仲量联行利通广场物业管理系统服务投标文件资料Word文档下载推荐.docx
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八．
投标单位应于2010年X月X日下午14:
00时至17:
00时至广州市体育西路1-3号峰源大厦17楼广东利通置业投资有限公司办公室领取招标书。
九．投标地点
一十．
广州市体育西路1-3号峰源大厦17楼广东利通置业投资有限公司办公室。
一十一．投标截止时间
一十二．
2010年X月X日下午17:
00时前，逾期收到的或不符合规定的投标文件不接受。
一十三．开标时间、地点
一十四．
1．开标时间：
2010年X月X日上午9:
30时
2.开标地点：
广州市体育西路1-3号峰源大厦17楼广东利通置业投资有限公司办公室。
一十五．联系方式
一十六．
招标方：
地址：
广州市体育西路1-3号峰源大厦17楼
邮编：
510620
电话：
020-85586988-803
传真：
020-85583788
联系人：
石弘华
2010年
月日
第三部分招标项目要求
第四部分
一．物业管理内容
1.本物业规划红线内房屋建筑本体（含室外非机电设备设施）的维修、管理。
2.
3.本物业规划红线内机电设备设施（包括空调、给排水、强弱电、消防、室内外照明、电梯等各专业的整个系统及发电机组、擦窗机等）的运行管理、维修、保养。
4.
5.本物业规划红线内智能化、综合布线系统的管理和维护保养。
6.
7.本物业规划红线内所属其它配套设施的管理和维护保养。
8.
9.本物业规划红线内公共区域的清洁卫生、石材护理、定期消杀、外墙清洗、生活垃圾收集及清运。
10.
11.本物业规划红线内绿化管理，楼内公共区域的绿化及花卉摆放、每年重大节日庆典（元旦、春节、五一、国庆、中秋、圣诞）的花草摆放及节日景观布置。
12.
13.本物业规划红线内24小时保安保洁及公共秩序管理。
14.
15.本物业规划红线内交通、车辆行驶和停放管理，停车场收费管理。
16.
17.物业相关档案资料管理。
18.
19.本物业的物业管理费、停车费等代收，代业主催缴本物业租户租金。
20.
21.接待、咨询服务与对空置写字楼的招商工作。
22.
23.业主与中标企业在物业管理委托合同中另有约定的其它事项。
24.
25.属于物业管理的其它工作事项。
26.
三．物业管理总目标
1.依法、科学、规范管理，达到细微、周到、真诚、规范的服务要求，建设现代化、人性化管理服务体系。
全面导入和推行ISO9001：
2000质量管理体系。
2.定期（每年至少一次）向租户发放物业管理服务工作征求意见书，对合理的建议要及时采纳、认真整改，努力提高客户满意度，确保租户满意率在92％以上。
3.加强与业主的沟通与协作，自觉接受业主的监督，广泛听取、接受业主的建议和意见，支持和配合业主发展业务，在确保物业保值增值的前提下，协助业主提高物业出租率。
4.规范和完善24小时值班制度，对业主和租户对物业管理服务的报修、求助、建议、问询、质疑、投诉等各类情况的反馈时间，在正常工作日不超过半小时；
非正常工作时间不超过1小时，并视轻重缓急及时处理，建立配套的回访制度和记录。
5.本物业各类标识统一、规范、完备、科学，无安全隐患。
6.制定完善的培训计划和考核制度，切实提高员工整体素质。
五．物业管理标准
1.基础管理
1）房屋使用手册、装饰装修管理规定等各项公众制度完善。
2）按国家物业管理示范项目标准制订各项具体实施方案，并经业主同意。
3）健全各项管理制度、各岗位工作标准，并制定具体的落实措施和考核办法。
4）管理人员和专业技术人员持证上岗；
员工统一着装，配带标志，工作规范，作风谨慎。
5）充分应用计算机、智能化设备等现代化管理手段，提高管理效率。
在收费、财务管理、会计核算、税收等方面严格按有关规定执行，每月向业主报告物业管理服务费用收支情况。
6）房屋及其公用设施设备档案资料管理完善，分类成册，查阅方便。
7）建立用户档案，查阅方便。
8）建立24小时值班制度，设立服务电话，接受业主和使用人对物业管理服务报修、求助、建议、问询、质疑、投诉等各类信息的收集和反馈，并及时处理，有回访制度和记录。
9）定期向用户发放物业管理服务工作征求意见单，对合理的建议及时整改，满意率达95%以上。
10）建议并落实维修服务承诺制度，零修急修及时率达100%，返修率不高于1%，并有回访记录。
3.房屋本体管理与维修养护
1）项目标志明晰，大堂布置合理、优雅，与项目建筑风格和使用功能匹配，并设立必要的指引标志，入驻项目各单位名录标识在大堂内显著位置。
2）无违反规划乱搭建，无擅自改变房屋用途现象。
3）项目外观完好、整洁；
外墙建材贴面无脱落；
玻璃幕墙清洁明亮、无破损；
无纸张乱贴、乱涂、乱画和乱悬挂现象。
4）室外招牌、广告牌、霓虹灯按规定设置，保持整洁统一美观，无安全隐患或破损。
5）分体空调安装位置统一，冷凝水集中收集，支架无锈蚀。
6）房屋装饰装修符合规定，不得发生危及房屋结构安全及拆改管线和损害他人利益的现象。
7）定期进行房屋主体查勘，监视项目沉降现象，确保房屋主体及公用设施安全。
8）检查房屋结构，混凝土结构（柱、梁、板）无钢筋外露、无裂缝，钢结构件无锈蚀、无变形。
9）楼地面平整完好，无空鼓、无碎裂、无隆起、无缺棱（角）无下沉。
10）屋面防水层完好，无裂缝、无渗（漏），隔热层无毁坏。
11）天花吊顶龙骨牢固，天花平整、无裂纹、无缺棱掉角。
12）天窗安装牢固、开关灵活，五金配件齐全，门牌设置齐全、美观、合理。
13）楼梯扶手安装牢固，油漆色则均匀，表面平滑不扎手，无裂纹、脱漆、无锈蚀。
5.公共设备管理
1）综合要求
（1）制定设备安全运行、岗位责任制、定期巡回检查、维护保养、运行记录管理、维修档案等管理制度，并严格执行。
（2）
（3）设备及机房环境整洁，无杂物，灰尘、无鼠、虫害发生，机房环境符合设备要求。
（4）
（5）配备所需专业技术人员，严格执行操作规程。
（6）
（7）设备良好，运行正常，不得有重大管理责任事故。
（8）
2）供电系统
（1）保证正常供电，限电、停电有明确的审批权限并按规定时间通知用户。
（2）制定临时用电管理措施与停电应急措施，并严格执行。
（3）
（4）备用应急发电机可随时起用。
（5）
（4）合理轮换使用变压器，减少空载损耗，节约费用，延长使用寿命。
（5）建立24小时值班制度，发生故障及时排除。
（6）用电设备、照明、指示、显示灯要完好，电气线路符合设计、施工技术要求，路线满足负荷，并保证用电安全，确保发配电设备安全运行。
3）智能化系统
4）
（2）按工作标准规定时间排除故障，保证各系统正常工作。
（3）智能化设施设备运行正常，有记录并按规定期限保存。
（4）BA系统按规范操作，确保系统各模块运行正常，紧急情况需要有应急处理程序。
（5）闭路监控系统，屏幕整洁，接线紧固，按钮、旋钮正常，图像清晰；
摄像机焦距准确、位置合理，云台控制正常，录像保存完整。
（6）可视对讲系统，每个门点出入控制正常，信息保存完整。
（7）防盗报警系统，系统软件、主机工作正常，报警准确及时，备件完好。
（8）停车场收费系统，系统及硬件完好。
4）消防系统
5）
（1）消防监控中心24小时值班，消防系统设施设备齐全、完好无损，可随时启用。
（2）消防管理人员掌握消防设施设备的使用方法并能及时处理各种问题。
（3）组织开展消防法规及消防知识的宣传教育，明确各区域防火责任人。
（4）订有突发火灾的应急方案，设立消防疏散示意图，照明设施、引路标志完好，紧急疏散通道畅通。
（5）无火灾安全隐患。
系统须由有资质单位进行维修保养。
（6）定期检查和试验FAS自动报警系统，确保系统运行正常。
（7）定期检查和测试各种消防设备，确定各阀门、指示灯、仪器仪表指示符合规定，各设备运行正常。
（8）定期对备用UPS电源进行自动切换试验。
（9）检查和测试火灾事故广播、气体灭火系统，确保系统完好。
6）电梯系统
7）
（1）消防监控中心24小时值班，消防系统设施设备齐全、完好无损，可随时起用。
（2）电梯准用证、年检合格证、维修保养合同完备。
（3）电梯按规定或约定时间运行，安全设施齐全，通风、照明及附属设施完好。
（4）轿箱、井道、机房保持清洁。
（5）电梯由专业队伍维修保养，维修、保养人员持证上岗。
（6）运行出现故障后，维修人员应在规定时间内到场维修。
（7）运行出现险情后，应有排除险情的应急处理措施。
8）给排水系统
9）
（1）完善项目用水、供水、排水管理制度，安排合理的用水和节水计划。
（2）设备、阀门、管道工作正常，无跑、冒、滴、漏。
（3）按规定对二次供水蓄水池设施设备进行清洁、消毒；
二次供水卫生许可证、税制化验单、操作人员健康合格证齐全；
水池、水箱清洁卫生，无二次污染。
（4）高压水泵、水池、水箱有严格的管理措施，水池、水箱周围无污染隐患。
（5）泵房有管理规定和操作维修规程。
（6）排水系统通畅，汛期道路无积水，地下室、车库、设备房无积水、浸泡发生。
（7）遇有事故，维修人员在规定时间内进行抢修，无大面积跑水、泛水、长时间停水现象。
（8）制定事故应急处理方案。
10）空调系统
11）
（1）中央空调系统运行正常，水塔运行正常且噪音不超标，无严重滴漏水现象。
（2）中央空调系统出现运行故障后，维修人员在规定时间内到达现场维修。
（3）制定中央空调发生故障应急处理方案。
（4）按规定监控冷冻主机运行状态，保存好运行记录，各项运行指标正常。
（5）水泵运转无异声、无震动，温升正常。
（6）冷却塔内无杂物、水位正常，风机皮带松紧合适。
（7）新风机组运行无异声、无震动，各紧固件无松动，皮带松紧合适。
（8）风机盘管无积水、滤网保持清洁。
（9）各设备表面整洁，无浮尘、脱落漆、锈蚀等。
12）共享设施管理
13）
（1）共享配套服务设施完好，无随意改变用途。
（2）共享管线统一下地或入公共管理，无架空管线，无碍观瞻。
（3）道路、楼道、大堂等公共照明完好。
（4）项目范围内的道路通畅，路面平坦。
7.保安及车辆管理
1）项目基本实行半封闭式管理。
2）
2）有专业保安队伍，实行24小时值班及巡逻制度；
保安人员熟悉项目的环境，文明执勤、训练有素、语言规范、认真负责。
3）结合项目特点，制定安全防范措施，建立和完善各种安全应急和管理制度。
4）进出项目各种车辆管理有序，无堵塞交通现象，不影响行人通行。
5）项目外停车有专人疏导，管理有序，排列整齐。
6）室内停车场管理严格，出入资料有记录，按规定放行。
7）非机动车辆有集中停放场地，管理制度落实，停放整齐，场地整洁。
8）危机人身安全处设有明显标志和防范措施。
9）建立三级防火责任制度和消防工作领导小组。
10）建立健全安全日、周、月、季、年检制度，确保项目安全。
11）建立义务消防队，定期进行消防演习，提高防火自救能力。
9.环境卫生管理
1）环卫设备完备，设有垃圾箱、垃圾中转站。
2）清洁卫生实行责任制，有专职的清洁人员和明确的责任范围，实行标准化24小时保洁。
3）公共清洁人员着装应整洁，形象好，适合高端办公环境需要。
4）垃圾日产日清，定期进行卫生消毒灭杀。
5）项目共享部位共享设施设备无蚁害。
6）项目共享部位保持清洁，无乱贴、乱画，无擅自占用和堆放杂物现象；
楼梯扶栏、天台公共玻璃窗等保持洁净；
项目内共享场地无纸屑、烟头等废弃物。
7）餐饮场地管理有序，符合卫生标准；
无乱设摊点、广告牌和乱贴、乱画现象。
8）项目内排烟、排污、噪音等符合国家环保标准，外墙无污染。
9）大理石面应进行晶面处理等养护技术，确保石材表面光洁、明亮、无污迹。
10）大理石墙面无灰尘、污迹，用纸巾擦试50CM无明显灰尘；
其它墙面无污迹，目视无明显灰尘。
11）电梯轿厢须用清洁剂擦拭，上蜡，保持清洁、光亮、无手印、无污迹。
12）垃圾箱（篓、桶）外表干净、无臭味、无积水，垃圾不能超过该容器的2/3；
烟灰缸保持清洁、无污渍，烟蒂不得超过3个。
13）卫生间地、台面无积水、无污渍、无杂物、无灰尘，金属、玻璃光亮，无水迹、无灰尘、无锈斑，保持空气清新。
14）地毯保持干净、整洁，无破损、无污渍、无变形。
15）垃圾房按规定喷药消杀，防止蚊虫滋生、不产生异味。
16）玻璃幕墙进行定期清洗（每年3次），保持玻璃清洁明亮、无垃圾灰尘堆积。
11.绿化花卉管理
1）花草树木长势良好，修剪整齐美观，无病虫害，无折损现象，无斑秃。
2）室外植物，造型美观、无枯枝黄叶，土壤不板结、无杂草。
3）室内景观植物长势良好、健康、造型美观，枝叶无灰尘、无枯枝黄叶。
4）花卉长势健康、色泽艳丽、无病虫害、无枯枝黄叶。
13.精神文明建设
1）加强宣传，使用户能自觉维护公众利益，遵守项目的各项管理规定。
2）适当开展健康向上的活动，增强业主、管理公司、租户之间的沟通、建设和谐办公商务环境。
15.接待、咨询服务与对空置写字楼的招商管理
1）设立24小时服务热线，接待客户咨询、投诉、报修等。
2）以多种方式与客户进行沟通，接待客户的咨询，投诉以及求助；
对重要客户提出个性化特色接待工作方案，并实施相关接待工作。
3）向业主提出行之有效的招商建议并协助执行，对空置的写字楼进行相关招商以及客户跟进工作。
17.管理效益
1）物业管理服务费用收缴率98%以上。
2）提供方便用户的特约服务。
3）合理安排、严格控制开支，实现物业的保值增值，为用户提供一个优良办公商务环境。
七．有关说明和要求
1.合约期限自合同签订之日至项目竣工正常运行后的2个自然年度。
合约前期物业未交付使用期间，承包商须提供前期管理服务，物业交付使用后，以全委托的方式提供物业管理服务。
若乙方在本服务管理期完全满足招标文件的要求和投标文件的承诺，在同等条件下，具有本服务合同下一年度的签约优先权。
2.根据有关法规条例的规定，本项目的物业管理处必须设立财务专用账户；
按有关法规条例和招标文件收费标准的规定收支物业管理费，独立核算，接受业主监督，帐务具体管理办法由招标方和中标方在物业管理合同约定。
3.中标方应在每月10日前向招标方交付所代收的物业管理费，中标方代收的物业管理费经招标方核算后，抵扣招标方应向中标方支付的物业管理费，多出部分归招标方所有，不足部分由招标方补给中标方。
4.物业管理处须于每年11月份提交下一个年度的财务预算，经招标方批准后执行。
原则上费用开支不能超过预算，对不可预见开支应报招标方审批。
5.本项目的物业管理费使用范围：
1）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取得福利费等；
2）物业公用部位、公有设施设备的日常运作、维护费用；
3）物业管理区域清洁卫生费用（含公共卫生间厕纸、洗手液等物料）；
4）消杀及除四害费用；
5）物业管理区域绿化养护费用（含节日花卉摆设）；
6）物业管理区域秩序维护费用；
7）行政办公费用；
8）物业管理企业固定资产折旧费用；
9）物业公用部位、共享设施设备及公众责任保险费用，包括：
财产一切保险（含玻璃破碎）、公众责任保险、停车场责任保险、机器损坏保险等；
10）公用部位水电费；
11）法定税费；
12）物业管理酬金；
13）经招标方同意的其它费用及不可预见费用。
第五部分投标方须知
第六部分
一．总则说明
1.适用范围
1）本招标文件仅适用于本项目的物业管理服务。
2.定义
1）招标方：
第一部分所指的组织本次招标的招标机构。
2）投标方：
向招标方提交投标文件的物业管理企业。
3）评标委员会：
评标委员会是依照《中华人民共和国招投标法》等法规组建的专门负责本次招标的评标工作的临时性机构。
4）日期：
指公历日。
5）招标文件：
指由招标方发出的本招标文件，包括全部章节和附件。
6）投标文件：
指投标方根据本招标文件向招标方提交的全部文件。
7）服务：
指符合本招标文件要求的物业管理服务。
8）合同：
指由本次招标所产生的合同或合约文件。
9）招标文件中的标题或题名仅起引导作用，而不应视为对招标文件内容的理解和解释。
10）招标文件中所规定的“书面形式”，是指任何手写的、打印的或印刷的通讯，包括电报和传真发送。
3.投标费用
1）无论投标过程中的做法和结果如何，投标方自行承担所有与参加投标有关的全部费用。
三．招标文件
1.招标文件的构成
1）要求提供的服务、招标过程、合同条件在招标文件中均有说明。
招标文件包括：
第一篇投标邀请
第二篇招标项目要求
第三篇投标方须知
第四篇其它事项
第五篇物业管理服务合同格式
第六篇投标文件格式
2）投标方应审阅招标文件中所有须知、格式、条款和规格。
投标方未按招标文件要求提供全部资料或提交的投标文件未对招标文件作出实质性响应，那么投标方将承担其风险并有可能导致投标文件被拒绝。
2.招标文件的澄清
本招标文件如有疑问，请于年月日12:
00（北京时间）前将问题按投标邀请书中载明的邮政地址以书面函件形式（加盖投标方法人公章）交至招标方，超出上述截止时间提出的任何疑问，招标方可不予答复。
所有问题将于年月日17:
00（北京时间）前，将不标明查询来源的书面答疑文件发至已购买招标文件的每一投标方。
答疑文件为招标文件的组成部分。
3.招标文件的修改
1）在投标截止日期前任何时候，无论何故，招标方可主动地或在答复投标方提出澄清的问题时对招标文件进行修改。
2）招标文件的修改将以书面函件形式通知所有投标方，并对其具有约束力。
对方应立即以书面函件的形式确认已收到该修改。
3）为使投标方在准备投标文件时有合理的时间考虑招标文件的修改，招标方可酌情推迟本项目投标截止日期。
招标方在招标文件要求提交投标文件的截止时间三日前，将变更时间书面通知所有招标文件收受人。
五．投标文件的编写
1.投标语言及度量衡单位
1）投标方的投标文件以及投标方与招标方就有关投标的所有往来函电均应使用中文。
2）投标文件使用的度量衡单位采用中华人民共和国法定计量单位。
2.投标文件的格式
1）投标方必须按招标文件的现定及格式要求准确、完整地填写和提供资料，并保证所提供的全部资料的真实性。
3.投标文件的组成
投标方编写的投标文件应包括但不限于下列部分：
1）经济部分
（1）投标报价表；
（2）分类报价明细表；
（3）物业管理费预算编制要求：
序号
标题
内容要求
1
编制说明
投标方认为需要说明的与编制原则相关的事项。
对总报价的简单分析。
2
物业管理费
物业管理费预算汇总表。
2.1
人工费用
可包括：
支付全体职工的劳动报酬、福利、培训及按国家规定缴纳的各种社会保险等。
需按组织机构排序逐项列出。
所有岗位、人数应与组织机构中岗位、人数对应。
2.2
行政费用
可包括员工服装费、文具用品费、电话费、接待费、办公设备维护以及行政管理方案中所涉及的物料消耗费用等。
2.3
工程费用
可包括建筑、设备、设施管理方案中所涉及的维护、保养及物料工具消耗费用等。
2.4
保安费用
可包括保安管理方案中所涉及的行政管理及物料消耗费用等。
2.5
环境费用
可包括环境绿化、保洁管理方案中所涉及的人员费用及物料消耗费用等。
2.6
服务费用
可包括服务管理方案中所涉及的物料消耗费用等。
2.7
外包费用
国家强制检测的收费内容；
委托第三方提供服务的项目所产生的费用等。
2.8
保险费用
法规规定要求为物业公用部位、共享设施设备及公众责任所购买的保险费用。
2.9
其它费用
其它需要列明的费用。
（4）开办费编制要求：
开办费
开办费预算汇总表。
办公设备
可包括办公电脑、物业管理软件、电脑局域网、打印机、复印机、传真机、扫描仪、投影机、相机、员工更衣柜、办公桌椅、档案资料柜、保险柜、白板、卡钟、电话机、文具等
办公室装修
可包括室内间隔、规章/规程装裱等
安全设备
可包括对讲机、手电筒、应急药箱、消防阻燃安全绳、消防用具、防毒自救面具、反光路障、铁马围栏作业警示牌等
员工装备
可包括客服、工程、保安、行政等人员制服的订做、雨衣、雨伞、水鞋、绝缘鞋、荧光交通衣等
工程维修工具
可包括电焊机、吸水吸尘器、风速仪、红外测温仪、电钻、电锯、万用表、冲击钻、电工刀、工具袋、维修材料、潜水泵等
清洁绿化支出
可包括不锈钢垃圾箱、外围垃圾箱、地毯、大垃圾桶、清洁开荒
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