XX科技产业园建设项目可行性研究报告Word格式.doc
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9.3安全措施方案 60
9.4消防措施 61
第十章组织机构与人力资源配置 63
10.1组织机构 63
10.2劳动定员 63
第十一章项目实施进度 64
11.1项目建设期 64
11.2项目实施进度表 64
第十二章项目招标方案 66
12.1招投标依据 66
12.2招标 67
第十三章投资估算与资金筹措 71
13.1投资估算依据 71
13.2投资估算 71
13.3资金筹措 76
第十四章经济评价 78
14.1编制依据 78
14.2成本费用估算 78
14.3营业收入和税金估算 79
14.4财务盈利能力分析 79
14.5财务生存能力分析 80
14.6评价结论 80
第十五章社会效益 81
15.1社会影响效果分析 81
15.2社会适应性分析 81
第十六章研究结论 83
第一章总论
1.1项目概况
1.1.1项目名称
XX科技产业园建设项目
1.1.2项目建设单位
项目建设单位：
XX电子商务有限公司
法人代表：
联系电话：
1.1.3项目建设单位概况
1.1.4建设地点
XX科技产业园建设项目选址于聊城市高新技术产业开发区新南环路以北、杭州路以南、华山路以东、黄山路以西。
项目所在高新区秉承科学发展、绿色发展的原则，确定了全市高新技术产业聚集区、科技创业示范区、高端人才集聚区，科学发展的先行区和对外开放主窗口的发展定位，按照既要稳扎稳打，又要只争朝夕的要求，致力打造冀鲁豫三省交界处独具特色的“科技新城创业新城产业新城”。
高新区管委会以打造创新型高新区为目标，强化自主创新基础设施，区内拥有国家级高新技术创业服务中心、国家级企业技术中心，省级以上企业技术中心，省级以上工程技术研究中心，省级“一企一技术”研发中心和创新企业，博士后科研工作站等公共服务平台，为加快转变发展方式，构建富有竞争力的区域创新体系提供重要支撑！
高新区秉承“亲商、爱商、安商、扶商”的服务理念，充分发扬“不畏艰难、科学运筹、团结奋进、敢为人先”的精神，建立了精简、高效、追求卓越的管理团队，阳光、廉洁、法制化管理运行模式，行政审批全面提速，为重点项目建设提供“全程保姆式服务”，为产业健康发展提供有力保障！
项目落户高新区，在硬件基础设施和软件管理服务环境上都可以得到保障。
1.1.5建设内容及规模
XX科技产业园建设完成后，共有XX综合服务中心区、企业定制中心区、XX互联及研发区、线下交易区、智能化体验区、仓储物流区六大功能区。
项目规划用地45.28公顷，总建筑面积近54.7万平方米，总投资逾30亿元。
各功能分区用地及相应建筑面积详见下表：
表1-1功能分区用地及相应建筑面积表
序号
名称
单位
建筑面积
占地面积
备注
1
XX综合服务中心区
平方米
22400
21146.02
2
企业定制中心区
17280
25437.96
3
安装、装饰
578574
----
4
XX互联及研发区
12374.91
15684.60
5
线下交易区
296405.23
321202.82
6
绿化
-------
135834
7
智能化体验区（地上）
49034.29
26631.11
8
智能化体验区（地下）
9806.85
9
仓储物流区
127868.24
70784.77
11
合计
563276.8
452780
1.1.6建设期限
本项目建设期为36个月。
1.1.7投资估算
该项目计划总投资306107.8万元，其中建设投资305960.4万元，铺底流动资金为147.4万元。
1.1.8资金来源
本项目共需资金306107.8万元，全部由建设单位自筹，自有资金占总投资的比例为100%，所占比例符合国发[2009]27号文《国务院关于调整固定资产投资项目资本金比例的通知》的要求。
1.1.9收益分析
该项目建成投产后，可销售部分收入总共为62475.0万元，物业收入每年约为548.8万元，可出租部分每年收入为81524.8万元。
税后投资回收期为3.57年，税后财务净现值51,525万元，经济收益良好。
1.2可行性研究报告的编制概况
1.2.1可行性研究的依据
（1）《产业结构调整指导目录（2013年修正本）》；
（2）《投资项目可行性研究指南（试用版）》；
（3）《建设项目经济评价方法与参数》第三版；
（4）《国民经济与社会发展第十二个五年规划纲要》；
（5）《聊城市国民经济与社会发展第十二个五年规划纲要》；
（6）《旅游发展规划管理办法》（国家旅游局令第12号）；
（7）国家有关法律及法规；
（8）委托单位提供的有关项目的基本资料；
（9）建设单位关于编制本项目可行性研究报告的委托书。
1.2.2编制范围
（1）项目建设背景及必要性；
（2）市场分析；
（3）建设规模及产品方案；
（4）场址选择；
（5）工程技术方案；
（6）节能节水措施；
（7）环境影响评价；
（8）劳动安全卫生与消防；
（9）项目实施进度；
（10）项目招标方案；
（11）投资估算与资金筹措；
（12）财务评价；
（13）社会评价；
（14）结论及建议。
1.3项目简要结论
⑴本项目为XX科技产业园建设项目，为《产业结构调整指导目录（2013年修正本）》中“允许类”项目，符合《电子商务发展十二五规划》（工信部2012年3月）、《促进电子商务应用的实施意见》（商务部2013年11月21日）等文件的要求，符合国家产业政策。
⑵该项目承办方技术力量强，管理经验丰富，具有雄厚的经济实力，建设条件良好。
⑶园区建成后预计3-5年可实现50-100亿的产值，带来5-10个亿的税收；
5-10年的时间可以实现300-500亿的产值，带来30-50亿的税收；
园区建成后可以吸纳近万人就业；
园区的建成投产，将带动周边配套的金融、医疗、教育、住宅、购物休闲、餐饮服务等产业的迅速发展，并再带动成千上万的就业机会和数百亿的产值和数十亿的税收。
可极大促进聊城市，乃至鲁西区域的产业结构升级。
⑷该项目的实施还可提供大量就业岗位，增加就业，有利于优化高新区乃至聊城人力资源配置，使得当地社会稳定因素增加，为高新区和聊城经济社会和谐发展做出贡献。
综上分析，实施“XX科技产业园建设项目”是可行的。
1.4经济技术指标
表1-2经济技术指标
项目名称
数量
规划总用地面积
452780㎡
1.1
21146.02㎡
1.2
25437.96㎡
1.3
15684.60㎡
1.4
321202.82㎡
1.5
智能化体验区
26631.11㎡
1.6
70784.77㎡
总建筑面积
563276.8m2
2.1
22400㎡
2.2
17280㎡
2.3
12374.91㎡
2.4
296405.23㎡
2.5
58841.14㎡
2.6
127868.24㎡
总投资
306107.8万元
3.1
其中：
建设投资
305960.4万元
3.1.1
建筑工程费
217788.5万元
3.1.2
辅助设施系统费
11900万元
3.1.3
安装费
1190万元
3.1.4
前期费用
60512.4万元
3.2
铺底流动资金
147.4万元
土地费
13200万元
200亩
收入
5.1
销售收入
62475万元
出售部分的全部收入入）
5.2
物业收入
548.8万元/年
5.3
出租收入
81524.8万元/年
投资回收期
6.1
投资回收期（所得税后）
3.57年
6.2
投资回收期（所得税前）
3.30年
财务内部收益率
7.1
财务内部收益率（所得税后）
15.46%
7.2
财务内部收益率（所得税前）
20.45%
财务净现值（所得税后）
51,525万元
项目建设期
36个月
10
增值税
13952.5万元
正常年
所得税
17857.7万元
12
税后利润
53573.0万元
13
劳动定员
25人
14
资金筹措
企业自筹
市场环境及项目建设的必要性
2.1市场环境分析
2.1.1中国工业园区发展历程
1、经济特区
自十一届三中全会召开以后，国家的工作重点转移到经济建设上来，为了发展经济，1979年设立了蛇口加工区，1980年改为深圳特区，同年共设立了深圳、珠海、汕头和厦门四个特区，经济特区实行特殊的经济政策。
2、从沿海开放城市到高新技术开发区
根据经济特区的经验，从1984年开始中国先后开放了14个沿海开放城市，并陆续在部分一二线城市和沿海开放城市开始兴建经济技术开发区，进一步扩大开放力度，为中国经济的迅猛发展起到了巨大的推动作用。
3、从经技术开发区到高新技术产业园区
进入90年代中期，中国经济进入快速升级和调整期，原有的经济开发区的模式已经跟不上经济发展的需要，尤其是一线城市和沿海开放城市亟需进行经济升级和结构优化，于是以“技术创新”为主导的高新技术工业园区开始在全国兴起。
4、从高新技术开发区到特色产业园区
进入21世纪，中国各地成长起来一批龙头企业，各地也出现一批特色地域经济强县、强镇、强村，依托这些龙头企业、龙头区域，开始涌现出了大量的特色产业集群式园区。
5、近五年来，以互联网经济为主的特色园区风起云涌。
2.1.2中国产业园区的发展状况
（一）中国产业园区现状
1、园区经济成为驱动地域经济发展的核心手段
到2012年底，国家级经济技术开发区已经达到171个，省级开发区三千多个，各类地市级开发区上数万个，普遍成为所在地区重要的经济和社会发展极。
2、园区建设的重心迅速下沉
园区建设不再是一二线城市及部分沿海开放城市的特权，三四线特色产业集群式园区风起云涌，全国上下涌现了成千上万的各类特色产业园区，对三四线经济促进起到了巨大的推动作用。
3、一二线城市的产业园区面临全面升级
原有的产业亟需转型和转移，三四线及西北部地区成为一二线城市产业园区进行产业升级和转移的重要承接基地。
4、互联网特色产业园区迅速崛起
互联网浪潮席卷全世界的背景下，各地纷纷抓住互联网经济浪潮，上马一批围绕“电商”、“互联网”经济的特色园区正风靡全国。
5、产业园区已经成为各地人才的聚集地。
（二）中国产业园区存在的问题
1、发展战略不清晰,规划不合理
产业园区产业结构雷同，资源大量浪费。
不顾及产业的优化和产业结构的调整，结果是制约了经济的发展，造成社会资源、土地资源的巨大浪费。
2、管理模式及理念落后、服务意识不够，政府办园区现象严重。
3、产业园区整体竞争力较弱
园区内企业间的关联性不足，缺乏产业集聚，产业集聚无法转化为产业竞争优势，园区无法获取产业集聚所带来的外部规模效应。
4、技术服务创新机制缺失
首先，没有建立与大学和科研机构的制度性联姻，缺少科研成果产业化正常通道；
其次，缺少技术中介服务机构；
第三，入园孵化的主体基本上是以技术人员为主的小企业，缺少大型企业法人，不能快速产生具有集聚效应的项目和企业。
5、融资难、资金短缺
目前，国内产业园区普遍面临的主要问题是没有一个投融资平台，融资手段少，投融资的主体单一。
6、人才成为制约高新技术类园区的核心制约因素
人才缺乏，各类教育和培训滞后；
知识流动和积累速度慢，创新文化不足；
没有明晰的人才引进、培养机制。
7、园区定位同质化严重
8、严重缺乏懂管理、善经营的专业型园区管理人才
2.1.3中国产业园区发展趋势
1、从政策导向型向服务导向型转移
随着政府转换职能的转换，为促进经济发展，创立好招商引资环境，政府不断地简政放权，取消一些条条框框的限制，鼓励企业自主创新，政府创立好的招商引资环境，从对园区发号施令转向向园区企业提供服务为主，引导园区健康发展。
2、从产业链式向产业集群式发展
园区企业间的产业链的原材料相互互补，抱团经营，形成产业集群，共同发展。
产业园区不再是单纯的工业加工、科技产品制造区，还应包括配套服务的各种商业服务、金融信息服务、管理服务、医疗服务、娱乐休憩服务等综合功能。
3、从强调引进大型公司向科技型中小企业集群转变
随着高新产业系统化、交叉性的增大、科技预测性和可控性的加强，在总体方向下，将研发课题市场化、模块化、专业化，采用小规模研究，可有效分散风险和加快科技研发速度。
4、由加工研发型高新区向创新服务型高新区转型
5、由以“土地运营为主”向综合“产业开发”和“氛围培育”转变
产业园区的发展，未来必然应该从孤立的工业地产开发走向综合的产业开发，通过土地、地产项目的产业入股等方式，将土地、园区物业与产业开发结合起来；
同样也从片面的环境建设走向全方位的氛围培育，在打造一流的硬环境的同时，加强区域文化氛围、创新机制、管理服务等软环境的建设。
6、园区发展从产业集群向跨界整合发展
随着互联网技术的迅猛发展，借助于互联网的虚拟经济得到空前发展，经济发展不受时间、空间的约束，国内国外一网相连。
各个行业相互交流越来越频繁，行业间互相联合，共同发展，因此园区发展从产业集群向跨界整合发展。
2.1.4O2O模式简述
O2O营销模式又称离线商务模式，是指线上营销线上购买带动线下经营和线下消费。
O2O通过打折、提供信息、服务预订等方式，把线下商店的消息推送给互联网用户，从而将他们转换为自己的线下客户，这就特别适合必须到店消费的商品和服务。
1、产生背景
随着互联网的快速发展，电子商务模式除了原有的B2B，B2C，C2C商业模式之外，近来一种新型的消费模式020已快速在市场上发展起来。
对于B2B，B2C商业模式下，买家在线拍下商品，卖家打包商品，找物流企业把订单发出，由物流快递人员把商品派送到买家手上，完成整个交易过程。
这种消费模式已经发展很成熟，也被人们普遍接受，但是在美国这种电子商务非常发达的国家，在线消费交易比例只占8%，线下消费比例达到92%。
由于消费者大部分的消费仍然是在实体店中实现，把线上的消费者吸引到线下实体店进行消费，这个部分有很大的发展空间，所以有商家开始了这种消费模式。
2、核心
O2O营销模式的核心是在线预付。
数据显示，即使在电子商务最发达的美国，线下消费的比例依旧高达92%。
TrialPay创始人兼CEOAlexRampell在描述庞大的线下消费规模时举例说，“普通的网络购物者每年花费约1000美元，假使普通美国人每年收入为4万美元，那么剩下的39000美元到哪里了？
答案是，大部分都在本地消费了，人们会把钱花在咖啡店、酒吧、健身房、餐厅、加油站、水电工、干洗店和发廊。
”
这不仅仅是因为线下的服务不能装箱运送，快递本身无法传递社交体验所带来的快乐。
但如果能通过O2O模式，将线下商品及服务进行展示，并提供在线支付“预约消费”，这对于消费者来说，不仅拓宽了选择的余地，还可以通过线上对比择选最令人期待的服务，以及依照消费者的区域性享受商家提供的更适合的服务。
但如果没有线上展示，也许消费者会很难知晓商家信息，更不用提消费二字了。
另外，目前正在运用O2O摸索前行的商家们，也常会使用比线下支付要更为优惠的手段吸引客户进行在线支付，这也为对消费者节约了不少的支出。
对于本地商家而言，原本线上广告的成效可以直接被转换成实际的购买行为，由于每笔完成的订单在确认页面都有“追踪码”，商家在更为轻松的获知在线营销的投资回报率的同时，还能一并持续深入进行“客情维护”。
其次，O2O是一个增量的市场，由于服务行业的企业数量庞大，而且地域性特别强，很难在互联网平台做广告，就如同百度上很少出现酒吧、KTV、餐馆的关键词，但O2O模式的出现，会让这些服务行业的商家们一跃线上展开推广。
从表面上看，O2O的关键似乎是网络上的信息发布，因为只有互联网才能把商家信息传播得更快，更远，更广，可以瞬间聚集强大的消费能力。
但实际上，O2O的核心在于在线支付，一旦没有在线支付功能，O2O中的online不过是替他人做嫁衣罢了。
就拿团购而言，如果没有能力提供在线支付，仅凭网购后的自家统计结果去和商家要钱，结果双方无法就实际购买的人数达成精确的统一而陷入纠纷。
在线支付不仅是支付本身的完成，是某次消费得以最终形成的唯一标志，更是消费数据唯一可靠的考核标准。
尤其是对提供online服务的互联网专业公司而言，只有用户在线上完成支付，自身才可能从中获得效益，从而把准确的消费需求信息传递给offline的商业伙伴。
无论B2C，还是C2C，均是在实现消费者能够在线支付后，才形成了完整的商业形态。
而在以提供服务性消费为主，且不以广告收入为盈利模式的O2O中，在线支付更是举足轻重。
3、风险误区
O2O模式作为线下商务与互联网结合的新模式，解决了传统行业的电子商务化问题。
但是，O2O模式并非简单的互联网模式，此模式的实施对企业的线下能力是一个不小的挑战。
可以说，线下能力的高低很大程度上决定了这个模式能否成功。
而线下能力的高低又是因为线上的用户黏度决定的，拥有大量优势用户资源、本地化程度较高的垂直网站将借助O2O模式，成为角逐未来电子商务市场的主力军。
O2O模式的关键点就在于，平台通过在线的方式吸引消费者，但真正消费的服务或者产品必须由消费者去线下体验，这就对线下服务提出更高的要求。
而这些线上迅速崛起的创业型公司能否掌控稳定的服务体系也是一个很大的问题，比如美国发展迅速的短期租房网站Airbnb就因为线下的问题遭到了很多人的质疑。
曾有一名房客“洗劫”了房东的房间。
Airbnb团队对线下风险把控的不足的同时也显示了这种模式的短板。
大多数O2O模式的企业并不能掌握线下服务的质量，只相当于一个第三方中介，在中间起到协调作用。
此外，在线支付、线下体验，很容易造成“付款前是上帝，付款后什么都不是”的窘境。
比如定制类实体商品与消费者预定不符，一旦质量低于预期，甚至极为低劣，消费者会处于非常被动的境地。
对于O2O模式而言，线下的主体多半是服务类型的企业，而国内服务存在各种不规范的运营，虽然团购已经进行了先期教育，但是距离稳定完善的服务仍相去甚远，因此如何保障线上信息与线下商家服务对称，将会成为挑战O2O模式能否真正发展起来的一个关键节点。
O2O模式若以价格优势吸引消费者，此处仅以团购的模式看问题，商家如何权衡线上价格和线下价格的差异，不打破自身原有的市场体系，同时保证两方消费者的利益，或更重视哪方的消费者，才能吸引到最大客流量也是个难题。
这些难题同时决定了对O2O模式的商业运用需要高起点的局限性，其商业运用已经不仅仅是单纯网络平台的形成，具有本地化性质的商业运营网点的覆盖势必成为O2O模式的重要支撑，而此这些本地化运维中心出现，也同时解决了一个大规模的商业平台如何做到线上线下商家服务推广问题，因为在大规模本地化运维网点已经将一个大问题分解成了多个小问题，将商家合作、商业推广等等问题细化，保证审核关口前提下，可以最大限度的保证各种服务信息的可靠性、真实性。
而且借助于各种智能终端的应用，在最大限度积累消费用户和大规模的运营网点覆盖的前提下，保证用户可以走到哪、玩到哪、享受到哪，最大限度的提升用户体验，在无形中进行商业服务的再推广，用户的再积累，形成商业服务的良性循环链。
4、优势特点
O2O对用户而言：
①获取更丰富、全面的商家及其服务的内容信息。
②更加便捷的向商家在线咨询并进行预售。
③获得相比线下直接消费较为便宜的价格。
O2O对商家而言：
①能够获得更多的宣传、展示机会吸引更多新客户到店消费。
②推广效果可查、每笔交易可跟踪。
③掌握用户数据，大大提升对老客户的维护与营销效果。
④通过用户的沟通、释疑更好了解用户心理。
⑤通过在线有效预订等方式、合理安排经营节约成本。
⑥对拉动新品、新店的消费更加快捷。
⑦降低线下实体对黄金地段旺铺，大大减少租金支出。
对O2O平台本身而言：
①与用户日常生活息息相关，并能给用户带来便捷、优惠、消费保障等作用，能吸引大量高粘性用户。
②对商家有强大的推广作用及其可衡量的，可吸引大量线下生活服务商家加入。
③数倍于C2C、B2C的现金流。
④巨大的广告收入空间及形成规模后更多的盈利模式。
2.2项目建设的必要性
聊城高新技术开发区作为一个成立时间不长的高新区，急需要一批起点高、有特色的产业和项目助力发展，给聊城市政府增光，不辜负聊城市委市政府对高新区的期望，尽快承担起聊城经济转型和产业升级的重任。
1、XX科技产业园定位于以电商、云计算、互联网经济为主的产业园区，抓住时代最前沿的商业和技术模式，起点高、产业新颖、竞争力强，是时下乃至未来一二十年中国发展的主流产业，这个项目的上马一定会成为聊城高新区的新亮点，为驱动聊城高新区快速、健康发展，尽快进入国家高新技术园区发展起到重要作用。
2、XX科技产业园的上马将弥补聊城，乃至鲁西互联网经济发展的短板，促使聊城、鲁西尽快赶上国际互联网经济发展的大潮，扮演聊城，鲁西互联网经济试验田、新引擎的作用。
3、XX科技产业园的建设，将为聊城市，乃至山东省开创新型园区建设模式提供样本和范例，包括管理模式，产业定位等都将带来巨大的创新，为新型产业园区的建设树立标杆。
4、紧扣国家及山东省十二五规划的有关战略规划要求，将国家及山东省未来重点发展的战略新兴信息产业、互联网产业、高端
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