北京市某公寓策划全案Word文档格式.docx
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全市经济继续保持了较快的增长，主要预期指标进展较好。
在2001年加入WTO和申奥成功的利好刺激下，2002年北京的经济形势不断向好。
较多的国外企业将随之进入中国、进入北京，它们将逐步深入到我国及北京的多数行业，利用他们的技术优势、管理优势和先进经验，拓宽获取利润的领域，同时也会带动北京各个行业的变革，并会使北京产生一定的经济繁荣与增长的小高潮，经济增速会在一定时间内有一定的增长，并最终朝好的方向以较大的增速发展。
北京突出的社会经济发展情况，说明了在北京投资的可靠性，也表明了在我国各个城市中，北京具有更好的投资环境。
2002年至2003年，市政府各部门下达了一系列有关房地产开发、销售、金融方面的法规政策，其目的是为了整顿和规范房地产市场。
可以看出，市政府对房地产市场有足够的重视和期待，但也反映出了目前的房地产市场不是十分规范。
Ø
2002年2月4日国家建设部在沪召开的2002年全国住宅与房地产工作会议指出：
今年全国住宅与房地产市场要紧紧围绕住房消费中心，以满足广大中低收入居民家庭住房需求为出发点。
政府部门制订住房发展目标和政策时，应面向中低收入居民，以保障广大人民群众的根本利益。
落实住房分配货币化、改善住房供应、扩大个人住房贷款、搞活和规范市场、发展物业管理、推进住宅产业现代化，被确定为2002年住宅与房地产市场发展的重要内容。
2002年8月，建设部、国家计委、财政部、国土资源部、人民银行和国家税务总局联合发文，提出九条具体意见，加强对房地产市场的宏观调控。
自2002年5月1日起，建设部下达的《关于房屋建筑面积计算与房屋权属登记有关问题的通知》开始实施。
通知要求，对已有的《房产测量规范》未作规定或规定不明确的部分，均按新的规定进行房产测量。
2002年2月，北京市国土房管局自1993年沿用至2002年的基准地价将被“刷新”。
根据新规定，今后每三年更新一次基准地价。
2002年7月1日，国土资源部制定的《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》开始施行。
这对规范土地使用权出让，优化土地资源配置，建立公开、公平、公正的土地使用制度，具有重要意义。
2002年7月1日，北京市购房契税征收税率由原来总购房款的4％降为3％。
而原来规定的，购买120平方米以下的普通商品房减半征收契税的规定也相应地由原来的2％调整为1.5
％。
7月，《北京市住宅公共维修基金使用管理办法》开始实施。
此办法是房屋维修管理费用的一次重大变革，不仅费用的来源更有保障，而且监管也比过去更严格。
2002年2月21日，中国人民银行发出通知，公积金贷款利率下调。
5年以下（含5年）由现在的4.14％下调为3.6％，5年以上由现行的4.59％下调为4.05％。
2002年2月22日，中国人民银行降低金融机构人民币存贷款利率，个人住房商业贷款利率均下降0.54％，五年期以内由5.31％降为4.77％，五年以上由5.58％降为5.04％。
2002年3月，国务院公布《国务院关于修改〈住房公积金管理条例〉的决定》。
2002年5月8日，中国建设银行行长张恩照在上海出席亚洲开发银行上海年会有关研讨会时透露，建设银行的资产证券化项目进展顺利，预计将在年内正式启动。
2002年5月16日，国务院在京召开全国住房公积金工作会议。
国务院副总理温家宝在会议上强调，实行住房公积金制度是深化城镇住房制度改革的重要步骤和措施，要进一步完善住房公积金制度，加强住房公积金监督管理。
2002年7月23日，住房公积金贷款担保业务在北京市正式启动。
央行在发布的第三季度货币政策执行报告中，提醒各商业银行要切实加强信贷管理，警惕房地产泡沫的出现，并重申严禁发放“零首付”个人住房贷款。
2003年6月5日，中国人民银行发布了《关于进一步加强房地产信贷的通知》（一般称为“121号文件”），对房地产开发贷款、个人住房贷款都做出了很多严格的规定，文中规定对手续不全、自有资金不全的房地产项目不得发放贷款；
不得使用银行贷款垫资；
主体封顶才能发放按揭贷款；
提供投资性购房人的贷款条件。
北京是一个特殊的地方。
因此，几乎在每一个经济领域，它都在中国都有着特殊的地位。
北京是中国的重要工业城市，已经形成电子、机械、食品、建材、轻纺，化工和冶金为龙头的，门类齐全的工业体系。
近几年来，逐步优化工业结构，发展了电子、汽车、新型建材三大支柱产业，12个重点行业和40种重点产品，同时合理调整产业布局.
北京的农业人口382.4万人，耕地40.6万公顷，农、林、牧、副、渔业全面发展，肉、蛋、菜、奶、鱼等主要副食品产量大幅度提高，已形成了农工贸一体化的农业格局.
北京的商业和服务业发达，共有22.5万个商贸企业，平均每万人拥有商业网点213个，从业人员81万.有王府井、西单、前门等40多处繁华商业区，年销售额超亿元的大型商场40多家，近千家农贸市场，还有荟萃中国所有著名菜系和世界各地风味的众多餐馆.
北京是华北地区最重要的金融中心，大多数重要金融机构的总部设在北京，1994年全市存款额达2311.1亿元.
北京旅游业十分重要，全市有旅游景点200多处，包括举世闻名的故宫、长城、北京猿人遗址等.旅游宾馆228家，五星级的14家.
北京的房地产业是地区支柱产业，过去的几年，北京房地产市场有着异乎寻常的表现：
在全国各地普遍遭遇低潮的同时，北京房地产市场却令人羡慕地实现了"
独善其身"
，价格虽略有下降，但幅度相对而言不大，并一直保持着在中国房地产市场的最高价格。
尽管存在六七年轮回的说法，但是宏观经济的好转，加入WTO和申办2008年奥运会，更是北京房地产新一轮热潮的直接助燃剂。
人口数量及消费水平是衡量市场购买力的重要因素，北京地区人口数量位居全国前列，人均收入较高，使得这一地区的购买力高出其它城市，构成一个宠大的消费市场。
人口：
人口总量得到控制，常住人口缓慢增长，2002年末，全市共有常住人口（在京居住半年以上人口）1432.2万人，比上年增加39.9万人，增长2.9%。
全市人口出生率为6.6‰，比上年增加0.5个千分点；
死亡率5.7‰，比上年增加0.4个千分点；
自然增长率0.9‰，比上年增加0.1个千分点。
据公安部门统计，2002年末，全市户籍人口1136.3万人，比上年末增长1.2%。
居民收入：
城镇居民人均可支配收入12463.92元，比上年增长13.5%，扣除价格因素，实际增长15.5%；
全年人均消费性支出为10285.83，比上年增长15.3%，扣除价格因素，实际增长17.4%。
城镇居民恩格尔系数33.8%，比上年降低2.7百分点。
农民人均纯收入5880元，比上年增长11.5%，扣除价格因素，实际增长12.3%，农民人均生活消费性支出4206元，比上年增长8.6%。
居民住房：
居住环境有较大改善。
全市住宅竣工2189.6万平方米，增长21.3%；
其中经济适用住房竣工316.4万平方米。
全市城镇居民人均使用面积由上年的17.62平方米上升到18.2平方米，增加0.58平方米。
农村居民人均生活用房面积32.6平方米，比上年增加1.6平方米。
2002年1季度，北京市居民消费价格指数为97.5%，比上年同期下降7.5%。
食品类、衣着类、家庭设备用品及维修服务类和娱乐教育文化用品及服务类价格分别下降4.6%、3.6%、4%和2.8%，共影响居民消费价格指数下降1.22%。
另一方面企业和居民的收入明显增加。
2001年末，北京市金融机构人民币存款余额12223.4亿元，比年初增加2476.2亿元，比上年多增1053.9亿元。
其中企业存款余额达到
6730.5亿元，比年初增加1278.7亿元，多增299.4亿元；
储蓄存款余额达3536.3亿元，比年初增加613.1亿元，多增370.6亿元。
上述两个方面的变化，带动了城镇居民消费水平的提升，使这些居民有足够的资金来购买自己需要的商品，从而促进消费需求的稳定和可靠的增长，也保证了投资者能获得足够的客户。
从投资环境的角度看，积极效应也是明显的。
同时2001年末，北京地区金融机构人民币贷款余额7202.9亿元，比年初增加1207.9亿元。
而且，信贷结构明显改变和优化，突出表现在消费信贷的积极发展上。
年末银行消费贷款余额已达731.0亿元，占银行贷款余额的10.6%；
比年初增加347.0亿元，新增消费贷款主要是中长期住房贷款。
所有这些都表明，北京市居民已从“衣、食”消费，转移到“住、行、乐”消费上来，特别是住房消费比例的增长，为房地产投资，特别是住宅投资增添了利好。
附：
2002年经济发展统计表
指标名称
单位
2002年
2002年为2001年%
社会消费品零售额
亿元
1744.8
109.5
吃
469.9
102.2
穿
191.3
99.1
用
1015.9
121.8
食品、烟酒及用品
100.6
衣着家庭设备用品及维修服务
97.0
医疗保健和个人用品
100.2
交通和通讯
99.5
娱乐教育文化用品及服务
居住
101.9
汽车
万辆
24.3
移动电话机
万部
2280.1
家用电脑
台
55.5
数据来源：
2002年国民经济和社会发展统计公报
北京是中华人民共和国首都，全国政治、经济、交通和科学文化中心。
位于华北平原西北端，东南距渤海１５０公里，是我国历史最悠久的城市和古都之一。
北京是全国的经济、文化、政治中心。
传承了中国五千年的文化精髓，具有浓郁的民族特色，成为东方文化的代表。
自明末以来，北京一度是皇权的集中地，在中国象征着权力和尊贵。
改革开放之后，北京的经济得到了长足的发展，文化也随之呈现出一片欣欣向荣的繁荣景象。
在保留中国传统文化的同时吸收了大量国际文化。
如今北京已是一个文化多元化的国家，各国文化与中国传统文化在这里相融共生，为搭建世界文化一体化的桥梁做出贡献。
北京地处中国南北交通要道，位于华北平原的北部。
西部、北部和东北部，由群山环抱。
西部有西山；
北部有军都山。
山地占６２%、平原占３８%。
主要河流属海河水系，永定河斜贯北京西南部，西部有拒马河，东部有潮白河、北运河。
作为千年城邑，历史名城，北京拥有壮丽辉煌的皇家宫殿和建筑群；
雄伟豪壮的长城和边关要塞；
情趣盎然、湖山相映的古典园林；
风格独特、造型典雅的名寺古刹；
深渊醇厚、韵味无穷的文化和习俗；
作为现代化的大都市，拥有四通八达方便速捷的交通网络；
风味齐全、满意四方的餐厅、酒楼和快餐店；
集萃中外名品，又有地方特色的商场和购物中心。
近十几年来，北京市坚持城市基础设施建设优先发展的方针，持续加大投资，仅2001年全市就累计完成基础设施投资60.8亿元，同比增长57%；
其中公路投资29.8亿元，增长过1倍，占基础设施投资的41.9%。
目前，北京市基础设施已初具现代化规模，综合功能和服务效能也已达到较高水平，为北京的房地产开发投资打下了良好的基础。
1、城市交通
北京市是以天安门为中心点向外辐射的城市，市区道路网采用方格网与环路、放射线相结合的布局，在城区布置了6条横穿东西和3条纵横南北的干线，3条环路、次干路和支路四个结构层次组成的道路网构成了北京道路系统的骨架。
1.1主要道路建设
在继四环路建成通车后，五环路和六环路也正在修建和即将动工。
五环路位于四环路以外5公里，全程94.5公里，连接朝阳、海淀、石景山、丰台和大兴等区县，以及目前本市正在大力开发的北苑、清河、西苑、南苑、亦庄、垡头、定福庄、东坝、酒仙桥、望京等10个边缘集团。
六环路总长近200公里，是国内第一第环城高速公路和北京市最长的环线高速公路，也是一条联系北京市郊区卫星城镇和疏导省市际过境交通的高速公路，途经大兴县、通州区、顺义、昌平区、门头沟区和房山区六个区县。
今年六环路将竣工100公里，从八达岭高速路至京原高速路23公里长的五环二期、从机场高速至京津塘高速路24公里长的五环三期已全面启动，预计年底通车，到2003年底，五环路可望全线通车。
1.2城市快速轨道交通（地铁与轻轨）
目前北京已经开通运营的一线和环线总长55.5公里，占规模总长度的1/8。
在建的地铁5号工程线路全长27.7公里，建成后将与12条公交线路交叉，成为贯通北京南北城的快速轨道交通干线。
北京市地下铁道规划13条线路和2条支线，全部里程408公里。
届时，北至清河、北苑、南至黄村、西至苹果园、东至通县、定福庄以及颐和园、首都机场、亦庄等地都将有地铁网络覆盖连接。
快速轨道交通网规划中的13号线（城市铁路线）全长40.8公里，西线从西直门到回龙观段2002年9月底可投入试运营。
1.3高速公路
北京的高速公路以城区为中心向东南西北四个方位呈放射状分布，这些高速公路主要包括：
京津塘公路、京石高速公路、京哈高速公路、京沈高速公路、八达岭高速公路、首都机场高速公路、京开高速公路、京沪高速公路和京承高速公路。
第二部分北京房地产市场分析
一、北京房地产市场发展概述
二、北京房地产市场现状分析
1、北京房地产市场总体分析
2、北京住宅市场供给分析
三、北京市房地产市场未来发展趋势分析
1、从供应方面看，目前土地供应略有增加、商品房供应量增幅较大。
2、从需求方面看，有效需求将平稳上升，需求结构将发生变化。
3、北京房地产市场供需结构将有所变化，高价位项目供需矛盾变得突出。
4、房价稳中有降，但局部地区房价会有所上涨。
5、物业类型的多元化趋势明显，非居住类物业比例上升迅速，写字楼和商业物业将出现新的产品形式。
6、商品房销售速度减慢，预售性强的项目风险加大。
7、产品会出现一些在功能、规划和户型设计方面的新变化。
自20世纪90年代以来，北京市房地产发展总体保持平稳增长的态势，房地产业已经成为北京市国民经济的重要支柱产业。
近两年北京市房地产投资占全社会固定资产投资的比重高达55%以上，房地产投资成为支撑国民经济发展的先行指标。
北京市的房地产发展周期与经济增长周期、与全国的房地产发展周期基本吻合。
自1984年以来，国内房地产业发展先后出现了三个增长期和两个调整期，大体是每7—8年为一个增长周期，其中增长期5年，调整期2—3年。
目前处于第三个发展周期的第六年，按照前两个周期运行轨迹，今后2—3年将进入新一轮调整期，但由于受房地产市场日趋成熟、住房制度改革政策效应释放和北京2008年奥运会利好的拉动，本轮周期将会延长，调整波动比较小，整个周期呈现出小幅回调下的长期增长态势。
商品住宅空置率是房地产开发的“红绿灯”，国外认为商品房合理空置率为4%—5%，空置率10%是国际公认的房地产开发红灯，2002年底北京市空置商品住宅763万平方米，占全市城镇住宅总量的3.5%左右，并且今年1—5月北京市空置商品住宅下降到609万平方米，房地产市场销售面积大于竣工面积，房地产销售增长率大大高于投资增长率。
目前北京商品住宅空置率处于国际公认的合理区间。
2002年在中央扩大内需和整体经济向好的背景下，经过近几年的高速增长，正在进入稳建发展阶段。
在房地产建设规模不断扩大，人民群众居住环境得到较大改善的条件下，全市商品房空置率呈现下降趋势。
2003年继续保持较好的发展态势。
根据市统计局统计数据显示，2003年上半年，全市累计完成房地产开发投资394.7亿元，比去年同期增长16.5%。
在开发投资中用于购置开发用地完成投资增速回升最快，完成67.7亿元，同比增长39.9%，比1-4月份上升31.7个百分点；
另外用于为商品房建设前期准备完成的土地开发投资完成12.8亿元，增长45.6%。
上半年，全市各类商品房开复工面积达到6131.3万平方米，同比增长20.5%。
其中住宅开复工面积4351.2万平方米，增长16.2%；
竣工428.1万平方米，增长53.3%。
受金融对居民商品房购买支持力度加大的影响，今年以来房地产热销势头不减。
上半年全市累计销售各类商品房516.6万平方米，同比增长82.3%，其中销售的商品住宅为490.6万平方米，增长80.7%；
实现商品房销售额238.3亿元，增长75.5%。
北京市房地产市场整体趋势图
世纪百人行投资顾问有限公司
2.1北京住宅市场总体供应量
2002年商品住宅投资占全市住宅投资的比重首次突破90%，达到92.5%，比上年提高4.6个百分点。
在全市房地产开发完成投资中，用于商品住宅建设的投资为586.7亿元，增长26.4%，高出全社会投资增速7.9个百分点，住宅投资在房地产投资中的比重达到59.3%；
商品住宅施工面积为5397.6平方米，比上年增长24.1%，占全市住宅施工面积的比重达到88.7%；
商品住宅竣工面积1926.2万平方米，比上年增长38.2%，占全市住宅竣工总面积的88.0%，提高10.8个百分点。
北京市历年住宅供应量趋势图（单位：
万平米）
2001年北京市可供销售普通住宅约有9088.38万平方米，80％左右的供给量分布在朝阳区、丰台区、通州区、西城区和海淀区，三环以外地区的项目占了总供给量的90％左右，5000元/平方米以下的项目占了50％左右。
市区项目主要来自于旧城改造，集中在两广一带。
环城项目则分布在重要的交通道路和绿化隔离带周边。
其中望京地区、泛CBD地区、亚运村及大奥运村地区、京开路沿线、两广路沿线、万柳地区、西三旗和上地地区、四季青桥周边、通州地区都是值得重点关注的地区。
北京市住宅供应量分布比例图
2002年一季度北京市房地产开发投资力度加大，累计完成房地产开发投资98.1亿元，
增长46.5％；
全市2002年新开工商品房476.6万平方米，下降5.8％；
住宅新开工面积415.3万平方米，下降9.6％。
，竣工面积为79.2万平方米，增长77.9％。
2002年第一季度，新发预售许可证的普通住宅项目27个。
普通住宅准许销售的面积共约86万平方米。
到2002年底，北京市商品住宅空置面积达634.1万平方米，加上新开盘的86万平方米，目前北京住宅市场的存量达到了700万平方米以上。
2003年一季度本市房地产市场上有几个现象应予关注：
商品住宅投资增速趋缓。
一季度全市完成商品住宅投资48.8亿元，增长32.1％，比去年同期商品住宅增速降低33.1％，而写字楼和商业用房投资的增速分别比上月上升48.7％和55.2％。
在办公楼和商业营业用房尚有百余万平方米未消化存量，而住宅需求还很旺盛的情况下，出现了这种情况，应当引起市场的关注。
新开工面积首次下滑。
截至今年三月底，北京市本年新开工商品房476.6万平方米，下降了5.8％，其中住宅415.3万平方米，下降了9.6％，分别比上季度减少71.6%和61.6%，虽然这是在上年同期增长1.8倍和2.2倍情况下出现的，但也是近年来少见的现象。
2.2北京住宅市场供应特点
2.2.1东部地区仍是热点
CBD规划的出台，使得不少有实力的开发商把目光投向了东部地区，而那些实力稍逊的开发商为分一杯羹，则不失时机地推出了“泛CBD”地概念，致使CBD周边地区地住宅项目竞争进一步加剧。
例如垡头、太阳宫地区，是边缘集团中距离CBD地区最近的，同时又有大片的待开发土地，因此这几个地区地住宅项目较为集中。
北京市2002年一季度新增住宅项目分布比例图
2.2.2普通住宅成为主角，价格普遍较高
2002年新增的项目中，住宅占绝大部分比重。
在这些项目中，价格在7000元以上地项目的比例占到了58％，这样的价格结构还有待市场的检验和认可。
北京市2002年一季度新增住宅项目价格分布比例图
2.2.3菜单式装修并未成为市场主流
在2001年的住宅市场上，菜单式装修可以说是千呼万唤始出来，不论是开发商，还是业主、专家，都大谈菜单式装修的优点，但是直到2002年，菜单式装修还是犹抱琵琶半遮面，市场上只有为数不多的几个项目可以提供菜单式装修，但是感兴趣的客户并不多。
分析其原因，一是客户对这项服务并不是十分认可。
不少客户认为这只不过是开发商的又一个赚钱途径而已；
二是开发商对菜单式装修的热情不高。
毕竟提供的产品越多，承担的责任越大，而且装修的利润相对于开发来说却没有多少；
三是现在北京的市场上还没有让客户满意，同时又引起广泛关注的提供菜单式装修的成功范例。
需要指出的是房地产投资者对购买装修的住宅积极性较高，因为购买装修房只需稍添家具，就可将房屋出租，而且租金明显高于未装修的住宅。
这类客户对装潢品质要求不高，仅要求实用大方，装修费用摊派合理。
此外，装修房的装修费用包含在房价内，可以申请按揭贷款，也减轻了部分首付负担。
2.2.4低密度住宅在市场所占的比重逐渐增大
随着北京住宅郊区化进程的不断深入，北京城市建设的重点正向郊区转移，居住社区的
容积率也呈不断下降的趋势。
低密度住宅通常指容积率在1.5以下的住宅区，但并不一定是别墅、Townhouse等高档产品，低层普通住宅也属于低密度住宅的范畴。
低密度住宅的大量涌现，实实在在地提高了人们的居住品质，改变了人们的居住方式和生活方式。
开发低密度住宅对开发商来说是一个极大的挑战，比如整体规划、市政配套以及景观环境等方面的问题。
这一现象主要体现在十大边缘集团项目的启动上。
2.2.5经济适用住房供应量继
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