化发展格局。
公司的建设和发展方向得到了国家领导的高度肯定。
2.5良好的企业信用
✧2004年12月由大公国际资信评估有限公司所进行的中关村科技园区企业信用报告中，给与锦绣大地公司极高的评价，将企业的信用级别评定为ZC1；
✧2004年中国农业银行总行将锦绣大地公司的客户信用等级认定为AAA级，成为全国15个行业共107家行业性大客户中农业产业化行业中5家企业中的一家，也是北京两家农业产业化行业企业之一。
2.6日渐成熟的市场发展
作为公司相对控股的北京锦绣大地农副产品批发市场有限责任公司是由北京锦绣大地农业股份有限公司、海淀区国有资产投资管理公司等三家股东投资（其中北京锦绣大地农业股份有限公司所占股份24%）于2003年4月组建。
公司2003年5月初开始试营业，8月份开始形成主营收入，截止2003年12月底公司总资产从成立时的5000万元增加到45373万元，员工总数为152人，大专以上学历的人员占正式职工总数的29%。
工程师1人，助理工程师5人；硕士2人，大本与大专36人，中专19人，共63人。
企业所承办的北京锦绣大地农副产品批发市场，是一座大型的农副产品综合交易市场，介于西四环和西五环之间，阜石路北侧，交通十分便利。
市场目前占地350亩，设有15个交易大厅，5个特色交易区，配有商务办公楼13栋，包括：
信息中心、检测中心、银行、邮电、通讯、餐饮服务、商务中心等。
市场停车面积1.5万平方，配套4万平方米的客户公寓和4万平方米的仓储区。
主要经营蔬菜、水果、调料、肉类、海鲜水产、冻货、干果、小食品、粮油、活鱼、活禽、厨具百货等品种。
2003年市场全年交易额18亿元，2003年5－10月份的交易量达到23,198万公斤，2004年上半年交易额17亿元，全年预计交易额40亿元。
当前市场交易商品中，牛羊肉占北京市市场份额75%，粮油占34%，猪肉占40%，干调占70%。
批发市场的成功开拓和快速发展，为本项目的实施提供了市场、客户等必要的可行性条件。
2.6初具规模的质量安全控制体系
隶属于北京锦绣大地农业股份有限公司的北京锦绣大地检测中心成立于1998年，2001年开始大规模投入。
作为第三方质检机构，北京锦绣大地检测中心主要对进入市场的产品、对认证基地及提供产品的基地、对其它单位送检的样品，按标准方法进行检测。
检测中心于2002年9月19日通过了北京市质量技术监督局的计量认证（CMA），并于2004年1月16-17日通过了CMA扩项认证，扩大了检测范围，中心可以对外可承接水果、蔬菜、水产品、肉与肉制品、蛋与蛋制品、奶与奶制品、酒、饮料、食用油、调味品、食用菌、粮食、茶叶等食品、饲料、土壤、水、营养液等十六大类产品中的农药残留、兽药残留、亚硝酸盐、硝酸盐、重金属、着色剂、添加剂、防腐剂、微生物等有毒有害成分及饲料中营养成分的检测；包装材料的理化卫生指标检测等等100个项目的检测。
检测中心拥有美国安捷伦的气相色谱仪、气-质联用仪、液相色谱仪、珀金埃尔默的原子吸收光谱仪、戴安公司的离子色谱仪以及原子荧光光度计、紫外分光光度计、酶标仪等大型检测设备10余台，配套仪器设备170余台。
总价值？
万元。
检测实验室的环境条件满足工作要求，布局合理便于操作，占地面积1000m2。
根据项目需要，可将此中心迁至项目区内。
第3章市场分析与预测
食品是人类社会赖以生存和发展的最基本的物质条件。
食品安全状况如何，直接关系着广大人民群众的身体健康和生命安全，关系着一国国民经济与社会的协调发展，关系着全面建设小康社会目标的实现。
由于中国正处于现代化建设的转型期，食品行业中大规模的现代生产方式与传统的小生产方式并存，先进流通方式与落后流通方式并存，发达的城市市场与分散的农村市场并存--这种经济结构使食品安全政府监管的难度增大、成本提高，矛盾相当突出，一直是社会普遍关注和政府管理的重点。
根据食品行业的危机关键控制点理论（HACCP），CCP（关键控制点）是指能实施控制的一个点、步骤或程序，其结果是使一个潜在的食品安全危害能被预防、消除或减少至可接受的水平。
生产工序中的各个点，包括烧煮、冷冻、特定卫生步骤、产品配方控制、防止交叉污染及环境卫生方面，都可能是CCP。
根据食品不同产品品类的特性，CCP是有差别的。
根据食品生产流通的环节，可确定食品供应四个关键控制点：
生产、加工、流通和消费。
而流通环节成为关键之中的关键。
3.1中国农产品流通产业发展状况
从全国农业发展状况来看，农产品生产与消费呈现农村分散生产与城市集中消费的特点。
生鲜农产品生产从城市近郊区生产转向远郊乃至农村基地化生产，既得益于农产品流通的发展，反过来也对农产品流通特别是城市农副产品物流提出了更高的发展要求。
3.1.1农业产业化发展对流通环节的市场创新提出更高要求
在农业产业化发展进程中，农业生产暴露出了诸多问题。
这些问题的症结所在往往处于市场流通环节的信息不对称和渠道不畅通。
而矛盾的解决要必须从市场流通环节入手，通过市场创新和产业化企业发展来实现。
主要表现在以下几方面：
1.农产品总产量大，但单产低、质量差，安全农产品生产前景堪忧
我国农产品总产量的增加，主要靠增加农产品播种面积，单位面积产量增加不显著。
我国农产品单产仅仅为发达国家的一半，一是科技推广弱，良种繁育不健全，地方名优品种退化严重；二是尽管农副产品外观品质近年来有较大提高，但在花色品种上、时令上、营养成分以及无污染产品的开发上，与满足消费者的需求尚有差距，加上农区的农民普遍缺乏安全使用农药的知识和意识，农副产品农药残留超标的问题时有发生，危害人们身体健康。
中国是粮食消费大国，2003年食品销售额超过1万亿元。
目前存在的食品安全问题有农药残留（有机磷类、有机氯类、除虫菊酯类、氨基甲酸酯类农药）、兽药残留（氯霉素、土霉素、四环素、金霉素、己烯雌酚、磺胺类、克伦特罗、呋喃唑酮、喹乙醇等）、重金属（铅、汞、砷、镉、铬）、硝酸盐、亚硝酸盐含量超标、添加剂、微生物超标等问题。
产生的主要原因是在生产过程中，农药、兽药、肥料使用不科学，大气、水源及土壤的污染造成。
一段时间以来，毒大米、注水肉、农药菜、激素果，甚至欧洲的疯牛病、二垩英、口蹄疫以及转基因食品可能产生的潜在危害等不安全因素，让人们清醒地认识到丰足的食品还不够，更重要的是拥有安全放心的食品。
2002年，在涉及372种日常生活食品的工商部门的抽查中，北京的成绩被无情地判为“不及格”：
北京交上的“211种食品合格”的答卷，合格率“分数”仅得了56.7%。
另外，部分猪肉中含有瘦肉精，蔬菜水果的农药残余超标，粮食中发现有害添加剂，吊白块让面粉显得更加"好看"，甜蜜素使蜜饯变得更加"好吃"，这些食品质量安全问题，近来一而再再而三地被曝光，让人有些措手不及。
而根据国家卫生部长期对全国食物中毒情况的统计情况来看，食品安全局势日益严峻。
在缺乏北京、河南等12省份统计数据的不完全统计情况下，2003年全国报告发生食物中毒事件1481起，中毒人数29660人，死亡人数262人；而2002年涵盖全国各省份的统计数据表明，上述指标分别为464起、11572人和68人。
表1、2003年发生食物中毒情况及原因
总计
中毒食物
致病因素
动物性
植物性
微生物
农药化学物
总计
中毒起数
1481
473
450
590
294
中毒人数
29660
11367
7693
16038
3605
死亡人数
262
37
104
12
100
集体食堂
中毒起数
335
80
131
158
46
中毒人数
9828
2419
3997
5035
1304
死亡人数
10
2
2
2
1
饮服单位
中毒起数
323
143
26
209
26
中毒人数
8106
3734
654
5654
405
死亡人数
3
0
0
0
2
个体摊贩
中毒起数
85
30
38
44
17
中毒人数
1751
655
940
1019
299
死亡人数
5
0
3
0
5
家庭
中毒起数
637
197
223
141
179
中毒人数
7749
4068
1637
3437
1235
死亡人数
212
30
90
9
74
其它场所
中毒起数
101
23
32
38
26
中毒人数
2226
491
465
893
362
死亡人数
32
5
9
1
18
注:
缺北京.山西.内蒙.吉林.黑龙江.河南.广西.西藏.陕西.甘肃.青海.宁夏数据.
2.片面追求产量，技术含量相对较低
长期以来，我国农副产品栽培一直沿用传统栽培制度，由于人多地少，尤其是近50年来，人口迅速增加，对农产品的要求不断增加，造成农副产品生产片面追求产量，大量施用化肥农药，造成环境污染，农副产品生长周期缩短，品质下降，增产效果越来越差。
以蔬菜为例，多数菜农依然沿用传统的栽培技术和方法，遮阳网、无公害栽培、立体种植和有机蔬菜栽培等技术推广应用步伐缓慢，良种引进繁殖和试验示范还十分薄弱，品种更新周期长，品种种植结构亟待调整。
3.农副产品价位降低，成本费用居高不下
近几年，特别是1995年以来，农副产品的价位显著降低，应时农副产品价格的下降幅度大多在20%以上，部分地区的某些品种，甚至出现产地价低于采收工本，宁可任其烂在地里的严重情况，大宗超时令、反季节农副产品价格的下降幅度在50%以上。
近两年，化肥、农膜的价格虽然也有所回落，但价位仍然较高，劳动单价则上涨了1—2倍。
因此，农副产品生产的成本费用居高不下。
造成农副产品商品价位低走势、成本费用高走势的主要原因有四：
一是信息不灵盲目发展，总量偏多；二是种植品种和茬口过于集中，造成某些品种的季节性相对过剩；三是支农工业品的成本费用有增无减；四是社会对农副产品的需求量增长趋缓。
4.品种、质量、时间差的竞争日趋激烈
目前，我国农副产品人均占有量已达300kg以上，今后国内市场对农副产品总量的需求增长将趋缓，农副产品产业化经营效益的高低，将主要取决于花色品种、商品质量和时间差上的竞争力。
就是说，要靠抓市场短缺品种、断档商品和优质商品的生产，争取高价位，实现高效益。
受天气等因素影响，农副产品市场季节性供求矛盾凸显。
2003年一季度由于去冬今春低温多雨，河北、辽宁、山东等主产区农副产品生产迟缓,普遍减产并推迟上市。
进入二季度以后，全国农副产品生产趋于正常，陆续进入收获旺季，并集中大量上市，但“非典”疫情的爆发，使蔬菜等鲜活农产品流通受到影响，曾一度造成产销区供求失衡。
第三季度，受部分主产区高温和暴雨天气影响，蔬菜产量又出现了一定波动。
10月以来，北方大部分地区雨雾天气较多，11月冰雪天气出现较早，给冬贮菜、大棚菜的生长、采摘和收获造成了很大影响，加上一些温室倒棚
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